馮侖：控制房?jī)r(jià)，住宅產(chǎn)業(yè)化也是一個(gè)方法

  這幾年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)非常有意思的變化。

  一是開行業(yè)會(huì)議時(shí)，與會(huì)者的組合變了。以前開會(huì)是聚堆的，都叫「房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)議」，來的都是開發(fā)住宅的。就好比青春期以前，男孩女孩都去同一個(gè)聚會(huì)，就算都光著屁股，大家也不會(huì)覺得有什么作風(fēng)問題。

  但是現(xiàn)在會(huì)議劃分越來越細(xì)，而且越來越多，有住宅不動(dòng)產(chǎn)、商用不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)金融的會(huì)，還有旅游不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的會(huì)等等，與會(huì)者也都是各自領(lǐng)域的開發(fā)商，不再聚堆了。

  第二個(gè)有意思的地方，是地產(chǎn)大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的說法開始變了。

  比如，以前有「房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」，現(xiàn)在則變成了「全球最大的住宅公司」。說法上開始細(xì)分了，界定為「住宅」，而不是籠統(tǒng)的「房地產(chǎn)」。其他還有「商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」；將直接投資和基金管理結(jié)合起來的另一種模式，被稱為「專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司」。

  房地產(chǎn)行業(yè)的這種變化很像人的生命過程，青春期之后，大家就開始慢慢分化，男人往一個(gè)方向去，女人則往另一個(gè)方向去。見面時(shí)，彼此既互相吸引，又存在沖突，大家在沖突中前進(jìn)，在吸引中奔跑。

  過 20 年再看，變化更大，因?yàn)橛行┤丝赡茉谌松?jié)點(diǎn)上會(huì)發(fā)生突變：比如嫁給了高富帥、中年喪妻、得了癌癥……房地產(chǎn)行業(yè)的青春期已經(jīng)結(jié)束了，也開始要發(fā)生一些突變，這些突變就是創(chuàng)新，它拉大了不同企業(yè)之間的差距。

  就拿住宅企業(yè)來說，這幾年萬科一直保持 10%-20% 的增長(zhǎng)，其他的住宅公司雖然也有一些增長(zhǎng)，但是力道都比萬科要小，原因就在于萬科的創(chuàng)新。

  萬科在十多年前開始「住宅產(chǎn)業(yè)化」，做了個(gè)笨動(dòng)作，花費(fèi)巨大力氣在這一領(lǐng)域深耕、聚焦、研發(fā)，而其他的住宅公司并沒有做這件事情，他們都在琢磨怎么買低成本的地，怎么快速開發(fā)、銷售、回款。

  萬科曾經(jīng)花費(fèi)上億資金，用 7 年時(shí)間建了一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化基地，那里有 200 個(gè)建筑師就專門研究一個(gè)產(chǎn)品：住宅?，F(xiàn)在，它已經(jīng)是全球最大、最深入、最有研究能力的住宅研究中心。

  他們甚至?xí)ｉT研究，水從高層下來之后，馬桶抽下來的氣味到一樓有什么樣的變化，通過這個(gè)來感覺住戶的身體健康狀況?，F(xiàn)在日本、歐洲所有住宅相關(guān)的設(shè)備供應(yīng)商，全都在這個(gè)基地開始研究住宅的部品部件，然后輸出到全球市場(chǎng)。

  據(jù)研究中心的經(jīng)理介紹，剛開始的時(shí)候，他們還擔(dān)心蓋這么多房子賣不出去，結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)排滿了，所有住宅技術(shù)方面的東西都在他們這里。

  所以，創(chuàng)新往往源于開始時(shí)一點(diǎn)點(diǎn)的差距，而這「一點(diǎn)點(diǎn)」累計(jì)下來就成了質(zhì)的變化，住宅產(chǎn)業(yè)化讓萬科具備創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)，從而得以將其他同行甩在身后，不僅具有更高的增長(zhǎng)速度，同時(shí)還具備他們無法替代的競(jìng)爭(zhēng)力。

  這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在 3 個(gè)方面：第一，它的建筑周期可以比別人縮短 3-5 個(gè)月。

  買地便宜但是周期長(zhǎng)，和按照市場(chǎng)價(jià)格買地但是周期短相比，無疑是后一種能力更不容易復(fù)制，因?yàn)樗枰邪l(fā)支持。

  第二，萬科具備走向全球的能力。

  通過住宅產(chǎn)業(yè)化，一方面，萬科的產(chǎn)品品質(zhì)可以達(dá)到日本、歐洲、美國(guó)客戶的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，它的供給速度也有能力跟上，因?yàn)樽≌牟科凡考梢酝ㄟ^全球來整合。萬科現(xiàn)在已經(jīng)布局了包括美國(guó)、印度在內(nèi)的巨大的海外市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)走出去的目標(biāo)。

  第三，管理上的精細(xì)和透明化，使得萬科更能得到資本的認(rèn)可。

  萬科現(xiàn)在已經(jīng)是全球最大的住宅公司，1 年交付接近 7 萬套，美國(guó)歷史上最大的住宅公司 1 年也沒有超過 1 萬套。而未來它還有可能成為全球最好的住宅公司。

  住宅今后的創(chuàng)新是成本、速度、規(guī)模，其中成本是第一位的，成本如果降了下來，像萬科這樣，對(duì)控制房?jī)r(jià)是有好處的，對(duì)老百姓也是百利而無一害。如此一來，房地產(chǎn)的夏天，也就不再會(huì)是老百姓的冬天。