產(chǎn)業(yè)峰會(huì)|楊科偉:全國房地產(chǎn)市場整體筑底、點(diǎn)狀回暖
近期,國家及地方政府相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)刺激房地產(chǎn)回暖的政策,這些政策實(shí)際表現(xiàn)如何?2022年全國房地產(chǎn)形勢又將如何發(fā)展呢?近日克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ピ谥袊嗑W(wǎng)舉辦的“2022中國水泥產(chǎn)業(yè)峰會(huì)暨TOP100頒獎(jiǎng)典禮”上,詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)恢復(fù)狀況及預(yù)判了全年發(fā)展態(tài)勢。
楊科偉表示,二季度以來各地方進(jìn)入寬松政策密集期,其中5月以來最集中,占比達(dá)64%。截止目前,179個(gè)省市出臺(tái)322次政策,從放松“四限”到財(cái)稅托市出臺(tái)政策刺激以期穩(wěn)地產(chǎn),但整體來看效果弱于過往。
“整體來看,房地產(chǎn)行業(yè)正在從去杠桿到穩(wěn)杠桿過渡?!睏羁苽シQ,2022年GDP增速目標(biāo)5.5%左右,城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率控制在5.5%以內(nèi),穩(wěn)增長、保就業(yè)、保民生,保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間是當(dāng)務(wù)之急。此外,貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙輪驅(qū)動(dòng),降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長,短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)。
一、當(dāng)前全國市場表現(xiàn)為整體筑底、點(diǎn)狀回暖
政策刺激、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷、延遲備案等因素疊加,6月70城新房成交環(huán)增40%,繼續(xù)維持著個(gè)別城市的部分項(xiàng)目局部回暖格局,“由點(diǎn)及面”全面回升仍需時(shí)間。
(注:因篇幅原因略去了部分城市)
從銷售規(guī)模、新開工面積、土地購置面積、城市新開工與竣工、新房供應(yīng)成交、二手住房市場、土地市場等來看:
銷售規(guī)模:5月銷售面積、金額環(huán)比增26%和30%,同比降幅較4月收窄7pcts和9pcts。
新開工面積:連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降后,5月環(huán)比上漲20%,同比下降41.8%,跌幅較4月收窄2.3pcts。
土地購置面積:前5月土地購置面積同比下降45.7%,降幅收窄0.85pct。
城市新開工與竣工:前6月一二線24城新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比降77%、竣工增加28%。
(注:一線城市上海、深圳、北京、廣州;二線城市杭州、武漢、西安、成都、福州、合肥、濟(jì)南、昆明、南京、南寧、寧波、青島、廈門、石家莊、蘇州、天津、長春、長沙、鄭州、重慶)
新房供應(yīng):上半年累計(jì)同比降幅收窄至47%,6月環(huán)比增33%,與4月持平,尚屬低位。
新房成交:上半年累計(jì)同比降幅收窄至48%,6月“翹尾”,環(huán)比增40%,同比降33%。
二手住房:10城周度成交環(huán)比再升3%同比增7%,深圳、蘇州同比增超30%。
(備注:北京、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、青島、佛山、廈門、大連)
土地市場:疫情影響疊加供地節(jié)奏變化,上半年全國地市成交規(guī)模同比降幅超五成。
土拍熱度:上半年溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行,但多重利好下流拍現(xiàn)象較去年年末有所緩和。
房地產(chǎn)企業(yè)方面來看:2022年6月,行業(yè)規(guī)模房企積極推盤及營銷去化,沖刺半年度業(yè)績。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元,單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比大幅增長61.2%。具體來看,6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績表現(xiàn)突出的如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅均在60%以上。不過目前市場整體需求及購買力透支、行業(yè)信心不足,短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。
此外,民營房企融資難問題依然存在,頭部優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢明顯。2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元,環(huán)比下降11.8%,同比下降62.6%。融資量環(huán)比下降,主要為本月民營房企融資量環(huán)比下降較大所致,可見民營房企難融資的問題依然明顯。
二、下半年行業(yè)趨勢展望
楊科偉稱當(dāng)前行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間,調(diào)整是供應(yīng)、需求、房價(jià)、支付能力等多方面市場透支的內(nèi)在結(jié)果;企業(yè)過度追求規(guī)模、過度金融化更是行業(yè)調(diào)整的核心原因。與此同時(shí),根據(jù)調(diào)研得知,二三線剛需大幅下降,且由于疫情加劇收入不穩(wěn)定性,近6成還貸吃力不買房、暫緩1年買房比重達(dá)66%。
在這種市場大環(huán)境下楊科偉預(yù)判2022年L型走勢“前低后平”三季度有望企穩(wěn) 城市分化持續(xù)加劇。具體來看:
1、全年土地成交規(guī)模預(yù)計(jì)大幅回落。城市分化、地塊分化持續(xù)加劇,核心城市是房企補(bǔ)倉的主戰(zhàn)場。
2、房企違約爆雷情況短期仍難緩解。6-7月迎來償債高峰期,民營企業(yè)約1178億元債務(wù)到期,占比67%。
3、銷售、投資、新開工、土地購置等預(yù)期全線回落。全年商品房規(guī)模同比降幅預(yù)期在15%-25%;房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅預(yù)期在10%-20%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積同比降幅預(yù)期在30%以上;土地購置面積同比降幅預(yù)期在40%以上。
總的來看,楊科偉指出,上半年房地產(chǎn)行業(yè)利好“托市”政策頻出但疫情不確定影響疊加市場需求及購買力明顯透支整體效果一般。行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間,預(yù)計(jì)接下來一二線熱點(diǎn)城市預(yù)期先于全國回暖,多數(shù)二三城市調(diào)整周期可能要一年以上。
編輯:梁愛光
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