諸葛文達(dá)：論地產(chǎn)調(diào)控及其對水泥行業(yè)影響

　　改革開放35年，國民經(jīng)濟(jì)得到長足的發(fā)展，國民生活從“吃不飽穿不暖每日為衣食所憂”，過渡到現(xiàn)在的“為買不起房子而憂”，是我們現(xiàn)在的住房條件比原來更差，住房面積比原來更少了嗎？顯然不是。當(dāng)衣食溫飽還是我們生活的重心的時(shí)候，我們根本沒有能力去追求住房的改善，房子不是我們生活的重點(diǎn)，我們對房子的怨言自然也就無從論起。而現(xiàn)在很多人住進(jìn)了配套齊全的洋房別墅，但也有很多人沒有足夠的錢在工作的城市購買住房，憂慮和不滿因此而生，并逐步演變成對房地產(chǎn)商的不滿。這種不滿主要產(chǎn)生于橫向攀比，毫無邏輯，但又真實(shí)存在，反映了許多民眾的情緒。

　　過去十年，承之前多年經(jīng)濟(jì)自由之發(fā)展，勞動(dòng)生產(chǎn)率獲得了極大的提高，以水泥行業(yè)為例，從10萬噸立窯時(shí)代跨入200萬噸旋窯時(shí)代，其它行業(yè)也莫不如此，并因此帶來了購買力的極大提高。同時(shí)，城鄉(xiāng)工作的趨同（都以打工而非務(wù)農(nóng)為主），對城市住房產(chǎn)生了暴發(fā)性需求。這是過去十年發(fā)地產(chǎn)市場勃發(fā)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)市場暴發(fā)需求的時(shí)候，政府嚴(yán)控18億畝耕地紅線，土地供應(yīng)不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足而房價(jià)大漲的根本原因。在這十年里，真正暴漲的不是房價(jià)，是隱含在房價(jià)中的地價(jià)及囤地的費(fèi)用。特別需要說明的是政府的政策導(dǎo)致了囤地的普遍存在，因?yàn)槁斆鞯姆康禺a(chǎn)商人根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的旨意悟出了地價(jià)將不斷上漲的結(jié)論，事實(shí)也證明，他們是正確得，它們因?yàn)楹芎玫念I(lǐng)會了領(lǐng)導(dǎo)的精神而獲益非淺，甚至富可敵小國，但也因此被黨和民眾所忌恨。

　　宏觀調(diào)控本就是個(gè)不怎么靠譜的說法和做法。宏觀不可能經(jīng)常調(diào)控，只能順勢而為，過多過頻的宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)是微觀干預(yù)，大多時(shí)候宏觀調(diào)控的結(jié)果也與預(yù)期相隔甚遠(yuǎn)，或者產(chǎn)生嚴(yán)重的副作用。微觀搞活則需要政府不要太有為，政府之手要從“控制”“限制”“關(guān)停并轉(zhuǎn)”等強(qiáng)力手段轉(zhuǎn)向預(yù)先分析評估提醒，但要少做結(jié)論，更不是急于逞能和直接干涉；我們甚至連預(yù)先的引導(dǎo)政策發(fā)展宏圖都不要輕易發(fā)出。歷史和事實(shí)一再證明，單一趨向的政策導(dǎo)向危害無窮，并成為陷入下一輪宏觀調(diào)控怪圈的根源。政府最偉大的能力和作用之一是在市場活動(dòng)過熱而導(dǎo)致失控的最急時(shí)刻，出面托底，以保護(hù)優(yōu)秀和合格的企業(yè)不致于在危機(jī)中玉石俱焚。

　　十余年房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)質(zhì)措施是在住房購買力上升到一個(gè)高度時(shí)，住房需求進(jìn)入暴發(fā)期，但政府選用抑制需求的辦法控制房價(jià)，結(jié)果房價(jià)越調(diào)越跳，越跳越高。同期另外一個(gè)快速上漲的是勞動(dòng)力價(jià)格特別是體力勞動(dòng)者的工資大漲，并帶動(dòng)青菜黃瓜漲價(jià)，其原因最重要的可歸結(jié)于計(jì)劃生育政策的長期超嚴(yán)格執(zhí)行導(dǎo)致的人口紅利逐步衰減，并可能因?yàn)榕嘤讼嚓P(guān)部門，產(chǎn)生了相關(guān)利益群體而難以取消。除此之外，還有高漲的油價(jià)，原因則更簡單，壟斷加里通外國。其它產(chǎn)品感覺沒什么漲，水泥鋼材價(jià)格也沒怎么漲。多說兩句的目的是想說明，房價(jià)上漲與多發(fā)貨幣有關(guān)系，但關(guān)系不大；緊縮金融傷害的卻是其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，所謂城門失火，殃及池魚，說的就是這種狀況。

　　房價(jià)上漲帶來的好處有：

　　1.房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，地方收入大增，解決了各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的來源問題。

　　2.發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)越漲越高，迫使許多打工的人們帶著辛苦賺得工錢回歸老家，促進(jìn)了中西部地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，也帶動(dòng)了中西部地區(qū)的水泥銷售。房價(jià)上漲的不良后果也有許多，如：1）年輕人熱愛都市，對住房的需求無法抑制，變著法子落戶城市，推動(dòng)房價(jià)越調(diào)越高的同時(shí)，害苦了父母。2）邊遠(yuǎn)小城人少地多，地價(jià)便宜，各路大小財(cái)神在房地產(chǎn)暴利氛圍的驅(qū)使下，不由自主地大量造房，一不小心造出許多“鬼城”，許多參與者終將無法脫身。房價(jià)調(diào)控對政府的威脅主要是引發(fā)金融危機(jī)，漲也危機(jī)，跌也危機(jī)：如果為了抑制房價(jià)上漲而大量供地，建房過剩，會造成房價(jià)暴跌，最終使經(jīng)濟(jì)歇火，且必然導(dǎo)致金融危機(jī)；如果放任房價(jià)繼續(xù)上漲，則必然會失去民心，而且因暴漲誘發(fā)而來的暴跌直接就是金融危機(jī)。

　　習(xí)近平總書記在最近一次政治局學(xué)習(xí)會上作了重要講話，著重強(qiáng)調(diào)了提高供應(yīng)量的問題，提高住宅供應(yīng)量必然會在總體上起到降低房價(jià)或減緩房價(jià)上漲速度的作用，這是引導(dǎo)房價(jià)趨勢平穩(wěn)合理的新的正確的道路方向，令人倍受鼓舞。只要房價(jià)穩(wěn)定幾年，而工資每年增長，大部分中小城市的房價(jià)收入比很快會回歸正常，而天安門周邊、陸家嘴兩岸等地，本就不是普通百姓安居之地，也無須我們關(guān)注。有鑒于此，筆者對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，回避金融風(fēng)險(xiǎn)提供思路如下：

　　1.堅(jiān)持“建設(shè)用地先國有化再拍賣使用權(quán)，農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)百姓所有”這一大方向不動(dòng)搖（所謂的583方案真的推出，會動(dòng)搖國本，根本就是誤國之談，如在大眾的推動(dòng)下得以推行，必為國之災(zāi)難，或有證明機(jī)會）。

　　2.合理確定城市建設(shè)規(guī)劃范圍，按照能夠覆蓋土地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施投入等成本開支的原則，確定城市核心區(qū)和非核心區(qū)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，無限量競價(jià)提供建設(shè)用地，擴(kuò)大供應(yīng)量。

　　3.把18億畝耕地紅線的表述修正為：嚴(yán)格按照城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等占用的耕地面積數(shù)量，征收每畝不低于30萬元的耕地占用費(fèi)；該款?？顚Ｓ?，由中央政府公開招標(biāo)，選擇合格的民營企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)在光水土條件適合的地方，按照標(biāo)準(zhǔn)，連片造田；由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建成驗(yàn)收并有償發(fā)包給農(nóng)場主耕種；造田面積按照占2造3要求進(jìn)行，鼓勵(lì)屋頂科學(xué)合理綠化；造田經(jīng)費(fèi)節(jié)約部分返還各地財(cái)政，不夠部分由中央財(cái)政支付，并在下一年度適當(dāng)逐步提高耕地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使收支平衡。

　　按照以上3條，如遇房價(jià)上漲過快，則土地實(shí)際供應(yīng)量自動(dòng)增加，從而抑制房價(jià)上漲；如遇房價(jià)下跌，則因?yàn)橥恋爻杀镜膭傂源嬖冢績r(jià)也跌不到哪里去。本質(zhì)上，財(cái)富從“金本位”轉(zhuǎn)化到“土地本位”，則金融因地產(chǎn)崩潰而發(fā)生危機(jī)的概率降低到極低水平。

　　最有危害性的做法是土地私有化，試想在土地公有的時(shí)候，祖宗運(yùn)氣好落腳在大城市郊區(qū)的人們，已經(jīng)在拆遷中獲利巨大；而偏遠(yuǎn)山村的人則一無所獲，這已經(jīng)是極大的分配不公。如果土地私有化，那么偏遠(yuǎn)山村的土地還是沒有價(jià)值，大城市郊區(qū)的利益群體更有資格漫天要價(jià)，增加城市建設(shè)成本，并最終轉(zhuǎn)嫁成為偏遠(yuǎn)山村人們進(jìn)城安身立家的成本，從而使身份不公、分配不公、福利不公進(jìn)一步嚴(yán)重化、擴(kuò)大化。土地私有化的另一巨大危害則是財(cái)富價(jià)值體系的突然的全面的瓦解和重構(gòu)，并在“財(cái)富價(jià)值重構(gòu)”的過程中帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大震蕩。

　　分析房地產(chǎn)發(fā)展的目的是為了分析其對水泥市場的影響。十年來，水泥市場隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。與市場規(guī)模不斷擴(kuò)大相應(yīng)的，是水泥產(chǎn)能的不斷擴(kuò)大。我們需要感謝的是，宏觀調(diào)控特別是金融對水泥行業(yè)支持力度的不斷減弱，客觀上是在幫助水泥行業(yè)，我們應(yīng)該萬幸，水泥行業(yè)沒有被列入國家重點(diǎn)的發(fā)展行業(yè)（如光伏、風(fēng)電等），即使如此，殘存在我們體內(nèi)的勤勞勇敢基因還是帶著我們水泥行業(yè)浩浩蕩蕩地邁入產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的時(shí)代，這也從另一個(gè)層面說明“過剩是不可避免的”，我們需要思考的過剩了怎么辦。

　　微觀的，從行業(yè)內(nèi)看，目前已有的做法主要有：

　　1.聯(lián)合重組，獲得壟斷利益成功的例子大家都知道，如四面八方，利用市場控制力，呼風(fēng)喚雨，規(guī)模不斷擴(kuò)大。

　　2.單打獨(dú)斗，盡顯英雄本色大英雄之如海螺，如紅獅 、華新等，利用成本、市場優(yōu)勢，各據(jù)一方，并時(shí)刻想著趁機(jī)吞并或消滅對方。

　　3.縱橫機(jī)動(dòng)，狹縫中求生存強(qiáng)者環(huán)伺，虎狼之地，欲求生存，只有靈活機(jī)動(dòng)，是中型企業(yè)的現(xiàn)實(shí)選擇。時(shí)而為虎作倀，時(shí)而驅(qū)狼趕虎，目的都是為了那個(gè)羊，活得好辛苦。

　　4.跳出三界笑，看云起云落許多人已經(jīng)這么做了，無需點(diǎn)名，只不知水泥三界外，它鄉(xiāng)飯酒可好否？

　　沒而如果從宏觀看，則不好預(yù)測，只能猜測，即準(zhǔn)確度可能很低。總的來說，水泥行業(yè)不再值得大規(guī)模擴(kuò)張，具體可能會有各種情形：

　　1.如果放開土地供應(yīng)的同時(shí)，放開限購，放松金融管控，這是筆者認(rèn)為積極穩(wěn)妥地方法。水泥企業(yè)會在政策實(shí)施的前幾年，因房價(jià)穩(wěn)定、需求旺盛，住宅開工面積擴(kuò)大而受益，帶來“黃金三年”，之后開發(fā)量逐步減少，直到很少，水泥企業(yè)可和房地產(chǎn)企業(yè)一起較為從容地逐步調(diào)整或撤退。

　　2.如果學(xué)習(xí)京七條，推出7折自住房，筆者認(rèn)為這是一種愚蠢的做法，即：如果房子供不應(yīng)求，那么購房者必然會向掌權(quán)者補(bǔ)部分差價(jià)以獲得此自住房，國家白白損失了一大塊地價(jià)款；如果房子供過于求，則周邊房價(jià)必然向下靠齊，那么自住房又需要重新調(diào)低基價(jià)，如此循環(huán)，根本不可行，只會亂套。如果此法推廣，將造成全社會財(cái)富符號（即資產(chǎn)價(jià)值）的大幅縮水，并因此摧毀國人的消費(fèi)信心而對其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也帶來極為嚴(yán)重的負(fù)面影響。如果這樣，水泥行業(yè)只能做好過苦日子的準(zhǔn)備工作。

　　3.如果繼續(xù)限購限貸，則各種矛盾繼續(xù)積累。房價(jià)要么繼續(xù)上漲，要么突然暴跌，平穩(wěn)的可能性為0。因?yàn)橄拶彺砹恕肮┎粦?yīng)求”，群眾在此強(qiáng)烈暗示下千方百計(jì)創(chuàng)造購房資格，從而疊加產(chǎn)生了越來越多的虛假需求（順便使民政局工作人員工作更繁忙）。如果國家有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)商據(jù)此產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場過度發(fā)展，誘使房價(jià)在將來某一時(shí)刻突然崩盤。對此，水泥行業(yè)需要密切關(guān)注中心城市的動(dòng)態(tài)房屋總需求數(shù)量（含非戶籍常住人口的住宅需求）和成套住房的比例，并在拐點(diǎn)到來之前預(yù)作籌劃。

　　新的十年，國進(jìn)民退現(xiàn)象將得到一定程度轉(zhuǎn)換，民營企業(yè)尚有新的希望。國營企業(yè)特別是某些央企，會因某一屆領(lǐng)導(dǎo)的厭惡而差點(diǎn)消失，又會因某一屆領(lǐng)導(dǎo)的厚愛而過度膨脹，現(xiàn)又會因?yàn)閴艛嗯c民爭利、腐敗多發(fā)而遭到社會反感，類似因素，注定了其無法長期穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。反觀民營企業(yè)，也是命運(yùn)多舛，如過度癡迷某一行業(yè)并盲目發(fā)展，自會受到市場懲罰；而在遇到困難時(shí)，又不會也無法隨意拋棄。如此自動(dòng)制衡，累了企業(yè)的所有者，但從機(jī)制上還是比國企合理，如獲公平待遇，應(yīng)該能夠?yàn)閲鞲筘暙I(xiàn)。