營改增細則發(fā)布：7個文件5個針對地產

  7個細則文件5個專門針對房地產，地產行業(yè)受到空前重視

  稅務總局網(wǎng)站上出臺的7個細則文件，5個專門針對房地產和相關的建筑業(yè)，包括《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》

  點評

  這充分顯示了房地產的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細則下面有“相關政策解讀”，應該是官方看到了上一輪傳播中，許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，這次稅務總局順應民意，給出自己的簡板解讀，說明了稅務總局對傳播的重視。

  政策非常靈活，覺得老政策對自己有利的可以趕緊去簽合同

  《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條 ：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

  點評

  之前大家一直爭論如果沒有施工許可證怎么辦，現(xiàn)在結論出來“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺得老的計稅辦法對自己有利，或者自己短時間內無法做好營改增準備的企業(yè)，可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計稅，給自己一個緩沖期。很多房地產企業(yè)準備去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應該會迅速冷卻降低。對于性質相同的業(yè)務，因為一個證書的存在與否來判定企業(yè)是否能進入過渡期政策的圈，本身就沒有體現(xiàn)稅收的公平性。但事實上雖然《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》公告解決了很多實際問題，比如對老項目進行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產企業(yè)的全部增值稅疑問。

  國稅機關可以代開增值稅專用票，彌合了一處鏈條斷裂

  房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條

  小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。

  《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》第九條 小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。

  《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第十條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。

  點評

  之前大家最擔心的，是自己的上游是小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，現(xiàn)在可以代開的政策出臺后，相關增值稅斷裂鏈條被彌合?，F(xiàn)實中仍存在博弈，不過作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因為規(guī)模小沒有資格開不了票的問題了。

  改變項目性質，或者對在建老項目、存量房進行精雕細琢，都非常利好

  《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條： 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

  第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

  第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

  第七條 已抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額。

  第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

  點評

  之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項目性質、土地性質的規(guī)定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅無疑都要進行大量的變動，相信足以滿足“50%”的條件，從而享受二年抵扣的政策。

  而許多房地產在建“老項目”，施工許可證上的時間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。

  此政策有利于存量資產改造和運營，對盤活存量，翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對步入存量房時代的一線城市影響巨大。

  縣、市、區(qū)果然是一個級別，直轄市和計劃單列市有待出臺地方細則

  《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》第二條：本辦法所稱跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，是指單位和個體工商戶(以下簡稱納稅人)在其機構所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務。

  納稅人在同一直轄市、計劃單列市范圍內跨縣(市、區(qū))提供建筑服務的，由直轄市、計劃單列市國家稅務局決定是否適用本辦法。

  其他個人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務，不適用本辦法。

  點評

  之前大家一直疑惑跨區(qū)域到底怎么算，現(xiàn)在明確了，“縣(市、區(qū))”果然是一個級別，但直轄市、計劃單列市有待出臺地方細則。