66億元債務展期，千億房企自救艱難

7月伊始，又一家千億銷售規(guī)模的房企爆雷。

7月5日，市場消息稱，寶龍計劃展期三筆總計26億人民幣債券，一筆1億美元私募債。

此前一日，寶龍公告稱，對7月25日到期的2億美元債和11月8日到期的3億美元債發(fā)起交換要約，相當于分別展期1年和1.5年。

7月4日，寶龍召開投資者會議?？偛迷S華芳以及CFO廖明舜向投資人致歉，并說明了當下困境：再融資被掐斷，去年四季度至今償債200億元，在今年下半年還面臨等額于70億元人民幣的公募債務；努力出售資產但未達預期，疫情影響銷售受阻，救市政策傳導下來需要時間。

地產行業(yè)的流動性緊縮持續(xù)一年，此前寶龍曾嘗試過債權融資、股權融資、加速銷售回款等，還計劃出售150億元-200億元貨值的商業(yè)地產資產包。然而這些努力均不及預期。

多筆債券展期

7月4日，寶龍地產公告，就2022年7月到期的4.0%優(yōu)先票據、2022年11月到期的7.125%優(yōu)先票據提出交換要約。

交換要約后，寶龍地產將發(fā)行兩筆新票據，其中一筆到期日為2023年7月，按年利率4%計息；另一筆于2024年1月到期，按年利率7.125%計息。

根據交換要約條件，2022年7月到期的美元債最低接納金額為1.8億美元，11月到期的美元債最低接納金額為2.7億美元。

(圖片來源：寶龍地產年報)

寶龍管理層在7月4日表示，如果未能滿足90%的最低接納金額，公司可能無法按期贖回7月到期的美元債，并可能引發(fā)其他債務的交叉違約。目前，寶龍在離岸層面沒有任何現(xiàn)金或流動資產，已協(xié)調有關方面，確保交換要約及同意征求獲得通過后，能夠將資金按時匯至離岸賬戶結算交換要約。

寶龍方面還透露，正與境內債權人同步進行展期談判，美元債交換要約的結果可能會影響境內債的展期談判。

寶龍境內債的展期方案流出：7月15日到期、本金為6億元的“19寶龍02”展期一年，到期日付5%本金，6個月后支付15%，一年后支付80%，質押子公司無錫嘉御置業(yè)100%股權作為增信措施。同時，對于將于8月回售的兩筆本金余額都為10億元的債券，以及10月3日到期的一筆1億美元私募債，均計劃展期。

上述擬展期的境內外債券，的本金合計約為66億元人民幣。

對于寶龍當下的流動性困境，管理層歸因于2021年下半年，內地房企及其資本市場融資經歷的拐點：銀行開發(fā)貸減少；買家擔憂開發(fā)商的交付能力，對房地產銷售產生不利影響；預售資金施行監(jiān)管；離岸資本市場反應負面。

寶龍公告稱，2022年，中國房地產行業(yè)持續(xù)波動。而且，截至去年底，寶龍約71.8%的項目和67.1%的土地儲備位于長三角地區(qū)，受疫情影響，近幾個月的合約銷售總額明顯下降。

融資屢屢受挫

今年初，寶龍總裁許華芳發(fā)表題為《一好到底》的開年報告，稱在艱難的大環(huán)境下，公司沿續(xù)了多年來的穩(wěn)健經營，在2021年取得了較好成績，順利實現(xiàn)千億銷售目標，商業(yè)綜合體項目開業(yè)22個。未來，寶龍還要“一好到底”。

數(shù)據顯示，2021年百強房企銷售疲軟，而寶龍地產逆勢而上，2021年實現(xiàn)合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%，晉級千億房企之列。

在融資方面，寶龍在去年底新增發(fā)行兩筆美元債，分別是2024年到期的1.5億美元6.25%優(yōu)先票據，以及2025年到期的1.35億美元5.95%優(yōu)先票據，成為少數(shù)能夠發(fā)行美元債的民企。

而在境內融資方面則屢屢受挫。去年4月發(fā)行15億元公司債后，寶龍在境內債券發(fā)行方面近乎凝滯，無法“借新還舊”。

債券融資不暢，寶龍也曾嘗試過發(fā)行REITs。寶龍原打算成立寶龍商業(yè)房地產投資信托基金，于港交所上市，解決自持商業(yè)的負擔。不過，2月28日，港交所官網顯示，寶龍房托基金提交的招股書失效。

資產處置不暢

寶龍2021年未經審核的年報數(shù)據顯示，截至2021年末，約有220.23億元的債務將在一年內到期，但賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅194.07億元，未能覆蓋短債。

寶龍的管理層曾表示，將會通過轉讓資產包以償還債務。擬出售的資產包，包括長租公寓、寫字樓等商業(yè)地產，位于杭州、上海、南京、天津等一二線城市，貨值大約150億元至200億元。此外，公司還有39個沒有抵押的商場和酒店，貨值約250億元，可做抵押貸款業(yè)務。

不過，這部分商業(yè)地產的處置速度不及預期。

據報道，寶龍曾與中國華融洽談，出售位于杭州市濱江區(qū)的寫字樓，開價從近30億元降至19億元，仍未達成交易，因為華融對位于一二線城市的住宅資產更感興趣。

今年5月，寶龍一口氣在阿里法拍平臺上架了上海、杭州、海口等地寶龍廣場的部分商業(yè)資產，最終未能成行。

在寶龍債務展期前夕，標普和穆迪接連下調寶龍評級。6月30日，穆迪將寶龍地產的家族評級從“B3”下調至“Caa1”，高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，展望為負面。

穆迪表示，寶龍地產的流動性風險加大，未來6-12個月將有大量債務到期。寶龍地產在嚴峻的融資環(huán)境下沒有任何新的融資渠道，將繼續(xù)利用內部資源償還到期債務。其物業(yè)處置進展緩慢，交易成功與否，將取決于波動的市場條件。

穆迪預計，寶龍地產的合同銷售額將從2021年的1000億元下降到2022年的600億元左右。

(數(shù)據來源：同花順iFind)

寶龍的流動性困境并非個例。已有多家民營房企提出債務展期，以時間換空間，等待融資渠道打開，銷售回暖。