年內(nèi)花585億元拿地，地鐵公司為何成為土拍市場(chǎng)常客？

地鐵公司在土拍市場(chǎng)上愈發(fā)活躍。賣著5塊錢的票，買上百億的地，成了近兩年各家地鐵公司的真實(shí)寫照。

近日，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前九月權(quán)益拿地金額Top 100企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、南京地鐵集團(tuán)，拿地總金額為585億元。

其中，廣州地鐵、廈門軌道交通拿地金額均超過(guò)100億元，分別以165億元、125億元排名15、20，深圳地鐵集團(tuán)權(quán)益拿地金額為98億元，排名26。

地鐵公司的房地產(chǎn)生意

地鐵公司進(jìn)軍房地產(chǎn)并非新鮮事。

去年11月，深圳第三批集中供地共推出11宗地塊，深圳地鐵以總價(jià)178.51億元拿下5宗。今年5月，在廣州首輪集中供地中，廣州地鐵斥資165億元拿下4宗地塊。

而在環(huán)滬圈，杭州地鐵可謂是當(dāng)之無(wú)愧的“拿地大戶”。2018年開(kāi)始，杭州地鐵開(kāi)始陸續(xù)成立多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

據(jù)有數(shù)Data數(shù)據(jù)，僅2021年，杭州地鐵新設(shè)合并的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量高達(dá)11家。時(shí)代周報(bào)查詢天眼查獲悉，2022年，杭州地鐵開(kāi)發(fā)有限公司新設(shè)立杭州北煦置業(yè)有限公司，投資金額為1000萬(wàn)元，持股比例為100%。

此外，在9月結(jié)束的杭州第三批集中供地中，杭州地鐵以底價(jià)拿下2宗地塊，耗資40余億元。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州地鐵今年已經(jīng)累計(jì)權(quán)益拿地金額達(dá)51億元。

如果僅從財(cái)報(bào)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比已成為各城市地鐵公司的“大頭”。

2021年，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入163.97億元，利潤(rùn)總額29.66億元；站城一體化開(kāi)發(fā)（TOD）收入達(dá)95.71億元，占全年?duì)I業(yè)收入的58.67%。

此外，南寧軌道交通去年商品銷售收入達(dá)22.58億元，占其總營(yíng)收比例近7成。寧波軌道交通商品房銷售額為22.65億元，占其總營(yíng)收的69.74%。青島地鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入16.25億元，占總營(yíng)收的45.53%。

不過(guò)，完全依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持經(jīng)營(yíng)需求的地產(chǎn)公司不多。國(guó)家發(fā)改委原新聞發(fā)言人趙辰昕曾公開(kāi)表示，城市軌道交通建設(shè)資金主要來(lái)源是政府財(cái)政資金和間接融資，運(yùn)營(yíng)則主要靠財(cái)政補(bǔ)貼。

“地鐵的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)對(duì)資金需求較大，即便是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入能夠反哺利潤(rùn)，但從大多數(shù)地鐵公司的盈利構(gòu)成上看，更多的還是靠著政府補(bǔ)貼?！币晃婚L(zhǎng)期研究國(guó)內(nèi)TOD開(kāi)發(fā)模式的業(yè)內(nèi)人士張旭（化名）指出。

10月18日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)地鐵公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目具備天然優(yōu)勢(shì)，起碼地鐵公司掌握了地鐵開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)程和線路，可以說(shuō)是“穩(wěn)賺不賠”的業(yè)務(wù)，而地方政府也愿意地鐵公司去布局其它業(yè)務(wù)。如果地鐵企業(yè)光靠乘客車資和政府補(bǔ)貼，并非長(zhǎng)久有效的方式。

多元副業(yè)開(kāi)拓利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，地鐵公司的投資版圖還涉及金融業(yè)、制造業(yè)、物業(yè)服務(wù)等，甚至覆蓋至傳媒業(yè)。

由于體量大、資金充足，北京地鐵在多家地鐵中率先嘗試金融業(yè)務(wù)。此前，北京地鐵下屬基石國(guó)際融資租賃有限公司，便曾向長(zhǎng)春市軌道交通集團(tuán)提供了融資租賃服務(wù)。

青島地鐵集團(tuán)旗下的青鐵產(chǎn)投公司則實(shí)施“上市公司+”戰(zhàn)略，成立一年來(lái)，迅速布局4家擬上市公司，圍繞軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃搭建由產(chǎn)業(yè)鏈股權(quán)投資基金群、地鐵建設(shè)基金群、城市更新基金群構(gòu)成的百億產(chǎn)業(yè)基金集群。

截至目前，青島地鐵旗下的產(chǎn)投公司累計(jì)在管基金共6支，合計(jì)137.32億元，百億基金集群已初具規(guī)模，并且尚有一期科創(chuàng)基金、并購(gòu)基金、創(chuàng)投基金、天使基金等多支平行基金在組建，初步具備多支基金協(xié)同效應(yīng)。

成都地鐵下屬的成都軌交綠色建材有限公司則回歸建筑制造業(yè)的老本行，為地鐵制造提供相關(guān)的水泥、鋼材等基礎(chǔ)材料，以供應(yīng)商身份參與相關(guān)招投標(biāo)項(xiàng)目。

當(dāng)然，還有一種長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)盈利方式，即在地鐵中投放廣告，或通過(guò)在地鐵內(nèi)引入商戶收租。今年7月，上海申通地鐵集團(tuán)與德高集團(tuán)合資成立上海德高申通地鐵廣告有限公司，廣州地鐵旗下的廣州地鐵傳媒有限公司去年的凈利潤(rùn)達(dá)到1989萬(wàn)元。

隨著多家地鐵企業(yè)的“副業(yè)”收入超過(guò)票務(wù)收入，未來(lái)軌道企業(yè)也將以更市場(chǎng)化的面貌出現(xiàn)，為城市能級(jí)躍升貢獻(xiàn)一份力量。