“十四五”規(guī)劃提出未來房產(chǎn)市場發(fā)展新要求

11月3日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“十四五”規(guī)劃），其中對于房地產(chǎn)的表述，備受關(guān)注。

與此前一樣，房住不炒、租購并舉、因城施策、平穩(wěn)健康都是必須的，不同的地方在于要求有效增加保障性住房供給和完善土地出讓收入分配機制。另外，文件里還正視了房地產(chǎn)，要推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

主基調(diào)未曾改變

自2016年12月“房住不炒”的概念提出以來，“房住不炒”的定位一直未變。此次，更是首次將“房住不炒”納入五年規(guī)劃，這對于巨大的房地產(chǎn)市場來說，可謂是意義深遠。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時表示，“房住不炒”是“十四五”規(guī)劃的房子定位，是未來房地產(chǎn)市場的總基調(diào)?，F(xiàn)在基本上可以確定，未來五年到十五年，房子的“房住不炒”定位不變，鑒于目前市場形勢與政策環(huán)境，短時間內(nèi)限制性政策不會一刀切的全部取消、退出、收回。因此，房地產(chǎn)調(diào)控全面放開的可能性很小。

“十四五”規(guī)劃中，再次提及“因城施策”。記者注意到，從7月開始本輪已經(jīng)超過27城市，發(fā)布了30多次房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。

8月28日傍晚，住建部在官網(wǎng)發(fā)布了一則《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強調(diào)：落實城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標》的消息。

8-9月房價數(shù)據(jù)公布，整體看，相比7月房價上漲繼續(xù)增加。從8月房價數(shù)據(jù)看，新建住宅的惠州、二手房的廣州，深圳等城市房價依然明顯上漲。核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟恢復相對較好，投資屬性相對較高，而執(zhí)行各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場升溫。

但房價上漲城市增加調(diào)控的趨勢持續(xù)，也代表了未來政策會繼續(xù)抑制市場過熱發(fā)展。整體看，8-9月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，只要上漲過快必然會導致調(diào)控升級。

謝逸楓告訴記者，重提“因城施策”調(diào)控定調(diào)，實質(zhì)上就是作為未來五年、十五年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)?，F(xiàn)在基本上確認一個事實，四個不變。其一是房地產(chǎn)依然是基礎(chǔ)、先鋒、主導、支柱產(chǎn)業(yè)的位置、功能不變。其二是房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持著中高速增長的趨勢不變。其三是房價穩(wěn)中上漲大方向不變。其四是房地產(chǎn)市場未解決的根本問題保持不變。因此，不要對房地產(chǎn)市場發(fā)展前景過于悲觀。

自2014年-2019年提出“因城施策”、“分類調(diào)控”與“分類指導”，到2020年再提“因城施策”、“分類指導”，并且作為未來五年的房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，這是中國房地產(chǎn)市場的特殊性決定的。主要是考慮到房地產(chǎn)區(qū)域、土地供應(yīng)、住房需求、市場結(jié)構(gòu)性、市場發(fā)展的不平衡、不均衡，一刀切的調(diào)控，不利于解決房地產(chǎn)市場自身的問題。“因城施策”，有利完善房地產(chǎn)制度，促進市場問題的解決。

當前，房地產(chǎn)關(guān)系到規(guī)劃目標大局。房地產(chǎn)對于GDP、金融、產(chǎn)業(yè)、債務(wù)、家庭、財政、地方、就業(yè)、新型城鎮(zhèn)化的重要性。同時，由于房地產(chǎn)市場的供求、庫存、結(jié)構(gòu)性、制度性、資源配置等問題，房地產(chǎn)的穩(wěn)定關(guān)系到中國經(jīng)濟方方面面。謝逸楓指出，因城施策的定調(diào)，意味著房地產(chǎn)調(diào)控不會一刀切，地方主導調(diào)控，存在著調(diào)整、局部放松的空間。未來五年，房地產(chǎn)市場量價平穩(wěn)，存在一輪大漲可能性。

房產(chǎn)市場面臨新要求

去年，官方曾表示我國已建成世界上最大的住房保障體系，但今年“十四五”規(guī)劃依然提到有效增加保障性住房供給，是因為我們的保障房雖然很多，累計有8000多萬套，但很多都是經(jīng)濟適用房與拆遷安置房，這也是延續(xù)了福利分房的慣性思維。

有專家認為，有效增加保障性住房供給，是要真正普及普通中低收入群體，而不是只針對特殊群體。此次，建議也提到保障重點會從售轉(zhuǎn)租，這也是接下來租賃市場發(fā)展的機遇。

另外，“十四五”規(guī)劃中要求完善土地出讓收入分配機制，有專家分析應(yīng)該是擴大地方稅，讓地方能受到更多不需要上交中央的稅。因為對地方政府來說，中央要求用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達到土地出讓收益的50%以上，或土地出讓收入的10%以上。但地方稅收大部分要上繳中央，只能靠賣地和發(fā)債，所以稅收不夠，只能擴大稅種。至于是不是房地產(chǎn)稅，目前還沒有定論。

謝逸楓表示，“十四五”規(guī)劃首次提出“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。應(yīng)當說，保障性住房供給的最大問題，就是土地來源與住房的房源。解決了土地，最后是建房的資金來源，可以解決建房的問題，增加市場供應(yīng)。

同時，他認為，這些要求的首次提出，也說明未來五年到十五年，住房制度、保障性住房的租賃住房制度、政策有望完善，土地供應(yīng)有望增加。其中住房制度的多層次住房供應(yīng)體系（商品房、保障房（廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房、限價房、人才房）、棚改房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租房）、雙軌制（商品房與非商品房）、購租并舉（商品住房與租賃住房）的制度，集體建設(shè)用地的試點正在推進，土地供應(yīng)配了自持面積，租賃面積。一旦解決了土地、資金問題，市場供應(yīng)必大增。

均衡發(fā)展成為最大亮點

作為不可忽略的亮點，“十四五”規(guī)劃指出，要推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)。

謝逸楓告訴記者，這是在“房住不炒”和“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之后新的房地產(chǎn)市場定位，這可以說是重大的調(diào)整，決定了未來5年的行業(yè)定位。這個提法，釋放出房地產(chǎn)涉及57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展非常重要。

他認為，未來五年房地產(chǎn)調(diào)控的核心，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系、降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。按照政策預期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃住房等制度改革、完善，促進長效機制改革，引導市場穩(wěn)預期。

盡管強調(diào)“不把房地產(chǎn)業(yè)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，但這絲毫不影響房地產(chǎn)業(yè)在“十四五”期間對穩(wěn)定經(jīng)濟起到的積極、正面作用。規(guī)劃中看，房地產(chǎn)業(yè)在“十四五”期間仍然起著舉足輕重的作用。按照一般傳統(tǒng)的劃分，把超過5%貢獻的行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。按照國家統(tǒng)計部門公布的2019年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻達到7%，把自有住房價值按照市場價格重新核算后（按照國際通用算法）達到13%。

謝逸楓說，這表明房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟增長的作用依然很大，在未來五年內(nèi)仍然發(fā)揮重要的作用。其一，是房地產(chǎn)對57個相關(guān)行業(yè)、42個標準分類行業(yè)具有關(guān)聯(lián)。2015年房地產(chǎn)行業(yè)的總消耗系數(shù)達到0.045，較2012年提高了40.6%。當前這一作用會更大，說明房地產(chǎn)業(yè)對于其他行業(yè)的消費帶動作用在不斷增強。房地產(chǎn)是鋼鐵、水泥、玻璃等傳統(tǒng)過剩的重要消費行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)還能帶動家電、裝修等下游消費領(lǐng)域的發(fā)展。

其二，是“十四五”規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)重新定位與新型城鎮(zhèn)化進程是緊密聯(lián)系的。目前我國仍然處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，“十四五”期間大概有1億左右的農(nóng)民進城，加上城鎮(zhèn)本身的折舊棚改及改善需求，新建商品住宅的規(guī)模大概在71億平米左右。商品住房的規(guī)模巨大，具備帶動行業(yè)發(fā)展的量級。

其三，是為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，隨著農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民進城后子女可繼承宅基地等一系列土地證的改革。不僅解決了城鎮(zhèn)土地供應(yīng)不足的問題，還為農(nóng)村年輕人口進城解除了后顧之憂。