官方接連發(fā)聲，“認房不認貸”影響幾何？

近日，官方接連就房地產(chǎn)市場發(fā)聲，涉及降首付和降房貸利率、換房減免稅費、落實“認房不用認貸”政策等，其中“認房不認貸”的相關(guān)表述備受市場關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家表示，從不同城市能級看，“認房不認貸”政策對一線城市影響最大，將明顯降低改善型住房需求的成本。目前，北上廣深四大一線城市均已表態(tài)，將按照相關(guān)會議要求抓好貫徹落實，支持剛性和改善性住房需求。

住建部發(fā)聲：落實好“認房不用認貸”等政策

7月28日，據(jù)《中國建設(shè)報》報道，住建部部長倪虹近日召開企業(yè)座談會，強調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

數(shù)日前，中央政治局會議剛對房地產(chǎn)市場進行了最新定調(diào)。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對央廣網(wǎng)記者表示：“住建部企業(yè)座談會提及房地產(chǎn)市場的三項政策，包括降首付和降房貸利率、換房減免稅費、取消‘認房又認貸’政策，涉及金融財稅等領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實中央政治局會議精神、調(diào)整優(yōu)化購房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。其中，落實‘認房不用認貸’政策的表述有更大新意，從各地尤其是一線城市實際操作看，該領(lǐng)域政策過緊，導(dǎo)致二套房認購成本過高?！?/p>

記者注意到，此次住建部召開企業(yè)座談會，是在近日人民銀行對“存量房貸利率”政策表態(tài)后，又一部委就房地產(chǎn)政策發(fā)聲。其中，“認房不認貸”的相關(guān)表述備受市場關(guān)注。

所謂“認房不認貸”，通常是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為第二套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“以北京為例，目前購房政策為‘認房又認貸’，第二套住房商業(yè)貸款最低首付比例普通住宅為60%，非普通住宅為80%。嚴格的‘認房又認貸’政策的確打擊了炒房客，同時對改善性住房需求也造成‘誤傷’，制約了合理住房需求的釋放?！?/p>

僅十余城執(zhí)行“認房又認貸” 北上廣深發(fā)聲

自去年以來，已有鄭州、杭州、南京、蘇州、天津等多個城市優(yōu)化“認房又認貸”政策。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，當前限購較嚴格且執(zhí)行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市。

中央政治局會議、住建部企業(yè)座談會召開后，截至目前，北上廣深四大一線城市均已就相關(guān)會議精神和要求表態(tài)。北京市住建委、深圳市住建局先后發(fā)文稱，將結(jié)合實際情況，會同相關(guān)部門抓好貫徹落實，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。廣州市住建局接受媒體采訪時表示，將結(jié)合實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市住建委、房管局召開專題會議，表示將因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“至此，四個一線城市都已作出表態(tài)，后續(xù)或有相關(guān)政策調(diào)整?！眹儡S進指出，“認房不認貸”政策對于一線城市的影響是最大的，以上海為例，在“認房又認貸”政策下，很多購房者換房時首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%，若改為“認房不認貸”，首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%，能夠非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

他進一步指出：“一線城市若放松‘認房不認貸’政策，將使得此類城市近期市場復(fù)蘇和反彈，預(yù)計對新房的影響最大，而二手房方面由于掛牌量較多，還需要時間消化?？傮w上，近期賣房和購房雙方都應(yīng)該密切關(guān)注此類政策，積極主動做好策略調(diào)整?！?/p>

對于政策落地情況，張大偉則認為，“認房不認貸”在一線城市預(yù)計不會全面實施，很可能會率先在一線城市的偏遠區(qū)域試點?！斑@個政策從上到下都認為是最有可能松綁的，但從北京地區(qū)來看，到底如何松綁，影響會有巨大的不同，市場以為會一刀切，但很可能針對少數(shù)人群定向釋放試點。比如，‘一區(qū)一策’、二胎家庭、職住平衡或者養(yǎng)老家庭等?！?/p>