[獨(dú)家]中國經(jīng)濟(jì)及水泥行業(yè)未來的預(yù)估

  一、中國經(jīng)濟(jì)的未來預(yù)估之部分要素粗析

  1.人口紅利難以繼續(xù)

  人口是經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，同時(shí)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是為了維持或改善當(dāng)下的人口的生活質(zhì)量。

  中國人口老齡化日趨嚴(yán)重，必然帶來勞動(dòng)效率的降低和單個(gè)勞動(dòng)力負(fù)擔(dān)的不斷加重。科技和管理進(jìn)步可以部分抵消勞動(dòng)效率的下降和勞動(dòng)力負(fù)擔(dān)的加重，問題在于：

  首先，我們能有多少真正的科技和管理進(jìn)步？

  其次，比較效應(yīng)會(huì)使僅剩的勞動(dòng)力流向負(fù)擔(dān)較輕的地區(qū)，形成惡性循環(huán)。

  解決新生人口比例過少的問題，是當(dāng)務(wù)之急！需要馬上出臺(tái)生育鼓勵(lì)政策，褔?yán)蛐『A斜。估計(jì)較難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榈案饩湍敲创?，褔?yán)蛐『A斜，會(huì)大幅降低現(xiàn)有在位者和退休人員的福利。

  當(dāng)然，人口形勢(shì)的變化，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整，個(gè)人看好嬰童用品產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閮和俏磥淼南Ｍ?；不看好養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，老人是經(jīng)濟(jì)的重負(fù)，包括我們自己。

  2.環(huán)保-安全約束日趨嚴(yán)格

  經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，對(duì)環(huán)保-安全的重視日盛，甚至于搞運(yùn)動(dòng)，這是社會(huì)發(fā)展的必然。

  環(huán)保-安全的投入不斷增加，造成釆掘業(yè)、制造業(yè)，甚至餐飲、服務(wù)等行業(yè)成本的不斷上升，也是必然的趨勢(shì)。

  科技進(jìn)步、管理進(jìn)步、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以最大限度地消化環(huán)保、安全投入造成的成本上升。如果不能消化，企業(yè)會(huì)被淘汰。

  環(huán)保-安全約束日益強(qiáng)化，會(huì)帶動(dòng)環(huán)保-安全產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利好相關(guān)行業(yè)。

  3.物流成本未能隨技術(shù)進(jìn)步而降低

  落后的物流管理模式在今后幾年不會(huì)得到根本改變：

  有關(guān)部委借著治超、環(huán)保的由頭，大力打擊公路運(yùn)輸，不斷提高物流成本，真不知交運(yùn)部門怎么想的。

  正常的措施應(yīng)該是通過提高公路等級(jí)、提升油品質(zhì)量，提升單車裝載量，建設(shè)專用公路，來提升運(yùn)輸效率，降低物流成本。

  國有投資的鐵路，借著公路治限治超和環(huán)保整治而復(fù)活，連漲運(yùn)費(fèi)，甚至搭配另收其它費(fèi)用。結(jié)果依然是效益流失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)效率低下。

  物流行業(yè)，難言樂觀，預(yù)計(jì)物流成本還會(huì)持續(xù)上升。

  4.金融資源分配嚴(yán)重失衡

  金融資源分配嚴(yán)重失衡，除房貸以外，大部分流向央企、國企、平臺(tái)，大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)基本上成為減量重區(qū)和增量禁區(qū)。

  體制內(nèi)許多精英認(rèn)定私企是腐敗之源、萬惡之源。金融機(jī)構(gòu)怕?lián)?zé)了，只有把金融資源集中投放到政治正確的領(lǐng)域和所有制正確的企業(yè)。中央要求金融支持實(shí)體企業(yè)，可金融機(jī)構(gòu)怕犯錯(cuò)，拒不執(zhí)行，結(jié)果就這樣，無語。

  金融資源利用效率越來越低的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)還將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

  金融行業(yè)，真的沒什么核心竟?fàn)幜?，看不到他們的未來?

  5.區(qū)域資源割據(jù)化

  煤炭、石油等資源行業(yè)在政府推動(dòng)下，整合速度加快，部分地區(qū)政府和企業(yè)聯(lián)合操控，排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，經(jīng)濟(jì)資源割據(jù)化日益明顯，對(duì)下游行業(yè)造成嚴(yán)重傷害。

  有些地方政府把煤炭等行業(yè)取得的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，甚至于介入對(duì)砂子、石子等細(xì)微行業(yè)的把控，砂石價(jià)格上竄下跳，嚴(yán)重?cái)_亂正常的經(jīng)濟(jì)秩序，更為地方官員權(quán)力尋租創(chuàng)造了更好的便利條件。

  經(jīng)濟(jì)割據(jù)勢(shì)力為了一己之私，甚至?xí)绊懼醒霙Q策，限制國際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，例如在國內(nèi)煤價(jià)高漲的狀況下，以環(huán)保等名義限制、遲滯國際煤炭的進(jìn)口。

  真不看好這些基礎(chǔ)資源的占有者和挖掘者，他們?cè)谌找鎻脑搭^上提高制造業(yè)成本，打壓民族產(chǎn)業(yè)，會(huì)逐漸使得民族產(chǎn)業(yè)喪失國際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  6.管制強(qiáng)化

  為了防止腐敗、規(guī)范市場(chǎng)秩序等，需要加強(qiáng)管制。

  典型的管制如房?jī)r(jià)控制、行業(yè)準(zhǔn)入、公路治超、環(huán)保限產(chǎn)、金融準(zhǔn)入等，范圍有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。

  管制一旦實(shí)施起來，就很難取消，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)管制，都需要一批人員。這些人員一旦形成，就會(huì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)以管制為謀利手段的群體，從而使管制不斷強(qiáng)化，最終為管制而管制，至于管制的初衷是什么，經(jīng)常忘記了，也沒有人去細(xì)思的。

  管制越多，腐敗以利益輸送的形式體現(xiàn)越多。

  管制越多，代表政策越會(huì)多變，越會(huì)加大經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

  管制越多，越會(huì)有人因管制而飛來鴻運(yùn)被動(dòng)致富。

  管制越多，越會(huì)有人由于管制方向突變而一夜破產(chǎn)。

  總之，管制越多，跟上節(jié)拍越來越難，企業(yè)為應(yīng)對(duì)突發(fā)管制帶來的不確定性，就越會(huì)趨于保守，導(dǎo)致微觀經(jīng)濟(jì)活力下降。

  7.國家資本主義盛行

  所謂國家資本主義，主要指做大做強(qiáng)國有企業(yè)，把資本控制在國家手上，保持國家的社會(huì)主義體制不被和平演變，并讓國民更多地分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。這是中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)。

  在前三十多年的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，大部分民眾的生活水平雖然得到了明顯的提高，但因?yàn)樨毟徊罹啾纫郧案螅蟛糠置癖姷牟粷M情緒反而同步大幅提升，民眾的訴求非常自然地轉(zhuǎn)向均貧富，并寄希望于國有企業(yè)。

  通過稅收政策調(diào)整，可以實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距的目標(biāo)，但消滅不了貧富差距。民眾和政府自然地認(rèn)為，做大做強(qiáng)國營(yíng)企業(yè)，是一個(gè)可以接受的方案。國家資本主義因之而盛行，體現(xiàn)在：

  央企越做越大，占據(jù)資源行業(yè)、基礎(chǔ)行業(yè)；

  地方國企越做越大，參與各個(gè)熱門行業(yè)；

  各級(jí)平臺(tái)越做越大，承載大量金融資源四處投資。

  國家資本主義的過度發(fā)展甚至?xí)?dǎo)致國有資產(chǎn)家族化、裙帶化。眾多私人老板為了獲得利益，也會(huì)被動(dòng)主動(dòng)地成為這些國家企業(yè)的附屬企業(yè)，套出國有資產(chǎn)，完全喪失經(jīng)營(yíng)倫理。如直購電指標(biāo)許多落到中間公司，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需材料往往由中間公司供應(yīng)等等。

  國家資本主義還會(huì)導(dǎo)致投資單一化、趨同化，輕則加劇產(chǎn)能過剩，重則甚至形成許多“無需求”的行業(yè)。

  個(gè)人觀點(diǎn)，實(shí)行國家資本主義，短期內(nèi)可以幫助政府賺錢。長(zhǎng)期看，政府賺得越多，本質(zhì)是稅賦越重，危害很大，會(huì)危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動(dòng)力，甚至?xí)?dǎo)致微觀經(jīng)濟(jì)荒漠化。這些后果如果疊加財(cái)政、貨幣政策的失誤，一旦暴露出來，會(huì)加速引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使得經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型橫生風(fēng)險(xiǎn)。

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  8.人民幣匯率

  經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力趨緩，社會(huì)負(fù)擔(dān)不斷加重，出口增長(zhǎng)乏力，決定財(cái)政收支壓力不斷增大，人民幣只能適當(dāng)超發(fā)以補(bǔ)不足，人民幣匯率長(zhǎng)期看貶是沒有什么疑問的。

  近期人民幣匯率的回穩(wěn)，內(nèi)因是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在房?jī)r(jià)暴漲帶動(dòng)下，似有回升趨勢(shì)。外因是美元加息后，美元指數(shù)獲利回吐，即美元相對(duì)一攬子貨幣（如歐元、人民幣等），意外貶值了。

  我們需要警惕人民幣匯率突發(fā)暴跌的危險(xiǎn)，國家現(xiàn)在也很重視。個(gè)人認(rèn)為，今后五年內(nèi)，這種危險(xiǎn)變成現(xiàn)實(shí)的可能性超過八成，我們需要防范，更需要提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

  人民幣緩而可控的貶值利好資產(chǎn)價(jià)格，可以給經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型騰出足夠時(shí)間。沒有享受到資產(chǎn)價(jià)格上漲好處的人群意見很大，國家會(huì)繼續(xù)通過首套房貸優(yōu)惠供大家上船，時(shí)間節(jié)點(diǎn)估計(jì)要到2018年底以后。

  人民幣如果瞬間速貶，會(huì)帶來社會(huì)恐慌，可能會(huì)在短期內(nèi)沖擊股市、樓市，并爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的本質(zhì)，是資產(chǎn)價(jià)格暴跌引發(fā)的資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重惡化的危機(jī)。

  一旦爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的后果不由危機(jī)決定，而由危機(jī)暴發(fā)后的應(yīng)對(duì)措施決定。歷史上的應(yīng)對(duì)模式有美國模式、日本模式、南美-東南亞模式、俄羅斯模式等。

  美國模式是科學(xué)的模式，所以經(jīng)濟(jì)恢復(fù)得不錯(cuò)，兩房甚至成為獲利大戶；

  日本模式實(shí)際上是負(fù)責(zé)任的模式，只是放下了房地產(chǎn)產(chǎn)出率；

  南美-東南亞模式是被西方蒙騙的模式，責(zé)任還在于他們自己沒搞懂經(jīng)濟(jì)，搞反了應(yīng)對(duì)的方向；

  俄羅斯模式則是直接的掠奪模式，放任羅布貶值，掠奪民財(cái)，財(cái)富最終落入權(quán)貴之手，整體經(jīng)濟(jì)不振，莫斯科房?jī)r(jià)暴高。

  如果經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，我們會(huì)是什么模式呢？預(yù)計(jì)會(huì)兼而用之，因?yàn)閲H國內(nèi)形勢(shì)變幻莫測(cè)，具體很難預(yù)料。大海也善于出奇，我們需要相信高層，全民配合，一起度過危機(jī)。

  9.氣候變化

  中國30多年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，排出大量的二氧化碳，帶來溫室效應(yīng)，利于海洋蒸發(fā)和水汽擴(kuò)散，利于全球農(nóng)業(yè)。

  環(huán)保行動(dòng)利于大氣質(zhì)量持續(xù)改善，有利于陽光穿透，進(jìn)一步利于海洋蒸發(fā)和水汽擴(kuò)散，利于全球農(nóng)業(yè)，從而避免饑民起義，利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  城市不斷長(zhǎng)高，高樓攔截水汽，易使城市成為暴雨中心。雨水的微觀分布變得更不均衡，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的負(fù)面作用，但會(huì)促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

  順應(yīng)氣候變化，趨利避害，也是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的契機(jī)。沿海城市的建設(shè)需要提前規(guī)劃，提高建筑基礎(chǔ)標(biāo)高，提前加大排澇能力，提前太高海防標(biāo)準(zhǔn)，也可以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  10.居民收入對(duì)經(jīng)濟(jì)反饋能力下降

  2016-2017年，居民實(shí)際人均收入持續(xù)下降：

  首先，人民幣匯率貶值，使得換算成美元的居民收入難以上漲；

  其次，一二三線的房產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，使得全社會(huì)總體資產(chǎn)價(jià)格上漲驚人。當(dāng)全社會(huì)總資產(chǎn)價(jià)值過快上漲，而居民收入絕對(duì)數(shù)字上漲較慢時(shí)，相當(dāng)于收入下降！

  第三，新經(jīng)濟(jì)的利益大半被BAT等巨頭瓜分，相當(dāng)于除這些巨頭及其關(guān)聯(lián)群體外，其它大部分群體的收入難以增長(zhǎng)。

  可見，今后幾年房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定是非常重要的，我們需要讓民間的收入有足夠的時(shí)間提升上來，以匹配目前的資產(chǎn)價(jià)格。

  11.基礎(chǔ)設(shè)施投入，等于制造貨幣

  基礎(chǔ)設(shè)施投資越來越成為維系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性源頭動(dòng)力。高鐵、城鐵、地鐵三鐵建設(shè)，高速公路、立體交通等交通建設(shè)，江河湖海治理、大氣土壤治理、棚戶區(qū)拆遷改造等，消化了大量的工業(yè)品，許多制造業(yè)得以維持生存下去。其投入的巨額資金也在不斷支出過程中溢出到各行各業(yè)，在維持建造業(yè)生存的同時(shí)，繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)閉環(huán)運(yùn)行。

  這些基礎(chǔ)設(shè)施的建成運(yùn)營(yíng)，使得大城市群（都市圈）對(duì)人口的吸引力越來越大，全國大部分年輕人口將被吸引引到長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大世界級(jí)都市圈及武漢、成渝等區(qū)域都市圈工作生活，并推動(dòng)這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，在一定時(shí)段內(nèi)，幫助政府順利賣地增加財(cái)政收入，用于應(yīng)付養(yǎng)老、醫(yī)療等各項(xiàng)支出，包括給公務(wù)員發(fā)工資。

  基礎(chǔ)設(shè)施投資預(yù)計(jì)還可以大搞五年左右，之后由于投資的邊際效益會(huì)越來越差，甚至許多項(xiàng)目根本無法產(chǎn)生效益。政府到時(shí)侯會(huì)沒有項(xiàng)目可投，也無法借用項(xiàng)目投資制造貨幣，獲得財(cái)政收入。而政府需要應(yīng)付養(yǎng)老、醫(yī)療、公務(wù)員開支等鋼性增長(zhǎng)，政府會(huì)很困難，甚至被逼使政府轉(zhuǎn)變貨幣制造的方法，選用更直接的貨幣制造方法，宏觀經(jīng)濟(jì)就玄了！可見，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也要量力而行，盡量避免大起大落。

  12. 總體感覺：

  經(jīng)濟(jì)要素成本不斷提高、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力不斷負(fù)增長(zhǎng)，需要提前應(yīng)對(duì)。

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  二、中國經(jīng)濟(jì)的未來預(yù)估之房地產(chǎn)市場(chǎng)

  （一）2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

  0. 核心提示：

  2014年，我國整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，當(dāng)年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

  1. 分類調(diào)控

  2014年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！?

  點(diǎn)評(píng)：從2005年到2013年，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。

  2.支持首套房貸

  2014年5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。

  3.限購相繼取消

  至2014年6月下旬，全國已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購還沒有放開。

  4.不動(dòng)產(chǎn)登記征意見

  2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。

  5.930房貸新政

  2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，簡(jiǎn)稱“930房貸新政”，其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。

  6.放寬公積金貸款

  2014年10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件，門檻大大降低。

  7.央行降息

  2014年11月21日，央行宣布不對(duì)稱降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  8.棄選自住房開售

  2014年12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬元/平方米。

  當(dāng)時(shí)，北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”。此次棄選房源因?yàn)槲恢玫仍虮粭夁x。

  9.事后諸葛亮：

  從2005年到2013年，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。當(dāng)年所有政策都是鼓勵(lì)購房，北京甚是還擔(dān)心棄購自住房開售影響市場(chǎng)心態(tài)?？纯船F(xiàn)在，恍若隔世。

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  （二）2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

  0.核心提示：

  2015年我國房地產(chǎn)新政利好不斷，降息降準(zhǔn)降首付，公積金可異地貸款，樓市穩(wěn)步增長(zhǎng)。

  1.降準(zhǔn)：2月5日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，全面降準(zhǔn)加定向降準(zhǔn)釋放基礎(chǔ)貨幣超6000億元。

  2.降息：3月1日下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率0.25%至5.35%，一年存款利率下調(diào)0.25%至2.5%。

  3.降息：4月20日，一年期存款利率下調(diào)0.1%至2.4%，釋放流動(dòng)性約1.4萬億。降低一年期貸款基準(zhǔn)利率0.25%至5.1%。

  4.降息:5月11日下調(diào)貸款存款利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  5.降息:6月28日下調(diào)貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  6.降息:8月26日下調(diào)一年期貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  7.降準(zhǔn):9月6日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

  8.降息:10月24日下調(diào)一年期貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

  9.公積金降首付

  3月30日公積金首付比例降至兩成，二套房貸款首付比例降至四成。已擁有一套房且已經(jīng)結(jié)清貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款，最低首付30%。

  10.減免住房轉(zhuǎn)讓費(fèi)用

  3月30日財(cái)政部通知，從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征由5年恢復(fù)至2年。

  11.降首付

  9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

  同日，央行、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

  12.推行公積金異地貸款

  10月8日公積金異地貸款業(yè)務(wù)全面推行。

  13.中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)去庫存

  12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，推出三去一降一補(bǔ)政策，推出房地產(chǎn)去庫存措施，包括鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)首次購買住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，還研究將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度。

  14.鼓勵(lì)持有公寓

  2015年12月，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），其中提到“積極發(fā)展短租公寓、長(zhǎng)期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。

  15.事后諸葛亮：

  2015年的所有政策圍繞降息降準(zhǔn)降首付，及公積金支持購房、降低交易費(fèi)用等，孕育了2016年一線城市地價(jià)的暴漲和二線城市房?jī)r(jià)的暴漲。

  （三）2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

  0.核心提示：

  2016年全國房地產(chǎn)政策 可謂風(fēng)云變幻，政策上演過山車。

  前半年在經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付頻繁上演。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象，從四季度開始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)新政以控制房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲。全年前松后緊的政策走勢(shì)明顯。

  1.二孩政策

  二孩政策助推房?jī)r(jià)恢復(fù)上漲

  2015年12月27日，全國人大常委會(huì)表決通過了人口與計(jì)劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實(shí)施。人口政策的調(diào)整，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、應(yīng)對(duì)老齡化沖擊、增加勞動(dòng)力供給。

  二孩政策在2016年元旦正式實(shí)施之后，家庭對(duì)改善型住房的需求更為強(qiáng)烈。

  2.降首付

  2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

  3.推廣街區(qū)制

  2月21日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

  政策好像無疾而終

  4.重啟“70/90”

  2006年，九部委規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。今年3月31日，北京市國土局掛出的兩塊位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅用地，掛牌文件中明確，除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這意味著北京重啟“70/90政策”。

  5.環(huán)京縣級(jí)市限購

  4月1日晚間，河北省廊坊市政府出臺(tái)九項(xiàng)措施穩(wěn)定環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)，政策規(guī)定，在環(huán)京4個(gè)縣市--三河市、大廠縣、香河縣和固安縣，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。

  6.去庫存

  4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

  7.通州限購升級(jí)

  在去年通州普通住宅限購政策基礎(chǔ)上，今年5月5日，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)定，購買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合條件，即通州公寓限購。

  8.京版“930”推出，提高首付款比例，認(rèn)房又認(rèn)貸

  9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件規(guī)定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  9.不約而同的同步“一城一策”

  從9月30日晚間到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個(gè)城市落地。2016年的“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。各地政府在之前限購限貸的基礎(chǔ)上，又加強(qiáng)了從銷售價(jià)格監(jiān)管、超嚴(yán)房貸審批、規(guī)范交易市場(chǎng)等層面的調(diào)控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點(diǎn)城市出臺(tái)，每個(gè)城市出臺(tái)的政策不盡相同。

  10.限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

  北京“9·30”新政中提到，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

  10月13日，國土局針對(duì)海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的舉措，對(duì)地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

  11.事后諸葛亮

  2015年和2016年上半年的政策大放松，使得一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，最終引發(fā)一線城市加強(qiáng)調(diào)控，并在2016年國慶前后引發(fā)大部分二線城市不約而同的展開了真調(diào)控，限購限貸限售限價(jià)限商等政策陸續(xù)出臺(tái)并強(qiáng)化。

  高壓政策促使購買力被逼向三四線城市，孕育了2017年三四線城市房?jī)r(jià)的離奇上升行情。

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  （四）2017年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

  0.核心提示：

  2017年上半年，在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴(kuò)大。同步加強(qiáng)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機(jī)性需求。并出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例，似被賦予重任。

  2017年，中央和地方出臺(tái)了太多政策，總體感覺亂糟糟的，各級(jí)政府都在滅火。

  1.中央堅(jiān)持住房居住屬性

  兩會(huì)明確堅(jiān)持住房居住屬性，明確房子是拿來住的。

  2.中央嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

  1月6日，中國人民銀行工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策。

  2月21日，中共中央政治局召開會(huì)議討論政府工作報(bào)告，要穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

  3月10日，中國人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，住房貸款在中國還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

  4月1日，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開2017年第一季度例會(huì)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。

  3.中央加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn)

  2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)文，對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等5種行為進(jìn)行規(guī)范。

  2月17日，央行發(fā)布2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，要求嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析。

  4月10日，中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見提出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測(cè)范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試。

  自去年8月份以來，針對(duì)房企的資金監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，此次房企融資渠道限制擴(kuò)散至私募資管，房企資金監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)。

  中央還加強(qiáng)了對(duì)政府土地儲(chǔ)備相關(guān)的金融管理，在明確發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來源的，同時(shí)要求不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺(tái)公司償債資金來源。

  4.地方調(diào)控政策分化明顯

  多城市政策密集出臺(tái)，調(diào)控城市調(diào)控城市持續(xù)增加，政策區(qū)域聯(lián)動(dòng)性、創(chuàng)新性增強(qiáng)，截至6月底，有60個(gè)地級(jí)以上城市和31個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控。

  （1） 京津冀城市群：

  環(huán)京、環(huán)雄安限制力度不斷升級(jí)：

  3月，北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，非京籍納稅年限由5年調(diào)整為連續(xù)60個(gè)月，同時(shí)將商住納入限購范圍。北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。

  環(huán)京周邊縣市也集中出臺(tái)調(diào)控措施，其中，河北實(shí)行統(tǒng)一限購，其中針對(duì)環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點(diǎn)地區(qū)，非當(dāng)?shù)貞艏用裣拶彙＠确?、承德擴(kuò)大限購范圍。張家口崇禮調(diào)控升級(jí)。保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、秦皇島、唐山市中心區(qū)、張家口中心城區(qū)等地開啟限購限貸。

  4月1日，國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)，雄安新區(qū)堅(jiān)決嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，新區(qū)三縣均已凍結(jié)全部房產(chǎn)過戶，周邊市區(qū)縣也同步限購限貸，包括廊坊下轄霸州市、文安縣、保定下轄徐水區(qū)、滿城區(qū)、清苑區(qū)、定興縣、高陽縣、白溝新城、高碑店市以及滄州下轄任丘市等，形成了環(huán)雄安新區(qū)限購范圍。

  山東城市群三四線城市調(diào)控加強(qiáng)。青島、濟(jì)南、淄博、臨沂等陸續(xù)跟進(jìn)限購。

  （2） 長(zhǎng)三角城市群：

  中心城市調(diào)控再升級(jí)，調(diào)控收緊趨勢(shì)向周邊持續(xù)蔓延：

  中心城市上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€(gè)稅繳納年限。

  中心城市周邊三四線城市也連續(xù)收緊。

  浙江嘉興及嘉興下轄嘉善、海寧、平湖（包括港區(qū)）限購；寧波限購限貸；麗水提升公積金貸款首付比例，溫州也收緊調(diào)控政策。

  江蘇南通、蘇州張家港市、南京周邊鎮(zhèn)江句容、淮安限購、滁州無錫、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、徐州陸續(xù)限貸限購限售。

  安徽合肥周邊蕪湖加入限售，落后阜陽的臨泉縣也開始限價(jià)，不知道縣太爺是否為了秀覺悟。

  （3） 珠三角城市群：

  環(huán)廣州深圳、海西城市群、海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控

  廣州、深圳調(diào)控加碼。3月，廣州限購升級(jí)并擴(kuò)大限購范圍，深圳對(duì)商辦進(jìn)行調(diào)控。

  環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。

  海西城市群雙核廈門、福州繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控。

  海南全省限購，瓊海市、?？?、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控，含商住樓和酒店式公寓。

  （4） 中西部城市群：

  中西部城市群的中心城市調(diào)控加碼，周邊三四線城市也陸續(xù)開始調(diào)整

  中西部地區(qū)出臺(tái)調(diào)控措施的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。長(zhǎng)沙、贛州、蘭州等城市新出臺(tái)限購限貸政策，南昌、南寧、成都、西安等則進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控政策。鄭州將新鄭市、滎陽市、中牟縣也納入限購區(qū)域。

  中西部的三四線城市也陸續(xù)開始調(diào)整，鄭州周邊開封限售并限制房?jī)r(jià)漲幅，貴陽、天水、長(zhǎng)春等市則對(duì)公積金進(jìn)行調(diào)整。

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  5.地方樓市限售政策擴(kuò)圍，創(chuàng)新的限售模式蔓延至三四線城市

  3月24日，廈門率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點(diǎn)一二線向周邊三四線蔓延，至6月末，全國已經(jīng)有超過30個(gè)城市實(shí)行限售措施。從限售年限來看，海南全省及廣州、青島、承德、濟(jì)南、徐州等16個(gè)城市均要求滿2年，珠珠海、惠州、成都、南京、鄭州、開封、張家口等地要求滿3年。而啟東、揚(yáng)州、保定白溝新城等地分類限制，區(qū)分本地戶籍和非本地戶籍，主要限制非本地戶籍購房再交易轉(zhuǎn)讓，西安則對(duì)購買新房和二手房作差別化限制。

  保定主城區(qū)出臺(tái)目前最為嚴(yán)厲的限售政策，除限取得產(chǎn)權(quán)證滿2年方可買賣外，保定還新提出對(duì)通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》（《房屋所有權(quán)證》）未滿10年的，不得買賣。此外，珠海也推出10年限售。

  6.熱點(diǎn)城市嚴(yán)控商改住

  熱點(diǎn)城市嚴(yán)控商改住，加強(qiáng)市場(chǎng)整頓監(jiān)管，嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目擅自改為居住用途。

  北京明確商辦限售，同時(shí)嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目擅自改為居住用途，堅(jiān)決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機(jī)行為。

  廣州也出臺(tái)政策規(guī)定商服類物業(yè)銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位。

  深圳、南京、成都也發(fā)文嚴(yán)禁將商辦類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?

  上海對(duì)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目分類出臺(tái)針對(duì)性整改意見，已批未建的項(xiàng)目，重新審圖、撤銷調(diào)整；在建未售的項(xiàng)目，全面檢查；對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，按照商辦房屋功能全面整改；對(duì)已交付入住的項(xiàng)目，從嚴(yán)管控。

  7.部分省市又大力推進(jìn)商辦庫存去化

  1月9日，蘇州出臺(tái)政策，針對(duì)商業(yè)辦公用房或項(xiàng)目，實(shí)施分類處置政策，通過調(diào)整用地規(guī)劃政策、促進(jìn)銷售利用政策，加快推進(jìn)商辦庫存去化。

  2月28日，莆田市下發(fā)通知，提出對(duì)尚未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項(xiàng)目用途轉(zhuǎn)型。

  5月16日，安徽省七部門聯(lián)合發(fā)文，要求進(jìn)一步加強(qiáng)非住宅商品房供應(yīng)管理、多渠道消化非住宅商品房庫存。

  8.中央推進(jìn)住房、土地、人口制度改革

  2月28日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上，習(xí)近平主席強(qiáng)調(diào)深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。

  兩會(huì)政府工作報(bào)告也明確加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

  3月23日，國務(wù)院辦公廳發(fā)文強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和中介市場(chǎng)秩序，防止虛假宣傳、惡意炒作等加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

  4月25日，政治局會(huì)議指出要堅(jiān)定不移推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

  9. 中央要求發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)

  住房租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例出臺(tái)，提出加快購租并舉住房制度建設(shè)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

  10.因城施策調(diào)整土地供應(yīng)

  1月12日，全國國土資源工作會(huì)議指出，對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

  4月1日，住建部、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理，保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

  5月10日，國土資源部印發(fā)《2017年全國土地利用計(jì)劃》，規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達(dá)住房建設(shè)新增建設(shè)用地指標(biāo)。

  地方積極響應(yīng)中央政策。北京規(guī)劃未來5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。上海規(guī)劃未來五年建設(shè)180萬套住房，福州、南昌、贛州、滄州、天津、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、北海等城市也陸續(xù)提出措施。許多三四線城市半年土地出讓金收入過百億元。

  11.三年棚改任務(wù)目標(biāo)確立，助推三四五線庫存去化

  推進(jìn)進(jìn)棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行，貨幣化安置工作大力推進(jìn)。優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。盡早下達(dá)中央補(bǔ)助資金，各地還要加快落實(shí)開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚戶區(qū)改造貸款，繼續(xù)提高房地產(chǎn)庫存量大的城市棚改貨幣化安置比例。2017年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到，要因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例。5月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。

  地方響應(yīng)中央推進(jìn)棚改建設(shè)，商品房庫存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城基本實(shí)行貨幣化安置。

  12.中央規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)

  4月1日，中央新設(shè)立了河北雄安新區(qū)，重點(diǎn)打造北京非首都功能疏解集中承載地，國家級(jí)新區(qū)擴(kuò)容至19個(gè)。

  5月3日，國土資源部會(huì)議計(jì)劃，將雄安新區(qū)作為國土資源管理改革試點(diǎn)和創(chuàng)新政策的先行先試區(qū)，重點(diǎn)從保障用地需求、土地供應(yīng)政策、城市地質(zhì)調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和土地稅費(fèi)相關(guān)政策等方面給予支持。

  5月6日，國務(wù)院副總理張高麗在安新縣主持召開雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要有力有序有效做好管控工作，堅(jiān)決管住土地、管住房地產(chǎn)、管住周邊區(qū)域。

  13.第三批自貿(mào)區(qū)出爐

  第三批自第三批自貿(mào)區(qū)新增7地，分別為浙江、河南、湖北、四川、重慶、陜西、遼寧，加上此前上海、天津、福建、廣東，我國已有11個(gè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)。從區(qū)域布局來看，此次新設(shè)自貿(mào)區(qū)主要集中在中西部地區(qū)。自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域房?jī)r(jià)明顯上漲。

  14.特色小鎮(zhèn)一哄而上

  1月18日國務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會(huì)，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅(jiān)持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。

  4月11日，住建部和中國建設(shè)銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》，強(qiáng)調(diào)要加大商業(yè)金融的支持力度，積極引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入小城鎮(zhèn)，堅(jiān)持用新發(fā)展理念統(tǒng)籌指導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，全面提升小城鎮(zhèn)建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。

  5月27日，住建部印發(fā)通知要求，以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不得超過1/3，要求地方政府不能盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，不能大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)。

  15.事后諸葛亮：

  2017年，中央和地方出臺(tái)了太多政策，總體感覺亂糟糟的，各級(jí)政府都在滅火。

  一二線城市調(diào)控繼續(xù)收緊，房?jī)r(jià)上漲趨緩，深圳、北京、上海甚至已經(jīng)開跌。

  一線二線城市的高壓政策，限購限貸限售限商限價(jià)，產(chǎn)生溢出效應(yīng)，2017年房地產(chǎn)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大城市圈周邊的三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅驚人。

  大型房企紛紛轉(zhuǎn)身在這些三四線城市高價(jià)搶地！而僅僅一年前，他們根本看不上三四線城市的土地！

  一二三四線城市的土地出讓都在加速進(jìn)行，各地政府都很拼！拿不到地的中小房企紛紛搶入特色小鎮(zhèn)。介于三四線城市和特色小鎮(zhèn)之間的大部分偏遠(yuǎn)縣城，至今沒有什么表現(xiàn)，可能會(huì)最后熱一陣子。一輪搶地行情下來，估計(jì)2018年開始許多房企又會(huì)套進(jìn)去。

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  （六）未來五到十年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估

  1.五限時(shí)代何時(shí)結(jié)束？

  一二線城市普遍進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代。五限時(shí)代何時(shí)才結(jié)束呢？預(yù)計(jì)在2018年下半年到2019年上半年，屆時(shí)新增供應(yīng)上來了，五限可能會(huì)被取消。

  2.分化是否加強(qiáng)

  一旦一二線城市供應(yīng)增加，哪怕五限放松，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)有所回落。大部分三四線城市的房?jī)r(jià)回落會(huì)更明顯，需求會(huì)突然消失。至于大半的縣城、小鎮(zhèn)，可能只有微動(dòng)一下，變成僵化資產(chǎn)，等著空心化吧！

  分化會(huì)繼續(xù)加大！

  3.土地盛宴后果嚴(yán)重

  2017年的土地成交額創(chuàng)歷史新高，應(yīng)是輕而易舉的事，樂觀預(yù)計(jì)許多城市會(huì)比2015年翻倍，比2016年增長(zhǎng)50％以上。

  這一場(chǎng)土地盛宴完全顛覆了去庫存的初衷，并將在2018年下半年起，形成更大數(shù)量的房地產(chǎn)庫存。

  4.狂歡后的窮徒末日

  瘋狂搶地的企業(yè)包括部分大企業(yè)，如HD、RC等，會(huì)在2018－2019年又一次迎來他們的窮徒末日，比2015年更困難！資金斷流，房屋賣不出去，甚至熬不到下一次放松，就轟然倒下。

  有限的經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能會(huì)暴發(fā)！

  5.徹底的放下

  如果房地產(chǎn)業(yè)形成危機(jī)爆發(fā)出來，只有把匯率、房?jī)r(jià)等等徹底放下，聽任其大幅波動(dòng)，并實(shí)行更大的量化寬松，才能解決經(jīng)濟(jì)危機(jī)，避免經(jīng)濟(jì)崩潰。一天到晚糾結(jié)在匯率、房?jī)r(jià)上面，巔三倒四地調(diào)控，會(huì)越調(diào)越亂，最后只能放棄。

  6.百姓的幸福生活

  政府多供地、房地產(chǎn)業(yè)多造房子，滿足老百姓的需求，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基本目的?；貧w房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，才能有老百姓的幸福生活。

  7.房地產(chǎn)業(yè)的沒落

  一個(gè)偉大時(shí)代的轉(zhuǎn)向，很正常，我們需要坦然面對(duì)。房地產(chǎn)業(yè)夕陽化時(shí)代，大部分房企都將轉(zhuǎn)型，不能成功轉(zhuǎn)型的，只有消失。

  與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的水泥行業(yè)，需要提前謀劃，避免在行業(yè)沒落的過程中沉淪。

  三、中國經(jīng)濟(jì)的未來之創(chuàng)新

  1.網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)化到云化

  實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共享、智慧共享。

  共享單車，估計(jì)要out了！免費(fèi)提供，福利來了！

  2.從自動(dòng)化到智能化

  智能機(jī)器人勞動(dòng)替代人類勞動(dòng)，實(shí)現(xiàn)智能研發(fā)、智能制造、智能運(yùn)用

  首先大幅減少的職業(yè)人員包括工廠職工、家政、駕駛員、醫(yī)護(hù)人員、律師、法官、行政人員！等等

  智能制造、智能運(yùn)用行業(yè)，是今后三十年的新興產(chǎn)業(yè)，并很快成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

  3.從勞動(dòng)化到運(yùn)動(dòng)化

  10年后，隨著勞動(dòng)強(qiáng)度不斷降低，人們需要依靠運(yùn)動(dòng)才能保持肌肉不萎縮。為了身體健康，許多人加強(qiáng)運(yùn)動(dòng)，社會(huì)成為運(yùn)動(dòng)社會(huì)。

  4.生活化到娛樂化

  10年后，隨著服務(wù)機(jī)器人的逐步走入家庭，人們的工余時(shí)間不再是燒飯、洗衣、帶小孩、照顧老人。許多人娛樂人生，社會(huì)娛樂化趨勢(shì)越來越明顯。

  5.長(zhǎng)壽化

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映了這一趨勢(shì)，并導(dǎo)致養(yǎng)老費(fèi)用支出更大。

  6.機(jī)器人管人

  用不了30年，智能機(jī)器人可能被授權(quán)用于管理人類。

  7.人機(jī)戰(zhàn)爭(zhēng)

  20年后，勤勞、不知疲倦的機(jī)器人一旦具備了較高的學(xué)習(xí)能力，形成了獨(dú)立的思想，并有了是非概念，可能會(huì)厭惡人類，并爆發(fā)人機(jī)戰(zhàn)爭(zhēng)。

  8.創(chuàng)新帶來的危機(jī)是什么

  機(jī)器人會(huì)把現(xiàn)人類圈養(yǎng)起來，成為寵物，并在他們生氣不爽時(shí)，遺棄人類，甚至KK！

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  四、水泥行業(yè)的未來預(yù)期

  1.斷崖下跌即將到來

  本輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)周期，預(yù)計(jì)在2018年下半年開始走向軌點(diǎn)，并加速下行。2018年底，大概率會(huì)重啟鼓勵(lì)政策，但建設(shè)會(huì)更局限于幾個(gè)大都市圈。水泥銷量斷崖式下跌的時(shí)點(diǎn)可能在2020年展開，其中東北、西北、華北等三北地區(qū)及西南部分地區(qū)可能會(huì)更明顯，長(zhǎng)江中下游、珠三角可能會(huì)滯后三五年。

  2.去產(chǎn)量-去產(chǎn)能進(jìn)行中

  去產(chǎn)量-去產(chǎn)能，去也得去，不去也得去，方法途徑是錯(cuò)峰生產(chǎn)和兼并重組。

  以錯(cuò)峰生產(chǎn)為手段的去產(chǎn)量措施，毫無疑問在穩(wěn)定和恢復(fù)水泥行業(yè)效益上發(fā)揮了重要作用，為水泥行業(yè)帶來了喘息之機(jī)。有些理論家大張旗鼓地反對(duì)，說什么妨礙了技術(shù)進(jìn)步，阻礙了淘汰落后，其實(shí)是紙上談兵，卻不知民間疾苦。錯(cuò)峰生產(chǎn)達(dá)成共識(shí)很難，一致行動(dòng)起來更難難，充分說明在行業(yè)集中度偏低的情況下，也只有靠共同錯(cuò)峰生產(chǎn)這一沒有完全的法定約束力的措施來救命了。水泥大鱷們都是聰明的，他們權(quán)衡利弊后，還是放棄了互相打壓其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)，參與錯(cuò)峰生產(chǎn)，是因?yàn)殄e(cuò)峰生產(chǎn)利大于弊。中小企業(yè)呢？也都是聰明人，明白了唯有錯(cuò)峰生產(chǎn)，是應(yīng)急之策，一味的吃別人豆腐，別人也是不會(huì)長(zhǎng)久忍受的，是會(huì)暴發(fā)惡性戰(zhàn)爭(zhēng)，導(dǎo)致幾敗俱傷的。

  通過兼并重組可以提高行業(yè)集中度，減少行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，改善行業(yè)生態(tài)。資產(chǎn)、管理統(tǒng)一后，可以使得以錯(cuò)峰生產(chǎn)為手段的去產(chǎn)量更易施行，并使得去產(chǎn)能也可以施行。如果大集團(tuán)按比例淘汰各自相對(duì)偏小的生產(chǎn)線，相對(duì)都容易接受，從而實(shí)現(xiàn)去產(chǎn)能目標(biāo)。有些企業(yè)集團(tuán)小生產(chǎn)線較多，也可以通過減量置換，實(shí)現(xiàn)去產(chǎn)能目標(biāo)，并可優(yōu)化布局，提高勞動(dòng)效率。水泥行業(yè)預(yù)計(jì)10年內(nèi)集中度會(huì)提高到各省前三名占比80％以上，全國十強(qiáng)占比80%以上，屆時(shí)行業(yè)效益會(huì)趨于穩(wěn)定。

  3.部分以自我為中心的企業(yè)將走向衰落

  部分企業(yè)不管自身優(yōu)勢(shì)如何，以自我為中心，惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終會(huì)走向衰落。作為短腿產(chǎn)品，水泥的運(yùn)輸半徑有限，產(chǎn)能嚴(yán)重過剩地區(qū)的水泥企業(yè)，想長(zhǎng)期把水泥銷往遠(yuǎn)方，會(huì)招致同行的反擊，往往自己的主市場(chǎng)就會(huì)被攻擊，成為價(jià)格洼地，做死了也只能是苦勞多功勞小。

  各區(qū)域的主導(dǎo)水泥企業(yè)，只有牽頭搞好各自區(qū)域的錯(cuò)峰生產(chǎn)，改善各自區(qū)域的供需關(guān)系，才能從根本上改善自身的效益。就如行軍打仗，根據(jù)地穩(wěn)定，才能攻敵于千里之外，否則，將成為流寇，被動(dòng)挨打。

  再一次斷言，只以自我為中心的企業(yè)和集團(tuán)，都必將走向衰落。

  4.錯(cuò)峰生產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)跨省域聯(lián)動(dòng)，并取得更好效果

  往往一省錯(cuò)峰生產(chǎn)，周邊水泥趁機(jī)進(jìn)入，會(huì)嚴(yán)重影響錯(cuò)峰效應(yīng)。如果趁機(jī)低價(jià)傾銷，逼得鄰近錯(cuò)峰區(qū)域放棄錯(cuò)峰生產(chǎn)，放低價(jià)格放手一搏，會(huì)得不償失、自食苦果！

  隨著錯(cuò)峰生產(chǎn)的深入，相鄰省份會(huì)抓住周邊省份錯(cuò)峰生產(chǎn)的有利時(shí)機(jī)，自覺抓好自身的錯(cuò)峰生產(chǎn)，并恢復(fù)自己區(qū)域的價(jià)格，從而形成正向傳導(dǎo)，使錯(cuò)峰生產(chǎn)取得更好效果。

  許多垃圾利用線沒有直覺地參與錯(cuò)峰生產(chǎn)，對(duì)行業(yè)危害極大。垃圾利用生產(chǎn)線參與錯(cuò)峰生產(chǎn)的減負(fù)荷運(yùn)行要制定嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，正常應(yīng)該按照其它生長(zhǎng)線錯(cuò)峰生產(chǎn)減少熟料產(chǎn)量的數(shù)量，在一段時(shí)間內(nèi)通過減負(fù)荷生產(chǎn)減下來。

  5.負(fù)債高的企業(yè)可能面臨危機(jī)

  因政策變化速度加快，碰上市場(chǎng)斷崖式下跌，負(fù)債高的企業(yè)會(huì)很危險(xiǎn)。這樣的危險(xiǎn)大約在2018年四季度開始來臨，在2019到2020年加劇！屆時(shí)，優(yōu)勢(shì)企業(yè)可能會(huì)加快加大并購力度，消化吸收休克企業(yè)逆勢(shì)而起。但如果消化吸收融合不良，企業(yè)也會(huì)被并購對(duì)象一起拖入深淵。

  6.部分企業(yè)往上延伸，進(jìn)入砂石骨料行業(yè)

  提示：各地政府紛紛搶灘資源行業(yè)，要注意地方政府的反對(duì)意見。

  7.部分企業(yè)向下延伸，進(jìn)入混凝土及制品行業(yè)

  提示：許多混凝土企業(yè)依附于壟斷勢(shì)力，己形成利益共同體，要注意利益團(tuán)體對(duì)水泥行業(yè)進(jìn)軍混凝土行業(yè)的阻擊。

  8.科技進(jìn)步轉(zhuǎn)向以智能化為重點(diǎn)

  水泥行業(yè)逐步采用智能采購、智能維修、智能生產(chǎn)，以有效降低成本，提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

  9.智能決策，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)智能營(yíng)銷

  實(shí)現(xiàn)智能機(jī)器人替代人工決策，特別是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域所有水泥企業(yè)統(tǒng)一由智能系統(tǒng)統(tǒng)一平衡各方利益，定出銷售價(jià)格和銷量，實(shí)現(xiàn)利益共享。這樣的決策當(dāng)比人工決策更中庸更正確，更能抽出最大公約數(shù)，滿足群體利益訴求。

  附一、日本沉默的力量

  這么多年不炒房，他們到底在干什么？

  2016年2月，一位著名企業(yè)家說，他昨天剛見了一個(gè)日本代表團(tuán)。根據(jù)日本人的統(tǒng)計(jì)，近幾年，中國人到日本去買商品與網(wǎng)購的價(jià)值總額是一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：三萬億，不是三萬億日元，也不是三萬億人民幣，而是三萬億美金。三萬億美金意味著什么？意味著二十多萬億人民幣跑到了日本，使安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)有效，救活了許許多多日本公司。同時(shí)，也把中國一大批的公司，包括你和你朋友的公司，推到了虧損的邊緣。

  2017年3月，我見到日本著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家栗下昭弘，我請(qǐng)教他這3萬億美元的數(shù)字是真是假。他很認(rèn)真思考我提出的問題，還拿出計(jì)算器敲了幾下，核實(shí)了這個(gè)沉甸甸的數(shù)字。不無關(guān)切地說：”如果5年時(shí)間，掃貨包括網(wǎng)購，價(jià)值總額3萬億美元，靠譜。這個(gè)數(shù)值對(duì)中國人來說不是一件好事情?！?

  當(dāng)然這不是一件好事情！中國人不相信自己公司的產(chǎn)品，而癡迷日本制造的產(chǎn)品。為什么？

  因?yàn)槿毡镜漠a(chǎn)品好，日本的產(chǎn)品讓人放心！

  如果我們依然沉浸在”日本沒落“、”日本衰退“的幻覺中，那么，只會(huì)令我們和真實(shí)的日本的差距更加巨大。

  為什么日本的產(chǎn)品讓人放心？

  因?yàn)槿毡救嗽趧?chuàng)新，

  因?yàn)槿毡救顺酝噶丝蛻趔w驗(yàn)，

  因?yàn)槿毡救擞屑夹g(shù)上的絕活，

  因?yàn)槿毡救擞姓瓶毓?yīng)鏈的能力，

  因?yàn)槿毡救艘粍x那接一剎那勇猛精進(jìn)！

  本文揭示了一些層面，很值得我們認(rèn)真思考！

  附二、日本的經(jīng)濟(jì)

  日本蟬聯(lián)世界最大海外凈資產(chǎn)國，這是什么意思呢？也就是說，日本在海外還有一個(gè)超級(jí)日本。

  日本資源匱乏，所以日本必須在海外尋求資源，到目前為止，日本海外的資源面積已經(jīng)達(dá)到本土的10倍--礦山，石油這些基礎(chǔ)原料就是資源面積！

  日本GDP停滯的原因，資本，技術(shù)，工廠不斷向外轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在中國，英國，美國等等國家的GDP包括了日本的公司創(chuàng)造的GDP，但卻不算在日本的GDP統(tǒng)計(jì)之中。

  日本已經(jīng)在全球布好了局，當(dāng)今世界的產(chǎn)業(yè)鏈中高端，幾乎由美，日霸占。日本6大財(cái)團(tuán)，每一個(gè)堪比一個(gè)小型國家。日本才是屬于我國說的：裝弱小，悶聲發(fā)大財(cái)。

  日本為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的目的，一直堅(jiān)持長(zhǎng)期為企業(yè)減稅的政策，鼓勵(lì)國內(nèi)資本輸出。到2015年日本的海外資產(chǎn)已經(jīng)接近10萬億美元，是國內(nèi)GDP的兩倍，是中國GDP的80%。