房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大 高庫(kù)存導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)低迷

  對(duì)于相當(dāng)依賴高周轉(zhuǎn)的房企，庫(kù)存的堆積很可能成為一副致命的毒藥，對(duì)于嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府，庫(kù)存同樣是一副致命的毒藥。因此去庫(kù)存這個(gè)關(guān)鍵詞從企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告，登堂入室成為中央的重要議題。

  繼本月上旬中共中央政治局會(huì)議之后，在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，去庫(kù)存繼續(xù)作為中央的重要議題而出現(xiàn)，采取各種方式去庫(kù)存將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)無(wú)界新聞?dòng)浾叻治龇Q，今年中央兩次明確提到去庫(kù)存的政策導(dǎo)向，比較罕見(jiàn)。實(shí)際上已經(jīng)不是單純從活躍市場(chǎng)交易的角度出發(fā)，而是因?yàn)楦邘?kù)存影響了投資節(jié)奏的加快。從購(gòu)房消費(fèi)層面看，今年購(gòu)房市場(chǎng)總體活躍，但房地產(chǎn)投資沒(méi)起色，原因在于高庫(kù)存的負(fù)面影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出要去庫(kù)存，既要刺激需求，更要為國(guó)內(nèi)低迷的投資開辟新空間。

  兩次中央級(jí)別會(huì)議強(qiáng)調(diào)的內(nèi)涵

  中共中央政治局12月14日的會(huì)議已經(jīng)指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板。

  在中共中央政治局會(huì)議的基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)去庫(kù)存化的議題進(jìn)一步細(xì)化，并提出了原則性的去庫(kù)存方案。

  12月18日至21日在京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容主要包括：化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求；允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶；以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加快農(nóng)民工市民化的重心是新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的節(jié)奏加快和農(nóng)村土地制度改革同步，將打造出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)可以開發(fā)的大世界和大平臺(tái)，即農(nóng)村購(gòu)房需求。取消過(guò)時(shí)的限制性措施，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，主要是刺激供應(yīng)，而非刺激需求。鼓勵(lì)房企在新開工和投資方面有所作為，后續(xù)包括開發(fā)貸款的審批、房企既有土地的開發(fā)等方面會(huì)有一些相對(duì)寬裕的政策供選擇。

  2015年中央頻提化解房地產(chǎn)庫(kù)存，去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)已開始。2016年，多途徑去庫(kù)存以及不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將引發(fā)關(guān)注。

  克爾瑞研究員楊科偉對(duì)無(wú)界新聞表示，當(dāng)前我國(guó)的過(guò)剩庫(kù)存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數(shù)的三四五線城市，依靠現(xiàn)時(shí)的存量需求已難以消化嚴(yán)重過(guò)剩的住房庫(kù)存。在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房上，各地購(gòu)房直接補(bǔ)貼政策有望快速跟進(jìn)。其中將包括對(duì)于在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民給予直接的財(cái)政現(xiàn)金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等，直接從資金上減輕農(nóng)民購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。

  事實(shí)上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房的相關(guān)優(yōu)惠政策，從政策形式上看，財(cái)政補(bǔ)貼以直接補(bǔ)貼1-2萬(wàn)元或每平米補(bǔ)貼100-200元不等，最高一般不超過(guò)2萬(wàn)元，而購(gòu)買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補(bǔ)貼。

  楊科偉認(rèn)為，收入低下、資金不足是當(dāng)前農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的最大障礙，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，能大幅減輕其購(gòu)房壓力，但農(nóng)民工就業(yè)單位不穩(wěn)定，需要更加靈活的公積金政策，如允許農(nóng)民工自行繳納公積金。在中國(guó)城鄉(xiāng)二元體系下的戶籍制度，農(nóng)民工雖進(jìn)城就業(yè)，卻無(wú)法享受城鎮(zhèn)的社會(huì)保障、子女教育等福利，是農(nóng)民扎根城市的一大障礙。而最根本的問(wèn)題還在于解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)。

  不得不去庫(kù)存的投資困境

  中國(guó)指數(shù)研究院為無(wú)界新聞提供的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)與2016展望》顯示，當(dāng)前銷售持續(xù)回暖，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力得到緩解，一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入，庫(kù)存壓力較小；部分二線城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫(kù)存去化壓力，仍需要多種手段助力庫(kù)存去化。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)，但下行壓力仍存。上述報(bào)告顯示，2010年勞動(dòng)力人口占比達(dá)到峰值，此后逐步回落，人口紅利開始消退，新一屆政府主動(dòng)性的結(jié)構(gòu)調(diào)整措施也加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力。從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，今年以來(lái)通貨膨脹率在1.5%上下波動(dòng)，未見(jiàn)明顯通縮趨勢(shì)，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。11月，官方制造業(yè)PMI及財(cái)新PMI均收于收縮區(qū)間，顯示出整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)能仍然偏弱。2015年前三季度，GDP同比增長(zhǎng)6.9%，增速趨穩(wěn)但下行壓力仍然存在，預(yù)計(jì)2016年小幅回落至6.7%左右的水平，為二十多年來(lái)最低。

  受房地產(chǎn)業(yè)投資增速下滑拖累，固定資產(chǎn)投資增速顯著放緩。今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速比前10個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.2%，預(yù)期增長(zhǎng)10.1%，前10個(gè)月增速已降至10.2%，繼前三季度增速后再創(chuàng)十五年來(lái)新低。

  從各線城市住宅庫(kù)存去化情況來(lái)看，一二線代表城市商品住宅庫(kù)存平均消化時(shí)間已降至合理水平，當(dāng)前庫(kù)存壓力多集中于三四線城市。

  報(bào)告顯示，截至11月末，一二線城市庫(kù)存消化時(shí)間已縮短至10個(gè)月左右的合理水平，三四線城市庫(kù)存消化時(shí)間下降最為明顯，較年初縮短11.8個(gè)月，但依然高達(dá)20.1個(gè)月，由于多數(shù)三四線城市前期快速擴(kuò)張，住宅用地成交規(guī)模突出，存在過(guò)度開發(fā)、人口外流、有效需求不足等問(wèn)題，當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較為突出。

  中國(guó)指數(shù)研究院指出，長(zhǎng)期庫(kù)存去化仍有賴于產(chǎn)城融合、一體化發(fā)展和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全。中長(zhǎng)期助力庫(kù)存去化、維持房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展將主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新及經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展吸引人口流入并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)需求，打好化解庫(kù)存長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)。

  同時(shí)，加快區(qū)域一體化和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是地方推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑，環(huán)渤海地區(qū)、京津冀城市群協(xié)同發(fā)展將不斷落實(shí)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶頂層設(shè)計(jì)繼續(xù)推進(jìn)，中西部城市群發(fā)展提速，相關(guān)地區(qū)特別是三四線中小城鎮(zhèn)抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化的機(jī)遇求發(fā)展進(jìn)而從長(zhǎng)期化解當(dāng)?shù)貛?kù)存。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全，也是市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的保障。