水泥網(wǎng)獨(dú)家：房企拿地邏輯調(diào)整 對(duì)水泥行業(yè)有何啟示？
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)顯著變化?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ピ诮邮苤袊?guó)水泥網(wǎng)專(zhuān)訪時(shí)，系統(tǒng)闡述了當(dāng)前房企拿地策略轉(zhuǎn)變及對(duì)水泥行業(yè)的啟示。
楊科偉分析，當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征：
1、整體拿地規(guī)模持續(xù)收縮，尤其是民營(yíng)房企普遍沒(méi)有新增土儲(chǔ)。
2、房企集中度提升，國(guó)央企和地方城投成為拿地主力，份額超過(guò)8成，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。
3、聚焦10個(gè)左右城市核心地塊，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”策略主導(dǎo)房企投資聚焦北上廣深杭蓉和西安等個(gè)別一二線城市的核心地塊。其余區(qū)域和城市因庫(kù)存壓力和需求不足，土地市場(chǎng)冷清。
面對(duì)市場(chǎng)變化，房企投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變：
1、更加注重現(xiàn)金流安全，優(yōu)先考慮去化和回款，只拿能快速去化和利潤(rùn)率有保障地塊。
2、聚焦核心城市，一二線核心拿地，傾向于選擇區(qū)位好、配套完善的地塊。
3、多元化拿地，除招拍掛外，房企通過(guò)代建、城市更新、合作開(kāi)發(fā)等方式獲取土地，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。
楊科偉表示，不同城市之間的差異非常顯著。北上廣深等一線城市和杭州成都西安天津等個(gè)別二線城市購(gòu)房需求相對(duì)穩(wěn)定充沛，土地市場(chǎng)活躍，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)保持高位。但同時(shí)這些城市外圍區(qū)域地塊依然冷清，普遍底價(jià)成交甚至流拍。
其他二線城市和三四線城市，樓市庫(kù)存壓力大，需求不足，土地市場(chǎng)冷清，流拍率較高，地方城投托底為主。
面對(duì)房地產(chǎn)新常態(tài)，水泥行業(yè)如何破局？楊科偉指出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展速度的收縮給水泥行業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但城中村改造、城市更新、保障性住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域蘊(yùn)含的潛力為水泥行業(yè)提供了新的發(fā)展空間。
楊科偉提出三點(diǎn)建議：
1、多元化發(fā)展非房地產(chǎn)領(lǐng)域，減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
2、技術(shù)創(chuàng)新與綠色生產(chǎn)順應(yīng)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)綠色建筑和節(jié)能環(huán)保的要求提高，推動(dòng)水泥行業(yè)向低碳、環(huán)保方向轉(zhuǎn)型。
3、優(yōu)化產(chǎn)能布局，聚焦未來(lái)新房開(kāi)發(fā)核心區(qū)域，比如一二線城市及核心城市群，城市更新中改善住房需求潛力大。
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