住宅產(chǎn)業(yè)化路在何方？

　　大約在1993年到1994年間，在住宅科研設(shè)計(jì)領(lǐng)域中率先提出了“中國住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念。其背景是繼1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會(huì)之后，中國發(fā)布了《中國21世紀(jì)議程》，其中構(gòu)思了住宅產(chǎn)業(yè)的雛形。期間，房地產(chǎn)經(jīng)歷了改革開放后第一輪大發(fā)展中出現(xiàn)的“炒地皮”等現(xiàn)象，隨之而來的是房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)整期。這時(shí)提出以“科技是第一生產(chǎn)力”為指導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)化概念是很超前的。

　　十年來，中國的住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)地發(fā)展，在過去的六年中可謂供銷兩旺，房地產(chǎn)投資的復(fù)合增長率達(dá)到21.3%，2003年增幅為30%；銷售金額的復(fù)合增長率為21.4%，2003年達(dá)到33.8%。2004年一季度房地產(chǎn)投資增長率直奔35%，這引起了中央政府對于投資過熱問題的急切關(guān)注，預(yù)計(jì)再一次的宏觀調(diào)控已經(jīng)是在所難免。這時(shí)，需要清醒地認(rèn)識(shí)到，繼續(xù)靠投資拉動(dòng)這種外延式發(fā)展已經(jīng)風(fēng)光不再，一大批開發(fā)企業(yè)將因?yàn)橘Y金斷鏈而被淘汰出局，代之而來的是靠提高生產(chǎn)率而產(chǎn)生企業(yè)效益，進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量。在這生死攸關(guān)的時(shí)刻，住宅產(chǎn)業(yè)化是一劑良藥，當(dāng)前正是企業(yè)抓緊練內(nèi)功的大好時(shí)機(jī)，住宅產(chǎn)業(yè)化將又一次為業(yè)界矚目。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞，其實(shí)在日本早就在用，但在中國卻經(jīng)歷了難產(chǎn)的過程。當(dāng)時(shí)在行業(yè)中已有建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，似乎沒有必要在單獨(dú)提出“住宅產(chǎn)業(yè)”。由于得不到認(rèn)可，轉(zhuǎn)而提出了“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化”、“住宅科技產(chǎn)業(yè)化”等等。最后終于在1994年國家“九.五”科技計(jì)劃“國家2000年城鄉(xiāng)小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”中系統(tǒng)化地制定了中國住宅產(chǎn)業(yè)化科技工作的框架，從而使住宅產(chǎn)業(yè)化在科技和示范工程的層面上得以確定和實(shí)施。之后，又經(jīng)歷了整整四年，于1998年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部委《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》（即72號(hào)文件），至此，“住宅產(chǎn)業(yè)化”才正式在國務(wù)院文件中出現(xiàn)。

　　回顧這十年的歷程，有如下問題值得思考。

　　科技與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　住宅產(chǎn)業(yè)化也就是中央提出的新型工業(yè)化在住宅領(lǐng)域中的體現(xiàn)，說到底就是將目前住宅產(chǎn)業(yè)這種以勞動(dòng)力密集、資本密集型的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術(shù)密集的內(nèi)涵式增長。轉(zhuǎn)變增長方式首要推動(dòng)力是科技進(jìn)步，也就是靠“科技是第一生產(chǎn)力”來推動(dòng)。十年來我國的住宅產(chǎn)業(yè)化在科技領(lǐng)域已經(jīng)取得了長足的進(jìn)步，但從科技進(jìn)步走向產(chǎn)業(yè)化一般要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟：研究開發(fā)-試點(diǎn)示范-標(biāo)準(zhǔn)制定-推廣應(yīng)用-產(chǎn)業(yè)化。

　　1、研究開發(fā)

　　我國對于住宅產(chǎn)業(yè)方面的研究從來就很重視，可以追述到文革之后的第一次科技春天時(shí)期。當(dāng)時(shí)，在結(jié)構(gòu)形成方面有如“南斯拉夫系統(tǒng)”等試點(diǎn)，尤其是改革開放之后又有大進(jìn)展，如大板、大模板、砌塊、框架輕板等等系統(tǒng)已付諸使用。近期對于新型結(jié)構(gòu)的研究開發(fā)，如鋼結(jié)構(gòu)、混凝土免拆模系統(tǒng)等也很活躍，在住宅部品方面，開發(fā)的門類和品種也基本齊全。

　　但是，只有單項(xiàng)技術(shù)和部品的開發(fā)是不能成氣候的，只有從單項(xiàng)技術(shù)到系統(tǒng)技術(shù)集成，從單項(xiàng)產(chǎn)品的開發(fā)走向住宅部品的系統(tǒng)集成才能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，目前距離這一步還有相當(dāng)?shù)木嚯x。

　　2、試點(diǎn)示范

　　有關(guān)住宅方面的試點(diǎn)示范自上世紀(jì)80年中期開始，直至現(xiàn)在就一直都很活躍。

　　年代中期有實(shí)驗(yàn)住宅小區(qū)；90年代初期開始的有以住宅質(zhì)量為主的“建設(shè)部城市住宅小區(qū)試點(diǎn)”；有在1994年開始的，以住宅科技進(jìn)步及產(chǎn)業(yè)化為主的國家“九.五”科技攻關(guān)項(xiàng)目“2000年國家城鄉(xiāng)小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”；有在1998年開始的以經(jīng)濟(jì)適用房為主體推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的“國家康居示范工程”；有“商品住宅性能認(rèn)定”等。以上的各項(xiàng)工作是在中央政府部門的直接組織下進(jìn)行的，對我國的住宅建設(shè)起到了具有歷史意義的推動(dòng)作用。

　　但是，隨著住宅商品化程度的提高，市場的多層次、多樣化的需求日益顯現(xiàn)，在上一個(gè)世紀(jì)所設(shè)定的綜合性指標(biāo)，已經(jīng)不能滿足迅速提升的企業(yè)和市場要求，難以起到先導(dǎo)作用。更加有針對性的、專業(yè)化的示范、試點(diǎn)工程例如“綠色生態(tài)住宅”、“健康住宅”、“數(shù)字化社區(qū)”、“建筑節(jié)能示范工程”等已陸續(xù)出現(xiàn)。今年，為適應(yīng)我國新城鎮(zhèn)發(fā)展的要求，由科技部牽頭的中美政府間合作項(xiàng)目“中美可持續(xù)發(fā)展新城鎮(zhèn)示范項(xiàng)目”已經(jīng)啟動(dòng)，并首批完成了北京、濟(jì)南、溫嶺等項(xiàng)目的規(guī)劃方案。今后，還會(huì)有更多樣化的示范工程出現(xiàn)，總之，示范工程應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。

　　3、標(biāo)準(zhǔn)制定

　　十年來，政府對于住宅產(chǎn)業(yè)方面的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)一直都十分重視，并投入了大量的人力和資金。1995年在國家小康住宅科技產(chǎn)業(yè)工程中制定了“國家小康住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則”，這份文件對九十年代中國住宅的發(fā)展起到了重要的指導(dǎo)作用。在此之后，就“商品住宅性能認(rèn)定”、“國家康居示范工程”、“住宅建筑節(jié)能”、“智能化住宅小區(qū)”、“鋼結(jié)構(gòu)住宅”、“木結(jié)構(gòu)住宅”等相繼制定了指導(dǎo)性的標(biāo)準(zhǔn)。

　　進(jìn)去新世紀(jì)之后，在國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、清華大學(xué)、中國建筑科學(xué)研究院、建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心等單位編寫的《中國生態(tài)住宅技術(shù)評估手冊》自2001年第一次出版后，已經(jīng)三易其稿。在SARS之后針對居住健康和安全問題進(jìn)行補(bǔ)充和修訂，2003年出版發(fā)行了第三版，在業(yè)界得到了廣泛的認(rèn)可和應(yīng)用。目前按照上述評估體系進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和評估的住宅小區(qū)已有二十余個(gè)。

　　應(yīng)當(dāng)說在住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定方面我們不但不落后，而且和國際保持接軌。“得標(biāo)準(zhǔn)者得天下”。今后一定要充分重視標(biāo)準(zhǔn)的制定，標(biāo)準(zhǔn)要適當(dāng)超前，以便給發(fā)展留下余地。

　　市場與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　1999年，筆者曾提出住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的因素是：一個(gè)“落后”、四個(gè)“跟不上”。一個(gè)“落后”是指住宅產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展落后于住房制度改革；四個(gè)“跟不上”是指規(guī)劃設(shè)計(jì)跟不上不斷更新的房地產(chǎn)開發(fā)的要求；標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定跟不上規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求；技術(shù)開發(fā)與推廣跟不上住宅建設(shè)的要求；住宅部品生產(chǎn)跟不上住宅建筑體系集成的要求。目前有些方面已有很大的改觀，但仍存在較大的問題。

　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，住宅產(chǎn)業(yè)化的主體不是政府，而是市場。住宅產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)市場化、商品化的過程，只有形成了一定的市場需求，有了市場的驅(qū)動(dòng)力才可能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化。換句話來說，就是要有人來買“住宅產(chǎn)業(yè)化”這張單。當(dāng)前我國的情況如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者還糾纏于概念、戶型、環(huán)境、健康等方面，供需之間沒有形成住宅產(chǎn)業(yè)化所需要的市場土壤。

　　2、生產(chǎn)力水平?jīng)Q定了我國住宅的生產(chǎn)方式?，F(xiàn)階段，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，建筑業(yè)吸引了大量廉價(jià)勞動(dòng)力，成為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)生產(chǎn)率是發(fā)達(dá)國家的1/10，基本上屬于粗放型產(chǎn)業(yè)。而發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)則是以工業(yè)化方式生產(chǎn)的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)體系、技術(shù)集成方面已成體系，住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)已經(jīng)配套，并形成了基于市場需要的、聯(lián)系上下游的供應(yīng)體系。

　　3、當(dāng)前，企業(yè)在成本核算和市場需求方面都沒有要求工業(yè)化生產(chǎn)的利益驅(qū)動(dòng)，這成為困擾著我國實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的最大阻力，而在國外，建筑業(yè)是技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，一個(gè)建筑工人一天工作7小時(shí)，一小時(shí)十幾美元，這就要求住宅必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化才能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

　　4、我國對工業(yè)化住宅的生產(chǎn)線投入很少，盡管我國目前擁有住宅產(chǎn)業(yè)化需要的設(shè)計(jì)能力和建造術(shù)，卻沒有房屋配件生產(chǎn)線，仍是“無米之炊”，所需配件基本依賴進(jìn)口，成本很高，反而悖離了住宅產(chǎn)業(yè)化提高生產(chǎn)效率、創(chuàng)造規(guī)模效益的初衷。

　　但是，2004年中國住宅產(chǎn)業(yè)化將蹣跚起步。低密度住宅市場已出現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的苗頭，這些以木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)為代表的房屋，都屬于高端住宅，盡管市場份額一時(shí)還比較小，但總量卻很可觀，因此發(fā)達(dá)國家十分關(guān)注中國的低密度住宅市場。正像我國的彩電、汽車、手機(jī)業(yè)一樣，有一個(gè)從全靠引進(jìn)技術(shù)逐步到國產(chǎn)化的過程，工業(yè)化住宅也必定會(huì)從現(xiàn)在的高價(jià)位往下走，最終會(huì)成為普通百姓都能買得起、喜歡用的一種商品。

　　總之，要發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化是準(zhǔn)繩，科技進(jìn)步是動(dòng)力，通用化是前提，工業(yè)化生產(chǎn)是基礎(chǔ)，提高住宅質(zhì)量和勞動(dòng)生產(chǎn)率是目的。全過程的住宅產(chǎn)業(yè)化正如遠(yuǎn)航一樣需要時(shí)間來實(shí)現(xiàn)的。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)站到了市場化的起點(diǎn)上，但這將是一個(gè)漫長的漸進(jìn)的歷史過程，與我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程緊密相連。

　　資本與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需要多個(gè)平臺(tái)的組合，如政策的平臺(tái)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的平臺(tái)和需求的平臺(tái)。前二者己基本具備，需求平臺(tái)也正在逐步形成。但還需要一個(gè)資本平臺(tái)。缺少這個(gè)平臺(tái)，住宅產(chǎn)業(yè)化也是搞不起來的。我國的金融體系改革落后于房改，隨著房改推動(dòng)力的逐漸弱化，原有的住宅金融體制的弊端已經(jīng)凸顯，去年央行121號(hào)文件的出臺(tái)就是最有說服力的證明。住房金融體制改革己經(jīng)勢在必行。隨著金融體制的改革，“資本行使否決權(quán)”，迫使企業(yè)不得不向工業(yè)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變。理由如下：

　　1、資本和時(shí)間呈動(dòng)態(tài)關(guān)系。資本流動(dòng)的越快，投資回報(bào)越高，如投入一億資金蓋房，傳統(tǒng)方式建造需一年完成，用工業(yè)化生產(chǎn)，現(xiàn)場施工的部分盡量減少，工廠化生產(chǎn)的部分盡量增加，在半年內(nèi)就可建成。建得快，銷得快，效益就會(huì)明顯提髙，一年就可投兩個(gè)項(xiàng)目，一億投資就變成了兩億，所產(chǎn)生的效益遠(yuǎn)比勞動(dòng)密集型運(yùn)作高得多。這就是資本平臺(tái)的作用。

　　2、產(chǎn)品的竟?fàn)幾罱K是質(zhì)量的競爭。住宅是一種最終產(chǎn)品，也不例外。住宅產(chǎn)業(yè)化不僅提高建造速度，更重要的是通過標(biāo)準(zhǔn)化系列控制住宅的建造過程，進(jìn)而保證質(zhì)量。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整的時(shí)代已經(jīng)來臨自2002年以來，業(yè)內(nèi)就開始討論房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”和“美國模式”問題，其實(shí)質(zhì)就是目前的全能型（全過程）開發(fā)模式是否能長久？筆者的觀點(diǎn)如下：

　　·開發(fā)商并非“全能”

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)商誕生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，有較強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，因此開發(fā)商承擔(dān)從資金投入、土地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收、銷售等全過程責(zé)任。但是，只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)才實(shí)行全過程的自給自足式運(yùn)行。任何一種產(chǎn)業(yè)，專業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會(huì)化大生產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。這就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化的過程。在世界經(jīng)濟(jì)走向一體化的今天尤為重要。

　　·開發(fā)商（Developer）:負(fù)責(zé)資本運(yùn)作、土地及前期工作等，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

　　·建造商（Builder）:負(fù)責(zé)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、施工建造直到竣工完成，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

　　例如美國的住房建造者協(xié)會(huì)（NAHB）包括建筑、建材、設(shè)備、供配商等，有超過20萬家會(huì)員，建造的房屋占全美國的85%。

　　1）“開發(fā)商”和“建造商”應(yīng)當(dāng)各司其職：各司其職后無疑會(huì)提高效率和質(zhì)量，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。在性價(jià)比方面，開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)“價(jià)”，建造商應(yīng)負(fù)責(zé)“性”，二者優(yōu)化組合就全盤成功。

　　2）管理體制應(yīng)當(dāng)革新：政府出臺(tái)的各項(xiàng)法律、法規(guī)都是針對開發(fā)商的，風(fēng)險(xiǎn)造就了中國特色的開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)針對產(chǎn)業(yè)鏈上的不同角色出臺(tái)相關(guān)的政策。

　　產(chǎn)業(yè)重整的過程將伴隨著企業(yè)的并購，結(jié)果必將導(dǎo)致有中國特色的“Home Builder”出現(xiàn)，它們將承擔(dān)起中國住宅產(chǎn)業(yè)化的重任。只有到了這個(gè)階段，住宅產(chǎn)業(yè)化才有了主體，才能真正實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　總之，正如美國一位資深的住宅產(chǎn)業(yè)界人士所說：“資本使用受時(shí)間的約束，時(shí)間受工藝改進(jìn)的約束，工藝改進(jìn)受工藝穩(wěn)定性的約束，工藝穩(wěn)定性受工藝量化的約束。”

　　住宅產(chǎn)業(yè)化與國際化

　　在中國進(jìn)去WTO以后，房地產(chǎn)界一直關(guān)注今后受其影響的問題。當(dāng)時(shí)的判斷是WTO影響不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的地域性很強(qiáng)。但是，幾年之后，情況卻發(fā)生了不小的變化，以技術(shù)密集和資本密集為特點(diǎn)的外國資本已經(jīng)重兵壓境，同時(shí)，具有實(shí)力的內(nèi)資企業(yè)也瞄準(zhǔn)國外市場，例如：上海上實(shí)置業(yè)就躍躍欲試到彼得格勒大顯身手。在與國際接軌的過程中有些問題值得注意：

　　1、海外資本進(jìn)入將推動(dòng)我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。海外資本進(jìn)入中國的途徑首先考慮到房屋的質(zhì)量保證和資本的回收速度。因此，首先瞄準(zhǔn)的是住宅產(chǎn)業(yè)化程度高的項(xiàng)目，從而必須使中國建造新房屋的工藝、步驟和商業(yè)慣例正規(guī)化，以減少在中國資本市場投資的預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、金融評估手段的國際化。采用投資可行性研究使投資主體了解項(xiàng)目各環(huán)節(jié)透明度的完整性、期望值的可設(shè)定性等，因此，國內(nèi)外必須采用一致的金融評估工具，以期采用互相聽得懂的語言，達(dá)到預(yù)期的效果。

　　中國住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十年的磨礪，現(xiàn)在正站在新的起跑線上，未來十年的發(fā)展將是不可估量的輝煌。