房地產(chǎn)市場(chǎng)：四大新趨勢(shì)顯現(xiàn)，每一項(xiàng)背后都有深意

中國(guó)樓市如何從舊模式向新模式切換？2024年可能是最為關(guān)鍵的一年。開年僅半月，從國(guó)家部委到各地方已經(jīng)探索推出了一系列新的政策和機(jī)制，向穩(wěn)定樓市和構(gòu)建新發(fā)展模式邁步。

房地產(chǎn)市場(chǎng)上四大新趨勢(shì)顯現(xiàn)，每一項(xiàng)背后都有深意。

其一，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

“保交樓”可謂2024年樓市的頭等大事之一。如今，在滿足房企合理融資需求方面有了新的落地機(jī)制。近日，住建部等兩部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的副市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住建部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。該機(jī)制為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資對(duì)接搭建平臺(tái)，向金融機(jī)構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，同時(shí)，協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)融資條件滿足，如對(duì)符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目盡快辦理“四證”等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一機(jī)制建立有助于區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。在這一新機(jī)制下，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資將加快審批流程；另一方面，暫時(shí)遇到困難但資金能基本平衡的項(xiàng)目也能通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式獲得支持。上述兩方面發(fā)力，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

其二，多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售模式。

經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，期房銷售制度的弊端不斷顯現(xiàn)。近年來(lái)，越來(lái)越多地方在土地出讓等環(huán)節(jié)探索現(xiàn)房銷售模式。中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，2021年以來(lái)，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。比如：2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。去年9月，河北雄安新區(qū)宣布取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售。湖南岳陽(yáng)、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策中也提出鼓勵(lì)開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。

這意味著在國(guó)內(nèi)實(shí)施30年的期房銷售制度開始松動(dòng)，多地探索從提高預(yù)售條件向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，這一過(guò)程不能一蹴而就。廣東省城規(guī)院住房研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，不僅需要開發(fā)商具備更高的運(yùn)營(yíng)能力，還需要金融、土地出讓等全方位配套政策的支持。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)城市向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，或建立商品房預(yù)售和現(xiàn)售并存的漸進(jìn)過(guò)渡模式。

其三，房票安置“重出江湖”。

曾在大規(guī)模棚改中扮演重要角色的“房票安置”近期重回人們視野。近日，廣州市荔灣區(qū)在舊城改造項(xiàng)目中，率先試點(diǎn)推行“房票安置”新模式，發(fā)布了第一批“房票”。日前印發(fā)的《佛山市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》中也提出，具備實(shí)施條件的項(xiàng)目，被征收人可選擇房票等方式安置。

所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購(gòu)房券，持券者可以去指定區(qū)域、項(xiàng)目等選房?！胺科薄敝贫鹊耐瞥霰灰暈橐环N更為快捷、靈活的補(bǔ)償方式，特別是在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并存階段，城市更新的需求日益增長(zhǎng)。

中指研究院華南分院院長(zhǎng)楊紅俠認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，“房票”政策有助于加快推進(jìn)重點(diǎn)片區(qū)城市更新改造，同時(shí)在一定程度上緩解舊改過(guò)程中，地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有40多個(gè)二三線城市推出房票安置政策，包括鄭州、南京、南昌、廈門、貴陽(yáng)等。

其四，穩(wěn)定市場(chǎng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年有200余地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超670次。2024年以來(lái)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場(chǎng)仍是各城市的重點(diǎn)任務(wù)之一。

近日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺(tái)人才安居新政，有條件地放開外地單身限購(gòu)，縮短居民購(gòu)房對(duì)社保、個(gè)稅的年限要求等。在上海金山購(gòu)買指定樓盤，可享五年免費(fèi)軌交通勤。廣東東莞此前宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽(yáng)出臺(tái)十條措施，支持剛性和改善性住房需求，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2024年各地房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)仍將保持一定頻次。由于多數(shù)三四線城市的限制性政策已基本放開，未來(lái)或更多通過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放，核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對(duì)更大，2024年有望繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻仍是主要方向。