萬(wàn)科:住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展應(yīng)政策標(biāo)準(zhǔn)先行
由住建部牽頭制定的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動(dòng)方案”目前已經(jīng)形成框架。據(jù)透露,到2015年,將在全國(guó)培育20個(gè)左右試點(diǎn),其中,東部地區(qū)發(fā)展10個(gè)左右,中西部各發(fā)展5個(gè)。其實(shí),當(dāng)前一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化,比如萬(wàn)科、遠(yuǎn)大等等,這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式變革。
日前,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁毛大慶就推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)表了自己的看法,他認(rèn)為,我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化面臨三個(gè)主要問(wèn)題?!?
第一個(gè)問(wèn)題關(guān)于成本。住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要高于傳統(tǒng)建筑方式,目前PC外墻成本增量大約是380元/平方米的水平。從日本的經(jīng)驗(yàn)看,這個(gè)差距可能會(huì)隨應(yīng)用規(guī)模的擴(kuò)大而略有縮小,但不會(huì)消失?!?
第二個(gè)問(wèn)題關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)。如目前關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化缺少統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范和認(rèn)證體系,給后期配套政策落實(shí)帶來(lái)困難。有些部分雖有標(biāo)準(zhǔn),但不統(tǒng)一,如裝修部件標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)的投訴糾紛頻繁出現(xiàn)?!?
對(duì)于如何解決以上問(wèn)題,毛大慶給出了政策建議:
1.中央要出臺(tái)政策推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。目前沈陽(yáng)、北京、上海、深圳等城市已出臺(tái)了一些措施,鼓勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展,但僅憑地方之力難以推動(dòng)這項(xiàng)工作。一是,住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)需要有輻射半徑,單一城市無(wú)法滿(mǎn)足需要。二是,環(huán)境改善效應(yīng)需要大范圍區(qū)域配合才能體現(xiàn)。某些城市對(duì)此認(rèn)識(shí)不足。三是,有些政策地方難以協(xié)調(diào),如標(biāo)準(zhǔn)、稅收等?!?
2.用地規(guī)劃方面。參考香港經(jīng)驗(yàn)及北京、上海市已出臺(tái)政策,對(duì)立項(xiàng)的產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目,給予3%-5%的容積率面積獎(jiǎng)勵(lì)。此舉大約能夠彌補(bǔ)成本增量的20%-40%?!?
3.稅費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼方面。一是,建議對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化工廠,考慮有些小企業(yè)不能提供增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票,建議適用較低的增值稅稅率,如11%;在計(jì)算土地增值稅時(shí),適當(dāng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除比例;二是,建議擴(kuò)大綠色建筑財(cái)政補(bǔ)貼范圍,參考上海市已出臺(tái)政策,對(duì)裝配率達(dá)到15%以上的項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼每平方米60元,對(duì)裝配率達(dá)到25%以上的項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼每平方米100元,大約能彌補(bǔ)成本增量的15%-20%?!?
4.住宅建設(shè)及管理方面。由于住宅產(chǎn)業(yè)化改變建筑投資支出節(jié)奏,大幅增加前期投入,建議辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)可適度降低工程進(jìn)度要求。在已實(shí)施預(yù)售監(jiān)管的城市針對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目可免予監(jiān)管或簡(jiǎn)化監(jiān)管要求。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí),注意避免誤傷。如因?qū)嵤┤b修、產(chǎn)業(yè)化和綠色技術(shù)導(dǎo)致的成本增加,建議從房?jī)r(jià)上漲考核中剔除出去。
5.住宅設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)方面。標(biāo)準(zhǔn)制定對(duì)推廣住宅產(chǎn)業(yè)化至關(guān)重要。在統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前,為便于立項(xiàng)、規(guī)劃、審批、驗(yàn)收及審計(jì)各環(huán)節(jié)的認(rèn)定和操作,建議先確定以下幾項(xiàng)指標(biāo)為產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),包括PC率、全裝修和裝配式內(nèi)隔墻的應(yīng)用。
編輯:王欣欣
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