中央再提老舊小區(qū)改造,影響有多大?

國(guó)民經(jīng)略 · 2020-04-16 13:16 留言

棚改未退,舊改已來。

近日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍,重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。

老舊小區(qū)改造又至,且總數(shù)相比去年翻倍,規(guī)模之大、覆蓋范圍之廣,體現(xiàn)出非常時(shí)期穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)民生的迫切性。

這會(huì)帶來什么影響?

眾所周知,前幾年的棚戶區(qū)改造,曾帶動(dòng)廣大三四線樓市翻天覆地的變化。

這一次規(guī)模巨大的舊改來襲,會(huì)否帶來同樣的刺激效應(yīng)?

答案只有一個(gè)字:否。

原因很簡(jiǎn)單,棚戶區(qū)改造是大拆大建,且背后存在貨幣化補(bǔ)貼的直接刺激,有央行通過PSL投放基礎(chǔ)貨幣來進(jìn)行支撐,相當(dāng)于對(duì)三四線棚改城市直接放水,影響可見一斑。

與棚改相比,舊改只是小修小補(bǔ)。

棚改是拆舊建新,舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車場(chǎng)、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施為主,最多加上養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療等公共服務(wù)供給的改善,不涉及拆遷改造,影響與棚改截然不同。

更關(guān)鍵的是,棚改有貨幣化補(bǔ)貼支撐,而舊改由財(cái)政資金、居民和社會(huì)資本共同埋單。政府會(huì)給予一定補(bǔ)貼,但比例相對(duì)有限,社會(huì)資本則只是“鼓勵(lì)參與改造運(yùn)營(yíng)”,而如果無利可圖,社會(huì)資本積極性可能不會(huì)太高。

舊改如果沒有央媽的底部背書,就會(huì)失去杠杠放大效應(yīng),不會(huì)產(chǎn)生如同棚改一般的巨大能量。

所以,既非大拆大建,也沒有來自央行定向放水的直接支持,舊改與棚改完全不能同日而語,影響同樣大相徑庭。

02老舊小區(qū)改造,誰能從中受益?

根據(jù)政策精神,老舊小區(qū)改造,主要以2000年底建成的老舊住宅區(qū)為主,這正是人們俗稱的“老破小”,一般集中于各大城市的老城區(qū)。

根據(jù)住建部2019年披露數(shù)據(jù),全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè),涉及居民超4200萬戶,建筑面積約40億平方米。

近年來,老舊小區(qū)衰敗這一話題經(jīng)久不衰,“遠(yuǎn)離老破小”的聲音不絕于耳,似乎除了交通、學(xué)位等因素外,“老破小”幾乎價(jià)值。

這一次老舊小區(qū)改造的到來,顯然有助于改變這一局面。

無論是改造水電煤氣,還是加裝電梯停車場(chǎng),都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住質(zhì)量,自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值的提升。

具有交通、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老破小,在舊改的加持之下,其價(jià)格將會(huì)更為堅(jiān)挺。沒有這些綜合優(yōu)勢(shì)的老破小,有了舊改的加持,也能減緩其衰敗的過程。

所以,舊改加速,無疑給大城市老城區(qū)的老舊小區(qū)帶來直接利好,促進(jìn)居住體驗(yàn)的明顯提升,為租房?jī)r(jià)格乃至房?jī)r(jià)提供一定支撐。

凡事都有兩面性。

老舊小區(qū)微改造的到來,從另一方面來看,也意味著大拆大建可能會(huì)被推遲,想要靠博拆遷迅速完成財(cái)富積累的期待落空。

畢竟,與三四線城市的棚戶區(qū)不同,老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū),改造成本不是一般的高昂。

同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)正在從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)期的橫盤,由于缺乏房?jī)r(jià)上漲的利益刺激,老舊小區(qū)拆遷重建恐怕很難吸引到足夠多的社會(huì)資本參與。

更關(guān)鍵的是,對(duì)于大多數(shù)二三線城市來說,土地資源相對(duì)豐富,這些地方寧可在郊區(qū)大建新城,也不愿積極改造舊城,這又會(huì)加速老城區(qū)的衰敗。

這一趨勢(shì)隨著政策的變動(dòng)又得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

近日發(fā)改委在2020年城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)中明確提出,加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵(lì)力度,推動(dòng)建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜。

這意味著,一旦大城市獲得更多的土地指標(biāo),對(duì)于改造老舊小區(qū)的意愿還會(huì)進(jìn)一步降低,這對(duì)“老破小”的未來同樣帶來明顯影響。

可以說,舊改,在短期利于老破小,很難刺激房?jī)r(jià)大幅上行。

老舊小區(qū)改造,堪稱名副其實(shí)的“民生工程”。意在穩(wěn)定投資、提振內(nèi)需和穩(wěn)定民生,而非刺激房?jī)r(jià)。

只要沒有大范圍的大拆大建,沒有來自央媽的定向放水,舊改對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不必高估。

編輯:梁愛光

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