樓市或迎來(lái)深度調(diào)整 房?jī)r(jià)下跌可能超過(guò)8個(gè)月
2014年5月,全國(guó)70個(gè)大中城市中,有半數(shù)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格出現(xiàn)下跌。這一“壯觀”場(chǎng)面是最近兩年來(lái)首次出現(xiàn)。幾乎所有從業(yè)者都預(yù)料到了這一結(jié)果,但他們沒(méi)有想到,房?jī)r(jià)會(huì)跌得如此劇烈。
今年以來(lái),地方政府的救市舉措不斷祭出,力圖刺激市場(chǎng);央行也于5月底開(kāi)始“喊話”,滿足首套房購(gòu)房需求。但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,效果著實(shí)不佳。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷,從業(yè)者愈加擔(dān)心:房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的無(wú)法復(fù)蘇了?
分析人士指出,經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需大勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),供需關(guān)系趨于平衡,居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了,房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能迎來(lái)深度調(diào)整,市場(chǎng)下行趨勢(shì)難免,高增長(zhǎng)時(shí)代將可能終結(jié)。
救市政策指向“人口”
在房地產(chǎn)業(yè)界,“救市”已成為近一段時(shí)間以來(lái)的關(guān)鍵詞。今年以來(lái),已有十多個(gè)城市出臺(tái)政策,直接或間接地挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)。新近出現(xiàn)的變動(dòng)是,廣州、北京等一線城市的調(diào)控政策已開(kāi)始松動(dòng)。
近期,廣州市的增城、從化等區(qū)域放開(kāi)限價(jià),市區(qū)中心區(qū)的高價(jià)盤(pán)限簽政策也有所松動(dòng)。這也成為首個(gè)松綁樓市調(diào)控的一線城市。與此同時(shí),隨著“薊門(mén)橋地王”等項(xiàng)目陸續(xù)獲批預(yù)售證,北京的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。
在一線城市政策松動(dòng)之前,一批二三線城市已率先做出調(diào)整,其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調(diào)整中,松綁限購(gòu)、減免稅費(fèi)成為主要方向。
值得注意的是,有些城市雖然并未直接針對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整,但仍然出臺(tái)了被稱作“變相救市”的措施,主要表現(xiàn)為“放寬戶籍門(mén)檻”。廣州、海口、武漢等城市均出臺(tái)了類似的政策。如海口就強(qiáng)調(diào),購(gòu)單套房120平方米以上可落戶5人。
另有一批城市的救市體現(xiàn)為“只做不說(shuō)”。也即,不明確發(fā)布紅頭文件,但暗地實(shí)施松綁。此前傳出限購(gòu)風(fēng)波的沈陽(yáng),以及廣泛流傳“閩十條”的福建,均屬此類。
“救市的方式有很多,如果不想做得太明顯,根本不用發(fā)文件,召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)個(gè)會(huì),口頭傳達(dá)一下即可?!敝胁磕呈∽〗◤d人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示,實(shí)際上已經(jīng)啟動(dòng)救市措施的城市,要比業(yè)已披露的更多,尤其是很多三四線城市。
在監(jiān)管層警示政策“紅線”的背景下,當(dāng)前的救市手段頗有局限性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,各項(xiàng)救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì),提高購(gòu)房人口基數(shù),達(dá)到刺激房地產(chǎn)的目的,是所有救市政策的共性。
他還認(rèn)為,后續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫的情況下,全國(guó)預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。其中,有數(shù)個(gè)新區(qū)、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來(lái)。
市場(chǎng)不肯買(mǎi)賬
對(duì)于這些救市政策,市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎并不“感冒”。主要表現(xiàn)為,成交量的低迷態(tài)勢(shì)始終未能改善。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月份,全國(guó)商品房銷售面積36070萬(wàn)平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已連續(xù)4個(gè)月維持下行。
相比之下,2013年全年,全國(guó)商品房銷售面積增速達(dá)到17.3%。也即,今年以來(lái),樓市成交量就出現(xiàn)“驟跌”局面。
在“量跌”之后,“價(jià)跌”的趨勢(shì)開(kāi)始確立。今年5月,全國(guó)70個(gè)大中城市中,有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下降。70城市的平均降幅為0.15%,為近24個(gè)月以來(lái)的新低。
分析人士指出,市場(chǎng)不買(mǎi)賬,與救市政策力度不夠有關(guān)。尤其是信貸政策并未大規(guī)模放開(kāi)。?上月中旬,中國(guó)人民銀行召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì),要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源,優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止,銀行層面的按揭貸款政策并無(wú)明顯松動(dòng)。多數(shù)銀行的首套房貸款利率仍在基準(zhǔn)利率之上,使得實(shí)際購(gòu)房成本并未降低。
張大偉表示,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的,在于投資沖動(dòng)和貨幣政策。但目前來(lái)看,既不可能出現(xiàn)“四萬(wàn)億投資”,貨幣政策又難以再現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng),當(dāng)前救市措施的影響可謂微乎其微。
在“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)已經(jīng)確立之后,房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將面臨更多壓力。數(shù)據(jù)顯示,今年前5月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元,同比增長(zhǎng)3.6%。而去年同期,該增速為32%。在上述資金來(lái)源中,定金及預(yù)收款11458億元,下降8.4%;個(gè)人按揭貸款5342億元,下降1.2%。
近期,標(biāo)普就點(diǎn)名了一批財(cái)務(wù)杠桿過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商。其中包括奧園、中國(guó)海外、華南城、旭輝、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、花樣年和富力。這些公司的共同特點(diǎn)是,2013年債務(wù)增速超過(guò)50%,其中恒大地產(chǎn)2013年總債務(wù)增加超過(guò)一倍。
這也將成為房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的前奏。蘭德咨詢的報(bào)告認(rèn)為,未來(lái)三年間,將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局,其中以中小房企為主。
大調(diào)整即將來(lái)臨
在“政策無(wú)用”的表象背后,是供需格局的變化。經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨穩(wěn),部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。
從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出,今年以來(lái),房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、銷售等指標(biāo)的增速不斷走低。其中,前五月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%,達(dá)到歷史罕見(jiàn)的低點(diǎn)。說(shuō)明需求不足,樓市供應(yīng)端也開(kāi)始乏力。
市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩到何種程度?以北京為例,根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì),2014年上半年來(lái),北京期房住宅供應(yīng)大漲,合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套,同比漲幅達(dá)到70%。
但與此同時(shí),由于市場(chǎng)交易低迷,截至6月20日,北京期房住宅庫(kù)存達(dá)到46117套,現(xiàn)房庫(kù)存34727套,合計(jì)庫(kù)存80844套。這是自2013年1月1日以來(lái),北京新房庫(kù)存再次回歸到8萬(wàn)套以上。也是最近18個(gè)月來(lái)的新高。
值得注意的是,京城樓市庫(kù)存的增加,相當(dāng)部分原因在于需求未能全部釋放,尚處于觀望狀態(tài)。但即便如此,仍然反映出供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。有分析指出,一線城市尚且如此,廣大二三線城市的過(guò)剩情況就更為嚴(yán)重。其中,不斷被披露的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象,以及公務(wù)員賣(mài)房等情況,均凸顯出這種局面。
近期西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,目前我國(guó)住房存量遠(yuǎn)高于住房需求量,62%的存量住房已經(jīng)滿足全國(guó)的住房需求。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。
供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)意味著大調(diào)整的來(lái)臨。房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,2004年以來(lái),我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期,當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。
他表示,此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月,后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,調(diào)整的規(guī)律是:房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大,下跌時(shí)跌幅很?。粷q得時(shí)間長(zhǎng),跌得時(shí)間短。
相比之下,如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣,主要體現(xiàn)在,既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了,此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng),即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。
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