8年翻90倍，卻滿是大坑？！房地產(chǎn)太難了！

　　規(guī)模！規(guī)模！規(guī)模！

　　這是地產(chǎn)公司永遠(yuǎn)的主旋律！

　　然而，僅有規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要有優(yōu)秀的盈利能力、較好的財(cái)務(wù)安全性！

　　正如現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主基調(diào)：實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng)，質(zhì)量第一，增長(zhǎng)第二！

　　在A股就有這么一家地產(chǎn)公司，近10年的規(guī)模增長(zhǎng)速度冠絕中國(guó)，但盈利能力、財(cái)務(wù)安全性長(zhǎng)期堪憂。

　　它就是“陽(yáng)光城”，一家閩系地產(chǎn)商。

　　2019年12月31日，克爾瑞發(fā)布2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，“陽(yáng)光城”全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到2110.3億，位列榜單13位，同比增長(zhǎng)30%，在前20強(qiáng)中增速僅次于世茂地產(chǎn)。

　　而2018年銷(xiāo)售規(guī)模突破1600億，同比增長(zhǎng)78%，可謂“一年一個(gè)臺(tái)階”，非常紅火！

　　這家2009年上市、福建起家、歷經(jīng)三任明星職業(yè)經(jīng)理人的房企，從2011年23億的銷(xiāo)售規(guī)模，到2019年的2100億，8年增長(zhǎng)90倍，無(wú)疑是近10年最耀眼的“黑馬”！

　　然后，它并不是一家優(yōu)秀的房企！

　　為何這樣說(shuō)？

　　因?yàn)槠溟L(zhǎng)期無(wú)法擺脫盈利能力差、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的“魔咒”。

　　本文將復(fù)盤(pán)“陽(yáng)光城”近10年的發(fā)展歷程，解析其發(fā)展中的“痼疾”。

　　蒙眼狂奔 暴增10倍

　　陽(yáng)光城老板林騰蛟，以“知道什么階段請(qǐng)什么人”著稱，他聘任的第一任明星經(jīng)理人是原龍湖運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理陳凱（2012-2014）。

　　寄望其能迅速做大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)其“區(qū)域型房企”到“全國(guó)性房企”的轉(zhuǎn)變。

　　陳凱采用“三高”模式（高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高成長(zhǎng)），用招拍掛搶“地王”的激進(jìn)策略迅速開(kāi)拓新市場(chǎng)，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)去緩解高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2012-2014年，陽(yáng)光城猶如“坐上了三級(jí)火箭”。

　　城市布局上，陽(yáng)光城初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)擴(kuò)張，從大福建（福州、廈門(mén)、上海及周邊地區(qū)）成功拓展至蘭州、西安、太原等城市。

　　銷(xiāo)售方面，2012、2013、2014年分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額73億、220億、230.7億，同比增速分別為217.39%、201.37%和4.86%。

　　而2011年銷(xiāo)售額僅23億，短短3年實(shí)現(xiàn)10倍增長(zhǎng)，堪稱“奇跡”，從偏居一隅的地方“三四線小房企”一躍成為全國(guó)性的“二線房企”，成為行業(yè)明星！

　　然而，高增長(zhǎng)背后，是盈利能力和財(cái)務(wù)安全性的持續(xù)下滑。

　　銷(xiāo)售額暴增，必然建立在拿地支出飆升的前提下。2011年的拿地金額約20億，到了13年變?yōu)?37億，增長(zhǎng)了5倍多！

　　根據(jù)陽(yáng)光城財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，12-14年，平均樓面價(jià)3500-4000/平，售價(jià)1萬(wàn)出頭，價(jià)格不貴也不便宜。

　　房企買(mǎi)地的錢(qián)大部分是借的，為了支撐拿地支出的飆升，陽(yáng)光城各種融資手段“火力全開(kāi)”，銀行、信托、券商、基金子公司、第三方理財(cái)、股票增發(fā)等等，讓人眼花繚亂。

　　有息負(fù)債從2011年的54.2億，增長(zhǎng)到2014年的202.61億，增長(zhǎng)3倍左右。

　　拿地支出增加5倍，為何有息負(fù)債增長(zhǎng)只有3倍？

　　答案是：“明股實(shí)債”。通過(guò)巧妙的財(cái)技將“債務(wù)”偽裝成“股權(quán)”，“債務(wù)”被降低了，美化報(bào)表，便于融資。

　　（陽(yáng)光城近年加權(quán)融資成本）

　?。?yáng)光城歷年財(cái)務(wù)杠桿）

　　伴隨著有息負(fù)債的快速增加，凈負(fù)債率也就是我們常說(shuō)的“杠桿”，在12年下半年就早早的超過(guò)了安全線120%，最高達(dá)到220%左右。

　　現(xiàn)金流壓力山大！

　　杠桿上升的這么快，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)驟增，要想繼續(xù)借錢(qián)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，只能付出更高的利息。

　　結(jié)果是平均融資成本不斷攀升，在2014年恰逢全國(guó)房地產(chǎn)大蕭條，一度達(dá)到“毀滅性”的10%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)7%行業(yè)平均水平，完全失控！

　　此時(shí)的陽(yáng)光城好比一輛在高速公路上以200KM/h的速度狂奔的汽車(chē)，融資、買(mǎi)地、銷(xiāo)售、回款等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，直接“車(chē)毀人亡”！

　　辛辛苦苦掙到的利潤(rùn)被巨額利息“吞噬”，淪為債權(quán)人的“打工仔”。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，12-14年賣(mài)的房子凈利率不足8%,與及格線10%差距甚遠(yuǎn)。

　　陽(yáng)光城雖然銷(xiāo)售額暴增10倍，但“踩著鋼絲”，承受如此之高的風(fēng)險(xiǎn)，獲得如此之低的盈利能力，增長(zhǎng)質(zhì)量太低，真心不值！

　　在這里我想將“陽(yáng)光城”與“恒大、融創(chuàng)”對(duì)比一下，來(lái)剖析陽(yáng)光城的問(wèn)題。

　　三者都有過(guò)“銷(xiāo)售額連續(xù)高增長(zhǎng)、凈負(fù)債率超過(guò)200%、融資成本高企”的階段，但是“恒大、融創(chuàng)”的凈利率都保持很高的水平。

　　這是為何？

　　因?yàn)槿趧?chuàng)、恒大都有自己的“獨(dú)門(mén)絕技”，無(wú)懼風(fēng)險(xiǎn)，底氣十足！

　　恒大“囤地”模式能夠充分享受地價(jià)持續(xù)上漲的好處，賺取35%的超高毛利率。

　　以“并購(gòu)?fù)酢敝Q的融創(chuàng)，通過(guò)并購(gòu)能獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)廉價(jià)土地，平均地價(jià)不超過(guò)2000/平。

　　總之，既要連續(xù)高增長(zhǎng)，又要較高的凈利率，最好得有一項(xiàng)獨(dú)門(mén)絕技！

　　作為職業(yè)經(jīng)理人，陳凱干得確實(shí)不太好，下課也是必然的，接下來(lái)會(huì)是誰(shuí)來(lái)接下這個(gè)“爛攤子”呢？

　　并購(gòu)大坑來(lái)襲！

　?。?yáng)光城歷年新增土儲(chǔ)構(gòu)成比例）

　　第二任明星經(jīng)理人是張海明2015年初-2017上半年，2011年便已加盟陽(yáng)光城，擔(dān)任大本營(yíng)“大福建區(qū)域”總經(jīng)理。

　　張海明時(shí)代，其實(shí)是最容易做出成績(jī)的，因?yàn)樗温毱陂g正是波瀾壯闊的房地產(chǎn)大牛市，但是最后卻以慘淡收尾，不禁讓人唏噓！

　　在其領(lǐng)導(dǎo)下，陽(yáng)光城增速相比之前有所放緩，15、16及17年上半年銷(xiāo)售額同比增速分別為57%、34.55%、122%，成績(jī)一般。

　　張海明時(shí)代，最鮮明的特點(diǎn)是：模仿融創(chuàng)，拿地模式從“招拍掛”全面轉(zhuǎn)向“并購(gòu)”，成為并購(gòu)市場(chǎng)中的一匹黑馬，可與“并購(gòu)?fù)酢比趧?chuàng)比肩！

　　最夸張的時(shí)候，2016年新增土儲(chǔ)中并購(gòu)占比為89%，并購(gòu)金額205億，而“并購(gòu)?fù)酢比趧?chuàng)在當(dāng)年的并購(gòu)額也不過(guò)220億元。

　　大舉并購(gòu)背后，暗藏著陽(yáng)光城想要在規(guī)模上彎道超車(chē)的野心。

　　張海民當(dāng)時(shí)表示：“現(xiàn)在的土儲(chǔ)排名就是五年之后的房地產(chǎn)公司的排名。如果土儲(chǔ)能夠排得上名，未來(lái)的前二十就在這里。去年、今年和明年，我拼的是土儲(chǔ)。彎道超車(chē)?yán)铮钊菀讻_上去的就是并購(gòu)，不是招拍掛?！?/p>

　　為什么最容易沖上去的是“并購(gòu)”？

　　主要是因?yàn)椤安①?gòu)”相比“招拍掛”，容易拿到非常便宜的土地，毛利率會(huì)明顯提高，并且同樣的資金規(guī)模能買(mǎi)到更多的土地，資金壓力小不少。

　　這對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，既能保持較高的銷(xiāo)售增速，又能降低杠桿和融資成本，也能提高盈利能力。

　　可謂“一石三鳥(niǎo)”！

　　效果立竿見(jiàn)影！

　　張海明時(shí)代，并購(gòu)?fù)恋氐某杀痉浅５?，平均樓面價(jià)只有2521元/平左右。

　　同期“招拍掛”獲取的土地，平均樓面價(jià)為5606/平左右。

　　相比之下，“并購(gòu)模式”真心便宜！

　　在此帶動(dòng)下，2016年全部土儲(chǔ)樓面價(jià)為3251元/平左右，在當(dāng)年地價(jià)大幅上漲的情況下，竟然比2015年還低了229元/平。

　　另外，融資成本降為8.42%,比15年下降一個(gè)百分點(diǎn)。

　　但是，“并購(gòu)”有一個(gè)巨大的弊端：坑太多！

　　如果盡職調(diào)查做的不到位，之前的種種問(wèn)題沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，那么就......

　　大坑來(lái)襲！

　　由于突然轉(zhuǎn)型為“并購(gòu)模式”，管理經(jīng)驗(yàn)不足，給予內(nèi)部投資拓展人員過(guò)高的激勵(lì)，導(dǎo)致相關(guān)人員抱著撈一把就走的心態(tài)談項(xiàng)目，盡職調(diào)查不充分。

　　不少項(xiàng)目存在的歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，成為遲遲無(wú)法動(dòng)工并銷(xiāo)售的“僵尸項(xiàng)目”，直接導(dǎo)致周轉(zhuǎn)速度下降、資金成本大增。

　　其中最大的一個(gè)“僵尸項(xiàng)目”，是16年11月底收購(gòu)的“物產(chǎn)中大資產(chǎn)包”，耗資104.69億元，占16年土地購(gòu)買(mǎi)金額的37.25%。

　　這個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)?fù)瓿芍螅^(guò)了一年多，才完成資產(chǎn)交割手續(xù)。

　　而“干凈”的招拍掛項(xiàng)目，一年多的時(shí)間估計(jì)都清盤(pán)了！

　　從張海明任職期間的成績(jī)單來(lái)看：銷(xiāo)售增長(zhǎng)尚可，融資成本改善明顯，截止2017中報(bào)只有7.14%,而14年超過(guò)10%

　　但是，凈負(fù)債率仍“高高在上”，接近250%，凈利率進(jìn)一步下滑，從17和18年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，不足7%，比之前還要低.

　　連恒大一半都沒(méi)有！慘不忍睹！

　　“一石三鳥(niǎo)”基本成為鏡中花、水中月！

　　為了挽救危局，陽(yáng)光城并沒(méi)有去想辦法如何改善“并購(gòu)模式”，而是開(kāi)始物色新的明星職業(yè)經(jīng)理人，開(kāi)啟新的經(jīng)營(yíng)模式。

　　以“后視鏡”的視角來(lái)看，如果當(dāng)初繼續(xù)堅(jiān)持并購(gòu)為主，提高管理水平，打造強(qiáng)大的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)，向融創(chuàng)靠攏，現(xiàn)在的陽(yáng)光城會(huì)不會(huì)是“融創(chuàng)第二”？

　　那么，下任的明星經(jīng)理人又會(huì)是誰(shuí)呢？

　　“不可能三角” 似有好轉(zhuǎn)？

　　2017年6月，房地產(chǎn)依舊在大牛市中，不過(guò)不是一二線，而是三四線。

　　彼時(shí)，因?yàn)榇罅坎①?gòu)“僵尸項(xiàng)目”，陽(yáng)光城在房地產(chǎn)大牛市中步履蹣跚，面臨創(chuàng)立以來(lái)的最大困境。

　　于是，老板林騰蛟從碧桂園挖來(lái)地產(chǎn)界黃金組合“雙斌”：朱榮斌、吳建斌。

　　這二位最初都曾在“中海系”工作過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，前一個(gè)東家是以“極速周轉(zhuǎn)”著稱的“碧桂園”，他們給陽(yáng)光城帶來(lái)了“碧桂園模式”。

　　朱榮斌，視野廣闊、眼光獨(dú)到、運(yùn)籌帷幄，擔(dān)任總裁一職。

　　吳建斌，擅長(zhǎng)融資，在銀行、資本市場(chǎng)人脈資源豐富，號(hào)稱“資產(chǎn)負(fù)債表中任何一個(gè)科目都可以做融資”，擔(dān)任分管財(cái)務(wù)的執(zhí)行副總裁。

　　“不可能三角”。

　　林老板只有三個(gè)要求：做大規(guī)模、提高凈利率、降低杠桿和融資成本，這是前兩任一直無(wú)法完成的“不可能三角”。

　　如何讓“不可能”變?yōu)椤翱赡堋保?/p>

　　1）當(dāng)務(wù)之急是提高周轉(zhuǎn)速度，做大銷(xiāo)售

　　為了提高周轉(zhuǎn)速度，一方面全力解決前期并購(gòu)產(chǎn)生的“僵尸項(xiàng)目”，盡可能加快其周轉(zhuǎn)，同時(shí)放緩并購(gòu)步伐，逐步增加“干凈”的招拍掛項(xiàng)目占比，從17年的54%提升至19年上半年的86.7%。

　　另外，碧桂園的“殺手锏”“同心共享機(jī)制”在陽(yáng)光城落地生根！

　　2018 年，實(shí)現(xiàn)拿地到開(kāi)盤(pán)平均周期 6.3 個(gè)月，提速 0.6 個(gè)月，周轉(zhuǎn)速度顯著提升。

　　2017 年，銷(xiāo)售額沖破900 億元，同比增長(zhǎng)88%，克爾瑞排名首次沖入前20。

　　2018 年銷(xiāo)售額達(dá)到1629 億元，同比增長(zhǎng)78%。

　　2019年，銷(xiāo)售突破2110億，同比增長(zhǎng)約28.9%。

　　2）凈利率回升

　　截止2019年三季報(bào)，隨著前期“僵尸”項(xiàng)目逐步解決，凈利率開(kāi)始回升，從不足7%回升到7.85%。

　　3）杠桿降低，融資成本穩(wěn)定

　　截止2019三季度，凈負(fù)債率145.13%，近8年以來(lái)首次下降到150%以下，接近120%的安全線。

　　融資成本保持穩(wěn)定。2017年融資成本顯著下降，從8.42%降為7.08%，但是2018年，由于調(diào)控顯著收緊，融資成本反彈至7.94%，截止2019三季報(bào)融資成本回落到到7.72%。

　　似乎一切都在好轉(zhuǎn)？

　　從9月至今，陽(yáng)光城股價(jià)大漲40%左右，主要就是凈利率、杠桿持續(xù)改善的結(jié)果。

　　但是仍有一個(gè)巨大問(wèn)題需要解決：貨值不足。

　　2019中報(bào)顯示，預(yù)計(jì)貨值僅有5466.78億元。在未來(lái)銷(xiāo)售額每年保持20%增長(zhǎng)的情況下，只能滿足2年的需求，與行業(yè)慣例“土儲(chǔ)滿足3年需求”的標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)。

　　所以當(dāng)下，急需大量補(bǔ)充土儲(chǔ)，否則未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)無(wú)法保證！

　　但是，這必然帶來(lái)杠桿和融資成本的上升，股價(jià)上漲的根基恐怕要?jiǎng)訐u！

　　面對(duì)兩難困境，當(dāng)下的陽(yáng)光城，股價(jià)大漲或許只是“虛假的繁榮”。

　　【結(jié)語(yǔ)】：

　　1、堅(jiān)持到底才有勝利！總結(jié)陽(yáng)光城的發(fā)展歷程，我們或許可以發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城，最大的一個(gè)問(wèn)題就是：不夠堅(jiān)定！

　　行業(yè)內(nèi)典型的三種模式：碧桂園的“極速周轉(zhuǎn)”模式、恒大的“囤地”模式、融創(chuàng)的“并購(gòu)模式”，以及其他一切能有效平衡“規(guī)模增長(zhǎng)”“凈利率”“杠桿和融資成本”三大指標(biāo)的模式，都是可行的。

　　但是每種模式要玩的溜、玩的精，需要較長(zhǎng)的時(shí)間，三大指標(biāo)的持續(xù)改善和不斷平衡也要較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，三任職業(yè)經(jīng)理人，三個(gè)不同的經(jīng)營(yíng)模式，任何一種模式如果能長(zhǎng)期堅(jiān)持不斷優(yōu)化，都可以成功。

　　但是，前2個(gè)模式時(shí)間不長(zhǎng)，現(xiàn)有模式時(shí)間也不長(zhǎng)。

　　如果因?yàn)闀簳r(shí)遇到挫折就改變模式，“另起爐灶”，將無(wú)法形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2、“一朝天子一朝臣”。經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)大變動(dòng)，大批人入職，大批人離職，張海民時(shí)代的高管基本走光了，現(xiàn)在的陽(yáng)光城已經(jīng)是“雙斌”為首的“中海系”舊部的天下，這種經(jīng)營(yíng)資源的無(wú)謂損耗無(wú)疑是巨大的！