房地產(chǎn)市場要回暖？ 前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資大增10.2%

　　統(tǒng)計局14日公布，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米，增長4.2%；全國商品房銷售額78300億元，增長14.4%。1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長4.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.3%。

　　對于此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進進行了深入的分析：

　　1、開發(fā)投資

　　今年前7月份全國房企開發(fā)投資同比增幅達到了10.2%，比預(yù)期的要好很多。開發(fā)投資數(shù)據(jù)應(yīng)該說是今年表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù)，好在兩點。第一、全國房地產(chǎn)銷售端管控如此嚴厲的情況下，供給端表現(xiàn)反而非常好，不但沒有下跌，反而處于高位。第二、開發(fā)投資數(shù)據(jù)依然位于兩位數(shù)的水平，這多少說明了一點，即房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)略偏熱。類似數(shù)據(jù)的一個很重要因素在于，當前對于閑置土地等查處比較嚴厲，同時各地也在積極督促房企開工，這會帶來開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較強勁，這利好補庫存工作的開展。

　　2、新開工

　　今年前7月全國新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，達到了14.4%的水平?？傮w上說近期幾個月新開工的節(jié)奏明顯加快。到了7月份甚至達到了29.4%的同比增幅。換而言之，當前房企在新開工方面有較好的節(jié)奏。這和今年上半年很多房企銷售依然不錯有關(guān)，當銷售資金到位后，房企自然會不斷加快新開工。即便是是三四線城市，實際上也在積極做新開工，尤其是部分城市依然是有較好的棚改政策紅利，新開工節(jié)奏加快，也是在積極補庫存，部分房企則是通過新開工來加快全年銷售業(yè)績的提升。

　　3、土地購置

　　今年前7月份全國土地購置面積同比增幅為11.3%。目前市場其實是有點分化的，或者說有新的特征。一方面是全國整個市場，類似土地購置方面的節(jié)奏是比較快的。另一方面是全國部分重點城市土地是有流拍的。所以客觀看待部分土地流拍的現(xiàn)象，同時積極看到全國大趨勢很關(guān)鍵。應(yīng)該說近期對于自有資金規(guī)模大的房企是有利好的，因為其拿地的自由度較大。而對于過高依賴杠桿資金的企業(yè)來說，相對來說面臨管控的壓力較大。

　　4、商品房銷售

　　商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，目前全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)其實呈現(xiàn)出了U型的走勢，也說明市場降溫的特征減弱，而市場交易上升的可能性增加。今年前7月此類銷售數(shù)據(jù)同比增幅達到了4.2%的水平，這充分說明了一點，即當前全國房屋銷售還是有一定的反彈空間的。在目前如此嚴厲的管控政策下，此類數(shù)據(jù)反彈，多少也說明一點，即市場需求非常強勁。尤其是下半年隨著預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏的放緩，以及去年低基期值的影響，預(yù)計后續(xù)市場銷售還是可以保持正增長的、相對強勁的態(tài)勢。

　　5、待售面積

　　待售面積的市場數(shù)據(jù)非常有規(guī)律，今年7月底待售面積同比跌幅為14.3%，這多少說明了一點，即全國房地產(chǎn)市場的庫存規(guī)模是越來越少。但是從此類同比跌幅數(shù)據(jù)看，是不斷在收窄，換而言之，庫存越來越少，但下滑的速度是放緩的。所以當前應(yīng)該是去庫存的末尾階段。全國去庫存的重心應(yīng)該是包括東北、山西、內(nèi)蒙、山西、云貴、甘肅等省市區(qū)域。而其他城市的庫存規(guī)模其實不大，應(yīng)該切換到補庫存的戰(zhàn)略上來。

　　6、到位資金

　　應(yīng)該說今年維持一個資金小年的特征，但是上下半年的強弱程度并不一樣。從今年前7月的資金數(shù)據(jù)看，房企到位資金的同比增幅為6.4%，這說明了一點，即隨著降準政策、央行和財政部相對積極穩(wěn)健的政策釋放等，下半年資金壓力會小一點。后續(xù)若是銀行加快進行房貸的發(fā)放，實際上房地產(chǎn)企業(yè)還是會有一些新的機會，或者說到位資金狀況也會改善。近期各地土地流拍的現(xiàn)象，或也會引起重視，進而未來會在房企資金面上有新的政策，換而言之，部分房企下半年資金面會寬松，這是利好拿地和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的。

　　7、房價

　　全國商品房前7月的價格進入到了8700元以上的水平，即為8701元。相比前面6個月8678元的水平，上漲了23元。類似上漲幅度相對還是小的。所以從這個角度看，7月份其實還是有一波房價管控的內(nèi)容的。當然房價還在上漲，所以過多觀望的市場情緒并沒必要。購房者其實應(yīng)該認識到，當前市場的價格還處于擠泡沫的階段，多少也說明房地產(chǎn)市場還是處于管控之中的。從購房的角度看，一手房要警惕下半年類似金九銀十階段反彈的風險，從部分城市看其實是反彈的。而類似此前炒作比較多的廈門房價暴跌等，只是個別樓盤現(xiàn)象。全國大趨勢依然維持看漲態(tài)勢。