試論建筑經(jīng)濟(jì)和住宅產(chǎn)業(yè)化

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 吳永強(qiáng) · 2013-10-10 13:48 留言

  工業(yè)化流程是一個(gè)行業(yè)壓縮成本,提高市場(chǎng)認(rèn)可度的關(guān)鍵,而在建筑行業(yè)中,住宅產(chǎn)業(yè)化所描述的正是住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等的工業(yè)化。通俗的說,工業(yè)化流程類似于流水線生產(chǎn),“制作模型”是這一系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵,因此住宅產(chǎn)業(yè)化的最直觀表現(xiàn)就是住宅成品的標(biāo)準(zhǔn)化。

  1 傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)體系的瓶頸

  粗放型經(jīng)濟(jì)體是傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)難以回避的評(píng)價(jià),盡管依靠“類資源性產(chǎn)業(yè)”的先天優(yōu)勢(shì)能夠保證相當(dāng)可觀的利潤(rùn)收益,但隨著原材料成本、人力勞動(dòng)資源成本和消費(fèi)者實(shí)際需求等多方面壓力的日益加劇,如何在利潤(rùn)維持的基礎(chǔ)上滿足業(yè)主的生活需求,成了建筑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不得不考慮的問題,而要解決質(zhì)量和利潤(rùn)之間的矛盾,首先要做的就是從內(nèi)部找原因,從產(chǎn)業(yè)性狀上進(jìn)行深入分析,從而找到有效的改善方案。

  住宅建筑所面向的是廣大購(gòu)房業(yè)主,其切身生活需求應(yīng)該放在第一位,因此滿足消費(fèi)者需求應(yīng)該放在住宅建筑在設(shè)計(jì)和建造的首位。在這方面,汽車生產(chǎn)制造業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒,從整車銷售到維修保養(yǎng)直至配件維修,一整套服務(wù)流程滿足了購(gòu)車業(yè)主對(duì)于長(zhǎng)期消費(fèi)品消費(fèi)的所有需求,而住宅的消費(fèi)使用周期更長(zhǎng),所要做的也應(yīng)該更多。所以產(chǎn)業(yè)化是必經(jīng)之路,也只有產(chǎn)業(yè)化道路,才能促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn),擺脫粗放型生產(chǎn)行業(yè)的帽子,將先進(jìn)的制造技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。

  2 住宅產(chǎn)業(yè)化

  在住宅產(chǎn)業(yè)化概念提出伊始,住宅領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化是其全部含義,但隨著建筑行業(yè)經(jīng)濟(jì)體的逐漸完善,包括住宅物業(yè)等周邊用途產(chǎn)業(yè)也被包含在內(nèi),基于這個(gè)概念,住宅產(chǎn)業(yè)化所包含的要素應(yīng)該有以下兩點(diǎn)。

  2.1 建筑標(biāo)準(zhǔn)化:所謂住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化,主要是從建筑結(jié)構(gòu)形式層面上說的,就目前的住宅建筑來看,小區(qū)戶型的單元化格局已經(jīng)成為一種標(biāo)志,不同開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品定位、建筑工程成本利用率等因素,進(jìn)行最合適戶型結(jié)構(gòu)的開發(fā),從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)一體化的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu),在一套成熟的建筑結(jié)構(gòu)模板下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā),在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進(jìn)行最優(yōu)化的調(diào)整,從而實(shí)現(xiàn)一定程度上的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作,這樣不管是設(shè)計(jì)周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長(zhǎng)期維護(hù)都能夠?qū)崿F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。

  2.2 住宅建筑工業(yè)化:住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術(shù)和勞動(dòng)力,提供一套完整的產(chǎn)品和服務(wù)。在這方面,我國(guó)目前的住宅部品仍處于比較低的水平,系列化、規(guī)?;a(chǎn)體系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小,特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后,阻礙了住宅標(biāo)準(zhǔn)化、通用化住宅部品體系的形成。近年來,住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設(shè)施等問題成為焦點(diǎn),這其實(shí)就是住宅工業(yè)化體系不完善的標(biāo)志,在整個(gè)建筑經(jīng)濟(jì)體系中,這是硬傷。

  2.3 現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè):現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)要求住宅產(chǎn)業(yè)利用先進(jìn)科技完成住宅建筑設(shè)計(jì)上的標(biāo)準(zhǔn)化和生產(chǎn)制造上的工業(yè)化,集中體現(xiàn)在新技術(shù)、新材料、新工藝和新設(shè)備的推廣應(yīng)用,是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的更高階段。

  3 住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素

  3.1 危機(jī)意識(shí)不足:在整個(gè)建筑經(jīng)濟(jì)體系中,首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)開發(fā)商,從住宅定位到設(shè)計(jì)理念,直至建筑風(fēng)格和后期管理,開發(fā)商都起到?jīng)Q策作用。而經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的高速攀升之后,對(duì)于建筑品質(zhì)的追求在很多開發(fā)商心目中已經(jīng)并不放在第一位。只要能中標(biāo)地塊就不會(huì)沒有利潤(rùn)的樓市觀點(diǎn)也影響著住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程,也就是說,從利益追求的角度說,目前的行業(yè)氛圍尚不能給相關(guān)企業(yè)帶來危機(jī)意識(shí)。產(chǎn)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)的格局并沒有形成。

  3.2 市場(chǎng)態(tài)度不夠強(qiáng)硬:由于目前的商品住宅多為期房銷售,消費(fèi)者對(duì)于成品房屋的要求仍比較懵懂,對(duì)于高科技住宅的認(rèn)可度不夠,同時(shí)住宅周邊環(huán)境配套,后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少,往往是針對(duì)住宅談住宅,并沒有將自身需求上升到更為全面的層次,但這同時(shí)也帶來另一個(gè)問題,這所有的不重視都是產(chǎn)生于購(gòu)房階段,入住之后以上的硬性需求仍然存在,這就導(dǎo)致入住后的諸多不滿。

  4 住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實(shí)措施

  4.1 整合資源以提高專業(yè)化水平:作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品,商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化依舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的,按照住宅的建造和使用過程,前后延伸,并輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè),從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中,房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設(shè)備與部品供應(yīng)商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員,供應(yīng)鏈中的各成員通過土地獲取、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、工程施工、建材生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管理六個(gè)環(huán)節(jié),完成住宅開發(fā)建設(shè)的整個(gè)流程。

  隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,社會(huì)專業(yè)化分工越來越細(xì),房地產(chǎn)企業(yè)著重加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢(shì)已是大勢(shì)所趨,這樣才能培養(yǎng)并保留最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心能力,而將其他功能借助于整合外部最優(yōu)秀的資源予以實(shí)現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個(gè)子行業(yè)或細(xì)分市場(chǎng)上集中力量,確立和加強(qiáng)自己的細(xì)分優(yōu)勢(shì),在細(xì)分市場(chǎng)取得勝利。

  4.2 房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的提升:規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設(shè)當(dāng)中占有舉足輕重的位置,七成建造成本都取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé),自身規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的培養(yǎng)不足,由此導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的粗放型競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。造成這種現(xiàn)象的原因,一方面是因?yàn)樵O(shè)計(jì)院沒有直接面向客戶,規(guī)劃設(shè)計(jì)與客戶需求之間增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介,導(dǎo)致住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場(chǎng)建造和售后服務(wù)的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié),設(shè)計(jì)周期長(zhǎng)且質(zhì)量低,變更簽證比例居高不下。另一方面,不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同,設(shè)計(jì)院本身較難實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化,住宅產(chǎn)業(yè)化程度必然受到影響,不能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn),整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。

  4.3 精裝修住宅模式的推廣:精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn),而且盡管宣傳不斷,推行起來仍然困難重重,但欣慰的是隨著政府政策的鼓勵(lì)和市場(chǎng)認(rèn)可度的逐漸提高,精裝修住宅的上升勢(shì)頭依舊值得期待。

  在傳統(tǒng)模式下,購(gòu)房到入住,中間往往夾著裝修環(huán)節(jié),而這一環(huán)節(jié)恰恰是我國(guó)的一個(gè)特有現(xiàn)象,這一現(xiàn)象背后的弊端也是層出不窮,業(yè)主自行裝修給房屋結(jié)構(gòu)安全、電氣規(guī)劃改造和生態(tài)環(huán)境都帶來一定的影響,一個(gè)裝修過程所帶來的物資浪費(fèi)十分嚴(yán)重,建筑垃圾的形成也是極為明顯。而從住宅產(chǎn)業(yè)化的角度來看,將裝修納入建筑環(huán)節(jié),免去業(yè)主的硬裝過程,既能避免建筑結(jié)構(gòu)的破壞,也省去了裝修過程中電氣改造的浪費(fèi),同時(shí)也符合節(jié)能減排的要求。在這方面,精裝修住宅是符合住宅建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的,而要想市場(chǎng)認(rèn)可度進(jìn)一步提升,裝修風(fēng)格進(jìn)一步合理化是一方面,裝修材料和造價(jià)的透明度也是很關(guān)鍵的。

  5 結(jié)語(yǔ)

  住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力的代表,在住宅有效供給方面的意義十分重大,而就建筑經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展來看,資源的合理利用也是唯一出路。因此摒棄傳統(tǒng)的住宅建設(shè)方式,轉(zhuǎn)而向高科技、低能耗、低污染、高效能的產(chǎn)業(yè)化方向努力是建筑經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵。

編輯:姜立東

監(jiān)督:0571-85871667

投稿:news@ccement.com

本文內(nèi)容為作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表水泥網(wǎng)立場(chǎng)。聯(lián)系電話:0571-85871513,郵箱:news@ccement.com。

最新評(píng)論

網(wǎng)友留言僅供其表達(dá)個(gè)人看法,并不表明水泥網(wǎng)立場(chǎng)

暫無評(píng)論

發(fā)表評(píng)論

閱讀榜

天瑞水泥復(fù)牌!復(fù)牌后漲超1000%!
新國(guó)標(biāo)6月1日實(shí)施 水泥制造成本增加10-30元/噸
2024-12-23 20:26:22