戰(zhàn)略收縮?多個房企總部演繹“撤退上?!睉虼a
經(jīng)歷停工、停產(chǎn)的谷底后,上海重點園區(qū)企業(yè)基本全面復(fù)工。在其他企業(yè)生產(chǎn)線拉滿,爭分奪秒追進(jìn)度之時,部分房企卻在忙著給總部“搬家”。
兩年前,在“地產(chǎn)圈”,上海還是房企總部偏愛的對象。許多企業(yè)將上海作為“立足大本營,走向全國化”的起點和沖擊千億規(guī)模、走向上市道路的通道,把總部搬遷至此。2019年是房企總部集中涌入上海的巔峰期。這一年,在克而瑞房企銷售榜單中,top50房企里有14家總部在上海,其中包括新城控股、世茂集團(tuán)、陽光城、中梁控股、融信集團(tuán)、祥生控股、新力控股等。公開報道顯示,一度有超過40家房企將總部設(shè)置在上海虹橋,其中的申虹路甚至有“地產(chǎn)一條街”之稱。
然而經(jīng)歷近3年的疫情沖擊和房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整,上海虹橋“地產(chǎn)一條街”早已不復(fù)往日輝煌。不到一年時間,已經(jīng)有包括藍(lán)光發(fā)展、奧山集團(tuán)、中庚集團(tuán)等多家企業(yè)被指總部“出走”上海。近期,祥生控股、弘陽集團(tuán)等也相繼被曝出已經(jīng)將總部搬回大本營。
上海往事:高速發(fā)展的時代
作為一個充滿傳奇的城市,上海不僅擁有一流資源、前沿信息,更承載著許多人的光榮與夢想。根據(jù)全國第七次人口普查結(jié)果,在上海2487萬常駐人口中,外省市來滬常駐人口占比達(dá)到42.1%,平均每年增加超15萬人。
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“黃金時代”,上海是房企總部遷移熱衷的目的地。2000年,閩系房企世茂集團(tuán)率先將總部遷至上海,開啟全國化進(jìn)程并順利登上資本市場,進(jìn)入快速擴張期,先后于2017年、2019年進(jìn)入房企千億、兩千億“俱樂部”。陽光城的高光時刻同樣發(fā)生在將總部搬至上海之后,2012年-2020年其合約銷售額由20億增長至2180億,增長超百倍。旭輝集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、新城控股也是較早一批將總部搬至上海的房企。
他們的“成功路徑”,吸引了更多企業(yè)的到來。據(jù)不完全統(tǒng)計,2016年-2019年包括中梁控股、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、中駿集團(tuán)、新力地產(chǎn)、祥生控股、弘陽地產(chǎn)等在內(nèi)的22家房企將總部搬遷至上海。在上海,他們中的不少成員跨越千億門檻,被譽為“行業(yè)黑馬”。如果問當(dāng)時為什么選擇將總部遷移至上海或者設(shè)立雙總部?企業(yè)的答案多數(shù)與弘陽地產(chǎn)一致——出于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。
2019年2月14日,弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告宣布啟用上??偛俊D菚r候的弘陽地產(chǎn)上市剛過半年,合約銷售額快速增長,需要更多資金擴充規(guī)模。相較于南京,金融機構(gòu)總部更多、融資渠道更廣泛的上海給弘陽帶來更多融資機會。截至2019年末,弘陽地產(chǎn)總借貸約為人民幣294.5億,其中優(yōu)先票據(jù)約為人民幣92.7億,同比增加約257.9%。
在弘陽地產(chǎn)準(zhǔn)備“遷都”之時,280公里外的杭州,將總部從諸暨搬來的祥生控股已經(jīng)不滿足于“立足杭州,生輝上海,深耕蘇浙皖,輻射全國”的城市布局。2019年,依托上海經(jīng)濟(jì)中心的市場地位,祥生控股上海職能中心正式運行。2020年,祥生控股在港交所主板上市,成為當(dāng)年唯一“一表過聆訊”的新上市房企,補齊當(dāng)時TOP30房企上市的最后一塊拼圖。
撤退:為“活下去”
時過境遷,隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,“高周轉(zhuǎn)”埋下的“禍根”被翻到臺前,不斷有房企被曝出債務(wù)違約、盈利能力下降、資金鏈吃緊。在上海虹橋的咖啡廳里,不同房企員工約著一起喝咖啡、互換信息的身影已鮮少再見。
整個行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷期,也許正如中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜所說,收縮戰(zhàn)線、壓縮管理成本和人工成本以保證“活下去”成了房企的第一要義。將總部遷回大本營成為一些房企的選擇。2021年,率先暴雷的藍(lán)光發(fā)展將總部遷回成都,多次沖擊上市不利的奧山集團(tuán)回到了武漢,錦藝置業(yè)“返鄉(xiāng)”鄭州,中庚集團(tuán)回歸福建。
近日,祥生控股和弘陽地產(chǎn)相繼結(jié)束“雙總部”戰(zhàn)略,將總部職能從上海撤離。對于此次總部調(diào)整的動作,弘陽地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱,上海總部部分職能部門將轉(zhuǎn)移至南京,是為了更有利于現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開展。弘陽地產(chǎn)一直就是江蘇本土房企,總部的注冊地也一直在南京。目前,公司的重心在南京大本營。祥生控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時則表示,公司一直是杭州、上海雙總部戰(zhàn)略,兩地有不同職能規(guī)劃。本次祥生控股將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州,并做到雙總部合二為一、統(tǒng)一管理,是提升企業(yè)對市場敏感度與快速反應(yīng)能力的重要舉措。在祥生控股看來,通過職能中心的調(diào)整,公司總部管理人員可以進(jìn)一步下沉一線,躬身入局。
而在柏文喜看來,房企總部搬離上海主要與房地產(chǎn)行業(yè)下行、市場走低、企業(yè)發(fā)展陷入困境有關(guān)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為60404億元,同比下降25.8%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年前5月商品房銷售回款28926億元,同比下降35.9%。
從房企業(yè)績看,“出走”上海的房企表現(xiàn)多數(shù)不盡如人意。以祥生控股為例,今年前5月祥生控股實現(xiàn)合約銷售額133.71億元,同比去年下降66.36%。在今年3月21日,祥生控股發(fā)布公告稱,有一筆到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)展期后,仍未能在寬限期內(nèi)支付美元債利息1200萬美元,構(gòu)成實質(zhì)性違約。4月4日,祥生控股再發(fā)公告,2022年到期的2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)觸發(fā)交叉違約。而根據(jù)5月23日發(fā)布的年報顯示,祥生控股已經(jīng)有優(yōu)先票據(jù)及計息銀行及其他借款合共人民幣81.35億元已違約或交叉違約,并須按要求支付。此外,截至2021年底,祥生控股的銀行及其他借款總額、優(yōu)先票據(jù)及公司債券約343.86億元,其中172.48億元將于未來12個月內(nèi)到期償還,而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為29.32億元,短期內(nèi)資金缺口超百億。
下一步:鞏固大本營
柏文喜表示,本次房企回到本地后可以在調(diào)整和收縮原來全國化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上,轉(zhuǎn)而立足當(dāng)?shù)厥袌鲎鰧嵶鼍鰧?,成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實現(xiàn)較好的生存與發(fā)展。
結(jié)束雙總部戰(zhàn)略,祥生控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,公司會始終貫徹推行“1+1+X”(第一個“1”代表浙江省,第二個“1”代表泛長三角區(qū)域,而“X”則代表著其他具高增長潛力的城市)的投資發(fā)展策略。在此基礎(chǔ)上,祥生控股將充分把握發(fā)展機遇,持續(xù)深入布局,提升市場份額,進(jìn)一步鞏固其在浙江省及泛長三角區(qū)域的市場領(lǐng)先地位。
在祥生控股的2081萬平方米的土地儲備中,浙江、泛長三角及其他地區(qū),土儲占比分別為 50.3%、37.2%及 12.5%。上述負(fù)責(zé)人透露,接下來,祥生控股集團(tuán)將繼續(xù)堅持量入為出的經(jīng)營策略,堅定穩(wěn)健投資和城市深耕,進(jìn)一步提高土儲擴張的精準(zhǔn)性。
從弘陽地產(chǎn)2021年的業(yè)績看,其872.2億元的合約銷售額中74.4%來自長三角區(qū)域,尤其在大本營江蘇更是穩(wěn)居銷售領(lǐng)先地位。弘陽地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將貼近一線的核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至南京,是當(dāng)下最適合弘陽發(fā)展的調(diào)整。大江蘇區(qū)域一直是弘陽的業(yè)務(wù)重心。據(jù)介紹,下半年,弘陽地產(chǎn)將把握好機遇,積極銷售,大力促回款,盡全力保障品質(zhì)交付,不負(fù)業(yè)主期待?!皯?zhàn)無定法,因時而定”,在弘陽地產(chǎn)看來,企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略非一成不變,根據(jù)市場需要,積極擁抱變化,方能走得長遠(yuǎn)。
“房企集中進(jìn)出上海,反映出行業(yè)形勢的變化與房企的戰(zhàn)略調(diào)整與收縮?!痹跇I(yè)內(nèi)人士看來,無論是在上海設(shè)立還是撤銷總部,都是各企業(yè)順應(yīng)市場發(fā)展變化及自身發(fā)展需要做出的決定。
現(xiàn)在“撤出”并不意味著之后不會“再見”。柏文喜認(rèn)為,上海占據(jù)著中外經(jīng)濟(jì)交流的高地,這座城市在動態(tài)發(fā)展與調(diào)整中,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、優(yōu)勢始終沒有變化,對企業(yè)總部的吸引力并未減弱。在他看來,如果房地產(chǎn)行業(yè)形勢得以回暖,部分企業(yè)在行業(yè)調(diào)整中發(fā)展迅猛并再次將全國化作為戰(zhàn)略性目標(biāo),未來還會有房企有意愿將總部搬遷至上海。
編輯:余丹丹
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