爆雷！合景泰富集團(tuán)扇動(dòng)的翅膀很不樂觀，破滅了民營(yíng)房企兩點(diǎn)希望

5月14日晚，合景泰富集團(tuán)發(fā)布公告稱，在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日，該公司未能按期予以兌付1.19億美元，由此構(gòu)成了違約事件。合景泰富在公告中還表示，自2021年下半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。

說(shuō)起來(lái)，現(xiàn)在房企對(duì)境外債務(wù)違約甚至“躺平”，這不算新鮮。在力場(chǎng)君的印象里，從2022年下半年到現(xiàn)在相繼就有富力地產(chǎn)、綠地控股、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福等相繼完成境內(nèi)或境外債務(wù)整體重組，“負(fù)債之王”的中國(guó)恒大也已提出了整體境外重組計(jì)劃。

在這樣的大背景之下，對(duì)于合景泰富集團(tuán)這樣一個(gè)總市值不到30億、年?duì)I業(yè)額不到300億的地產(chǎn)公司，讓力場(chǎng)君覺得有沒有它也無(wú)足輕重。

但是合景泰富集團(tuán)的爆雷，還是讓力場(chǎng)君深覺心頭一凜，為什么呢？思來(lái)想去，力場(chǎng)君覺得這種不安，或者說(shuō)是焦慮，來(lái)源于兩個(gè)希望的破滅吧。

破滅1：融資通道暢通了，就能避免爆雷嗎？

民營(yíng)房企融資不暢，被視作這一輪債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)的最主要誘因，所以從去年下半年適度放松了民營(yíng)房企融資的政策約束之后，市場(chǎng)投資人普遍對(duì)此懷有希望，甚至一度有預(yù)期反轉(zhuǎn)的感覺。這也是去年11月、12月份那一波地產(chǎn)股大反彈的背景，在那一波行情中，合景泰富集團(tuán)也從0.75港元上漲到最高時(shí)的2.79港元。

再融資端，合景泰富集團(tuán)同樣動(dòng)作不少，2022年12月通過先舊后新的方式配售2.35億股、融資凈額4.67億港元，所得款項(xiàng)用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資及一般企業(yè)用途；今年初還有消息稱，合景泰富集團(tuán)的子公司擬發(fā)行公司債券，兩個(gè)品種合計(jì)不超過12億元。

然而時(shí)隔這還不到半年，結(jié)果怎么樣呢？不論是實(shí)施了的配股，還是計(jì)劃中的債券，都沒能把它從爆雷點(diǎn)上拉回來(lái)，融資通道真的是“題眼”所在嗎？如果不是，即便融資通道比之前通暢了一些，預(yù)期就能夠樂觀了嗎？很顯然，合景泰富集團(tuán)給出的答案是否定的。

破滅2：債務(wù)重組展期，就能救得了房企嗎？

合景泰富集團(tuán)這次雷了的債務(wù)，是一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行于2022年9月發(fā)行的，發(fā)行規(guī)模約7.95億美元；根據(jù)這筆票據(jù)的發(fā)行條款，需要在2023年5月14日將票據(jù)本金額15%被強(qiáng)制贖回日，合計(jì)應(yīng)付金額約1.19億美元。

需要特別注意的是，2022年9月發(fā)行的這筆7.95億美元優(yōu)先票據(jù)，也并非是“原生”債務(wù)，而是由2022年9月到期的兩筆票據(jù)和2023年9月到期的一筆票據(jù)交換要約而來(lái)。換句話說(shuō)，合景泰富集團(tuán)在2022年9月就已經(jīng)還不起債了，已經(jīng)被實(shí)質(zhì)性展期了一次了，結(jié)果怎么樣？到頭來(lái)不仍然還不了嗎？

要知道，2022年9月合景泰富集團(tuán)完成兩筆境外債務(wù)的展期，金額分別為7億美元和9億美元。這次的1.19億美元，絕對(duì)金額真不算大，但仍然成為了公司爆雷的導(dǎo)火索，并引發(fā)了一連串其他債務(wù)的交叉違約。

既然之前的債務(wù)重組展期救不了合景泰富集團(tuán)，那么現(xiàn)在在談的債務(wù)重組，未來(lái)就能救得了它嗎？既然債務(wù)重組展期救不了合景泰富集團(tuán)，那么現(xiàn)在還在試圖通過債務(wù)展期的房企，除了茍延殘喘之外，靠著“拖”能上岸嗎？

或許正如克而瑞近期發(fā)布的研究報(bào)告中提到的，債務(wù)重組完成之后，中長(zhǎng)期的“回血”自救才是關(guān)鍵；出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

然而，疊加了通縮的經(jīng)濟(jì)背景，和人口老齡化的消費(fèi)群體特征，所謂的“積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化”，實(shí)現(xiàn)難度得有多大？