保障房建設(shè)目標(biāo)下滑 財(cái)政壓力大是主因

　　廣東省政府2月13日在廣州召開(kāi)全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，正式下達(dá)廣東省2012年保障房建設(shè)任務(wù)為開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房14.39萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)比2011年31萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)縮減了54%。

　　全國(guó)多地保障房建設(shè)目標(biāo)下滑，廣東下滑幅度超五成

　　除了廣東省保障房建設(shè)目標(biāo)同比下降54%外，今年多數(shù)重點(diǎn)城市的保障房建設(shè)目標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。上海下降38%，北京下降20%，二線城市的武漢、成都，還有三、四線城市的無(wú)錫、蘇州等地建設(shè)目標(biāo)均有所下滑。全國(guó)層面來(lái)看，2011年國(guó)內(nèi)計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，截止去年11月底，開(kāi)工目標(biāo)已超額完成。據(jù)媒體報(bào)道，近期所確定的2012年保障房開(kāi)工量保持在700萬(wàn)套，較去年同期下降了30%。

　　附表：2011及2012年部分重點(diǎn)城市保障房建設(shè)目標(biāo)情況    單位：萬(wàn)套、萬(wàn)套、%

　　地方政府財(cái)政壓力較大及去年高估的目標(biāo)是下調(diào)的主要原因

　　2012年保障房目標(biāo)的下調(diào)，原因主要有兩方面，一方面是對(duì)去年目標(biāo)非常規(guī)式增速的糾偏。2011年為了控制房?jī)r(jià)，政府將保障性住房建設(shè)放在了第一位，行政色彩較濃。地方在執(zhí)行層面上也凸顯了積累經(jīng)驗(yàn)的不足，暴露出偏高的目標(biāo)跟現(xiàn)有建設(shè)能力間的明顯差距。部分為了完成指標(biāo)建設(shè)，甚至動(dòng)用人才公寓、動(dòng)遷房及工業(yè)廠房等實(shí)質(zhì)和保障房關(guān)聯(lián)并不大的項(xiàng)目充數(shù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不是短期造就的，保障房的缺位也不是短期形成的，指望短期內(nèi)將過(guò)去十年欠下的債一并還清，不現(xiàn)實(shí)也不理性。在這種情況下，2012年由上而下的調(diào)整保障性住宅建設(shè)目標(biāo)勢(shì)成必然。

　　另一方面，各地政府現(xiàn)今的財(cái)政壓力較大，難以承擔(dān)起過(guò)高的保障房建設(shè)目標(biāo)。從2011年9月銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向地方政府融資平臺(tái)開(kāi)閘來(lái)看，針對(duì)性的解決了地方保障房建設(shè)的資金缺口問(wèn)題，也盤(pán)活了市場(chǎng)，減緩了部分地方政府的收支矛盾；但由于宏觀調(diào)控持續(xù)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，2011年地方土地財(cái)政收入銳減，地方政府現(xiàn)在債務(wù)償還的壓力開(kāi)始加大，出于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在持續(xù)調(diào)控的背景下，中央下調(diào)保障性住宅建設(shè)目標(biāo)。

　　未來(lái)應(yīng)采取多種模式吸引社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，擴(kuò)大資金來(lái)源

　　保障房建設(shè)的資金來(lái)源不能僅僅依靠地方政府通過(guò)稅收、土地財(cái)政收入及借債等渠道來(lái)解決。首先，就土地財(cái)政而言，高地價(jià)跟房?jī)r(jià)控制目標(biāo)背道而馳；其次，地方債務(wù)一旦范圍擴(kuò)大，在未來(lái)幾年將面對(duì)更多的不可控性，對(duì)建設(shè)及發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，為了解決保障性住房建設(shè)的資金缺口，擴(kuò)大資金來(lái)源，鼓勵(lì)社會(huì)資金的參與不失為解決的良徑。

　　地方政府之前也對(duì)社會(huì)資金參建保障房建設(shè)進(jìn)行過(guò)積極摸索，也有先行的佼佼者，比如山東青島的黃島區(qū)辛安公共租賃住房項(xiàng)目，總投資8.4億元，其中七成多都是社會(huì)資金。三亞的“同心家園”十二期和東岸外語(yǔ)學(xué)校保障性住房項(xiàng)目，也大規(guī)模吸納了社會(huì)資本。截止目前，引進(jìn)社會(huì)資金參建保障房一直未能大規(guī)模推廣的原因，是沒(méi)有清晰的盈利模式和激勵(lì)機(jī)制。從部分項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，第一可以考慮對(duì)參建保障房的企業(yè)實(shí)施定向的政策松動(dòng)，保障一定的盈利空間；第二，可以以政府為引導(dǎo)，對(duì)提供資金的企業(yè)進(jìn)行保障房建設(shè)積極性評(píng)估，給予積極性高的企業(yè)更多開(kāi)發(fā)資源上的機(jī)會(huì)；第三，對(duì)規(guī)模過(guò)大的保障房項(xiàng)目，可以政府主導(dǎo)，引入多家民營(yíng)企業(yè)參與，做到全程公開(kāi)透明，降低社會(huì)資金的投資風(fēng)險(xiǎn)。或者控制保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模，避免出現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目；第四，縮短保障房項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)周期，目前商品住宅均是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，資金投入和回收的周期較短，而保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，社會(huì)資金投入的顧慮較多。