北京城建：參股券商的奧運地產(chǎn)

    北京城建（600266）（行情,資訊）發(fā)布06年報：公司06年實現(xiàn)主營業(yè)務收入21.03億元，同比增長15.67％；實現(xiàn)主營業(yè)務利潤5.30億元，同比增長31.80％；實現(xiàn)凈利潤0.78億元，同比下降46.27％；但扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤同比增長167％。每股收益0.1306元。公司凈利潤下降的原因主要在于2005年度公司東華項目轉(zhuǎn)讓收益為一次性收益，同時公司06年確認了首都國際的減值準備6918萬元。

　　商品房銷售業(yè)務收入穩(wěn)定增長。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)商品房銷售業(yè)務收入17.39億元，同比增長2.25％。此外，報告期內(nèi)，公司商品房銷售毛利率33.22％，同比增長20.23％。由于受到奧運因素的刺激以及強烈需求因素的影響，我們預計北京房價還將穩(wěn)步上漲，因此公司有望享受比業(yè)內(nèi)其他公司高利潤率的碩果。

　　低成本、豐富的土地儲備。公司在北京、舟山和重慶擁有權(quán)益項目面積20000畝，既包括土地一級開發(fā)、土地批租項目，也包括在建工程、待建項目。目前在建項目主要位于奧體中心、CBD地區(qū)，為高價、高利潤項目。且土地全部來自早期協(xié)議方式，成本極低，溢價非常高。2007年度，北京城建將增加一級和二級土地儲備，積極尋找新項目，通過投標和公司并購等資本運作方式獲取土地資源。

　　奧運項目是公司近期發(fā)展的亮點所在。公司是奧運村等項目的主要建設商之一：通過國奧和五棵松公司，參與國家體育館及奧運村、五顆松體育中心建設，參股比例分別為20％、25％。其中：奧運村占地27.5公頃，總投資39.5億元，擬年底竣工，2008年交付北京奧組委使用。我們預計此項目可為公司貢獻凈利潤4億元；五棵松文化體育中心總建筑面積35萬平方米，總投資34.8億元。我們預計此項目至少可為公司貢獻凈利潤3億元。

　　股權(quán)投資保持高收益。公司為中科招商創(chuàng)業(yè)投資有限公司第一大股東，持有30％的股權(quán)，按照中科招商的發(fā)展計劃，其所投資的公司將在國內(nèi)市場或國外上市，預計今后幾年公司可實現(xiàn)的投資收益至少為6億元。此外，公司持有國信證券4.9％的股權(quán)。國信證券是創(chuàng)新類券商，實力非常強。伴隨著目前國內(nèi)證券市場的高速發(fā)展，預計北京城建的股權(quán)投資保值、增值可期。除了上述股權(quán)投資外，公司還擁有北京科技園建設（集團）股份有限公司21.54％的權(quán)益、北京賽迪時代信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司41.1％的權(quán)益。

　　風險估計：1.政府持續(xù)的調(diào)控導致房地產(chǎn)板塊走弱的風險；2.土地增值稅細則的實施將對公司的業(yè)績產(chǎn)生一定程度的影響。

　　投資建議：我們預計公司07-09年的每股收益分別為0.53元、0.88元、0.98元，目前的動態(tài)市盈率分別為29.62倍、17.84倍、16.02倍?？紤]到：1、公司將適時啟動股權(quán)激勵計劃，將公司的利益與管理者的利益緊密地結(jié)合起來，為公司注入強大的發(fā)展動力；2、奧運會的臨近對整個北京房地產(chǎn)市場的帶動作用及對奧運板塊的刺激作用；3、公司良好的發(fā)展前景及可預期的股權(quán)投資收益等因素，公司二級市場股價還應具有上漲空間，給予公司“增持”的投資評級。