仇保興：化解房地產(chǎn)庫存不可一蹴而就

  化解房地產(chǎn)庫存是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)任務(wù)之一，李克強(qiáng)總理在 《政府工作報(bào)告》 中指出，要“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。這為2016年乃至今后幾年化解房地產(chǎn)庫存的政策著力點(diǎn)指明了方向。

  化解房地產(chǎn)庫存需要積極推進(jìn)，也需要講求科學(xué)。去庫存要解決的是三十年積累的陳舊病癥，治療必然是一個(gè)長期的過程，不能把它看成是短期的應(yīng)急措施，像過去砸紗錠這樣去追求短期速成肯定是不行的。有個(gè)別人認(rèn)為現(xiàn)在去庫存就要用炸藥包炸爛尾樓，這肯定是一種危險(xiǎn)的思想誤區(qū)。

  房地產(chǎn)要去庫存，但更要防止金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2008年之前，美國為了解決窮人住房問題，把房產(chǎn)首付降到零，結(jié)果很多不具備買房資格的人大量涌入購房隊(duì)伍，金融界又把這類“毒資產(chǎn)”打了好幾次包，再賣到全世界去了。同時(shí)加拿大議會(huì)通過了學(xué)美國的決定，也要把購房首付降到零。正巧隨后幾天金融危機(jī)爆發(fā)了，加拿大這個(gè)政策就胎死腹中了。該國議員們認(rèn)為，如果美國的金融危機(jī)推遲幾個(gè)月爆發(fā)，加拿大就跟美國一樣了，也就成為風(fēng)險(xiǎn)的策源地了。所以，加拿大人認(rèn)為自己是萬幸。首付降到零，就意味著上百倍金融杠桿，金融風(fēng)險(xiǎn)將不期而遇，這是很典型的案例。我國應(yīng)防止為了局部性的矛盾整治出一個(gè)整體性的頑癥來。房產(chǎn)按揭20%首付是風(fēng)險(xiǎn)底線，防火墻一定要有。

  與三、四線城市相反的是，我國一線城市房?jī)r(jià)高企，十幾個(gè)一、二線城市卻集中了全國大部分城市金融資產(chǎn)。而三、四線城市雖然“房地產(chǎn)去庫存”任務(wù)繁重、但由于房?jī)r(jià)接近建設(shè)成本，下降的空間也有限。這意味著十多個(gè)城市集中了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)，除了必須及時(shí)對(duì)金融系統(tǒng)進(jìn)行“壓力測(cè)試”、適時(shí)提高按揭首付比例外，還需以可靠的金融工具來取代目前廣泛存在的P2P集資和銀行“表外”信托投資。

  值得指出的是，我國去年房地產(chǎn)投資僅增加1%，為十幾年來最低值。這也說明，我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)屬私企和混合所有制，對(duì)市場(chǎng)需求動(dòng)向較為敏感，投資增幅明顯下降，這證明市場(chǎng)化去庫存的序幕已平穩(wěn)拉開，只要繼續(xù)深化市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮，再配合當(dāng)?shù)卣恼呶⒄{(diào)，“和風(fēng)細(xì)雨”式的去庫存結(jié)局是可以預(yù)期的。由此可見，我國房地產(chǎn)去庫存方法上應(yīng)堅(jiān)持:凡是市場(chǎng)機(jī)制能發(fā)揮作用的，政府之手不必多干預(yù);凡是地方政府能創(chuàng)新推進(jìn)的，中央政府不必“越俎代庖”;凡是能“從下而上、和風(fēng)細(xì)雨”平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的，就不應(yīng)采取“從上而下、暴風(fēng)驟雨”運(yùn)動(dòng)式推進(jìn)。

  總之，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存“任重道遠(yuǎn)”，必須在調(diào)動(dòng)各方面積極因素和充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持“優(yōu)惠自住性住房需求、支持改善性住房需求、允許投資性住房需求、限制投機(jī)性住房需求”的整體方略。審慎出臺(tái)行政干預(yù)措施，指導(dǎo)和鼓勵(lì)基層政府進(jìn)行以問題導(dǎo)向?yàn)橹鞯摹霸囧e(cuò)式”創(chuàng)新，最終達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“控增量、轉(zhuǎn)存量”的去庫存目標(biāo)。

  仇保興

  簡(jiǎn)歷：

  男，1953年11月生，浙江樂清人。中共黨員。研究生學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、工學(xué)博士。高級(jí)規(guī)劃師。曾任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長、黨組成員，國務(wù)院三峽工程建設(shè)委員會(huì)委員。十二屆全國政協(xié)委員、人口資源環(huán)境委員會(huì)副主任。2015年2月被聘任為國務(wù)院參事。（簡(jiǎn)歷來源：國務(wù)院參事室網(wǎng)站）