[獨家]諸葛文達：房地產(chǎn)熱潮下的長江經(jīng)濟帶水泥行業(yè)預判

  一、前言

  謹把此文敬獻給三八婦女節(jié)，計劃生育的嚴重后果之一是男女比例的嚴重失調(diào)，致使中國的女性愈顯珍稀，為了追求幸福生活，中國的男人們必須更加努力工作，購買大宅，才能把珍稀的愛人娶回?？梢?，你們?yōu)橹袊姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出了更大的貢獻。

  二、房地產(chǎn)熱

  正如筆者2015年初之預計，在降準降息降首付等財政金融政策刺激下，房價將進入上升通道。2015年，一線房價暴漲，二線銷量暴增，三四五線城市量價俱跌，這一年，房市的最大特點是“分化”，并延續(xù)到2016年。

  2016年農(nóng)歷年一過，大家還沒從年味中清醒過來，一線城市新房和二手房繼續(xù)瘋狂，杭州、南京、蘇州、武漢等二線城市價量同步跟進，三四五線城市繼續(xù)保持沉默。中央政策是三去一降一補，其中去庫存的目標就是去掉三四五線城市的庫存，結(jié)果，本應滴灌到三四五線的洪水都集中到了一二線城市，偏離了中央的意圖。這兩天的人代會大家紛紛發(fā)言，因為分化，觀點也較多，結(jié)論更難下。上海、深圳的最高領(lǐng)導倒是都表態(tài)了，要釆取措施不讓房價瘋漲，不外乎限貸、限入戶、增加土地供應等招數(shù)。這些招數(shù)有用嗎？這直接影響水泥行業(yè)，可見，分析與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的水泥行業(yè)，還得先預計房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。筆者認為：

  1.上海的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)熱度不減

  在低利率松房貸的宏觀環(huán)境下，一線城市房價將繼續(xù)上漲，以上海為例，因為拆遷難度、拆遷成本不斷上升，導致土地供應瓶頸幾乎不可能解開，決定了上海近期幾乎不可能增加太多的房源長期也難以大幅增加，而不斷涌入的新生代人口的購房需求，正在焦灼中不斷釋放。2015年12月，上海商品住宅的新增供應量僅有85萬平方米，成交量達188萬平方米，等于單月庫存下降103萬平方米。二者差距如此之大，決定了上海商品住宅價格還將暴漲，筆者預計到2020年，上海住宅均價將從2015年年底的3萬元上漲到10萬元，核心市區(qū)均價將達到每平方米30萬元。

  2.武漢、杭州、蘇州、南京等東部和長江沿線強二線城市房價將迅速跟進

  武漢在2015年一年售出了22萬套商品房，售出面積大大超出了北京、上海、深圳，原因有二：

  1）北上深供應短缺，沒那么多房源；

  2）房價相對北上深便宜很多。

  在一線城市繼續(xù)限購或無房可售的背景下，強二線城市的房地產(chǎn)銷售順勢而起，在2015年銷量大增，并在2016年價格起飛。如南京，河西板塊樓面地價已過四萬！蘇州吳江區(qū)部分樓盤價格翻倍！筆者預計，武漢、杭州、南京、蘇州等強二線城市住宅均價在2020年將從目前的每平方米1-1.5萬元上漲到每平方米3-5萬元，核心市區(qū)將上漲到每平方米6-10萬元。

  3.長沙、合肥、無錫、寧波等長三角和長江沿線弱二線城市房價也將高速跟進

  與強二線城市類似，這些區(qū)域中心城市或區(qū)域經(jīng)濟強市的房價也將從目前的每平方米七八千元跟進到每平方米2-4萬元。

  4.其他地級城市房價將有明顯上升

  這些區(qū)域次中心城市由于縣域人口流入逐步減小，本身人口卻不斷流向一二線城市，加之庫存量較大，房價上漲較慢，預計在2017年下半年才會加速上漲，到2020年前后，預計均價可能會漲到每平方米8000-10000元，漲幅100％左右。

  5.現(xiàn)在房價在三千元左右的長江中下游流域縣級城市房價將被動跟著物價上漲

  到菜市場看了下，玉米10元三個，絲瓜每斤7元，苦瓜6元，天氣轉(zhuǎn)暖，菜價還貴，看樣子大部分蔬菜的價格將長期在五元以上了，物價還是不斷上漲的。預計作為物價上漲組成的房價上漲，最終將在2018年左右傳導到縣級城市，長江中下游區(qū)域內(nèi)的縣級城市預計均價可能會漲到5000-8000元，漲幅在70％左右。

  在縣城房價開始上漲之時，國家開始出臺新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施，房價在調(diào)控中進一步上漲從而招致更嚴厲的調(diào)控措施出臺，最終，2021年后，房價徹底崩盤，甚至會從高點下跌30-70％，并引發(fā)真正的金融危機。

  三、為什么在勞動力出現(xiàn)軌點時還會房地產(chǎn)熱？

  1.農(nóng)業(yè)機械化，糧食進口，使得人口可以向城市進一步聚集。

  2.人口老齡化，迫使計劃生育放開；勞動力人口降低，推動工資收入上漲。兩者共同作用，改善性需要暴發(fā)。

  3.經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不易，經(jīng)濟發(fā)展速度趨緩，改善經(jīng)濟，需要降準降息，客觀上推動房價上漲。利率的較大幅度下降，使得按揭貸款購房的總額實際付款大幅下降，相當于房價實際上己經(jīng)大幅下降，從而改善了購買力。

  4.一二線城市房價上漲的趨勢形成，帶動了追漲人群的跟進，形成熱潮。

  5.一二線城市的房地產(chǎn)熱最終會傳導到三四五線城市。

  6.三四五線城市去庫存任務沒有完成前，國家總體經(jīng)濟無法熱起來，國家不會岀臺嚴厲打擊房地產(chǎn)投機的政策。

  7.勞動力換代導致體力勞動者越來越短缺，抬升房屋造價。

  8.人民幣長期升值后需要理性貶值，中國有能力在較長時間內(nèi)控制貶值速度，避過收入陷阱。

  9.部分國人歐美購房，推升國外房價，反饋助漲國內(nèi)房價。

  四、水泥行業(yè)的反照

  恰如筆者三年前預測經(jīng)濟可能還得靠房地產(chǎn)支持，并在去年初開始，鼓吹一二線城市的房價上漲，現(xiàn)在，我們該鼓吹水泥了。

  作為與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的水泥行業(yè)，必然會是這一輪房價上漲的受益者。預計從2016年3月下旬起，水泥銷量將明顯回暖，并在2016年4月份實現(xiàn)價格的恢復性回升，延至2016年4季度，價格出現(xiàn)猛漲，并在高位震蕩維持到2018年，從而走出平臺期。

  一直以來，筆者十分看好長江經(jīng)濟帶的都市化發(fā)展趨勢，這樣的發(fā)展帶來的是區(qū)域人口的大量流入、經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和建設的持續(xù)進行。很幸運地，長江中下游區(qū)域的主要水泥企業(yè)近年來紛紛把發(fā)展目標轉(zhuǎn)向區(qū)域外，甚至走向國外，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)能過剩程度明顯低于區(qū)域外。而人煙稀少的西部和東北，伴隨開發(fā)而建成的巨大產(chǎn)能，因人口流失，將永遠無法消化！這也是另一種“分化”。筆者特別樂觀預計，2016年下半年，因安徽以下長三角都市圈房價暴漲帶動二三線城市建設突起，海螺水泥將無力把水泥輸入湖北，武漢水泥價格暴漲，讓我們拭目以待！

  五、風險提示

  1.據(jù)此操作，風險自負

  2.瘋狂剛開始，抓緊緊入市還來得及

  3.大家瘋巔，必須適時退出

  4.謹慎者不要在別人退出時變得瘋狂

  5.該來的終究會來，來得越晚危害越大