保障性住房建設中推行住宅產業(yè)化的探討

  一、住宅產業(yè)化的內涵

  住宅產業(yè)化，也可稱之為工業(yè)化建房，1968年起源于日本。推進住宅產業(yè)化的目的，就是實現(xiàn)住宅建設的高效率、高品質、低資源消耗和低環(huán)境影響，在住宅建造和使用、維護的全過程中，以盡可能少的能源、土地、水和材料等資源消耗，以盡可能低的環(huán)境成本，獲得盡可能大的經濟效益和社會效益。

  上世紀80年代初，我國政府提出了建筑工業(yè)化構想，1999年，由國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等八部委共同起草的《關于推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質量的若干意見》，成為推進我國住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作的綱領。2006年，建設部印發(fā)《國家住宅產業(yè)化基地試行辦法》，確定了以“國家住宅產業(yè)化基地”示范帶動國家住宅產業(yè)現(xiàn)代化的新模式。

  二、保障性住房建設中推行住宅產業(yè)化的優(yōu)勢

  （一）保障質量

  住宅建筑通常存在著開裂滲漏等質量通病，保障性住房也不例外。鑒于保障性住房工程是一項民生工程，它的質量好壞得到各方關注。有資料顯示，目前經適房的維修率普遍高于商品房。住宅產業(yè)化是以標準化、系列化和工業(yè)化為前提，能夠較好地解決傳統(tǒng)施工方式存在的質量通病，同時可以方便使用過程中部品的維修更換，全面提高保障房的品質。

  （二）降低成本

  大規(guī)模保障性住房的建設，能夠產生大量的規(guī)模需求，促使部品通過工業(yè)化生產大幅度降低生產成本，從而降低建設成本。住宅產業(yè)化是以模塊化為基礎的大規(guī)模定制生產，住宅的構件部品在工廠成批量生產，現(xiàn)場施工實行高度機械化裝配，體現(xiàn)規(guī)?；凸I(yè)化的優(yōu)勢。當產業(yè)化規(guī)模加大，其成本增加的數(shù)額會呈下降態(tài)勢，這是因為其規(guī)模化采購、規(guī)?；a、規(guī)?；\輸?shù)拳h(huán)節(jié)的直接成本下降。

  （三）提高建房效率

  保障性住房的建設是一項艱巨而緊迫的任務。我國傳統(tǒng)的住宅建設方式效率低下，發(fā)達國家建筑工人的勞動生產率可達到150平方米/人年左右，我國整個產業(yè)的人均年竣工面積28平方米左右，僅為美國和日本的1/4 和1/5。保障性住房的供給不足對建房效率提出了更高的要求。推進住宅產業(yè)化可以大大縮短設計和現(xiàn)場施工的時間，加快建設保障房速度。

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  （四）節(jié)能減排

  保障性住房建設是一項長期工作，要貫徹落實科學發(fā)展觀、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，理應依托住宅產業(yè)化將保障性住房建設成為省地節(jié)能環(huán)保型住宅。我國目前每年近20億平方米的房屋竣工面積當中，97%屬于高耗能建筑。根據(jù)聯(lián)合國政府間氣候變化工作組估算，建筑行業(yè)到2020年有將基準排放降低29%的潛力，居所有行業(yè)之冠，是減排的重點努力方向。按保障性住房每套50平方米計，“十二五”時期建設保障性住房18億平方米，若采用產業(yè)化方式建造和運營，可以減少約2億噸的二氧化碳排放量。

  （五）促進住宅產業(yè)化技術創(chuàng)新

  保障房有量大、面積小、重復率高等特點，要保證這些要素充分發(fā)揮作用，就應當通過產業(yè)化的方式去實現(xiàn)。做產業(yè)化的產品，首先技術上需要有一套產業(yè)鏈的生產模式，實現(xiàn)標準化、集成化。目前激增的保障性住房建設需求對住宅產業(yè)化發(fā)展來說，從增加產品需求角度，對激勵我國住宅建造技術的創(chuàng)新，無疑蘊涵著很大的機遇。

  另外，若能在政府主持或指導下形成一個保障性住房建設推行住宅產業(yè)化的大平臺，多家開發(fā)商和部品商能夠在此平臺上探索部品工業(yè)化、集成住宅技術等問題，則能夠分散初始成本壓力和技術風險，尤其能夠發(fā)揮各自所長。

  三、保障性住房中推行住宅產業(yè)化的制約因素

  （一）住宅產業(yè)化初期成本較高

  住宅產業(yè)化所采用的新技術、新材料價格較高，導致了住宅產業(yè)化推廣初期成本較高。根據(jù)產業(yè)化住宅生產的經驗，在產業(yè)化生產規(guī)模達到10萬平方米之前，建工成本將超過傳統(tǒng)建工成本的40%，達到10萬平方米以后，成本是傳統(tǒng)建工成本的1.25倍。目前，產業(yè)化生產很難達到與傳統(tǒng)生產成本相當。產業(yè)化住宅雖然在初期成本上要高于傳統(tǒng)住宅，但全壽命周期的成本是低于傳統(tǒng)住宅的。

  （二）住宅產業(yè)化技術尚未成熟

  目前國內還存在一些不能處理的細節(jié)問題。如在萬科的住宅產業(yè)化試點中，出現(xiàn)了隔音、漏水、重物懸掛在墻上部位的加固處理、衛(wèi)生間翻邊的滲水等一系列問題。究其原因，是由于我國住宅產業(yè)化技術仍以單項技術、產品為主，缺乏配套技術和系列化的產品，住宅部品跟不上住宅體系集成的要求，而適合住宅產業(yè)化的新型建筑體系需要相應的配套技術及相關標準。

  （三）缺乏配套的經濟技術政策支持

  由于保障性住房產業(yè)化建設缺乏必要的經濟、技術等政策，尤其是政府在資金、消費、稅收等方面的鼓勵政策，不能有效地調動社會各界推進保障性住房產業(yè)化建設的積極性。在這方面，可以借鑒日本政府的經驗。如制定促進公營住宅建設和消費經濟政策、建立促進公營住宅產業(yè)發(fā)展的技術保障、大力推動公營住宅標準化工作、建立優(yōu)良公營住宅部品（BL）認定制度、建立公營住宅性能認定制度、實行公營住宅技術方案競賽制度等。

  四、建議

  保障性住房的大量建設需求，可以促進先進住宅產業(yè)化技術的創(chuàng)新與普及，而住宅產業(yè)化又蘊含著先進的生產技術，能夠大力提高保障性住房的數(shù)量和質量。若能在兩者之間建立長期良性的互促機制，對于我國住宅產業(yè)化的發(fā)展將起推動作用。要實現(xiàn)保障性住房與住宅產業(yè)化的互促，需在政府主導的保障性住宅建設中大力貫徹《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》。在保障性住房中推行性能認定，可全面提升保障性住房的綜合質量和性能；推行綠色建筑評價，有利于節(jié)能環(huán)保，低碳減排。建議成立貫標機構，專門負責政府住房保障工程中有關國家標準的貫徹實施。大量的政府保障性住房工程，更需加大住房的品質建設和節(jié)能減排力度。