首付比例降至20%！房地產(chǎn)利好頻頻 水泥需求能否強勢復(fù)蘇？

據(jù)上海證券報報道，近日，一些城市的房貸政策出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

此前，有消息稱山東菏澤首套房貸款首付比例從30%降至20%。隨后，重慶以及江西贛州等地也傳出消息，春節(jié)前后重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸比例降至20%。

另外，據(jù)業(yè)內(nèi)透露，此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當?shù)氐胤阶》俊⒔鹑诼毮懿块T根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

從首付比例到放款速度 去年底以來樓市利好不斷

除上文提到的首付比例下降以外，國內(nèi)不少城市房貸利率也已經(jīng)悄然下調(diào)。

時代財經(jīng)消息稱，南京當?shù)囟嗉毅y行首套房貸利率普遍降到“6”字頭以下，中國銀行、江蘇銀行、民生銀行、郵儲銀行等均在5.7-5.8%之間，廣發(fā)銀行已降到5.6%。大連市也傳出消息，各家銀行開始執(zhí)行下調(diào)利率，首套房貸利率普遍為5.25%，二套房貸利率普遍為5.45%。

中國銀行某支行信貸經(jīng)理甚至表示，目前加點從45BP調(diào)低到30BP，針對優(yōu)質(zhì)客戶房貸利率可以低至4.9%。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，103個重點城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。

公積金方面，從去年底到如今的兩個多月時間內(nèi)，全國20多個城市住房公積金貸款政策調(diào)整，包括上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例、上調(diào)繳存基數(shù)下限、放寬住房公積金提取和使用條件等。

以廣西南寧為例，1月16日，南寧發(fā)布住房公積金個人住房貸款管理實施細則的征求意見稿，首套房和二套房的公積金貸款最高額度均提高10萬元，分別提高至70萬元和60萬元。

銀行放款方面也明顯提速，南京銀行一名信貸經(jīng)理告訴時代財經(jīng)，去年下半年等待放款的時間比較長，“有的銀行能有4、5個月時間，但是現(xiàn)在放款速度很快，1、2個月就能下來，個別銀行甚至有1-2周放款的記錄” 。

某國有大行深圳分行個貸經(jīng)理甚至表示，資料齊全的話，房屋辦完抵押后最快一兩天就能放款。

除以上“優(yōu)待”以外，銀行貸款審批速度也明顯加快。以杭州為例，筆者一朋友年后在建設(shè)銀行辦理組合貸款手續(xù)，從提交貸款申請到貸款審批全部通過僅僅用了不到3個工作日。

整體來看，從去年底以來，樓市松綁跡象日益明顯。

殃及池魚 房地產(chǎn)降溫曾引發(fā)水泥行業(yè)擔憂

房地產(chǎn)一直是拉動國內(nèi)水泥市場需求的主要力量之一，特別是在中東部不少地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的水泥市場需求甚至占到總需求的40%-50%。

以河南鄭州為例，當?shù)厮嘈袠I(yè)人士表示，鄭州水泥市場需求有50%左右都來自于房地產(chǎn)行業(yè)，但是自去年初以來，受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢下行影響，混凝土攪拌站、水泥經(jīng)銷商等回款困難，市場需求明顯下滑。受此影響，去年河南水泥市場平均價格長期排名全國中下游水平。

今年初，中國水泥網(wǎng)曾對國內(nèi)20余省份展開電話市場調(diào)研，從各地反應(yīng)情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)降溫引發(fā)了大量行業(yè)人士對于2022年水泥市場需求的擔憂。

河北水泥行業(yè)人士就明確表示：“2022年受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢下行影響，河北水泥行業(yè)運行壓力較大，基建在穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展態(tài)勢中的托底作用將更加凸顯”。四川水泥行業(yè)人士更是直接指出，四川水泥市場在2021年就已經(jīng)存在較大的市場壓力，2022年由于房地產(chǎn)投資形勢不佳，四川水泥市場整體態(tài)勢不是很樂觀。

水泥行業(yè)對于房地產(chǎn)市場的擔憂是必然的。

去年在房住不炒背景下，金融監(jiān)管力度不斷加大，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比受限，二手房交易遇冷，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房子的投資屬性正在降低，高周轉(zhuǎn)率、高杠桿發(fā)展模式迎來極大挑戰(zhàn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，二手住宅價格累計上漲3.36%。11月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至53個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴大，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至68個。

在關(guān)鍵的土拍和新開工面積方面。2021年1-11月，全國300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線城市推出面積同比增長53.0%，成交面積小幅增長；二線、三四線城市供求規(guī)模同比均下降。

房地產(chǎn)行業(yè)基本告別高增長時代。

“穩(wěn)”字是關(guān)鍵 水泥需求獲短期利好

去年12月10日，中央經(jīng)濟工作會議前后用25個“穩(wěn)”字，強調(diào)了2022年我國經(jīng)濟社會各項工作的總基調(diào)。同時，中央經(jīng)濟工作會議為今年房地產(chǎn)市場發(fā)展定調(diào)——“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展” 。

在今年各地政府工作報告中，黑龍江、江蘇、浙江、廣東等多地明確提出要更好滿足購房者合理住房需求。央行相關(guān)負責人此前表示，房地產(chǎn)最核心的特征之一是區(qū)域性，在房地產(chǎn)長效機制管理框架下，更多的是落實城市屬地責任，結(jié)合當?shù)厥袌鲂蝿荩虺鞘┎邔嵤┓康禺a(chǎn)調(diào)控。

在央行剛發(fā)布2021年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中也指出，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求。

整體來看，當前“房住不炒”的基調(diào)并未改變，但作為“穩(wěn)”經(jīng)濟的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)也將保持較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

此前，國內(nèi)部分地區(qū)水泥行業(yè)人士曾表示，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張是各地開復(fù)工速度放緩的一大因素。如今，樓市松綁，不僅可以在較大程度上解決存量問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)“回血”能力，同時有力維護消費者合法權(quán)益，也有望短期內(nèi)繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場對水泥需求的支撐能力。

不過，在國家宏觀調(diào)控政策指引下，房地產(chǎn)正在回歸本質(zhì)的居住屬性。穩(wěn)中求進，逐步擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展進程中的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型將是大勢所趨，在此背景下，房地產(chǎn)投資熱度正在褪去。

近期房地產(chǎn)利好消息不斷，根本原因在于一個“穩(wěn)”字，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難回高增長時代，對水泥市場需求的拉動也將逐步降低。特別是隨著后期房地產(chǎn)現(xiàn)階段在建項目逐步完工，水泥需求下降或難以避免。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，基建和保障房建設(shè)將成為支撐水泥需求的關(guān)鍵力量。