萬科：住宅產業(yè)化發(fā)展應政策標準先行

　　由住建部牽頭制定的“住宅產業(yè)化行動方案”目前已經形成框架。據透露，到2015年，將在全國培育20個左右試點，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。其實，當前一些有遠見的企業(yè)已經開始嘗試住宅產業(yè)化，比如萬科、遠大等等，這些企業(yè)正在引領整個房地產開發(fā)模式變革?！?

　　日前，萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁毛大慶就推進住宅產業(yè)化發(fā)表了自己的看法，他認為，我國住宅產業(yè)化面臨三個主要問題。　

　　第一個問題關于成本。住宅產業(yè)化的成本要高于傳統(tǒng)建筑方式，目前PC外墻成本增量大約是380元/平方米的水平。從日本的經驗看，這個差距可能會隨應用規(guī)模的擴大而略有縮小，但不會消失?！?

　　第二個問題關于標準。如目前關于住宅產業(yè)化缺少統(tǒng)一的技術規(guī)范和認證體系，給后期配套政策落實帶來困難。有些部分雖有標準，但不統(tǒng)一，如裝修部件標準，有關的投訴糾紛頻繁出現?！?

　　對于如何解決以上問題，毛大慶給出了政策建議:

　　1.中央要出臺政策推進住宅產業(yè)化。目前沈陽、北京、上海、深圳等城市已出臺了一些措施，鼓勵住宅產業(yè)化發(fā)展，但僅憑地方之力難以推動這項工作。一是，住宅產業(yè)化實現規(guī)模效應需要有輻射半徑，單一城市無法滿足需要。二是，環(huán)境改善效應需要大范圍區(qū)域配合才能體現。某些城市對此認識不足。三是，有些政策地方難以協調，如標準、稅收等?！?

　　2.用地規(guī)劃方面。參考香港經驗及北京、上海市已出臺政策，對立項的產業(yè)化住宅項目，給予3%－5%的容積率面積獎勵。此舉大約能夠彌補成本增量的20%－40%?！?

　　3.稅費及財政補貼方面。一是，建議對住宅產業(yè)化工廠，考慮有些小企業(yè)不能提供增值稅進項發(fā)票，建議適用較低的增值稅稅率，如11%；在計算土地增值稅時，適當提高房地產開發(fā)成本加計扣除比例；二是，建議擴大綠色建筑財政補貼范圍，參考上海市已出臺政策，對裝配率達到15%以上的項目給予財政補貼每平方米60元，對裝配率達到25%以上的項目給予財政補貼每平方米100元，大約能彌補成本增量的15%－20%?！?

　　4.住宅建設及管理方面。由于住宅產業(yè)化改變建筑投資支出節(jié)奏，大幅增加前期投入，建議辦理《商品房預售許可證》時可適度降低工程進度要求。在已實施預售監(jiān)管的城市針對此類項目可免予監(jiān)管或簡化監(jiān)管要求。在進行宏觀調控時，注意避免誤傷。如因實施全裝修、產業(yè)化和綠色技術導致的成本增加，建議從房價上漲考核中剔除出去?！?

　　5.住宅設計建筑標準方面。標準制定對推廣住宅產業(yè)化至關重要。在統(tǒng)一標準出臺前，為便于立項、規(guī)劃、審批、驗收及審計各環(huán)節(jié)的認定和操作，建議先確定以下幾項指標為產業(yè)化住宅項目的認定標準，包括PC率、全裝修和裝配式內隔墻的應用。