瘋狂3月后中國樓市漸入觀望 一線城市熱度仍高調(diào)控依然艱巨

　　需求集中釋放令中國樓市經(jīng)歷了瘋狂3月，隨后地方調(diào)控細則的相繼出臺讓樓市漸入觀望期。但一線熱點城市仍保持了足夠熱度，業(yè)內(nèi)人士表示，限價、限售仍將是控制這些地區(qū)房價的主要手段。
　　而鑒于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟穩(wěn)增長中仍發(fā)揮積極作用，地方政府亦沒有特別強的動機打壓房地產(chǎn)，料樓市需求在爆發(fā)后的回落會較為平穩(wěn)，今年房價仍會穩(wěn)中有升。
　　在3月底各地房地產(chǎn)調(diào)控細則公布之前，潛在購房者由于擔(dān)心政策收緊，成本進一步增加，而集中提前入市，致使該月大部分時間成交（尤其是二手房成交）異?；钴S，房價也水漲船高。
　　國家統(tǒng)計局剛剛公布的3月70個大中城市新建住宅銷售價格同比和環(huán)比漲幅均擴大，據(jù)路透測算，分別上漲3.6%和1.2%，高于上月的2.1%和1.1%，且同比和環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別增至67和68個。
　　“前期需求大量釋放后應(yīng)該有個相對平穩(wěn)期，再加上政策出臺后大家也會觀望一陣，二季度交易量和價格預(yù)計會趨穩(wěn)?！苯煌ㄣy行研究部高級宏觀分析師唐建偉表示。
　　如市場普遍預(yù)期，也與歷次調(diào)控后的反應(yīng)類似，地方細則3月底4月初出爐后，樓市成交明顯下滑。中原集團研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，4月前11天新建住宅成交面積較3月同期下降3.5%；二手房市場成交量降幅更大，4月12日當(dāng)周，中原監(jiān)測的六城市二手住宅成交量環(huán)比下降三成，較前4周均值下降六成。
　　樓市降溫從專業(yè)服務(wù)者的態(tài)度上也可窺一斑，一位3月初“國五條”出爐后一直在北京看房的女性購房者觀察到，地方細則公布后中介顯得格外殷勤，“只要你說要買房，提出具體需求，甭說7個，70個中介小弟弟都愿意跳出來拉你看房，砍價什么的，全心全意幫你。”
　　國務(wù)院于3月1日出臺旨在抑制樓市過熱的新國五條，在調(diào)控政策執(zhí)行方面的嚴(yán)厲程度進一步升級，其中“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?！边@一規(guī)定，引發(fā)樓市震動，二手房成交量短時間內(nèi)大增。
　　各地細則在3月末紛紛出爐，多數(shù)地區(qū)將房價調(diào)控目標(biāo)定為房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅；但對二手房交易按差額征收20%個人所得稅，多未給出明確規(guī)定。
　　一線城市熱度難退
　　統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線城市房價繼續(xù)領(lǐng)跑，與溫州等城市的下跌形成鮮明對比。中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，“地區(qū)差別達到有史以來最大”，一線供求高度緊張，而不少中小城市面臨庫存過高問題。
　　月北京與上海新建住宅銷售價格指數(shù)同比漲幅擴大至8.6%和6.4%，廣州則高達11.1%，一線城市環(huán)比均保持2%以上的升幅。
　　“一二線城市房價上漲還是很快的，上半年1-2%的月度環(huán)比漲幅如果持續(xù)，到年中的話，目標(biāo)增幅也達到了?！蹦Ω笸ㄊ紫袊?jīng)濟學(xué)家朱海斌表示，這會導(dǎo)致政策上逐步收緊。
　　盡管在一線城市中，北京的調(diào)控細則最為嚴(yán)厲，也是全國少有的房價目標(biāo)“同比保持穩(wěn)定”的城市，但朱海斌認(rèn)為，就目前看，北京政策的執(zhí)行還不足以讓房價熱度降下來。
　　“如果不用限價或限售的手段，我看不到有任何可能性可以達到房價維持與去年持平的目標(biāo)。”他表示。這一觀點也為不少業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。
　　一位在北京密集看房、期待調(diào)控政策能把房價打下一點的剛需購房者無奈的表示，“雖然現(xiàn)在中介電話更多了，可房價還是很高，沒變化?！?br /> 　　據(jù)國內(nèi)媒體，北京市住建委主任楊斌近期已表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出臺，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。
　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，北京的剛性需求難以壓縮，接下來價格要回落達到年度目標(biāo)，主要方式可能是推兩限房，他預(yù)計這也是一線城市傾向采取的方式。
　　朱海斌則指出，在地區(qū)差異明顯的情況下，今年房地產(chǎn)調(diào)控整體難度較大，不再適用全國一刀切了。北京、上海、深圳這些城市泡沫成分大，短期很難破，供給和需求都相對剛性一些，目前能做的就是加快保障房建設(shè)。
　　穩(wěn)增長仍然離不開房地產(chǎn)
　　一季度房地產(chǎn)投資回升至20%以上帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而銷售的強勁也促進了房地產(chǎn)相關(guān)消費，可以說一季度中國經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)功不可沒。
　　唐建偉指出，雖然政策上不希望也不會去刺激和依賴房地產(chǎn)市場去穩(wěn)增長，但現(xiàn)實情況確實如此，一季度投資穩(wěn)定，最大貢獻就來自房地產(chǎn)。而從去年經(jīng)濟看，只要房地產(chǎn)市場不景氣，經(jīng)濟增速就很難企穩(wěn)，四季度經(jīng)濟企穩(wěn)回升跟房地產(chǎn)回暖很有關(guān)系。
　　“所以說房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟是個不爭的事實。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控問題沒有解決，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型會較難實現(xiàn)。
　　對于地方政府而言，掌握本地房地產(chǎn)市場的火候尤其微妙。
　　“地方政府沒有特別強的動機打壓房地產(chǎn)，今年地方財政其它渠道相對收緊一些，（他們）不希望土地財政出太大簍子。”朱海斌預(yù)計，2013年土地出讓金收入會好于去年，接近2011年水平。
　　在全國財政收入告別過去高增長時代，3月中國公共財政收入同比增速續(xù)降至6.1%，中央財政收入同比降5.2%之時，地方財政卻得益于房地產(chǎn)市場成交額增加，3月收入同比大增15.1%。
　　與此同時，各地的年度房價控制目標(biāo)仍需要達標(biāo)，地方多數(shù)將房價目標(biāo)定為“漲幅低于人均可支配收入實際漲幅?！?br /> 　　“政策既要穩(wěn)增長，又要降房價，是很難的。”中國房地產(chǎn)研究會的顧云昌表示，整體判斷今年樓市會前高后低，上半年供求關(guān)系緊張，剛需階段性釋放但開盤不足，房價上漲壓力大；下半年土地充足，需求則在爆發(fā)后回落較平穩(wěn)。他認(rèn)為“今年房價穩(wěn)中有升的機率大些。”