十城限售令到期樓市往哪走？“小陽(yáng)春”或難持續(xù)

　　日前，包括廈門(mén)、福州、青島、廣州、徐水、長(zhǎng)樂(lè)、常州、東莞、揚(yáng)州、常德等十個(gè)地方的限售令已到期，這些城市兩年前限售的房產(chǎn)將可以入市流通。除了這十個(gè)城市之外，4月份還有濟(jì)南、西安兩個(gè)熱點(diǎn)城市限售令也即將到期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年3月份以來(lái)，已有48個(gè)城市出臺(tái)年限不等的限售政策，這些限售政策的陸續(xù)解禁已成趨勢(shì)，而首批限售的商品房陸續(xù)上市流通交易將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的供給，這些限售房源的流通將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

　　限售政策有效打擊炒房現(xiàn)象

　　2017年陸續(xù)出臺(tái)的限售政策一度對(duì)打擊炒房起到了重要作用。以最先發(fā)布限售令的廈門(mén)為例，在2017年3月25日新政出臺(tái)之前，3月份廈門(mén)二手房成交量約為7000套，而4月份這一數(shù)據(jù)驟降至3830套。

　　那么兩年之后限售到期，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控的放松？將產(chǎn)生何種影響？

　　有專家認(rèn)為，限售令到期，將導(dǎo)致炒房客大量拋售房源，供大于求的三四線城市房?jī)r(jià)或出現(xiàn)回調(diào)。為防止房?jī)r(jià)大跌，政府或出臺(tái)相應(yīng)的政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則表示，雖然限售政策的出臺(tái)對(duì)打擊炒房起到了重要作用，但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)可交易房源減少，在一定程度上利空準(zhǔn)備購(gòu)買存量房的剛需購(gòu)房者?？偟貋?lái)看，限售政策在樓市調(diào)控中主要屬于輔助性“短效藥”，不可長(zhǎng)期使用，否則對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展不利，過(guò)度行政化干預(yù)還可能產(chǎn)生額外的不利后果。

　　目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)并沒(méi)有變化，仍然是“房住不炒”。住建部曾明確表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖，會(huì)保持政策連續(xù)性。2019年各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

　　上月65個(gè)城市住宅價(jià)格上漲

　　在限售等調(diào)控政策陸續(xù)到期的情況下，樓市發(fā)生了哪些變化？

　　今年上半年以來(lái)，樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明3月份新建商品住宅中，上漲城市為65個(gè)，比上月增加8個(gè)，上漲城市數(shù)量回歸歷史最高水平，上漲城市平均漲幅0.68%，漲幅環(huán)比收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)沒(méi)有出乎意料，在信貸寬松下，統(tǒng)計(jì)口徑中的70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)接近全面上行。3月份出現(xiàn)房?jī)r(jià)再翹頭的原因很簡(jiǎn)單：信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購(gòu)房者在市場(chǎng)炒作下怕踏空，入市量提高后，價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)上浮。

　　從去年10月開(kāi)始，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月有超過(guò)10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。但3月份明顯呈現(xiàn)出了市場(chǎng)小陽(yáng)春，一二線城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現(xiàn)明顯二手房上漲，12個(gè)城市環(huán)比上漲超過(guò)1%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，通過(guò)70個(gè)城市新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市逐漸增多，漲幅擴(kuò)大可以發(fā)現(xiàn)，3月份城市整體回溫跡象明顯。但各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策的基調(diào)沒(méi)變，保持政策的連續(xù)性，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以穩(wěn)為主。

　　部分城市再度收緊調(diào)控

　　在“小陽(yáng)春”的背景下，各地又再次出現(xiàn)了炒作的氛圍，各地如何面對(duì)樓市的波動(dòng)？實(shí)際上，今年4月份，包括長(zhǎng)沙、北京、深圳等多個(gè)城市再度收緊了樓市調(diào)控政策。另外，還有多個(gè)城市辟謠松綁限購(gòu)限價(jià)政策，包括濟(jì)南、鄭州等地。

　　北京上周則收緊了國(guó)管公積金政策，貸款按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”執(zhí)行。公積金二套房貸最高不超過(guò)60萬(wàn)元。

　　湖南省近期發(fā)通知要求在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

　　4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域“樓霸”專項(xiàng)整治工作的方案》的通知，對(duì)與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通，通過(guò)收取“茶水費(fèi)”、“好處費(fèi)”等方式，謀取不正當(dāng)利益的行為；誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過(guò)偽造證明材料等方式，騙取購(gòu)房資格、騙提或騙貸住房公積金，規(guī)避限購(gòu)限貸政策等炒作行為實(shí)施嚴(yán)厲打擊。

　　樓市“小陽(yáng)春”或難以持續(xù)

　　張大偉認(rèn)為，這一輪的樓市“小陽(yáng)春”能走多遠(yuǎn)，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這個(gè)政策不變市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大，這個(gè)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。過(guò)去一年，很多城市房?jī)r(jià)的確明顯下調(diào)了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。

　　北青報(bào)記者注意到，在央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)的2019年第一季度例會(huì)上，“把好貨幣供給總閘門(mén)”的提法重新出現(xiàn)。會(huì)議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門(mén)，不搞“大水漫灌”，同時(shí)保持流動(dòng)性合理充裕，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。

　　多位樓市專家表示，在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門(mén)，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來(lái)的信貸寬松小周期已經(jīng)結(jié)束，樓市的小陽(yáng)春或難以持續(xù)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)

　　上月國(guó)內(nèi)城市新房?jī)r(jià)格普遍上漲

　　3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，與2月份相比，國(guó)內(nèi)一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格普遍繼續(xù)上漲，其中一二線城市房?jī)r(jià)漲幅較前月略有下降，三線城市漲幅則還有所上升。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，上個(gè)月僅有上海、深圳、贛州和韶關(guān)四個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格較2月份下降，其他城市全部上漲。

　　在房?jī)r(jià)上漲的66個(gè)城市中，漲幅最大的也不過(guò)2%，而且基本都集中在此前房?jī)r(jià)低迷的東北地區(qū)，其中丹東漲幅最大，為1.9%，其次是錦州上漲1.5%、秦皇島上漲1.4%。對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，整體看，上個(gè)月31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月份降低0.1個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　與去年同期相比，上個(gè)月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格則同比漲幅都超過(guò)了10%，漲幅都有所擴(kuò)大。其中，二線城市房?jī)r(jià)上月同比上漲12.2%，漲幅比2月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市房?jī)r(jià)同比上漲11.4%，漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手房方面，二線城市二手住宅銷售價(jià)格漲幅相對(duì)較大，為1.2%，但比2月份有所下降；三線城市二手住宅上月價(jià)格上漲0.5%，漲幅有所擴(kuò)大。與去年同期相比，上個(gè)月國(guó)內(nèi)一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲了0.5%、8.2%、8.4%，漲幅小于新房?jī)r(jià)格。