二線城市的房子，是不是太多了點？

　　如果非要用一句話來概括中國現在的房地產市場，很多人會說：

　　“一線城市供不應求，三四線城市供大于求?！?/p>

　　的確，無論是專家還是小白，在這一點上意見出奇地一致。一線城市的房子價值連城，三四線城市的房子有價無市。

　　然而，卻沒人給二線城市下個定論。

　　縱觀各路英雄豪杰，給出的觀點也是各有特色：

　　有說是機會▼

　　有說是炮灰▼

　　有說是行情▼

　　有說是宿命▼

　　每一篇論斷都有自己的依據，就像每一個標題都有自己的靈魂。

　　反正現在問題只有就一個：如果在熱門的二線城市投資一套房產，到底有沒有價值？

　　以最近大熱的漢蓉渝為例，我們從供需關系的角度，來剖析一下二線城市的現在和未來。

　　最近，投資客很方

　　相比于北上深這種5萬起步的一線城市，武漢、成都、重慶這些強二線，一萬多的均價就顯得很親和了。

　　無論是游走于全國的房產投資客，還是深耕于二線的本地大土豪。購置多套強二線的房子，已是這幾年的潮流選擇。

　　2萬到3萬，總比10萬到15萬要容易。就像一個60分的學生考到80分，總比80分到100分簡單。

　　所以，這幾年的二線城市，多了不少有一堆房子的人。包括很多拆遷戶，在貨幣補償與房屋補償之間做選擇的時候，也決定讓房子占更大的份額。

　　然而，近一年來的市場情緒，卻發(fā)生了一些變化。

　　經濟不給力，房價穩(wěn)如狗。囤房子的大哥大姐們因此開始紛紛出貨，尤其是強二線。

　　數據可以說明一切。

　　我們從房天下匯總了目前二手房的一些掛牌情況：

　　偌大的北京，面積巨大1.6萬平方公里，常住人口全國第一4000萬，目前二手房23萬的放盤量，竟然與武漢和重慶，是差不多的。

　　實際人口超過2000萬的深圳，放盤量還不如武漢和重慶的一半。

　　那么，強二線這么多的放盤量，來自哪里？

　　我們再來看，漢蓉渝的二手房中，兩年內次新房占比均超過20%，而北京和上海的這個數據，不超過10%。

　　可見，漢蓉渝的二手房中不少比例的都很新，這些顯然不是因改善需求而出售的老房子，只可能是想要出手的投資房。

　　另一個數據很好的印證了這一點，那就是北上深掛牌的二手房中，十年老房占比超過一半，而成都和重慶的老房子，都不到20%。

　　這更加說明，漢蓉渝出售的這些房源，不是純改善的老破小，而是剛買不久就想賣的投資房。

　　當然，你可能會說，北上深限售，所以它們的新房不能賣，所以強二線的二手房比它們新。

　　然而，真相恰恰相反，除了深圳有3年限售，北京上海并無嚴格的限售政策；而成都和重慶，分別有3年和2年的限售。

　　所以，真相只有一個，那就是投資客們在拋盤。

　　如此說來，這些強二線城市的供給端正在不斷加大，越來越多的房子重回市場。當供需走向買方市場，強二線的人民都有房子住的時候，一波悲涼的行情會不會到來呢？

　　剛需客也很方

　　以上的供給端分析得是頭頭是道，差點文章可以直接結個尾，我就去領盒飯了。

　　為什么還要繼續(xù)寫呢？因為公司沒有盒飯。

　　因為，盡管供應量大，但更大的需求端，我們萬萬不可忽視。

　　近幾年，二線城市搶人兇猛。2018全國人口增量前15名，有13個是二線城市。每年源源不斷地吸血周邊縣市的人口，成了這些強二線城市發(fā)展的源動力。

　　可以看到，近年來，成都和重慶每年有20萬以上的人口流入，武漢也有將近20萬的人口增量。這些外來人口住哪里的問題，便是不折不扣的剛性需求。

　　那么武漢、成都和重慶分別有多少套房子呢？這個尚且沒有非常官方的一個說法，只能從各種數據去推測。

　　武漢統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計年鑒最早至2009年，可以看到從2003到2017這15年的住宅房地產的竣工面積，起始2003年初，截止2018年初，武漢住宅竣工面積共計14214萬平方米，若按80平方米一套來說，這15年有177萬套住宅。

　　加上2003年之前和近一年半建成的住宅，全市可能有250萬套左右的房子。

　　如果武漢1108.1萬人全部住進這250萬套80平的住宅內，肯定是不夠的。況且，這年頭隨著居住水平的提升，武漢80平方米的房子是越來越少了。

　　成都統(tǒng)計局的數據比較詳細，統(tǒng)計了自改革開放以來的所有房子。

　　。。。

　　截止到2018年初，將以上數據求和，成都共有48829萬平方米的房子。還是按照80平方米來算，成都共有610萬套房子。

　　根據成都市2017年發(fā)布的《成都政府公布的五年租房市場規(guī)劃》，成都2018年預計有556萬套房子，比我們估算的610萬套稍微少一點，看來成都人民住得都比較舒服，房子平均比80平方大，應該是有88平。

　　成都共有1633萬常住人口，基本可以實現3人一套房。但是，以上房源有不少是超過10年樓齡的老房子（按照統(tǒng)計年鑒，10年以上老房子占比超過四成），同樣面臨著更新換代的需求。

　　再來說說重慶，重慶統(tǒng)計年鑒追溯至1990年。

　　截止2017年底，重慶共計住宅面積27955萬平方米，依然按80平方米一套來算，有349萬套。

　　這么來說，以重慶3102萬人口來看，豈不嚴重供不應求？

　　其實并不是，重慶有大量人口屬于周圍縣鎮(zhèn)，真正主城區(qū)人口只有865萬，這么來算平均2.5人有一套房，供需狀況合適。但3000萬人口也不是擺設，讓這些縣區(qū)人口進城住房依然有無限遐想空間，畢竟開發(fā)商每天絞盡腦汁思考的東西，就是這些。

　　總的來說，武漢和重慶仍有一定房地產開發(fā)空間，即便投資客在不停拋盤，本地打工無房者和外來流入無房者仍然能撐起接盤需求，這也就有了此時此刻的武漢，仍在剛需搖號的現象。

　　成都的供應量稍稍有些大，但也仍未滿足人人宜居的狀態(tài)，還是留給剛需客供不應求的現實。

　　房企，卻絲毫不方

　　關于強二線，沒房的怕漲，有房的怕跌，老百姓似乎都在一片焦慮當中。

　　但需要承擔更大風險的房企們，內心卻毫無波瀾。

　　今年上半年，頭部房企高度一致地重倉強二線。

　　他們用數千億的資金，來把希望寄托在這些強省會的未來上。

　　從上表不難看出，頭部開發(fā)商對武漢和重慶相當看好，對成都則稍稍冷淡，這與我們的分析不謀而合。

　　不過總的來說，集中投二線的大風向，還是十分明顯。

　　隨著城鎮(zhèn)化大局的進行，資源和人口越來越集中的趨勢必然無可避免。三四線城市逐漸被邊緣化的結局也日益明顯。

　　一線城市過高的房價收入比已經透支了人們對其未來的預期，且城市資源所能承載的人口數量也慢慢達到飽和，北京和上海已經出現負增長的現象，廣州和深圳的房價收入比也是越來越高。

　　再想從一線城市吃到人口城鎮(zhèn)化的紅利，無疑是越來越難。

　　所以，頭部房企們篤定了從59.58%到70%這一段的城鎮(zhèn)化進程，一定會出現在僅次于一線城市的強二線城市。

　　很顯然，房企可以拿到比老百姓更多的數據，可以有著更加專業(yè)客觀的分析決策。他們對二線城市的看好，沒理由讓我們看衰這批第二梯隊的新星。

　　總而言之， 由于強二線城市有房率高，一人多套房者眾多，且工地多腳手架多，給人以供過于求假象。實則一大批剛需正在嗷嗷待哺，無數年輕人仍渴望在二線有一座屬于自己的港灣。短期來看，目前處于樓市調整階段，投資哪里的房產都不會和前幾年一樣短期獲利巨大，但長期來看，強二線城市依然為城鎮(zhèn)化的主力方向，一套優(yōu)良的不動產依然可以做到保值升值的功效。反正，房企是這么想的。另外， 和2014年一樣，由于預期悲觀，近兩年大量投資客在拋售房產。按巴菲特的敵恐我貪理論來說，平穩(wěn)的階段或許恰恰是一個上車的好時機。