棚改將成壓垮房地產(chǎn)最后一根稻草

  棚戶(hù)區(qū)改造”是今年國(guó)家推出的一項(xiàng)重要“微刺激”政策，也被開(kāi)發(fā)商當(dāng)做重大的利好來(lái)看待。尤其是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行拿到1萬(wàn)億PSL貸款，成立了住宅金融事業(yè)部以后。

  在這些政策推出之初，筆者指出：“棚改”是利國(guó)利民的好事情，非常有必要。但由于地方政府會(huì)將很多項(xiàng)目搭車(chē)其中，所以將加劇房地產(chǎn)供應(yīng)量的過(guò)剩。最終，棚改可能成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“最后的晚餐”。

  最近，筆者的預(yù)言得到了部分印證：據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，目前僅2014年的“棚戶(hù)區(qū)改造”計(jì)劃，全國(guó)各地上報(bào)數(shù)量就為425萬(wàn)套，是國(guó)家計(jì)劃的2.7倍。而這，僅僅是“棚改大躍進(jìn)”的開(kāi)始。地方政府之所以踴躍申報(bào)，當(dāng)然是意在爭(zhēng)搶那1萬(wàn)億PSL貸款。而且從國(guó)家層面上來(lái)說(shuō)，相關(guān)文件也沒(méi)有嚴(yán)格限制“棚改”的范圍，從一開(kāi)始“城中村改造”就是被允許列入的。在實(shí)際操作中，還會(huì)有大量老舊住宅區(qū)的改造被納入其中。

  所謂PSL，中文名稱(chēng)是“抵押補(bǔ)充貸款”，是今年央行創(chuàng)設(shè)的一種新的貨幣投放方式，帶有定向降息、定向?qū)捤尚再|(zhì)。到目前最大的一筆給了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，指明用于“棚改”。由于年利率只有4.5%，因此備受地方政府和開(kāi)發(fā)商垂涎。所以各地爭(zhēng)相申報(bào)，暗中擴(kuò)大“棚改”范圍是必然的。這就像2009年“4萬(wàn)億”刺激政策出臺(tái)，加上地方配套資金，必然數(shù)倍于“4萬(wàn)億”。

  總之，“棚改”將深刻改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)10年的走向，并形成新的“游戲規(guī)則”。其主要影響如下：

  第一，“棚改”將加劇房屋供應(yīng)量的過(guò)剩，為郊區(qū)、新區(qū)的鬼城“掘墓”。棚戶(hù)區(qū)、城中村是歷史形成的，隨著近年來(lái)城市建成區(qū)的急劇擴(kuò)張，這些“被改造對(duì)象”所占據(jù)往往是好位置，土地升值了很多倍。這些小區(qū)容積率低，改造的實(shí)質(zhì)是讓原住民通過(guò)犧牲密度，來(lái)?yè)Q取居住條件的改善。比如原來(lái)棚戶(hù)區(qū)內(nèi)的容積率是1到1.5倍，改造后增加到5倍、8倍。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才有積極性，因?yàn)榭鄢颠€給原住民的面積，還有不少房子可以作為商品房出售。這樣，每改造一個(gè)棚戶(hù)區(qū)、城中村，就給城市增加了大量住宅供應(yīng)量，足以容納相當(dāng)于“原住民”2到4倍的人口。

  其實(shí)經(jīng)過(guò)十多年的房地產(chǎn)大躍進(jìn)，中國(guó)絕大多數(shù)城市住房已經(jīng)夠用。最近一段時(shí)間，我研究了中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量最大的14個(gè)省的房地產(chǎn)情況，查閱了這些省份所有地級(jí)以上城市最近5年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，證實(shí)了這一基本事實(shí)。比如在江西，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積達(dá)到了40.1平方米，農(nóng)村為48.5平方米；在廣東，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為35平方米，農(nóng)村為33平方米；在江蘇，全省城鎮(zhèn)人口人均住房面積為36.8平方米，農(nóng)村為43.6平方米。而絕大多數(shù)城市，都處于人口流失狀態(tài)，人口正向少數(shù)“有特權(quán)的城市”集中，這種城市在一個(gè)省份內(nèi)部往往只有一兩個(gè)，最多三四個(gè)。

  因此，對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，住房供應(yīng)量已經(jīng)過(guò)剩，郊區(qū)、新區(qū)鬼城處處。在這種情況下，因?yàn)椤芭锔摹保谌藲庾钔闹行膮^(qū)突然增加了大量新房供應(yīng)，而且有低息貸款支持，有地方免稅政策，這些房子成本更低。你閉著眼睛，就能想象出將發(fā)生什么事情。

  第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，“棚改”對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的確是難得的“生存機(jī)會(huì)”。但“棚改”是政府高度控制的項(xiàng)目，給誰(shuí)不給誰(shuí)非常有講究。很顯然，那些在郊區(qū)、新區(qū)被套牢的房地產(chǎn)商，如果無(wú)法獲得“棚改蛋糕”，將很快如餓殍一樣倒斃路邊。房地產(chǎn)行業(yè)，可能因此呈現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的“地域化色彩”，因?yàn)榈胤秸畷?huì)傾向于將機(jī)會(huì)給本地企業(yè)。萬(wàn)科這類(lèi)“書(shū)生企業(yè)”能拿到項(xiàng)目嗎？“棚改”會(huì)不會(huì)最終演化成一種逆向淘汰機(jī)制，把不送禮、不行賄、沒(méi)有“好關(guān)系”的企業(yè)被擠出市場(chǎng)？我想，這種可能性會(huì)非常大。

  總之，被地方政府放大了的“棚改”，將成為壓垮中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最后一根稻草。在這頓“最后晚餐中”，少數(shù)開(kāi)發(fā)商將死里逃生，多數(shù)將在泥潭中越陷越深。