各地優(yōu)化調控政策 提振住房消費

近期，多地降低首套房貸利率至4%以下。據不完全統計，2023年已有近30個城市調整了首套房貸利率。優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度也逐漸成為調控政策優(yōu)化的“標準配置”。

多項政策利好疊加，從1月份各地房地產市場表現來看，部分城市的二手房市場已顯現回暖跡象。業(yè)內人士呼吁，各地應繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地持續(xù)優(yōu)化房地產調控政策

近期，多地密集出臺新的房地產調控政策。

——減少購房成本。1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。截至目前，已有近30個城市調整了首套房貸利率，其中多個二線城市開始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。

部分地區(qū)還實施稅費補貼，用于支持特定群體購房。烏魯木齊出臺新政，首次購買130平方米以下新房的購房者，享受50%契稅補貼；河南滎陽市對符合條件的首次購房的青年人才給予最高10萬元的購房補貼，6月30日前購房可享30%至40%的契稅補貼；安徽六安市規(guī)定，多孩家庭購144平方米以下的新房享受50%的契稅補貼。

有的城市買房還送消費券，寧波海曙區(qū)2月4日起推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費券”活動，單套最高可送價值18萬元的消費券，購房者憑券在該區(qū)指定商家購買汽車、家電，三個月內有效。

——降低購房門檻。多地優(yōu)化限購政策，東莞、滎陽等地暫停執(zhí)行住房限購政策；部分二線城市允許符合一定條件的群體購買第三套房，長沙規(guī)定二孩及以上家庭購房，可增加一套購房指標。

另外，長沙、濟南、紹興等二三線城市對特定的購房對象提高了公積金貸款額度。如紹興分別對二孩、三孩家庭公積金貸款額度上浮20%和30%。

——讓買房更方便。為加快購房流程，讓消費者買得安心，多地實施“交房即交證”。如河南省規(guī)定，從1月1日起，全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目全面實施“交房即交證”，以切實解決群眾關切的不動產權證“辦證難”。

深圳、武漢等地支持二手房“帶押過戶”：在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”模式，從而加快二手房交易流程。

部分城市二手房市場出現回暖跡象

二手房市場常被視為樓市的“晴雨表”。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，從2022年三季度以來，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房市場快。2023年1月，全國二手房市場也保持著一定的成交熱度。

根據克而瑞研究中心數據，全國11個重點城市的二手房成交較去年春節(jié)月的成交增長29%，出現回暖跡象。從成交數據來看，1月份青島和東莞二手房成交量均實現同比正增長，成都、蘇州、佛山、杭州、深圳等9個城市成交量超過2022年春節(jié)月2月份。

據貝殼研究院統計，1月貝殼50城二手房價格指數環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌。50城中約六成城市二手房價格1月止跌，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。

數據顯示，春節(jié)假期以來，50個重點城市的二手房帶看量和成交量有了明顯提升。50個重點城市二手房日均成交量較春節(jié)前的日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶量較春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

值得關注的是，部分三四線城市顯現出久違的返鄉(xiāng)置業(yè)需求升溫跡象。據克而瑞研究中心統計，春節(jié)期間，三四線城市“逆勢翻紅”，28個三四線城市住宅成交量同比上漲13%。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉分析說，蘇北、西南等地區(qū)的三四線城市迎來“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，近期出現多個熱銷項目。

在安徽淮南的一個新樓盤，銷售人員告訴記者：“我們主打剛需產品，首套房首付比例和利率降低，讓更多人有了‘上車’的可能性?！?/p>

業(yè)內人士認為，雖然部分城市樓市已出現向好苗頭，但對于更多城市來說，經歷了2022年的深度調整，市場預期仍較為低迷，樓市尚待回暖?？硕鸢l(fā)布的《2023年1月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，1月份百強房企銷售仍低迷，銷售規(guī)模同比下降33%。該機構分析認為，銷量大幅下滑一方面是因為樓市降溫趨勢有慣性；另一方面，個別出險房企的項目滯銷也拉低了整體數據。

增信心穩(wěn)預期，提振住房消費

1月份，多地在經濟提振方案中提及鼓勵住房消費。業(yè)內人士建議各地因城施策，以增信心、防風險、促轉型為主線，提振房企、購房人、新市民和青年人信心，大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不少行業(yè)人士建議，在高庫存、人口凈流出的城市，地方政府可鼓勵房企提升住房品質，讓老百姓住上好房子。一家全國布局的混合所有制公司江蘇區(qū)域的營銷負責人說，讓市場主體以好產品、好服務、好社區(qū)打動客戶，充分釋放改善型客戶的購房需求，實現優(yōu)勝劣汰。

對于目前供過于求、存在明顯去化壓力的三四線城市及一二線城市遠郊區(qū)，不少業(yè)內人士建議適時進行限購政策調整，如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求等；加快人才落戶，支持其購房消費。

億翰智庫董事長陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購房和換房需求，還應放松限貸政策，“認房又認貸”的城市可逐步調整為“認房不認貸”，即只要家庭名下無房，無論原來是否有貸款記錄，購房時均按首套房貸款政策執(zhí)行，以擴充居民購買力。

行業(yè)人士認為，有條件的地方可推行預售制改革，進行現房銷售。繼續(xù)實行預售的，須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，防止出現新的交樓風險。

有行業(yè)人士指出，隨著市場逐步企穩(wěn)，北上廣深等熱點城市可能面臨新一輪房價上漲壓力，相關政策調整要慎重。如果因為調控政策放松而導致房價大幅上漲，將進一步增加購房人負擔，可能引發(fā)新的泡沫風險。