中鐵集團(tuán)醞釀?wù)w上市

　　“今后集團(tuán)會(huì)以‘房地產(chǎn)資產(chǎn)會(huì)議’的形式不斷召集有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，與之協(xié)調(diào)，使其將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給中鐵置業(yè)集團(tuán)?！币晃恢槿耸空f(shuō)。

　　5月21日，國(guó)資委官方網(wǎng)站的一則消息表明，中國(guó)鐵路工程集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中鐵集團(tuán))于日前成立了中鐵置業(yè)集團(tuán)(簡(jiǎn)稱中鐵置業(yè))，意欲借其整合中鐵工程系統(tǒng)內(nèi)全部地產(chǎn)資源，為集團(tuán)整體上市鋪平道路。

　　中鐵置業(yè)有關(guān)人士透露，中鐵置業(yè)模式是通過(guò)吸收合并中鐵集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)資源達(dá)到自身的資產(chǎn)規(guī)模快速膨脹。據(jù)中鐵集團(tuán)公開資料，集團(tuán)的很多子公司如中鐵二局、四局、七局等子公司手中都有相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)資源，僅中鐵二局所控制房地產(chǎn)公司數(shù)量就有10余家，資產(chǎn)規(guī)模在百億元。

　　一位參與中鐵置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃研究的專家用“航母”來(lái)形容這一擔(dān)任整合中鐵工程系統(tǒng)所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重任的公司的誕生。

　　記者注意到，截至2005年底，中鐵集團(tuán)資產(chǎn)1014億元，營(yíng)業(yè)額近3000億元，有31個(gè)子公司。中鐵置業(yè)前身是中鐵集團(tuán)于今年2月份出資6億元成立的“中鐵置業(yè)有限公司”。成立僅2個(gè)多月，中鐵集團(tuán)即將旗下4家地產(chǎn)公司股權(quán)劃撥給中鐵置業(yè)，使其在今年5月初控股子公司數(shù)量達(dá)到6家，具備成立集團(tuán)的規(guī)模。

　　“中鐵置業(yè)在母公司內(nèi)所擔(dān)任的功能與中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)不具有可比性?！鄙鲜鰠⑴c中鐵置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃研究的專家表明，然而，中鐵集團(tuán)在欲實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市這一點(diǎn)上，與中糧集團(tuán)是類似的。

　　中鐵集團(tuán)意欲借中鐵置業(yè)實(shí)現(xiàn)旗下地產(chǎn)資源的快速整合，以滿足其整體上市的需求。但上市之后，中鐵置業(yè)這種松散型管理模式更像誠(chéng)通集團(tuán)這樣的資產(chǎn)管理公司，而非專業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，這對(duì)其今后積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，集中財(cái)力物力完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都不利。

　　中鐵置業(yè)有關(guān)人士表示，由于中鐵工程集團(tuán)內(nèi)的土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)公司非常分散，而且各地資源優(yōu)劣情況不一，中鐵置業(yè)試圖采取先快速收購(gòu)，然后慢慢消化的方式來(lái)整合中鐵工程系統(tǒng)內(nèi)地產(chǎn)資源。

　　從中鐵置業(yè)本身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，也更類似于綜合型房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)，而不僅僅是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前中鐵置業(yè)初步整合和參股成立的子公司中不僅有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司、營(yíng)銷策劃公司等業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，中鐵集團(tuán)發(fā)起成立中鐵置業(yè)集團(tuán)，短期主要意圖亦在盡快整合集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，盡快將集團(tuán)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“六大板塊”構(gòu)圖，為整體上市鋪平道路。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，中鐵置業(yè)整合中鐵工程集團(tuán)內(nèi)地產(chǎn)資源的模式基本是行政劃撥和股權(quán)收購(gòu)。對(duì)于集團(tuán)絕對(duì)控股的房地產(chǎn)公司多采取直接劃撥股權(quán)給中鐵置業(yè)；對(duì)于集團(tuán)控股力度稍差，而地產(chǎn)資源又特別好的企業(yè)不排除資本收購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)整合。

　　“今后集團(tuán)會(huì)以‘房地產(chǎn)資產(chǎn)會(huì)議’的形式不斷召集有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，與之協(xié)調(diào)，使其將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給中鐵置業(yè)集團(tuán)?！币晃恢槿耸空f(shuō)。

　　采訪中，中鐵集團(tuán)和中鐵置業(yè)有關(guān)人士都向記者肯定，未來(lái)中鐵集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)的全部房地產(chǎn)資源都將放到中鐵置業(yè)。

　　雖然這一行動(dòng)較之中冶、中建等央企已經(jīng)晚了，但是借助集團(tuán)整體上市東風(fēng)，中鐵置業(yè)很有可能實(shí)現(xiàn)中鐵集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)資源整合。

　　西南證券一位分析師指出，實(shí)際上這幾年工程建設(shè)行業(yè)平均利潤(rùn)率一直呈下降趨勢(shì)，以中鐵工程集團(tuán)下屬中鐵二局2006年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，2006年，公司完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1,334,408.65萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)57.80%；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)79,609.04萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)32.84%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10,111.34萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)29.29%。雖然公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增幅較大，但利潤(rùn)沒有得到同比增長(zhǎng)。主要原因是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，特別是低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致建筑業(yè)經(jīng)濟(jì)收益水平低下。同時(shí)，由于建筑業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范，給企業(yè)融資帶來(lái)壓力，增加了企業(yè)的管理難度。

　　據(jù)內(nèi)部人員透露，中鐵集團(tuán)認(rèn)為目前是國(guó)內(nèi)鐵路建設(shè)高潮時(shí)期，如果集團(tuán)在這一時(shí)期不培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，待這一時(shí)期過(guò)后，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)很可能陷于被動(dòng)。

　　從3月底開始，中鐵置業(yè)公司著手進(jìn)行了股權(quán)授讓和新公司設(shè)立工作。至今年4月25日，中鐵集團(tuán)控股的中鐵華豐(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中鐵恒豐置業(yè)有限公司、深圳市中鐵永豐投資發(fā)展有限公司和上海中鐵四海房地產(chǎn)有限公司等四家房地產(chǎn)公司由中鐵集團(tuán)持有的股權(quán)劃轉(zhuǎn)給中鐵置業(yè)發(fā)展有限公司，并全部辦理完工商變更登記，同時(shí)新設(shè)上海中鐵市北投資發(fā)展有限公司和北京中鐵新業(yè)投資顧問(wèn)有限公司兩家控股子公司，擁有控股子公司6家。

　　由于中鐵集團(tuán)是國(guó)資委指定的14家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主業(yè)的央企，中鐵置業(yè)不僅承擔(dān)整合中鐵工程集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更有可能擔(dān)當(dāng)整合其他大型央企所剝離的地產(chǎn)業(yè)務(wù)之功能。

　　有關(guān)方面顯然為中鐵置業(yè)設(shè)計(jì)了“跨躍式”發(fā)展模式。而據(jù)記者了解，中鐵置業(yè)在資本市場(chǎng)上也將實(shí)現(xiàn)“跨躍式”發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，成立未到一年的中鐵置業(yè)即有可能隨著母公司上市而進(jìn)入資本市場(chǎng)，對(duì)其今后利用資本杠桿收購(gòu)中鐵工程系統(tǒng)內(nèi)以及其他央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大有好處。

　　該消息人士進(jìn)一步透露，中鐵置業(yè)資產(chǎn)有望放在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上。

　　最撲朔迷離的是，中鐵集團(tuán)下屬地產(chǎn)業(yè)務(wù)最強(qiáng)的子公司中鐵二局(600528.SH)在母公司整體上市之后命運(yùn)將如何？依據(jù)有關(guān)規(guī)定，除非有特別許可，子公司之間要避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，而目前中鐵二局的業(yè)務(wù)與中鐵置業(yè)嚴(yán)重重合，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象很明顯。

　　前不久中鐵二局剛通過(guò)定向增發(fā)募集約15億元將中鐵二局集團(tuán)的7家房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)納入上市公司。據(jù)興業(yè)證券的一份分析報(bào)告表明，定向增發(fā)完成后中鐵二局房產(chǎn)業(yè)務(wù)收入規(guī)模在今明兩年能分別達(dá)到36億元和54億元，占其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的半壁江山。

　　“目前正在研究，這個(gè)事情還沒確定?！敝需F置業(yè)有關(guān)人士表示，公司剛成立2個(gè)多月，一切事情都還在籌備中，有關(guān)今后與中鐵二局中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題暫無(wú)結(jié)論。

　　一位熟悉情況人士告訴記者，中鐵置業(yè)今后與中鐵二局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因?yàn)槌闪⒅需F置業(yè)集團(tuán)的目的就是利用中鐵置業(yè)控制和整合中鐵工程集團(tuán)所有下屬公司中的地產(chǎn)資源，其中當(dāng)然包括中鐵二局。