產(chǎn)業(yè)鏈視角下我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展研究

  引言

  國務院于1999年頒發(fā)的《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》(國辦發(fā)[1999]72號)文件，標志著我國住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)的起步。到目前為止，我國住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)過了十多年的發(fā)展，但是我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平仍然較低。其中制約住宅產(chǎn)業(yè)化的一大因素是沒有形成完整高效的產(chǎn)業(yè)鏈而造成成本增加，所以產(chǎn)業(yè)鏈視角下我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展研究是十分必要的。

  1、關于住宅產(chǎn)業(yè)化

  1.1 住宅產(chǎn)業(yè)化的概念

  住宅產(chǎn)業(yè)化的概念來源于日本，其含義是為提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，降低成本，從而采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式生產(chǎn)住宅。

  住宅產(chǎn)業(yè)化采用了社會化大生產(chǎn)的方式進行住宅生產(chǎn)和經(jīng)營。住宅產(chǎn)業(yè)化是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，以工業(yè)化方式生產(chǎn)各種住宅構配件、部品，以現(xiàn)場裝配為基礎，以人才、科技為手段，將住宅生產(chǎn)全過程的設計、構配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。

  1.2 我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

  到目前為止，我國住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)過了十多年的發(fā)展，我國住宅產(chǎn)業(yè)化取得了初步成果。在“十五”和“十一五”期間，我國已經(jīng)建立了27個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，動工了300多個住宅產(chǎn)業(yè)化試點的國家康居示范工程項目，其中260多個項目通過性能認定。北京、深圳、上海等地積極推動住宅產(chǎn)業(yè)化事業(yè)，產(chǎn)業(yè)化建設的項目數(shù)量和建筑面積不斷增加，建設了一批具有借鑒學習意義的標志性住宅樣板工程。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的趨勢，但全國各地住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展呈現(xiàn)出極端不均衡的現(xiàn)象，相比歐美及日本等發(fā)達國家，我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平還很低。

  2、關于住宅產(chǎn)業(yè)鏈

  2.1 產(chǎn)業(yè)鏈的概念

  產(chǎn)業(yè)鏈是產(chǎn)業(yè)或企業(yè)分工合作的產(chǎn)物，是以最終產(chǎn)品生產(chǎn)需要和最終用戶需求為基礎，向上下游或旁側延伸的企業(yè)集合，是由不同產(chǎn)業(yè)領域企業(yè)組成的包括原材料或構件生產(chǎn)與供應、成品生產(chǎn)和營銷及服務、全過程物流和信息流及知識流等在內的所有活動的鏈式集合。

  2.2 住宅產(chǎn)業(yè)鏈的含義及結構

  因為住宅或住宅區(qū)在開發(fā)建設和使用過程中具有向上下游延伸并帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)的特點，所以住宅產(chǎn)業(yè)實質上是圍繞住宅或者住宅區(qū)開發(fā)建設和使用過程而形成的一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

  住宅產(chǎn)業(yè)中進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，進行規(guī)劃設計的設計部門，部品構件的研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，提供專業(yè)物流運輸?shù)奈锪餍袠I(yè)，從事現(xiàn)場裝配施工的施工行業(yè)，進行室內外裝修的裝飾裝修企業(yè)，為住宅消費者或投資者提供資金和相關信用服務的金融行業(yè)，為住宅提供保險服務的保險行業(yè)，以及對住宅產(chǎn)品進行管理維護的物業(yè)管理公司等，共同圍繞住宅這個最終產(chǎn)品，各自從事專業(yè)化的工作，根據(jù)不同的工作性質分布于產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，由此形成了住宅產(chǎn)業(yè)鏈。

  一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地，委托設計部門對住宅進行規(guī)劃設計，原材料供應商供應原材料，部品構件生產(chǎn)企業(yè)以工廠化的方式進行大規(guī)模生產(chǎn)，專業(yè)物流公司運輸住宅部品構件，施工企業(yè)進行部品構件的現(xiàn)場裝配，裝飾裝修企業(yè)進行大規(guī)模裝修，完成施工后交付給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售代理或自行銷售給最終客戶，銀行等金融機構為住宅消費者或住宅投資者提供資金和相關的信用服務，保險業(yè)對住宅提供保險服務，最后由物業(yè)管理公司負責對住宅產(chǎn)品進行管理、維護，如圖1所示。

圖1  住宅產(chǎn)業(yè)鏈

  3、我國傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問題

  3.1 房地產(chǎn)企業(yè)支持力度過小

  我國住宅產(chǎn)業(yè)化雖經(jīng)過十多年的發(fā)展，但目前大多數(shù)開發(fā)商并不愿采用產(chǎn)業(yè)化的方式建造房屋。原因是住宅產(chǎn)業(yè)化尚未形成規(guī)模，建造產(chǎn)業(yè)化住宅所產(chǎn)生的成本遠高于傳統(tǒng)住宅，開發(fā)商不愿冒著增加技術和提高額外成本的風險去開發(fā)產(chǎn)業(yè)化住宅。光憑某一個房地產(chǎn)公司的力量是不可能將住宅產(chǎn)業(yè)化這種關乎千家萬戶的事業(yè)發(fā)揚光大的。同時我國房地產(chǎn)產(chǎn)品性能低下和工程質量低劣的現(xiàn)狀，也大大制約了我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

  3.2 房地產(chǎn)企業(yè)不具備設計規(guī)劃的能力

  規(guī)劃設計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設中占有重要地位，并且決定了近七成的建造成本。但目前房地產(chǎn)企業(yè)通常委托設計部門對住宅進行規(guī)劃設計，自身規(guī)劃設計能力不足，從而導致了整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。

  3.3 產(chǎn)業(yè)化標準體系不健全

  我國住宅產(chǎn)業(yè)化技術標準體系未能建立以及企業(yè)掌控住宅產(chǎn)業(yè)化技術的能力較為低下，也就是說沒能掌握住宅產(chǎn)業(yè)化的核心技術。單個企業(yè)在產(chǎn)業(yè)化方面的零散探索，難以形成行業(yè)整體的技術儲備，這就造成即便一個又一個企業(yè)進來，但每個企業(yè)都得從頭做起，實際上造成了資源和時間的浪費。

  3.4 住宅部品缺乏系統(tǒng)的技術集成和整合

  產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)以銷售產(chǎn)品為主，缺乏工程應用的必要環(huán)節(jié)，造成一定程度上產(chǎn)品生產(chǎn)與住宅建設脫節(jié)，產(chǎn)品使用與工程技術脫節(jié)，致使工程質量難以保證，質量問題的責任難以追究。[Page]

  4、住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合

  為了解決我國傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問題，本文進行住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合的研究是十分必要的。按照整合企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上所處的位置可將產(chǎn)業(yè)鏈整合劃分為橫向整合，縱向整合和混合整合。具體的住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)劃圖，如圖2所示。

圖2  住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合規(guī)劃圖

  4.1 橫向整合

  4.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)之間建立戰(zhàn)略聯(lián)盟

  房地產(chǎn)企業(yè)之間通過合資建房或簽訂研發(fā)協(xié)議的形式建立橫向戰(zhàn)略聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)之間可以共同出資、共擔風險、共享收益而形成合資企業(yè)，合作各方將各自的優(yōu)勢資源投入合資企業(yè)中，使其發(fā)揮單獨企業(yè)所不能發(fā)揮的效益。為了開發(fā)新產(chǎn)品或新技術，房地產(chǎn)企業(yè)可以與合作伙伴簽訂研發(fā)協(xié)議，匯集各方優(yōu)勢，提高成功的可能性，加快開發(fā)速度，各方共擔開發(fā)費用，降低各方風險。

  4.2 縱向整合

  4.2.1 建立產(chǎn)業(yè)化標準體系

  行業(yè)協(xié)會從住宅規(guī)劃設計、部品構件工廠化預制、現(xiàn)場裝配施工、室內外裝修、竣工驗收、使用維護和認定評價的全過程，研究建立產(chǎn)業(yè)化標準體系。建立產(chǎn)業(yè)化技術、產(chǎn)品和部品構件的檢測、認定評價等質量保障體系，為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供全面的技術支撐。

  4.2.2 制造商集約化供應商品

  建造商將住宅按部位劃分為若干部品進行工程的組織與實施。不同專業(yè)化的制造商對各類部品進行設計，在工廠制作與集成，再到現(xiàn)場進行安裝，并負責后期維護。在整個建造過程中，各專業(yè)化的制造商分工明確，形成相應協(xié)調有序的施工組織。

  4.3 混合整合

  4.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)建立合作關系

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為規(guī)劃設計與客戶需求之間的信息交換中介，使設計院無法直接面向客戶，進而導致規(guī)劃設計與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造以及售后服務的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，所以提升房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)劃設計能力至關重要。房地產(chǎn)企業(yè)可以與國內高校建立合作關系，一方面調整企業(yè)人員到高校學習相關知識，另一方面給高校優(yōu)秀畢業(yè)生提供就業(yè)去處。

  4.3.2 引入高新技術與住宅建設相結合

  房地產(chǎn)企業(yè)在推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進程中，還應積極引進高新技術，走高端、綠色、可持續(xù)的道路。例如海爾集團，則利用海爾產(chǎn)品襯托海爾地產(chǎn)。海爾的U-Home，通過多個產(chǎn)業(yè)鏈的連接，實現(xiàn)了用戶通過手機、固話、互聯(lián)網(wǎng)與家中燈光、熱水器、電視、窗簾、空調、報警器等家電的溝通。這樣一來，將物聯(lián)網(wǎng)與用戶的實際生活緊密聯(lián)系起來。

  5、結語

  相比歐美及日本等發(fā)達國家，我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展水平還很低，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中存在著不少問題。其中對產(chǎn)業(yè)鏈視角下我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的研究，有利于我國住宅產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，從而促進我國住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣發(fā)展，實現(xiàn)社會利益最大化。尤其是對于住宅產(chǎn)業(yè)鏈整合的研究，將有利于產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的協(xié)同發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)化的實施，保證建設項目高效率、高質量的完成。