房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大 高庫(kù)存導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)低迷
對(duì)于相當(dāng)依賴高周轉(zhuǎn)的房企,庫(kù)存的堆積很可能成為一副致命的毒藥,對(duì)于嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府,庫(kù)存同樣是一副致命的毒藥。因此去庫(kù)存這個(gè)關(guān)鍵詞從企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告,登堂入室成為中央的重要議題。
繼本月上旬中共中央政治局會(huì)議之后,在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,去庫(kù)存繼續(xù)作為中央的重要議題而出現(xiàn),采取各種方式去庫(kù)存將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)無界新聞?dòng)浾叻治龇Q,今年中央兩次明確提到去庫(kù)存的政策導(dǎo)向,比較罕見。實(shí)際上已經(jīng)不是單純從活躍市場(chǎng)交易的角度出發(fā),而是因?yàn)楦邘?kù)存影響了投資節(jié)奏的加快。從購(gòu)房消費(fèi)層面看,今年購(gòu)房市場(chǎng)總體活躍,但房地產(chǎn)投資沒起色,原因在于高庫(kù)存的負(fù)面影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出要去庫(kù)存,既要刺激需求,更要為國(guó)內(nèi)低迷的投資開辟新空間。
兩次中央級(jí)別會(huì)議強(qiáng)調(diào)的內(nèi)涵
中共中央政治局12月14日的會(huì)議已經(jīng)指出,要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給,保持有效投資力度,著力補(bǔ)齊短板。
在中共中央政治局會(huì)議的基礎(chǔ)上,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)去庫(kù)存化的議題進(jìn)一步細(xì)化,并提出了原則性的去庫(kù)存方案。
12月18日至21日在京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容主要包括:化解房地產(chǎn)庫(kù)存,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求;允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶;以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口;鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格;促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度;要取消過時(shí)的限制性措施。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,加快農(nóng)民工市民化的重心是新型城鎮(zhèn)化,新型城鎮(zhèn)化的節(jié)奏加快和農(nóng)村土地制度改革同步,將打造出未來房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)可以開發(fā)的大世界和大平臺(tái),即農(nóng)村購(gòu)房需求。取消過時(shí)的限制性措施,是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn),主要是刺激供應(yīng),而非刺激需求。鼓勵(lì)房企在新開工和投資方面有所作為,后續(xù)包括開發(fā)貸款的審批、房企既有土地的開發(fā)等方面會(huì)有一些相對(duì)寬裕的政策供選擇。
2015年中央頻提化解房地產(chǎn)庫(kù)存,去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)已開始。2016年,多途徑去庫(kù)存以及不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將引發(fā)關(guān)注。
克爾瑞研究員楊科偉對(duì)無界新聞表示,當(dāng)前我國(guó)的過剩庫(kù)存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數(shù)的三四五線城市,依靠現(xiàn)時(shí)的存量需求已難以消化嚴(yán)重過剩的住房庫(kù)存。在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房上,各地購(gòu)房直接補(bǔ)貼政策有望快速跟進(jìn)。其中將包括對(duì)于在城鎮(zhèn)購(gòu)房的農(nóng)民給予直接的財(cái)政現(xiàn)金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等,直接從資金上減輕農(nóng)民購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。
事實(shí)上,早在上半年和11月份,安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房的相關(guān)優(yōu)惠政策,從政策形式上看,財(cái)政補(bǔ)貼以直接補(bǔ)貼1-2萬元或每平米補(bǔ)貼100-200元不等,最高一般不超過2萬元,而購(gòu)買普通住房的,部分市縣還給予契稅的全額補(bǔ)貼。
楊科偉認(rèn)為,收入低下、資金不足是當(dāng)前農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的最大障礙,將農(nóng)民工納入公積金繳納體系,能大幅減輕其購(gòu)房壓力,但農(nóng)民工就業(yè)單位不穩(wěn)定,需要更加靈活的公積金政策,如允許農(nóng)民工自行繳納公積金。在中國(guó)城鄉(xiāng)二元體系下的戶籍制度,農(nóng)民工雖進(jìn)城就業(yè),卻無法享受城鎮(zhèn)的社會(huì)保障、子女教育等福利,是農(nóng)民扎根城市的一大障礙。而最根本的問題還在于解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)。
不得不去庫(kù)存的投資困境
中國(guó)指數(shù)研究院為無界新聞提供的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)與2016展望》顯示,當(dāng)前銷售持續(xù)回暖,市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力得到緩解,一線及部分熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入,庫(kù)存壓力較??;部分二線城市及多數(shù)三四線城市依然存在較大庫(kù)存去化壓力,仍需要多種手段助力庫(kù)存去化。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn),但下行壓力仍存。上述報(bào)告顯示,2010年勞動(dòng)力人口占比達(dá)到峰值,此后逐步回落,人口紅利開始消退,新一屆政府主動(dòng)性的結(jié)構(gòu)調(diào)整措施也加大了經(jīng)濟(jì)下行壓力。從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看,今年以來通貨膨脹率在1.5%上下波動(dòng),未見明顯通縮趨勢(shì),表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。11月,官方制造業(yè)PMI及財(cái)新PMI均收于收縮區(qū)間,顯示出整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)能仍然偏弱。2015年前三季度,GDP同比增長(zhǎng)6.9%,增速趨穩(wěn)但下行壓力仍然存在,預(yù)計(jì)2016年小幅回落至6.7%左右的水平,為二十多年來最低。
受房地產(chǎn)業(yè)投資增速下滑拖累,固定資產(chǎn)投資增速顯著放緩。今年前11個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長(zhǎng)1.3%,增速比前10個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.2%,預(yù)期增長(zhǎng)10.1%,前10個(gè)月增速已降至10.2%,繼前三季度增速后再創(chuàng)十五年來新低。
從各線城市住宅庫(kù)存去化情況來看,一二線代表城市商品住宅庫(kù)存平均消化時(shí)間已降至合理水平,當(dāng)前庫(kù)存壓力多集中于三四線城市。
報(bào)告顯示,截至11月末,一二線城市庫(kù)存消化時(shí)間已縮短至10個(gè)月左右的合理水平,三四線城市庫(kù)存消化時(shí)間下降最為明顯,較年初縮短11.8個(gè)月,但依然高達(dá)20.1個(gè)月,由于多數(shù)三四線城市前期快速擴(kuò)張,住宅用地成交規(guī)模突出,存在過度開發(fā)、人口外流、有效需求不足等問題,當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較為突出。
中國(guó)指數(shù)研究院指出,長(zhǎng)期庫(kù)存去化仍有賴于產(chǎn)城融合、一體化發(fā)展和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全。中長(zhǎng)期助力庫(kù)存去化、維持房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展將主要通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展,地方政府可以通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新及經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展吸引人口流入并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè),進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)需求,打好化解庫(kù)存長(zhǎng)期攻堅(jiān)戰(zhàn)。
同時(shí),加快區(qū)域一體化和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是地方推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑,環(huán)渤海地區(qū)、京津冀城市群協(xié)同發(fā)展將不斷落實(shí),長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶頂層設(shè)計(jì)繼續(xù)推進(jìn),中西部城市群發(fā)展提速,相關(guān)地區(qū)特別是三四線中小城鎮(zhèn)抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化的機(jī)遇求發(fā)展進(jìn)而從長(zhǎng)期化解當(dāng)?shù)貛?kù)存。此外,包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全,也是市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的保障。
編輯:曾家明
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