官方接連發(fā)聲，“認(rèn)房不認(rèn)貸”影響幾何？

近日，官方接連就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，涉及降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策等，其中“認(rèn)房不認(rèn)貸”的相關(guān)表述備受市場(chǎng)關(guān)注。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從不同城市能級(jí)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)一線城市影響最大，將明顯降低改善型住房需求的成本。目前，北上廣深四大一線城市均已表態(tài)，將按照相關(guān)會(huì)議要求抓好貫徹落實(shí)，支持剛性和改善性住房需求。

住建部發(fā)聲：落實(shí)好“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策

7月28日，據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，住建部部長(zhǎng)倪虹近日召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

數(shù)日前，中央政治局會(huì)議剛對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了最新定調(diào)。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)央廣網(wǎng)記者表示：“住建部企業(yè)座談會(huì)提及房地產(chǎn)市場(chǎng)的三項(xiàng)政策，包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策，涉及金融財(cái)稅等領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)落實(shí)中央政治局會(huì)議精神、調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類(lèi)領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。其中，落實(shí)‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’政策的表述有更大新意，從各地尤其是一線城市實(shí)際操作看，該領(lǐng)域政策過(guò)緊，導(dǎo)致二套房認(rèn)購(gòu)成本過(guò)高?！?/p>

記者注意到，此次住建部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，是在近日人民銀行對(duì)“存量房貸利率”政策表態(tài)后，又一部委就房地產(chǎn)政策發(fā)聲。其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的相關(guān)表述備受市場(chǎng)關(guān)注。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，通常是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣(mài)一買(mǎi)一”情況下只要全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，再次貸款購(gòu)買(mǎi)住宅都被認(rèn)定為第二套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“以北京為例，目前購(gòu)房政策為‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，第二套住房商業(yè)貸款最低首付比例普通住宅為60%，非普通住宅為80%。嚴(yán)格的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策的確打擊了炒房客，同時(shí)對(duì)改善性住房需求也造成‘誤傷’，制約了合理住房需求的釋放?！?/p>

僅十余城執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸” 北上廣深發(fā)聲

自去年以來(lái)，已有鄭州、杭州、南京、蘇州、天津等多個(gè)城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個(gè)核心城市。

中央政治局會(huì)議、住建部企業(yè)座談會(huì)召開(kāi)后，截至目前，北上廣深四大一線城市均已就相關(guān)會(huì)議精神和要求表態(tài)。北京市住建委、深圳市住建局先后發(fā)文稱(chēng)，將結(jié)合實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好貫徹落實(shí)，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。廣州市住建局接受媒體采訪時(shí)表示，將結(jié)合實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市住建委、房管局召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，表示將因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“至此，四個(gè)一線城市都已作出表態(tài)，后續(xù)或有相關(guān)政策調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于一線城市的影響是最大的，以上海為例，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下，很多購(gòu)房者換房時(shí)首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%，若改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%，能夠非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

他進(jìn)一步指出：“一線城市若放松‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，將使得此類(lèi)城市近期市場(chǎng)復(fù)蘇和反彈，預(yù)計(jì)對(duì)新房的影響最大，而二手房方面由于掛牌量較多，還需要時(shí)間消化?？傮w上，近期賣(mài)房和購(gòu)房雙方都應(yīng)該密切關(guān)注此類(lèi)政策，積極主動(dòng)做好策略調(diào)整?！?/p>

對(duì)于政策落地情況，張大偉則認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，很可能會(huì)率先在一線城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)?！斑@個(gè)政策從上到下都認(rèn)為是最有可能松綁的，但從北京地區(qū)來(lái)看，到底如何松綁，影響會(huì)有巨大的不同，市場(chǎng)以為會(huì)一刀切，但很可能針對(duì)少數(shù)人群定向釋放試點(diǎn)。比如，‘一區(qū)一策’、二胎家庭、職住平衡或者養(yǎng)老家庭等?！?/p>