連平：房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能夠企穩(wěn)

在外需放緩、內(nèi)需波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，推動(dòng)房地產(chǎn)投資早日企穩(wěn)對(duì)實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)、保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間具有重要意義。從1-5月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于慣性下行階段。房地產(chǎn)銷售何時(shí)能夠企穩(wěn)？在需求端發(fā)生明顯變化的情況下，銷售增速是否還能大幅回升？房地產(chǎn)投資增速又會(huì)在何時(shí)見底？政策又應(yīng)如何發(fā)力？本文將對(duì)上述問(wèn)題展開討論。

一、“銷售底”何時(shí)到來(lái)？

房地產(chǎn)投資企穩(wěn)的重要前提是銷售企穩(wěn)。銷售回款是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來(lái)源。2021年以來(lái)，受“三道紅線“、”房地產(chǎn)貸款集中度”等規(guī)則約束，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增速創(chuàng)下歷史新低。疊加部分房企相繼違約導(dǎo)致投資者信心重挫，房企境內(nèi)外發(fā)債情況也不容樂(lè)觀。在這種情況下，銷售回款成為房地產(chǎn)到位資金的主要來(lái)源。因此，商品房銷售回暖有利于保障房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)的平穩(wěn)運(yùn)行。截至2022年5月份，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別占房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的31.7%和16.2%，二者合計(jì)占比將近一半。因此，銷售回暖會(huì)使房企資金狀況改善，有助于提高房企拿地和新開工的積極性。在我國(guó)，商品房是典型的由需求變動(dòng)引起價(jià)格變動(dòng)的商品，商品房銷售面積與房?jī)r(jià)表現(xiàn)正相關(guān)。因此，銷售回暖有助于抑制房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)，提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而有利于增加房企利潤(rùn)空間，進(jìn)而加快房企拿地和新開工的速度。

釋放購(gòu)房需求是銷售回暖不可或缺的前提，前者需要放松限購(gòu)限售和給予金融支持兩方面共同配合。合理的購(gòu)房需求金融支持，包括降低首付比例、下調(diào)按揭貸款利率、放松限貸標(biāo)準(zhǔn)等等，這些舉措有助于降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)與成本，從而促進(jìn)需求釋放?；仡欉^(guò)去房地產(chǎn)下行周期的經(jīng)驗(yàn)，下調(diào)首付比例和貸款利率后，各大城市紛紛放松限購(gòu)限售標(biāo)準(zhǔn)。在放松限購(gòu)和積極的金融支持下，商品房銷售增速于半年左右后開始觸底企穩(wěn)回升。

從“政策底”領(lǐng)先“銷售底”的規(guī)律看，本輪房地產(chǎn)下行周期可能于二季度末迎來(lái)銷售底。在本輪房地產(chǎn)下行周期中，央行于2021年9月率先發(fā)聲“兩個(gè)維護(hù)”，政策底開始顯現(xiàn)。今年1月份，住建部提出“充分釋放居民購(gòu)房需求”，陸續(xù)有多個(gè)二三線城市放松調(diào)控政策，2月當(dāng)月住房銷售面積增速下降幅度開始收窄。但3月份國(guó)內(nèi)本土疫情的沖擊導(dǎo)致3月銷售增速再次大幅下降，本輪房地產(chǎn)下行周期銷售底的出現(xiàn)將晚于歷史經(jīng)驗(yàn)。4月29日，中央政治局會(huì)議提出支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。預(yù)計(jì)下個(gè)階段調(diào)控政策有望進(jìn)一步放松，住房金融環(huán)境也將進(jìn)一步改善，疊加本土疫情沖擊回落，二季度后期可能將迎來(lái)銷售底。

從個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率領(lǐng)先指標(biāo)看，一季度個(gè)人住房按揭貸款利率步入下行通道?；仡?010年以來(lái)的三個(gè)地產(chǎn)短周期，2011年12月、2014年9月和2018年12月分別迎來(lái)住房貸款利率向下的拐點(diǎn)，并在2012年2月、2015年2月和2019年2月迎來(lái)銷售增速向上的拐點(diǎn)，分別歷時(shí)2、5和2個(gè)月到達(dá)下行周期的“銷售底”，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率領(lǐng)先銷售一個(gè)季度左右。2022年以來(lái)，為充分釋放住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，央行下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)，多個(gè)省市也下調(diào)了住房貸款利率。一季度末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%，較去年年底下降14bp，本輪房地產(chǎn)下行周期的按揭利率向下拐點(diǎn)開始顯現(xiàn)，這似乎也預(yù)示“銷售底”將在二季度末出現(xiàn)。

二、本輪周期銷售觸底回升幅度可能有限

本輪地產(chǎn)周期商品房銷售觸底后回升幅度有多大？還會(huì)出現(xiàn)像2012年~2013年或2015年~2016年大幅的反彈嗎？在討論這些問(wèn)題之前，首先需要分析影響商品房銷售的四個(gè)因素在本輪周期和過(guò)去三輪周期表現(xiàn)的不同之處。

首先，迄今為止，住房貸款利率還未出現(xiàn)大幅度下調(diào)?；仡?010年以來(lái)的地產(chǎn)周期，2012年~2013年和2014年~2016年期間，房貸利率下調(diào)最大幅度分別高達(dá)142bp和244bp，銷售面積增速?gòu)?13.6%和-9.2%上升至37.1%和33.1%，漲幅高達(dá)50.7和42.3個(gè)百分點(diǎn)。2022年一季度末，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率出現(xiàn)下調(diào)，但較去年年末高點(diǎn)僅下調(diào)14bp，下調(diào)幅度遠(yuǎn)不及2010年后前兩輪周期。雖然在整體利率水平持續(xù)下行的情況下，房貸利率邊際下行空間必然越來(lái)越小，但迄今為止本輪利率下調(diào)的幅度實(shí)在有限。

其次，限購(gòu)限貸放松政策集中在局部省市。近日，二線城市南京、杭州、蘇州、成都、鄭州等和三四線城市西寧、泰州、安陽(yáng)、菏澤等多個(gè)城市公布了購(gòu)房鼓勵(lì)措施，主要包括放松限購(gòu)限售、下調(diào)首付貸款比例、放松公積金貸款政策、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。與歷史上相比，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策仍聚集在城市層面，邊際放松力度偏弱。

2014年~2016年的地產(chǎn)周期中，在房地產(chǎn)銷售面積同比增速轉(zhuǎn)負(fù)的背景下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要去庫(kù)存（2015.12），全國(guó)層面統(tǒng)一的房地產(chǎn)放松政策紛紛出臺(tái)。央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，明確二套房認(rèn)貸不認(rèn)房（2014.09）、不限購(gòu)城市首套房首付比例調(diào)整為25%（2015.09）；住建部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例由60%-70%下調(diào)至不低于40%（2015.03）、已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首付比例降至20%（2015.08）；并搭配降息降準(zhǔn)、PSL工具為化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)銷售回暖提供支持。

2017年~2019年的房地產(chǎn)下行周期，在“房住不炒、因城施策”的調(diào)控框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的放松力度小于上一輪周期，全國(guó)層面的政策僅國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)要求城區(qū)常住人口100萬(wàn)~300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

在放松限購(gòu)限貸層面，僅三四線城市、個(gè)別二線和一線城市出臺(tái)了相關(guān)政策，并無(wú)全國(guó)層面的政策出臺(tái)。在這一輪下行周期中，銷售回升幅度相對(duì)比較有限。在2021年至今的下行周期中，房地產(chǎn)調(diào)控的放松政策仍然以地方層面為主，全國(guó)層面的僅央行下調(diào)房貸利率下限這一政策。在堅(jiān)持“房住不炒”原則下，房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持“因城施策”的思路，預(yù)計(jì)本輪政策放松力度將介于2014年~2015年和2018年~2019年之間。

再次，購(gòu)房信心偏弱。一方面，居民對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期轉(zhuǎn)弱。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著較大的下行壓力，再加上國(guó)內(nèi)本土疫情反復(fù)，居民失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，微觀個(gè)體對(duì)未來(lái)收入信心轉(zhuǎn)弱，限制了人們加杠桿買房。央行2022年一季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民未來(lái)收入信心指數(shù)為50%，處于歷史較低水平。另一方面，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期轉(zhuǎn)弱?！百I漲不買跌”的購(gòu)房心理在房地產(chǎn)下行周期中加強(qiáng)了對(duì)商品房銷售的沖擊，在沒(méi)有扭轉(zhuǎn)居民對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期之前，居民對(duì)商品房將保持觀望態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度，樣本城鎮(zhèn)居民持有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期占比為16.3%，為2015年6月以來(lái)的最低值。

再次，潛在首次置業(yè)群體規(guī)模收縮和城鎮(zhèn)化增速放緩?；仡?000年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)滯后25~27年的出生人數(shù)與商品房銷售面積走勢(shì)一致，這主要是因?yàn)槭状沃脴I(yè)群體通常集中在25~27歲的青年人群。其中，2009年的銷售高峰對(duì)應(yīng)了1984年出生人口小高峰（滯后25年）。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的受教育程度顯著提高，初婚年齡也逐漸推遲，商品房銷售小高峰從對(duì)應(yīng)滯后25年的出生人數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)應(yīng)滯后26年的出生人數(shù)。2013年和2016年的銷售高峰分別對(duì)應(yīng)了1987年和1990年出生人數(shù)小高峰（滯后26年）。

2017年之后，26歲左右的人口規(guī)模呈現(xiàn)快速下降趨勢(shì)，商品房銷售增速也隨之下降。與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化中后期階段，城鎮(zhèn)化增速將不斷放緩。2021年我國(guó)城鎮(zhèn)化率是64.7%，城鎮(zhèn)化率增速為1.3%，較2020年下降0.58個(gè)百分點(diǎn)，較“十三五”期間平均增速下降1個(gè)百分點(diǎn)。由于今年并未有顯著人口小高峰，同時(shí)疊加城鎮(zhèn)化增速放緩的影響，潛在的購(gòu)房需求也會(huì)相應(yīng)受到影響。

潛在的購(gòu)房群體規(guī)模收縮意味著剛需少于過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期占比偏低意味著投資性需求下降。居民可支配收入增速放緩以及對(duì)未來(lái)收入信心預(yù)期軟弱導(dǎo)致居民購(gòu)房能力和信心下降，疊加因城施策調(diào)控思路下難以出現(xiàn)全國(guó)層面的放松政策，進(jìn)一步抑制了銷售增速的回升幅度?？偠灾?，本輪地產(chǎn)下行周期銷售增速回升幅度可能較為有限，將弱于過(guò)去的歷史周期。

三、“投資底”何時(shí)到來(lái)？

要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，除了促進(jìn)銷售回暖之外，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境也是關(guān)鍵所在。2021年以來(lái)，房企融資環(huán)境全面大幅收緊。其中，間接融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。截至今年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降0.4%，比上年末低1.3個(gè)百分點(diǎn)，比2018年三季度減少將近25個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史低位。直接融資情況也不容樂(lè)觀。截至4月，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計(jì)發(fā)行1820億元，同比下降34%；地產(chǎn)美元債融資余額1943億美元，同比增長(zhǎng)18.3%，增速較去年年末下降8.5個(gè)百分點(diǎn)；股權(quán)融資功能基本消失。嚴(yán)峻的房地產(chǎn)融資環(huán)境在一定程度上制約了房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升。

近期，央行要求保持開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度。截至一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.56萬(wàn)億元，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，是該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)；個(gè)人住房貸款余額38.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比上年末低2.3個(gè)百分點(diǎn)，比2016年末低將近30個(gè)百分點(diǎn)，住房金融環(huán)境需要進(jìn)一步放松。4·29政治局會(huì)議和5·23國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。在政策積極推動(dòng)下，下個(gè)階段房企資金融通的堵點(diǎn)有望逐漸打通，融資渠道將有所拓寬，房企融資狀況將會(huì)逐步改善。

當(dāng)前，土地市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象。去年下半年以來(lái)，供給端的住房金融政策開始放松，包括并購(gòu)貸款不計(jì)入三道紅線，保障房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資等。與此同時(shí)，相較于2021年前兩次土拍，2021年第三次土拍和今年前兩輪土拍規(guī)則都有所放松，包括下調(diào)準(zhǔn)備金比例、延長(zhǎng)土地出讓金交款期限、取消“限房?jī)r(jià)”、“限銷售對(duì)象”等措施，同時(shí)釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)提振土地市場(chǎng)信心。從去年12月至今年4月，成交土地溢價(jià)率從2.5%連續(xù)四個(gè)月上升至5.2%，土地市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象。經(jīng)測(cè)算，土地溢價(jià)率變化通常領(lǐng)先地產(chǎn)投資三個(gè)季度左右。因此，從土地市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能在三季度企穩(wěn)。

從流動(dòng)性的角度看，M2同比增速持續(xù)回升。M2反映整個(gè)市場(chǎng)資金的寬裕程度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。M2同比增速是地產(chǎn)周期較好的領(lǐng)先指標(biāo)。在過(guò)去的地產(chǎn)周期中，M2領(lǐng)先房地產(chǎn)投資時(shí)間并不一致，有一個(gè)季度的，也有三個(gè)季度的。2021年12月，M2同比增速再次回到9%以上，結(jié)束了之前連續(xù)10個(gè)月下行的趨勢(shì)；2022年5月M2增速達(dá)到11.1%，較上月上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年三季度企穩(wěn)的可能性較大。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的解釋，房地產(chǎn)開發(fā)投資是指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。從土地購(gòu)置費(fèi)和建安工程投資運(yùn)行情況看，本輪房地產(chǎn)投資筑底時(shí)間可能較長(zhǎng)。

2021年土地成交相對(duì)冷清，拖累了今年土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)。2021年，在銷售回落、現(xiàn)金流緊張的情況下，房企拿地意愿低迷，土地成交價(jià)款同比不斷下降，直到三季度后才止跌回升，全年僅增長(zhǎng)2.8%。受去年同期高基數(shù)的影響，今年5月份土地成交價(jià)款再次大幅回落至-28.1%。考慮到土地成交價(jià)款同比領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi)同比10個(gè)月左右，今年土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)狀況也不容樂(lè)觀。

2010年以來(lái)的三輪地產(chǎn)周期，前兩輪房地產(chǎn)投資上漲主要是靠建安工程投資拉動(dòng)的，2015年~2018年的房地產(chǎn)投資上漲主要是由土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)拉動(dòng)，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重也從2015年的18%上升至2021年的29.5%。因此，土地購(gòu)置費(fèi)的低迷對(duì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐也會(huì)下降，甚至?xí)斐赏侠邸?/p>

銷售回暖幅度有限和庫(kù)存高企以及去年土地成交面積低迷將拖累今年新開工?；仡?015年~2018年，受房地產(chǎn)供給側(cè)去庫(kù)存政策影響，棚改工程的推進(jìn)促進(jìn)商品房銷售快速回暖，但房企新開工與擴(kuò)大投資態(tài)度仍比較謹(jǐn)慎，較高的去庫(kù)存壓力造成了銷售回暖期間建安工程投資并未出現(xiàn)明顯上漲，甚至還有小幅回落。而在本輪地產(chǎn)周期，商品房庫(kù)存處于歷史高位，房企去庫(kù)壓力較大。去年土地成交占地面積大幅下滑導(dǎo)致房企土地儲(chǔ)備不足，影響今年新開工進(jìn)度，預(yù)計(jì)新開工增速仍會(huì)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)一個(gè)階段。因此，在高庫(kù)存、房企現(xiàn)金流緊張以及銷售回升幅度有限的多重因素影響下，建安工程支出增速有可能較低，甚至轉(zhuǎn)負(fù)。

綜上所述，在房地產(chǎn)銷售反彈力度較弱、房企融資情況尚未明顯好轉(zhuǎn)、土地購(gòu)置費(fèi)和建安支出缺少支撐的情況下，本輪房地產(chǎn)投資可能于三季度觸底企穩(wěn)。在疫情得到有效控制不再反復(fù)的前提下，不排除房地產(chǎn)開發(fā)投資在四季度出現(xiàn)小幅回升的可能。

四、房地產(chǎn)政策仍然需要加大支持力度

短期來(lái)看，考慮到今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，亟須發(fā)揮其“穩(wěn)定器”的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行探底過(guò)程之中。盡管住房金融政策支持力度有所加大，多個(gè)城市調(diào)控政策不斷放松，但居民需求釋放仍然緩慢。疊加3月份以來(lái)本土疫情沖擊，前期政策效果顯現(xiàn)相對(duì)比較有限。當(dāng)前和下一階段，有必要從需求和供給兩方面，針對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化的特征，進(jìn)一步推出有力度的政策舉措，著力促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，改善房企融資環(huán)境，加快投資回升步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從需求端看，一是進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，適度下調(diào)房貸利率，改善住房需求。當(dāng)前全國(guó)個(gè)人房貸利率水平與2020年6月份水平相當(dāng)，但較2016年二季度4.52%的利率水平高約90個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，全國(guó)住房公積金貸款5年期以上利率自2015年8月起就維持在3.25%的水平，而目前商品房銷售狀況與2016年同期相比下跌幅度更大。因此，建議全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，適度下調(diào)公積金貸款利率。

二是增加改善型需求的金融支持，減少非市場(chǎng)化限制性購(gòu)房政策。相較于前兩輪地產(chǎn)周期，本輪26歲左右擁有潛在住房需求人口規(guī)模處于下降階段，同時(shí)本輪地產(chǎn)周期城鎮(zhèn)化進(jìn)程也開始放緩，這意味著首次置業(yè)需求群體規(guī)?？s減。但值得注意的是，1982年~1987年出生的人口小高峰在今年進(jìn)入35~40歲改善置業(yè)的窗口期。為充分滿足改善型住房需求，可鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)滿足具體條件（比如已還清首套房貸款）的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策，降低居民購(gòu)房成本。

三是應(yīng)堅(jiān)持因城施策，推動(dòng)更多城市下調(diào)房貸首付比例。對(duì)于庫(kù)存較高、土地財(cái)政依賴度較強(qiáng)的城市，可通過(guò)取消限購(gòu)限購(gòu)、降低首付比例等措施促進(jìn)需求釋放，促進(jìn)庫(kù)存去化。對(duì)于庫(kù)存水平偏低，需求本就旺盛的部分一線和強(qiáng)二線城市，可通過(guò)下調(diào)房貸利率、取消限購(gòu)限售等措施促進(jìn)房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，從而改善行業(yè)預(yù)期，帶動(dòng)低能級(jí)城市銷售回暖。

從融資端看，一是商業(yè)銀行應(yīng)加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度。一季度房企開發(fā)貸余額同比增速為-0.4%，是該數(shù)據(jù)自統(tǒng)計(jì)以來(lái)（2004年）首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，商業(yè)銀行對(duì)房企的資金支持遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。建議商業(yè)銀行不停貸、不抽貸，保持預(yù)期穩(wěn)定，滿足房企合理的資金需求。商業(yè)銀行需擺脫“一刀切”的固有思維定式，改善風(fēng)險(xiǎn)偏好，合理評(píng)估房企信用狀況和還款能力，增加對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的貸款支持；

二是創(chuàng)造寬松的融資環(huán)境，增加對(duì)資質(zhì)優(yōu)良房企的直接金融支持。受銷售下滑、房企資信狀況不佳和預(yù)期偏弱的影響，當(dāng)前大多數(shù)民營(yíng)房企發(fā)債情況仍未好轉(zhuǎn)。建議后續(xù)適度增加優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的直接金融支持，包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融等，從而緩解相關(guān)房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三是可考慮適當(dāng)延長(zhǎng)“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款兩集中”制度的考核期，緩解房企現(xiàn)金流壓力和債務(wù)壓力，穩(wěn)妥化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四是對(duì)現(xiàn)行土地拍賣規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，增加土地供給，重新激活土地市場(chǎng)。建議取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)自持或配建、現(xiàn)房銷售等部分較為嚴(yán)苛的條款；建議適當(dāng)降低保證金繳納額度，延長(zhǎng)出讓金繳納周期，助力房企控制拿地成本，提高參拍積極性?？紤]到政策向投資傳導(dǎo)的時(shí)滯性，適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整宜早不宜遲。