多城樓市設(shè)15%-20%降價(jià)上限

　　隨著市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，開(kāi)發(fā)商試圖降價(jià)跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無(wú)法大幅降價(jià)。

　　杭州市政府不久前出臺(tái)規(guī)定，自5月23日起，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此規(guī)定甫一發(fā)布，一石激起千層浪，杭州政府不愿房?jī)r(jià)大跌的聲音不絕于耳。

　　“幾乎每個(gè)城市都有這樣的管控系統(tǒng)?！鄙钲谝?guī)劃國(guó)土委有關(guān)人士表示，深圳是最早明文規(guī)定對(duì)漲價(jià)和降價(jià)行為進(jìn)行管制的，而大部分城市只是暗中執(zhí)行而已。

　　而在東莞，日前出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)信心不足，不降價(jià)很難換來(lái)成交量，如果地方政府不讓我們大幅降價(jià)促銷，我們的日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。”一家上市房企杭州營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　接受采訪的多位開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為，政府“限降”可能是想穩(wěn)定市場(chǎng)信心，避免價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，但對(duì)一些急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，耽誤了出貨時(shí)機(jī)，資金鏈有可能出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　大幅降價(jià)阻力重重

　　日前有媒體報(bào)道，東莞南城剛需大盤世紀(jì)城·幸福公館于4月底開(kāi)盤時(shí)，其中一棟樓推出帶精裝修的特價(jià)房，整體均價(jià)約為9800元/平方米。而東莞市物價(jià)局網(wǎng)站上，該棟備案的整體均價(jià)為12439元/平方米。也就是說(shuō)，這部分房源價(jià)格下降幅度高達(dá)21%，明顯超過(guò)了規(guī)定的15%。

　　部分購(gòu)房者買到世紀(jì)城·幸福公館推出的特價(jià)房后發(fā)現(xiàn)，由于這批房源低于開(kāi)發(fā)商此前備案價(jià)2000多元/平方米，違反了政府“超過(guò)備案價(jià)15%降幅，需重新備案”的規(guī)定，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　“客戶不用擔(dān)心備不了案，開(kāi)發(fā)商會(huì)想辦法解決的?！笔兰o(jì)城·幸福公館售樓處一位銷售人員如是說(shuō)。

　　東莞物價(jià)局一位工作人員介紹，該樓盤后來(lái)提交了備案價(jià)格調(diào)整申請(qǐng)，目前的銷售價(jià)格仍以舊的備案價(jià)為依據(jù)，在房管局未錄入新的備案價(jià)格前，如果成交價(jià)低于備案價(jià)15%，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)鎖屏，簽不了買賣合同。

　　實(shí)際上，早在2011年，東莞住建局、房管部門就聯(lián)合發(fā)布文件規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目，銷售價(jià)格一經(jīng)備案，將自動(dòng)設(shè)置15%的下調(diào)限幅。

　　“這幾年一直都是這樣管制的，東莞的開(kāi)發(fā)商都知道，我們對(duì)漲價(jià)重新備案的審核時(shí)間是2個(gè)月，降價(jià)走完流程需要20天左右，從審批時(shí)間上也能看出，降價(jià)比漲價(jià)相對(duì)要容易。”上述東莞物價(jià)局工作人員說(shuō)。

　　此外，深圳、上海及南京等地都有類似的規(guī)定。

　　2011年第四季度，龍湖、綠地、中海地產(chǎn)等大型房企在上海進(jìn)行降價(jià)促銷，多個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)下調(diào)幅度超過(guò)20%，其中一些項(xiàng)目的售樓處被前期業(yè)主打砸。針對(duì)樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局于當(dāng)年11月出臺(tái)措施，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過(guò)20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。

　　浦東新區(qū)建交委房屋管理處副處長(zhǎng)陳建軍曾公開(kāi)表示，2011年10月向上海市房管局上報(bào)，申請(qǐng)暫停中海在浦東一項(xiàng)目的網(wǎng)上預(yù)售備案登記。

　　“目前深圳的備案系統(tǒng)自動(dòng)設(shè)置了價(jià)格浮動(dòng)的上下限。自2010年9月起，深圳對(duì)銷售價(jià)格超出備案價(jià)格的樓盤均不予網(wǎng)簽，而降價(jià)則設(shè)置了15%的上限。”深圳市規(guī)劃國(guó)土委一位內(nèi)部人士表示。

　　違背“減少行政干預(yù)”思路

　　這種限制新房降價(jià)幅度、延長(zhǎng)銷售時(shí)間的行為，引發(fā)了廣泛爭(zhēng)議。

　　上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，杭州實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預(yù)企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當(dāng)。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則質(zhì)疑，本屆政府的改革思路是減少對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，地方政府限制房企降價(jià)的行為明顯有違這一思路。

　　“當(dāng)初出臺(tái)這個(gè)規(guī)定時(shí)，主要是為了控制房?jī)r(jià)上漲，抑制開(kāi)發(fā)商隨意亂漲價(jià)的行為，如果不管制，這幾年房?jī)r(jià)都漲到天上去了，現(xiàn)在處于樓市下行期，購(gòu)房者應(yīng)理解政府行為是有意維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，房?jī)r(jià)過(guò)度下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)好處?！鄙鲜錾钲谑幸?guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士認(rèn)為，商品房是特殊的商品，需要政府管理指導(dǎo)定價(jià)。

　　深圳房地產(chǎn)資深人士尹香武則認(rèn)為，只有漲價(jià)動(dòng)力太強(qiáng)時(shí)才需要限價(jià)。而“限降”會(huì)讓購(gòu)房者認(rèn)為，房企大幅降價(jià)已挑戰(zhàn)地方政府容忍的底線。

　　不論是“限漲”還是“限降”，行政管制都讓開(kāi)發(fā)商們倍感無(wú)奈?！坝行┎恢耄攵嘟迭c(diǎn)價(jià)盡快出貨回籠資金都不行，現(xiàn)在很焦慮?！焙贾荼镜匾恍⌒头科笫袌?chǎng)經(jīng)理表示，杭州樓市已出現(xiàn)信心危機(jī)，購(gòu)房者看空情緒濃厚，如果降價(jià)不到位，很多樓盤根本賣不出去。

　　“既然政府說(shuō)不是要限制開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而是重新備案后可以繼續(xù)降價(jià)，那要求重新備案的意義何在呢？”深圳一位開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這樣做只會(huì)增加手續(xù)，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不必要的麻煩。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，重新備案的不確定性在于，房管局可以給開(kāi)發(fā)商按價(jià)格下調(diào)之后的價(jià)格做備案，但同樣也可以不予審批。

　　杭州雙贏置業(yè)總經(jīng)理章惠芳表示，在杭州買賣雙方都信心不足的市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到應(yīng)該以價(jià)換量。房管部門的管制，會(huì)讓一些去化情況不理想的開(kāi)發(fā)商的壓力進(jìn)一步加大。

　　在章惠芳看來(lái)，盡管有規(guī)避的辦法，比如價(jià)格分期備案，每期的價(jià)格調(diào)低，降價(jià)空間累積可以增大，但開(kāi)發(fā)商理應(yīng)有自主調(diào)整價(jià)格的選擇權(quán)。

　　“地方政府應(yīng)該從市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自救?！焙贾萃该魇鄯烤W(wǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示。