住宅產(chǎn)業(yè)化路在何方？

　　大約在1993年到1994年間，在住宅科研設計領域中率先提出了“中國住宅產(chǎn)業(yè)化”這一概念。其背景是繼1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會之后，中國發(fā)布了《中國21世紀議程》，其中構思了住宅產(chǎn)業(yè)的雛形。期間，房地產(chǎn)經(jīng)歷了改革開放后第一輪大發(fā)展中出現(xiàn)的“炒地皮”等現(xiàn)象，隨之而來的是房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)整期。這時提出以“科技是第一生產(chǎn)力”為指導的住宅產(chǎn)業(yè)化概念是很超前的。

　　十年來，中國的住宅建設突飛猛進地發(fā)展，在過去的六年中可謂供銷兩旺，房地產(chǎn)投資的復合增長率達到21.3%，2003年增幅為30%；銷售金額的復合增長率為21.4%，2003年達到33.8%。2004年一季度房地產(chǎn)投資增長率直奔35%，這引起了中央政府對于投資過熱問題的急切關注，預計再一次的宏觀調(diào)控已經(jīng)是在所難免。這時，需要清醒地認識到，繼續(xù)靠投資拉動這種外延式發(fā)展已經(jīng)風光不再，一大批開發(fā)企業(yè)將因為資金斷鏈而被淘汰出局，代之而來的是靠提高生產(chǎn)率而產(chǎn)生企業(yè)效益，進而提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量。在這生死攸關的時刻，住宅產(chǎn)業(yè)化是一劑良藥，當前正是企業(yè)抓緊練內(nèi)功的大好時機，住宅產(chǎn)業(yè)化將又一次為業(yè)界矚目。

　　“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞，其實在日本早就在用，但在中國卻經(jīng)歷了難產(chǎn)的過程。當時在行業(yè)中已有建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，似乎沒有必要在單獨提出“住宅產(chǎn)業(yè)”。由于得不到認可，轉(zhuǎn)而提出了“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化”、“住宅科技產(chǎn)業(yè)化”等等。最后終于在1994年國家“九.五”科技計劃“國家2000年城鄉(xiāng)小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”中系統(tǒng)化地制定了中國住宅產(chǎn)業(yè)化科技工作的框架，從而使住宅產(chǎn)業(yè)化在科技和示范工程的層面上得以確定和實施。之后，又經(jīng)歷了整整四年，于1998年國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等部委《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》（即72號文件），至此，“住宅產(chǎn)業(yè)化”才正式在國務院文件中出現(xiàn)。

　　回顧這十年的歷程，有如下問題值得思考。

　　科技與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　住宅產(chǎn)業(yè)化也就是中央提出的新型工業(yè)化在住宅領域中的體現(xiàn)，說到底就是將目前住宅產(chǎn)業(yè)這種以勞動力密集、資本密集型的外延式增長轉(zhuǎn)變成技術密集的內(nèi)涵式增長。轉(zhuǎn)變增長方式首要推動力是科技進步，也就是靠“科技是第一生產(chǎn)力”來推動。十年來我國的住宅產(chǎn)業(yè)化在科技領域已經(jīng)取得了長足的進步，但從科技進步走向產(chǎn)業(yè)化一般要經(jīng)過以下幾個步驟：研究開發(fā)-試點示范-標準制定-推廣應用-產(chǎn)業(yè)化。

　　1、研究開發(fā)

　　我國對于住宅產(chǎn)業(yè)方面的研究從來就很重視，可以追述到文革之后的第一次科技春天時期。當時，在結構形成方面有如“南斯拉夫系統(tǒng)”等試點，尤其是改革開放之后又有大進展，如大板、大模板、砌塊、框架輕板等等系統(tǒng)已付諸使用。近期對于新型結構的研究開發(fā)，如鋼結構、混凝土免拆模系統(tǒng)等也很活躍，在住宅部品方面，開發(fā)的門類和品種也基本齊全。

　　但是，只有單項技術和部品的開發(fā)是不能成氣候的，只有從單項技術到系統(tǒng)技術集成，從單項產(chǎn)品的開發(fā)走向住宅部品的系統(tǒng)集成才能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，目前距離這一步還有相當?shù)木嚯x。

　　2、試點示范

　　有關住宅方面的試點示范自上世紀80年中期開始，直至現(xiàn)在就一直都很活躍。

　　年代中期有實驗住宅小區(qū)；90年代初期開始的有以住宅質(zhì)量為主的“建設部城市住宅小區(qū)試點”；有在1994年開始的，以住宅科技進步及產(chǎn)業(yè)化為主的國家“九.五”科技攻關項目“2000年國家城鄉(xiāng)小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”；有在1998年開始的以經(jīng)濟適用房為主體推動住宅產(chǎn)業(yè)化的“國家康居示范工程”；有“商品住宅性能認定”等。以上的各項工作是在中央政府部門的直接組織下進行的，對我國的住宅建設起到了具有歷史意義的推動作用。

　　但是，隨著住宅商品化程度的提高，市場的多層次、多樣化的需求日益顯現(xiàn)，在上一個世紀所設定的綜合性指標，已經(jīng)不能滿足迅速提升的企業(yè)和市場要求，難以起到先導作用。更加有針對性的、專業(yè)化的示范、試點工程例如“綠色生態(tài)住宅”、“健康住宅”、“數(shù)字化社區(qū)”、“建筑節(jié)能示范工程”等已陸續(xù)出現(xiàn)。今年，為適應我國新城鎮(zhèn)發(fā)展的要求，由科技部牽頭的中美政府間合作項目“中美可持續(xù)發(fā)展新城鎮(zhèn)示范項目”已經(jīng)啟動，并首批完成了北京、濟南、溫嶺等項目的規(guī)劃方案。今后，還會有更多樣化的示范工程出現(xiàn)，總之，示范工程應當與時俱進。

　　3、標準制定

　　十年來，政府對于住宅產(chǎn)業(yè)方面的標準指導一直都十分重視，并投入了大量的人力和資金。1995年在國家小康住宅科技產(chǎn)業(yè)工程中制定了“國家小康住宅規(guī)劃設計導則”，這份文件對九十年代中國住宅的發(fā)展起到了重要的指導作用。在此之后，就“商品住宅性能認定”、“國家康居示范工程”、“住宅建筑節(jié)能”、“智能化住宅小區(qū)”、“鋼結構住宅”、“木結構住宅”等相繼制定了指導性的標準。

　　進去新世紀之后，在國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略指導下，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、清華大學、中國建筑科學研究院、建設部科技發(fā)展促進中心等單位編寫的《中國生態(tài)住宅技術評估手冊》自2001年第一次出版后，已經(jīng)三易其稿。在SARS之后針對居住健康和安全問題進行補充和修訂，2003年出版發(fā)行了第三版，在業(yè)界得到了廣泛的認可和應用。目前按照上述評估體系進行規(guī)劃設計和評估的住宅小區(qū)已有二十余個。

　　應當說在住宅產(chǎn)業(yè)的標準制定方面我們不但不落后，而且和國際保持接軌?！暗脴藴收叩锰煜隆?。今后一定要充分重視標準的制定，標準要適當超前，以便給發(fā)展留下余地。

　　市場與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　1999年，筆者曾提出住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的因素是：一個“落后”、四個“跟不上”。一個“落后”是指住宅產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展落后于住房制度改革；四個“跟不上”是指規(guī)劃設計跟不上不斷更新的房地產(chǎn)開發(fā)的要求；標準規(guī)范的制定跟不上規(guī)劃設計的要求；技術開發(fā)與推廣跟不上住宅建設的要求；住宅部品生產(chǎn)跟不上住宅建筑體系集成的要求。目前有些方面已有很大的改觀，但仍存在較大的問題。

　　應當認識到，住宅產(chǎn)業(yè)化的主體不是政府，而是市場。住宅產(chǎn)業(yè)化是一個市場化、商品化的過程，只有形成了一定的市場需求，有了市場的驅(qū)動力才可能推動產(chǎn)業(yè)化。換句話來說，就是要有人來買“住宅產(chǎn)業(yè)化”這張單。當前我國的情況如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者還糾纏于概念、戶型、環(huán)境、健康等方面，供需之間沒有形成住宅產(chǎn)業(yè)化所需要的市場土壤。

　　2、生產(chǎn)力水平?jīng)Q定了我國住宅的生產(chǎn)方式。現(xiàn)階段，大量農(nóng)民進城務工，建筑業(yè)吸引了大量廉價勞動力，成為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，勞動生產(chǎn)率是發(fā)達國家的1/10，基本上屬于粗放型產(chǎn)業(yè)。而發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)則是以工業(yè)化方式生產(chǎn)的技術密集型產(chǎn)業(yè)，在技術標準、技術體系、技術集成方面已成體系，住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)已經(jīng)配套，并形成了基于市場需要的、聯(lián)系上下游的供應體系。

　　3、當前，企業(yè)在成本核算和市場需求方面都沒有要求工業(yè)化生產(chǎn)的利益驅(qū)動，這成為困擾著我國實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的最大阻力，而在國外，建筑業(yè)是技術密集型產(chǎn)業(yè)，一個建筑工人一天工作7小時，一小時十幾美元，這就要求住宅必須實現(xiàn)工業(yè)化才能產(chǎn)生經(jīng)濟效益。

　　4、我國對工業(yè)化住宅的生產(chǎn)線投入很少，盡管我國目前擁有住宅產(chǎn)業(yè)化需要的設計能力和建造術，卻沒有房屋配件生產(chǎn)線，仍是“無米之炊”，所需配件基本依賴進口，成本很高，反而悖離了住宅產(chǎn)業(yè)化提高生產(chǎn)效率、創(chuàng)造規(guī)模效益的初衷。

　　但是，2004年中國住宅產(chǎn)業(yè)化將蹣跚起步。低密度住宅市場已出現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的苗頭，這些以木結構和鋼結構為代表的房屋，都屬于高端住宅，盡管市場份額一時還比較小，但總量卻很可觀，因此發(fā)達國家十分關注中國的低密度住宅市場。正像我國的彩電、汽車、手機業(yè)一樣，有一個從全靠引進技術逐步到國產(chǎn)化的過程，工業(yè)化住宅也必定會從現(xiàn)在的高價位往下走，最終會成為普通百姓都能買得起、喜歡用的一種商品。

　　總之，要發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，標準化是準繩，科技進步是動力，通用化是前提，工業(yè)化生產(chǎn)是基礎，提高住宅質(zhì)量和勞動生產(chǎn)率是目的。全過程的住宅產(chǎn)業(yè)化正如遠航一樣需要時間來實現(xiàn)的。我國的住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)站到了市場化的起點上，但這將是一個漫長的漸進的歷史過程，與我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程緊密相連。

　　資本與住宅產(chǎn)業(yè)化

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需要多個平臺的組合，如政策的平臺、技術標準的平臺和需求的平臺。前二者己基本具備，需求平臺也正在逐步形成。但還需要一個資本平臺。缺少這個平臺，住宅產(chǎn)業(yè)化也是搞不起來的。我國的金融體系改革落后于房改，隨著房改推動力的逐漸弱化，原有的住宅金融體制的弊端已經(jīng)凸顯，去年央行121號文件的出臺就是最有說服力的證明。住房金融體制改革己經(jīng)勢在必行。隨著金融體制的改革，“資本行使否決權”，迫使企業(yè)不得不向工業(yè)化生產(chǎn)轉(zhuǎn)變。理由如下：

　　1、資本和時間呈動態(tài)關系。資本流動的越快，投資回報越高，如投入一億資金蓋房，傳統(tǒng)方式建造需一年完成，用工業(yè)化生產(chǎn)，現(xiàn)場施工的部分盡量減少，工廠化生產(chǎn)的部分盡量增加，在半年內(nèi)就可建成。建得快，銷得快，效益就會明顯提髙，一年就可投兩個項目，一億投資就變成了兩億，所產(chǎn)生的效益遠比勞動密集型運作高得多。這就是資本平臺的作用。

　　2、產(chǎn)品的竟爭最終是質(zhì)量的競爭。住宅是一種最終產(chǎn)品，也不例外。住宅產(chǎn)業(yè)化不僅提高建造速度，更重要的是通過標準化系列控制住宅的建造過程，進而保證質(zhì)量。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整的時代已經(jīng)來臨自2002年以來，業(yè)內(nèi)就開始討論房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”和“美國模式”問題，其實質(zhì)就是目前的全能型（全過程）開發(fā)模式是否能長久？筆者的觀點如下：

　　·開發(fā)商并非“全能”

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)商誕生于計劃經(jīng)濟體制下，有較強烈的計劃經(jīng)濟色彩，因此開發(fā)商承擔從資金投入、土地、拆遷、規(guī)劃設計、施工驗收、銷售等全過程責任。但是，只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟才實行全過程的自給自足式運行。任何一種產(chǎn)業(yè)，專業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。這就是產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、優(yōu)化的過程。在世界經(jīng)濟走向一體化的今天尤為重要。

　　·開發(fā)商（Developer）:負責資本運作、土地及前期工作等，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

　　·建造商（Builder）:負責從規(guī)劃設計、建筑材料、施工建造直到竣工完成，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

　　例如美國的住房建造者協(xié)會（NAHB）包括建筑、建材、設備、供配商等，有超過20萬家會員，建造的房屋占全美國的85%。

　　1）“開發(fā)商”和“建造商”應當各司其職：各司其職后無疑會提高效率和質(zhì)量，降低風險，增加效益。在性價比方面，開發(fā)商應負責“價”，建造商應負責“性”，二者優(yōu)化組合就全盤成功。

　　2）管理體制應當革新：政府出臺的各項法律、法規(guī)都是針對開發(fā)商的，風險造就了中國特色的開發(fā)商，應當針對產(chǎn)業(yè)鏈上的不同角色出臺相關的政策。

　　產(chǎn)業(yè)重整的過程將伴隨著企業(yè)的并購，結果必將導致有中國特色的“Home Builder”出現(xiàn)，它們將承擔起中國住宅產(chǎn)業(yè)化的重任。只有到了這個階段，住宅產(chǎn)業(yè)化才有了主體，才能真正實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　總之，正如美國一位資深的住宅產(chǎn)業(yè)界人士所說：“資本使用受時間的約束，時間受工藝改進的約束，工藝改進受工藝穩(wěn)定性的約束，工藝穩(wěn)定性受工藝量化的約束?！?

　　住宅產(chǎn)業(yè)化與國際化

　　在中國進去WTO以后，房地產(chǎn)界一直關注今后受其影響的問題。當時的判斷是WTO影響不大，因為房地產(chǎn)的地域性很強。但是，幾年之后，情況卻發(fā)生了不小的變化，以技術密集和資本密集為特點的外國資本已經(jīng)重兵壓境，同時，具有實力的內(nèi)資企業(yè)也瞄準國外市場，例如：上海上實置業(yè)就躍躍欲試到彼得格勒大顯身手。在與國際接軌的過程中有些問題值得注意：

　　1、海外資本進入將推動我國住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。海外資本進入中國的途徑首先考慮到房屋的質(zhì)量保證和資本的回收速度。因此，首先瞄準的是住宅產(chǎn)業(yè)化程度高的項目，從而必須使中國建造新房屋的工藝、步驟和商業(yè)慣例正規(guī)化，以減少在中國資本市場投資的預知風險和實際風險。

　　2、金融評估手段的國際化。采用投資可行性研究使投資主體了解項目各環(huán)節(jié)透明度的完整性、期望值的可設定性等，因此，國內(nèi)外必須采用一致的金融評估工具，以期采用互相聽得懂的語言，達到預期的效果。

　　中國住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十年的磨礪，現(xiàn)在正站在新的起跑線上，未來十年的發(fā)展將是不可估量的輝煌。