深天地：2019年混凝土做大業(yè)主、房地產(chǎn)抓住三四線城市

　　近日，深天地A發(fā)表了《2018年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述報(bào)告》，報(bào)告對(duì)2018年的業(yè)績(jī)進(jìn)行了分析，并且制定了未來企業(yè)發(fā)展策略。詳細(xì)內(nèi)容如下：

　?。ㄒ唬﹫?bào)告期內(nèi)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析　　
　　本報(bào)告期，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161,133萬元，較去年同期增加31.09%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6,076萬元，較去年同期增加177.19%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額6,011萬元，較去年同期增加42.31%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2,632萬元，較去年同期減少13.70%。本報(bào)告期公司營(yíng)業(yè)收入同比增加主要系公司房地產(chǎn)業(yè)入伙結(jié)算產(chǎn)品面積同比增加以及商品混凝土銷售價(jià)格同比上升所致；本報(bào)告期公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)大幅高于上年同期，主要受以下兩方面影響：

　　（1）公司混凝土業(yè)受市場(chǎng)行情影響，單位毛利較去年同期有所增加，使得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比上升；

　?。?）公司房地產(chǎn)業(yè)入伙結(jié)算產(chǎn)品面積同比增加，且入伙產(chǎn)品毛利率同比上升，使得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比上升。 本報(bào)告期公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額同比增加幅度低于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增加幅度，主要系本報(bào)告期公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)外收益同比減少所致。

　　本報(bào)告期公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下降，主要受以下兩方面影響：

　　（1）本報(bào)告期公司應(yīng)納稅所得額同比增加，計(jì)提的企業(yè)所得稅費(fèi)用同比增加；

　?。?）本報(bào)告期母公司及全資子公司盈利同比減少，而非全資子公司盈利同比增加，導(dǎo)致歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少。

　　（二）混凝土行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

　　報(bào)告期內(nèi)，雖受市場(chǎng)原材料緊缺及部分場(chǎng)站搬遷等不利因素的影響，公司混凝土產(chǎn)量略有下降，但收入同比上升，利潤(rùn)創(chuàng)近年來新高。公司全年混凝土產(chǎn)量309萬方，完成年計(jì)劃312萬方的99.04%；營(yíng)業(yè)收入146,624萬元，完成年計(jì)劃的133.68%。報(bào)告期內(nèi)各企業(yè)面對(duì)困難奮力拼搏，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、新站建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩手抓。株洲天地公司新站按時(shí)完成建設(shè)，遠(yuǎn)東分公司新址全面開始建設(shè)。新站的節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和裝備的自動(dòng)化、信息化程度處于行業(yè)先進(jìn)水平，進(jìn)一步提高了公司的生產(chǎn)能力和硬件水平，為提升天地混凝土品牌打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2、2018年砂石等原材料供應(yīng)緊缺，價(jià)格飛速上漲，且因深圳地區(qū)加強(qiáng)運(yùn)輸車輛超載檢查導(dǎo)致混凝土運(yùn)輸成本上漲，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來極大的困難。面對(duì)如此不利局面，各所屬混凝土企業(yè)沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)，將不利因素轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)會(huì)，及時(shí)與客戶溝通，積極調(diào)整售價(jià)，保證了企業(yè)的合理利潤(rùn)空間，全年產(chǎn)量雖有所下降，但利潤(rùn)較去年同比上升。

　　3、繼續(xù)深化公司目標(biāo)成本管理。嚴(yán)格控制原材料采購，設(shè)法降低成本開支；研究新工藝，通過技術(shù)創(chuàng)新節(jié)能降耗；強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，加強(qiáng)指標(biāo)考核控制。

　　4、繼續(xù)積極推進(jìn)水泥、礦粉集中采購業(yè)務(wù)，有效降低混凝土企業(yè)材料的采購成本，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起到托底保障作用。

　?。ㄈ?strong>房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

　　報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)積極推進(jìn)各項(xiàng)工作，經(jīng)過克服各種困難和干擾因素，重點(diǎn)項(xiàng)目總體基本可控，具體情況如下：

　　1、紅花嶺項(xiàng)目取得關(guān)鍵性的突破，2018年8月與南山管理局簽署了《收地補(bǔ)償協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議要求，除保留公司自己開發(fā)用地外，其他原經(jīng)營(yíng)性用地移交予政府，目前正在進(jìn)行用地方案圖申報(bào)和土地移交等工作。

　　2、深秦項(xiàng)目2012年被列入深圳市城市更新計(jì)劃。2018年4月完成了土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作，但受地鐵13號(hào)線、15號(hào)線和西麗樞紐工程的影響導(dǎo)致當(dāng)年無法動(dòng)工。在進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)審批的同時(shí)，公司提前做好項(xiàng)目的各項(xiàng)開工準(zhǔn)備及初步勘察工作，與專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂建筑方案設(shè)計(jì)合同，目前各項(xiàng)工作進(jìn)展比較順利。2019年預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目建筑方案、施工圖設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目土方及基坑支護(hù)工程。

　　3、天地混凝土項(xiàng)目2014年被列入深圳市城市更新計(jì)劃，2017年取得了《市規(guī)劃國土委關(guān)于審批情況的復(fù)函》?，F(xiàn)已申請(qǐng)辦理實(shí)施主體確認(rèn)工作，目前各項(xiàng)審批手續(xù)正有條不紊的推進(jìn)。

　　4、連云港“天地國際公館項(xiàng)目”西區(qū)除商鋪外，其他產(chǎn)品基本實(shí)現(xiàn)清盤；西區(qū)所有樓棟均已完成竣工驗(yàn)收工作并全面移交至物業(yè)公司管理。東區(qū)整體營(yíng)銷業(yè)績(jī)良好，超額完成既定年度目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)年度利潤(rùn)目標(biāo)，其中別墅區(qū)已完成竣工驗(yàn)收工作并移交至物業(yè)公司管理，多層、小高層、高層及地下室按整體施工進(jìn)度計(jì)劃序時(shí)推進(jìn)。

　?。ㄋ模?strong>物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況

　　報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)租賃面積受政府征收等原因，經(jīng)營(yíng)收入較往年有一定程度的減少。但物業(yè)公司通過采取加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，優(yōu)化改造資源配置，提高租金、廣告收入等措施，竭力開源節(jié)流、降本增效，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、穩(wěn)定現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目，大幅提高租金收入、優(yōu)化廣告位，在租賃業(yè)務(wù)下降的情況下，盡全力提高其他物業(yè)管理收入。

　　2、安全工作落實(shí)到位，全年未發(fā)生任何安全責(zé)任事故。

　?。ㄎ澹?strong>公司資金管理情況　　
　　報(bào)告期內(nèi)，公司圓滿完成了年度既定的融資計(jì)劃，主營(yíng)業(yè)務(wù)回款、資金結(jié)存量均達(dá)預(yù)期指標(biāo)，同時(shí)合理、有序安排了各類資金支付需求，確保了公司資金鏈整體運(yùn)行安全、穩(wěn)健。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、面對(duì)嚴(yán)峻的融資環(huán)境，公司提前布局，周密籌劃，實(shí)時(shí)緊跟國家金融政策，運(yùn)用各類合規(guī)的融資手段，全面完成了年度的融資任務(wù)，各類貸款均按期償還并續(xù)貸，額度續(xù)作均按期完成。

　　2、本年度混凝土原材料價(jià)格持續(xù)走高，支付需求增大，賬期縮短。針對(duì)此情況，公司實(shí)行了嚴(yán)格的資金計(jì)劃管理，加強(qiáng)了對(duì)資金的集中管控力度，以計(jì)劃指導(dǎo)實(shí)踐，在利潤(rùn)與資金之間找到平衡點(diǎn)，確保實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)可轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量。

　　3、公司房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷策劃方案緊跟市場(chǎng)行情，維持了項(xiàng)目熱銷的勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)的同時(shí)，確保較高價(jià)格產(chǎn)品的快速去庫存化，全年銷售回款24,005萬元，銷售回款率達(dá)83%，現(xiàn)金流充裕，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障。

　　4、本年度加大了對(duì)存量資金的考核力度，嚴(yán)格執(zhí)行“以收定支，量入為出”的支付原則，倒逼經(jīng)營(yíng)性回款，防范因資金不足帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。通過努力，公司期末可用貨幣資金余額較年初增加8.86%，公司資金鏈運(yùn)行安全、穩(wěn)健，保障了公司的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為。

　　二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

　　公司是最早從事商品混凝土行業(yè)的上市公司，主要從事混凝土的生產(chǎn)、銷售工作，公司在行業(yè)品牌、人才隊(duì)伍、生產(chǎn)裝備等方面在深圳和株洲地區(qū)均具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　1、從事商品混凝土三十多年，已經(jīng)在混凝土技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)管理上形成了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在混凝土行業(yè)中樹立了天地混凝土良好品牌。

　　2、經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了在技術(shù)、管理和銷售上具有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理隊(duì)伍，通過積極的績(jī)效考核鞏固了中高層管理隊(duì)伍，形成了健康的人才梯隊(duì)。

　　3、不斷加大固定資產(chǎn)投入，提升企業(yè)的生產(chǎn)能力和運(yùn)輸能力，特別是近兩年通過攪拌站的搬遷新建，不僅大幅提升企業(yè)的產(chǎn)能，還大幅提升裝備的技術(shù)水平、自動(dòng)化水平、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、公司在深圳和株洲地區(qū)的商品混凝土生產(chǎn)基地布局科學(xué)合理，可實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的全覆蓋，具有競(jìng)爭(zhēng)的地理優(yōu)勢(shì)，目前公司內(nèi)多家場(chǎng)站已率先取得行業(yè)中的3A信用認(rèn)證和綠色環(huán)保攪拌站認(rèn)證。

　　5、公司積極投入技術(shù)研究，不斷提升產(chǎn)品的創(chuàng)新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技術(shù)要求混凝土、預(yù)拌砂漿方面的技術(shù)儲(chǔ)備。

　　6、公司房地產(chǎn)開發(fā)在項(xiàng)目策劃、工程管理、營(yíng)銷推廣方面形成了一套先進(jìn)的理念和方法，積累了豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，所建項(xiàng)目獲得多項(xiàng)殊榮，提高了"天地地產(chǎn)"的美譽(yù)度和知名度。

　　7、公司土地資源儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)有優(yōu)勢(shì)，主要集中在一線城市，為公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)發(fā)展的有力保障，公司現(xiàn)在的土地資源可進(jìn)行含商品住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)等多類型產(chǎn)品開發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方式。

　　三、公司未來發(fā)展的展望

　?。ㄒ唬┬袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)　　
　　1、混凝土業(yè)　　
　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然受政府嚴(yán)控，市場(chǎng)供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行業(yè)內(nèi)部整合契機(jī)強(qiáng)化管理、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)、做大主業(yè)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　?。?）近幾年政府加強(qiáng)對(duì)企業(yè)環(huán)保、安全的檢查監(jiān)督，有部分企業(yè)因不能達(dá)標(biāo)而停產(chǎn)甚至關(guān)閉，也有部分混凝土企業(yè)因土地等因素被迫搬遷或關(guān)停，公司混凝土企業(yè)通過搬遷提升裝備技術(shù)水平，提高混凝土生產(chǎn)能力，利用行業(yè)整合契機(jī)通過聯(lián)營(yíng)、托管經(jīng)營(yíng)等方式擴(kuò)大規(guī)模。

　?。?）鞏固并提升產(chǎn)銷規(guī)模，通過新站建設(shè)，寶創(chuàng)分公司、東建分公司、株洲天地、株洲中億都大幅提升了產(chǎn)能；通過舊設(shè)備升級(jí)改造，天地混凝土公司同樣提升了生產(chǎn)能力。雖然目前橫崗分公司的生產(chǎn)基地已拆除，遠(yuǎn)東分公司的新站建設(shè)尚未完成，但公司混凝土市場(chǎng)占有率仍處于區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)領(lǐng)先地位。

　?。?）進(jìn)一步加強(qiáng)管理，特別是加強(qiáng)目標(biāo)成本的管理，降低混凝土生產(chǎn)的各項(xiàng)成本，加強(qiáng)內(nèi)控管理和信息化建設(shè)，努力提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，提升混凝土行業(yè)毛利率水平，確保年度利潤(rùn)指標(biāo)的完成。

　?。?）加強(qiáng)技術(shù)開發(fā)和資金投入，開拓混凝土新技術(shù)的應(yīng)用，通過提供優(yōu)質(zhì)化、差別化服務(wù)的方式提高混凝土的附加值，從而提升混凝土的利潤(rùn)。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)

　　2018年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)密集出臺(tái)，調(diào)控政策體系不斷完善。在“房住不炒”和“租購并舉”的基本原則下繼續(xù)構(gòu)建長(zhǎng)期與短期相結(jié)合的制度體系，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)繼續(xù)提速，調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)因城施策、分類調(diào)控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，地方政府適機(jī)出臺(tái)調(diào)控政策的主動(dòng)性明顯增強(qiáng)。一二線城市與三四線城市繼續(xù)前兩年的二級(jí)分化態(tài)勢(shì)，一線城市房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，銷售面積降幅逐漸收窄，二線城市投資穩(wěn)中有落，銷售面積先升后降，而三四線城市是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)和帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)的主力，同時(shí)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢(shì)明顯好于全國，所以判斷2019年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：

　?。?）當(dāng)前，規(guī)范市場(chǎng)秩序的政策執(zhí)行極為嚴(yán)厲，一線和熱點(diǎn)二線城市仍然實(shí)行嚴(yán)格的限購政策控制房?jī)r(jià)，減緩了這些區(qū)域階段性住房需求釋放速度。同時(shí)區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)仍會(huì)延續(xù)，三四線城市高增長(zhǎng)的局面在2019年可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，投資銷售放緩；而一二線城市已有政策適度松動(dòng)的跡象，后續(xù)有關(guān)政策微調(diào)的可能性增大，其投資和銷售形勢(shì)會(huì)好于2018年。

　?。?）2018年中美貿(mào)易爭(zhēng)端不斷，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)中美貿(mào)易爭(zhēng)端短時(shí)間緩和，長(zhǎng)期走向不明確，2019年仍有降準(zhǔn)的可能性。同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性未見明顯改善，2019年或更加注重疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制以保證流動(dòng)性傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)短期房地產(chǎn)行業(yè)的資金面的支撐造成一定的影響。

　?。?）土地購置和新開工面積在經(jīng)歷2-3年的高增長(zhǎng)后將步入調(diào)整，投資增速平穩(wěn)回落，將有可能迎來新一周期的下行區(qū)間?！　?br/>　?。?）在嚴(yán)格的商品住宅限購限貸政策下，不限購的其他類型的房地產(chǎn)如高檔公寓、寫字樓、商鋪等將受到關(guān)注，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升將直接促使租金水平上漲也會(huì)帶動(dòng)其交易的活躍，但商業(yè)和辦公物業(yè)因銷售難度大，應(yīng)注意規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略、機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　1、混凝土業(yè)　　
　　公司現(xiàn)有商品混凝土攪拌站8個(gè)，分布于深圳市南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)和湖南省株洲市，現(xiàn)有有6條3立方生產(chǎn)線，1條2方生產(chǎn)線，6條4.5立方線，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力2820立方/小時(shí)，年實(shí)際生產(chǎn)能力470萬立方以上；在建生產(chǎn)線6條，建成后設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力4440立方/小時(shí)，年實(shí)際生產(chǎn)能力740萬立方以上；公司現(xiàn)有攪拌車240余輛。每個(gè)攪拌站均取得ISO9001，ISO14001質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證、可生產(chǎn)各種強(qiáng)度等級(jí)的商品混凝土和砂漿。　　
　　隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的發(fā)布，公司將抓住機(jī)遇，發(fā)揮自身地域優(yōu)勢(shì)，積極投身粵港澳大灣區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，未來將通過新建、收購等方式新增攪拌站，提升產(chǎn)能，鞏固公司混凝土市場(chǎng)份額，做大做強(qiáng)混凝土產(chǎn)業(yè)，在為大灣區(qū)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)公司的更好發(fā)展。

　　2、房地產(chǎn)行業(yè)

　?。?）發(fā)展戰(zhàn)略　　
　　根據(jù)目前公司在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀以及國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　①做好現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)工作，以“打造精品工程，提升企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模”為發(fā)展方向；

　?、诂F(xiàn)有的連云港項(xiàng)目應(yīng)抓住三四線城市現(xiàn)有的市場(chǎng)熱度，提前預(yù)測(cè)后續(xù)市場(chǎng)熱度回落趨勢(shì)，以銷售為核心，現(xiàn)金回籠為龍頭，加快項(xiàng)目開發(fā)的速度，規(guī)避后續(xù)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)；

　?、圻x擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行更多、更優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，特別是在已有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域，公司將積極介入拓展新的開發(fā)項(xiàng)目，加大土地儲(chǔ)備力度，為下一步公司的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；

　?、苣壳肮鹃_發(fā)的主要項(xiàng)目以商品住宅為主，將來力爭(zhēng)向其他類型例如商業(yè)、辦公等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)探索。

　?。?）機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　目前公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備主要在深圳及江蘇東海縣，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備結(jié)構(gòu)合理，在一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，三四線熱度持續(xù)的情況下，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)方式。已達(dá)到銷售條件的重點(diǎn)項(xiàng)目受益于國家去庫存的大環(huán)境下，銷售情況良好。但在當(dāng)前形勢(shì)下更應(yīng)具有前瞻性地積極預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，規(guī)避市場(chǎng)變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，深圳項(xiàng)目受益于深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)的影響，以及小區(qū)域內(nèi)周邊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投入使用和配套的完善，提高了片區(qū)的市場(chǎng)成熟度，公司的項(xiàng)目也會(huì)從中受益。最后，在銷售情況良好的前提下，同行競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，公司要不斷從周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)反映中捕捉信息，從創(chuàng)造客戶滿意的產(chǎn)品，避免產(chǎn)品的同化方面著手，為后續(xù)投入市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)造更有力的競(jìng)爭(zhēng)力，以達(dá)到滿意的銷售業(yè)績(jī)。

　　（三）新年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

　　1、混凝土業(yè)

　　2019年公司計(jì)劃生產(chǎn)銷售混凝土330萬方，實(shí)現(xiàn)銷售收入147,600萬元，具體措施如下：

　　（1）加快遠(yuǎn)東分公司的新站建設(shè)，確保全年混凝土產(chǎn)量完成年度計(jì)劃，提高現(xiàn)有攪拌站的經(jīng)營(yíng)管理水平；

　?。?）加強(qiáng)技術(shù)投入，特別是技術(shù)培訓(xùn)方面的投入，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力；提高資源綜合利用的質(zhì)量和總量，不斷優(yōu)化配合比和生產(chǎn)工藝，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)質(zhì)量、服務(wù)和品牌意識(shí)；

　?。?）加大市場(chǎng)開拓力度，狠抓降本增效和應(yīng)收賬款的回收工作，確保生產(chǎn)安全和質(zhì)量穩(wěn)定；

　?。?）利用公司的規(guī)模和資金優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)水泥、礦粉等材料的集中采購業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取新拓展其他材料的集采業(yè)務(wù)，保證公司行業(yè)的毛利率水平。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)

　　（1）連云港“天地國際公館”西區(qū)項(xiàng)目按計(jì)劃對(duì)商鋪進(jìn)行銷售，力爭(zhēng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)清盤；東區(qū)項(xiàng)目高層及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)按計(jì)劃有序推進(jìn)，多層、小高層實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收并達(dá)到交房入伙條件。

　　（2）深秦項(xiàng)目加快城市更新設(shè)計(jì)報(bào)建工作，力爭(zhēng)取得提前開工許可證，2019年預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目建筑方案、施工圖設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目土方及基坑支護(hù)工程。

　?。?）天地混凝土項(xiàng)目將按規(guī)定完成相關(guān)手續(xù)的審批工作，為持續(xù)開發(fā)做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　?。?）西安天地時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的自有商業(yè)物業(yè)繼續(xù)對(duì)外出租，為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

　?。?）西麗紅花嶺項(xiàng)目將繼續(xù)完成用地移交工作并完善用地手續(xù)，爭(zhēng)取早日進(jìn)入開發(fā)階段。

　　（四）可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)、影響及應(yīng)對(duì)措施

　　1、混凝土業(yè)

　　為保證公司全年生產(chǎn)任務(wù)，擬采取以下措施盡最大努力確保完成年度計(jì)劃：

　　（1）遠(yuǎn)東分公司重點(diǎn)工作是確保新站建設(shè)按期完成，寶創(chuàng)分公司、東建分公司、天地混凝土公司，株洲天地、株洲中億公司的重點(diǎn)工作是加大開拓市場(chǎng)的力度，確保完成年度計(jì)劃。橫崗分公司繼續(xù)尋找合適的出路，爭(zhēng)取建設(shè)新站。深圳市天地建筑材料有限公司公司做好集團(tuán)集采的運(yùn)輸服務(wù)和拓展建材貿(mào)易業(yè)務(wù)。

　　（2）加強(qiáng)企業(yè)管理，進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管控制水平，深化以降本增效為核心的精細(xì)化管理，抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的環(huán)節(jié)監(jiān)控，樹立先算后干的經(jīng)營(yíng)思路，做好經(jīng)濟(jì)核算和成本管理工作，達(dá)到降本增效的目的；

　?。?）加強(qiáng)合同管理，特別是對(duì)采購，銷售合同進(jìn)行嚴(yán)格審批，重點(diǎn)把關(guān)，有效降低采購成本，提高采購質(zhì)量和混凝土訂單質(zhì)量，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

　?。?）加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和資源綜合利用，提高競(jìng)爭(zhēng)力。重點(diǎn)是加強(qiáng)高標(biāo)號(hào)、高性能混凝土的技術(shù)儲(chǔ)備，為企業(yè)承接地標(biāo)性建筑做好技術(shù)儲(chǔ)備工作。

　　針對(duì)施工單位欠款嚴(yán)重，混凝土企業(yè)應(yīng)收賬款居高不下，將采取以下對(duì)策：

　?。?）加強(qiáng)應(yīng)收賬款的過程控制管理和考核力度，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的事前、事中和事后風(fēng)險(xiǎn)控制，降低應(yīng)收賬款的呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)有應(yīng)收賬款考核制度基礎(chǔ)上加大考核力度；

　?。?）通過各種方法，特別是兩年以上的應(yīng)收賬款通過法律途徑加快資金回籠，加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金利用效率；

　?。?）對(duì)歷史呆壞賬，認(rèn)真及時(shí)果斷處理，在賬銷案存的情況下采取特殊辦法催收，對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目公司職能部門及時(shí)介入，加大催收力度；

　?。?）加強(qiáng)資金預(yù)算管理，對(duì)大額資金流動(dòng)予以實(shí)時(shí)監(jiān)控，提高資金使用效果。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)就目前公司在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展階段來講，主要面臨以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

　　（1）行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控在房住不炒及堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的基調(diào)下，市場(chǎng)預(yù)期已逐步回歸理性，政策取得階段性成果；

　?。?）資金融資風(fēng)險(xiǎn)——十九大提出必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，預(yù)示著未來最可能抽離房地產(chǎn)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，短期房地產(chǎn)行業(yè)融資難度和風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)顯現(xiàn)地越來越明顯；

　?。?）工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)——目前公司正在建設(shè)的項(xiàng)目為異地項(xiàng)目，在工程建設(shè)過程中也面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，包括原材料價(jià)格在建設(shè)期的快速上漲引起的成本風(fēng)險(xiǎn)，招標(biāo)模式所引發(fā)的管理風(fēng)險(xiǎn)、承包方式產(chǎn)生的成本控制風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；

　?。?）銷售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)——隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，客戶對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期回歸理智的情況下，需求將會(huì)發(fā)生變化，產(chǎn)品應(yīng)從滿足客戶的居住使用要求入手，體現(xiàn)設(shè)計(jì)差異化，創(chuàng)造銷售優(yōu)勢(shì)。

　　面對(duì)以上房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的種種風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)行業(yè)的環(huán)境分析，公司將采取相應(yīng)的對(duì)策和措施如下：

　?。?）建立完善的市場(chǎng)信息跟蹤制度，密切關(guān)注政策走向，保持對(duì)政策及市場(chǎng)的時(shí)時(shí)正確把握，同時(shí)加快在建項(xiàng)目的銷售速度，盡快回籠資金，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)現(xiàn)金流需求安全；

　?。?）在公司多方合作的開發(fā)模式的成功實(shí)施下，發(fā)揮已有的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取在更多的項(xiàng)目中運(yùn)用，降低項(xiàng)目拓展和開發(fā)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)；

　?。?）嚴(yán)格執(zhí)行《天地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程》，在項(xiàng)目開發(fā)過程中采用信息化管理及規(guī)范的計(jì)劃管理制度，規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)中的操作管理風(fēng)險(xiǎn)，合理選擇承包模式及加強(qiáng)合作方管理，降低工程建設(shè)的過程風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）從市場(chǎng)及客戶的角度出發(fā)，在項(xiàng)目建設(shè)前期將銷售的目標(biāo)引入項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，不斷從周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)反映中捕捉市場(chǎng)熱點(diǎn)，不斷創(chuàng)造客戶滿意的產(chǎn)品，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化，為后續(xù)投入市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)造更有力的競(jìng)爭(zhēng)力，充分發(fā)揮項(xiàng)目開發(fā)的前期策劃工作在后續(xù)銷售中起到的作用；

　?。?）利用內(nèi)控及信息化科學(xué)管理模式，加強(qiáng)開發(fā)環(huán)節(jié)中的成本控制，并在簽訂承建合同時(shí)充分考慮成本的控制要點(diǎn)；

　?。?）繼續(xù)深化與銀行等金融機(jī)構(gòu)的密切合作，努力開拓融資渠道和多樣化的融資產(chǎn)品，靈活運(yùn)用新興金融工具，降低財(cái)務(wù)成本，控制融資風(fēng)險(xiǎn)，提前籌備、把握節(jié)奏，合理安排項(xiàng)目資金需求。