樓市2016：從驚心動(dòng)魄到轉(zhuǎn)危為安

  住房庫存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問題依然突出。一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。當(dāng)前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

  本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。

  本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。

  展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。

  2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過程。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過熱和調(diào)整出現(xiàn)的過程。具體表現(xiàn)：

  熱點(diǎn)城市房價(jià)增幅

  從大幅增長到環(huán)比回落

  2016年，熱點(diǎn)城市房價(jià)增幅經(jīng)歷了從大幅增長到環(huán)比回落的過程。2016年2-9月，全國商品住宅平均銷售價(jià)格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過了2014全年（1.28%）和2015全年（9.11%）水平，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房價(jià)更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%，創(chuàng)造了歷史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。

  進(jìn)入10月份以后，受政府調(diào)控措施的影響，房價(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比下降明顯。

  投資投機(jī)需求

  由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場

  本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購房比例高、投資投機(jī)需求爆發(fā)密切相關(guān)。住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市發(fā)展的最主要?jiǎng)恿ΓㄏM(fèi)性需求（自住性、改善型）、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對住房市場產(chǎn)生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì)保持相對平穩(wěn)增長和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動(dòng)來看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高，投機(jī)需求火旺。2016以來，全國商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動(dòng)增長過程，1-4月份的同比增長率一度達(dá)到38.3%，創(chuàng)造了2015年初以來的峰值。1-9月份，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，受樓市調(diào)控措施的影響，投資投機(jī)需求瞬間沉寂離場，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢，部分城市降幅較大。

  開發(fā)投資增幅

  由快升到緩落再略有反彈

  全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

  全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開發(fā)投資累計(jì)量的全國占比保持在50%以上。

  住房供求空間錯(cuò)配

  持續(xù)加劇

  盡管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯(cuò)配問題依然突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。

  從庫存來看，熱點(diǎn)城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個(gè)月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠(yuǎn)超過全國40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。

  從潛在供給來看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點(diǎn)城市的新開工累計(jì)值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來的住房有效供給后，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

  熱點(diǎn)城市樓市

  由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

  在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀背景下，面對起初的樓市局部過熱形勢，政府沒有及時(shí)發(fā)聲，使得市場預(yù)期中央會(huì)為了保增長而放任房價(jià)上漲，從而引起市場恐慌，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢。2016年年初以來隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫存量的不斷減少，部分城市從去庫存轉(zhuǎn)為抑制購房，在這種情況下，庫存的告急、政策的收緊，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場恐慌，最終導(dǎo)致房價(jià)爆發(fā)式上漲?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F(xiàn)，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下，一些城市某些地段的樓盤呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無人問，今年價(jià)高爭先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺了一系列的樓市調(diào)控政策，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

  通過中國住房市場風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。橫向來看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對樂觀?？v向來看，當(dāng)前住房市場風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價(jià)增速放緩甚至是房價(jià)下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；第二，本輪過熱是局部不是全局性的；第三，本輪高漲與繁榮不是長期拐點(diǎn)；第四，有諸多政策工具可以備用。

  2016年1-9月份樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是在固有的制度漏洞之下購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門基于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。第一，經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件。第二，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源。第三，市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭。第五，“地王”頻出是引起樓市過熱與恐慌的直接原因。第六，地方政府消極調(diào)控是房價(jià)暴漲和市場恐慌的重要原因。

  針對局部火熱的樓市，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購作為調(diào)控政策主軸，選擇重啟限購的政策模式。通過細(xì)化限購標(biāo)準(zhǔn)、提升二套房首付比例、擴(kuò)大土地供給、進(jìn)行預(yù)期管理、打擊嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序的行為等多種有力手段，快速有效地穩(wěn)定了樓市，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則：第一，中央監(jiān)控，地方調(diào)控；第二，局部調(diào)控，整體不動(dòng)；第三，抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi)；第四，一城一策，分區(qū)調(diào)控；第五，統(tǒng)一行動(dòng)，集體出擊；第六，邊調(diào)邊看，逐步完善。但是，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限?？傊据喺{(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

  展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時(shí)間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續(xù)庫存減少的勢頭，2017年去庫存壓力將再次有所加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過波動(dòng)后，全年可能會(huì)稍低于2016年的水平?？臻g上，市場調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢。一、二線熱點(diǎn)城市未來調(diào)整幅度可能將相對稍大。由于采取的政策有差別，市場反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加。而三、四線及以下城市前期回升有限，未來回調(diào)幅度也將不大，預(yù)計(jì)投資增幅回落幅度可能會(huì)超過銷售增長回落幅度。與此同時(shí)，需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場不確定性。