保障房建設目標下滑 財政壓力大是主因

　　廣東省政府2月13日在廣州召開全省住房城鄉(xiāng)建設工作會議，正式下達廣東省2012年保障房建設任務為開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房14.39萬套，這一數據比2011年31萬套的建設任務縮減了54%。

　　全國多地保障房建設目標下滑，廣東下滑幅度超五成

　　除了廣東省保障房建設目標同比下降54%外，今年多數重點城市的保障房建設目標均出現不同程度的下調。上海下降38%，北京下降20%，二線城市的武漢、成都，還有三、四線城市的無錫、蘇州等地建設目標均有所下滑。全國層面來看，2011年國內計劃建設1000萬套保障房，截止去年11月底，開工目標已超額完成。據媒體報道，近期所確定的2012年保障房開工量保持在700萬套，較去年同期下降了30%。

　　附表：2011及2012年部分重點城市保障房建設目標情況    單位：萬套、萬套、%

　　地方政府財政壓力較大及去年高估的目標是下調的主要原因

　　2012年保障房目標的下調，原因主要有兩方面，一方面是對去年目標非常規(guī)式增速的糾偏。2011年為了控制房價，政府將保障性住房建設放在了第一位，行政色彩較濃。地方在執(zhí)行層面上也凸顯了積累經驗的不足，暴露出偏高的目標跟現有建設能力間的明顯差距。部分為了完成指標建設，甚至動用人才公寓、動遷房及工業(yè)廠房等實質和保障房關聯(lián)并不大的項目充數。房地產市場的問題不是短期造就的，保障房的缺位也不是短期形成的，指望短期內將過去十年欠下的債一并還清，不現實也不理性。在這種情況下，2012年由上而下的調整保障性住宅建設目標勢成必然。

　　另一方面，各地政府現今的財政壓力較大，難以承擔起過高的保障房建設目標。從2011年9月銀行業(yè)金融機構向地方政府融資平臺開閘來看，針對性的解決了地方保障房建設的資金缺口問題，也盤活了市場，減緩了部分地方政府的收支矛盾；但由于宏觀調控持續(xù)導致房地產市場疲軟，2011年地方土地財政收入銳減，地方政府現在債務償還的壓力開始加大，出于流動性風險的考慮，在持續(xù)調控的背景下，中央下調保障性住宅建設目標。

　　未來應采取多種模式吸引社會資金參與保障房建設，擴大資金來源

　　保障房建設的資金來源不能僅僅依靠地方政府通過稅收、土地財政收入及借債等渠道來解決。首先，就土地財政而言，高地價跟房價控制目標背道而馳；其次，地方債務一旦范圍擴大，在未來幾年將面對更多的不可控性，對建設及發(fā)展產生不利影響。因此，為了解決保障性住房建設的資金缺口，擴大資金來源，鼓勵社會資金的參與不失為解決的良徑。

　　地方政府之前也對社會資金參建保障房建設進行過積極摸索，也有先行的佼佼者，比如山東青島的黃島區(qū)辛安公共租賃住房項目，總投資8.4億元，其中七成多都是社會資金。三亞的“同心家園”十二期和東岸外語學校保障性住房項目，也大規(guī)模吸納了社會資本。截止目前，引進社會資金參建保障房一直未能大規(guī)模推廣的原因，是沒有清晰的盈利模式和激勵機制。從部分項目的成功經驗來看，第一可以考慮對參建保障房的企業(yè)實施定向的政策松動，保障一定的盈利空間；第二，可以以政府為引導，對提供資金的企業(yè)進行保障房建設積極性評估，給予積極性高的企業(yè)更多開發(fā)資源上的機會；第三，對規(guī)模過大的保障房項目，可以政府主導，引入多家民營企業(yè)參與，做到全程公開透明，降低社會資金的投資風險。或者控制保障房項目的開發(fā)規(guī)模，避免出現大規(guī)模項目；第四，縮短保障房項目的資金周轉周期，目前商品住宅均是滾動開發(fā)，資金投入和回收的周期較短，而保障房項目的開發(fā)和銷售周期過長，社會資金投入的顧慮較多。