杭州：“十四五”房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模不少于8000萬平方米

前 言

杭州作為長江三角洲南翼的中心城市，“十四五”期間，面對世界百年未有之大變局、中國邁向現(xiàn)代化走向“雙循環(huán)”的新發(fā)展格局，面對“大杭州、高質(zhì)量、共同富裕”的重要窗口期，迫切需要內(nèi)生動力與外部賦能的交互作用，加快經(jīng)濟形態(tài)迭代，加速城市能級提升，完善社會治理體系。作為區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展基本要素的房地產(chǎn)，在改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定、推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展、支持高質(zhì)量城鎮(zhèn)化、滿足人民群眾對更美好生活向往等方面都發(fā)揮了重要作用。因此，編制好《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，對實現(xiàn)人人“住有所居”“住有宜居”，推動杭州城市高質(zhì)量發(fā)展，打造“數(shù)智杭州?宜居天堂”， 爭當浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的城市范例有重要支持意義。

本規(guī)劃在對杭州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題分析基礎上，吸收國家、省、市“十四五”發(fā)展規(guī)劃綱要和房地產(chǎn)相關(guān)政策文件精神，重點對“十四五”時期杭州房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、目標規(guī)劃、市場需求等重大問題開展前瞻性研究，理清發(fā)展思路，明確規(guī)劃指標和重點工作。

本規(guī)劃研究范圍為杭州市行政區(qū)（包含上城區(qū)、濱江區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、錢塘區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)、桐廬縣、淳安縣、建德市），規(guī)劃期限為2021-2025年。規(guī)劃依據(jù)主要有：《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》；《中共浙江省委關(guān)于制定浙江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標建議》；《杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標建議》以及其他國家、省、市相關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)相關(guān)政策文件精神。

目 錄

一、“十三五”住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展成效

（二）存在問題

二、面臨的環(huán)境分析

三、規(guī)劃總則

（一）指導思想

（二）發(fā)展原則

四、發(fā)展目標

（一）主要目標

（二）具體指標 20

五、主要任務

（一）建立健全長效機制

（二）優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)

（三）加快發(fā)展住房租賃市場

（四）加大住房保障力度

（五）全面提升居住品質(zhì)

（六）完善市場治理現(xiàn)代化體系建設

六、保障措施

（一）組織保障：加強統(tǒng)一領導，落實主體責任

（二）體制保障：理順管理體系，深化區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

（三）土地要素保障：合理配置土地資源，開辟發(fā)展新空間

（四）資金要素保障：加大財稅支持力度，完善金融支持政策

（五）推進機制保障：強化任務分解，完善規(guī)劃評估機制

（六）理論研究保障：探索研究重大問題，加強政策儲備

一、“十三五”住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展成效

“十三五”是杭州高水平全面建成小康社會的決勝時期，也是地鐵成網(wǎng)、城市發(fā)展空間快速拓展、城市能級跨越式提升的五年。我市緊抓時代機遇，堅決貫徹落實黨中央、國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快完善住房保障和房地產(chǎn)市場體系，促進房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)中提質(zhì)，城鎮(zhèn)居民居住條件和水平進一步提高，充分發(fā)揮了住房發(fā)展在保障民生、拉動經(jīng)濟增長、推動城市化建設以及改善人居環(huán)境等方面的重要作用。

1． 房地產(chǎn)市場穩(wěn)中提質(zhì)，租購并舉體系加速構(gòu)建

房價快速上升態(tài)勢得到有效控制。2016年受多重因素影響，房價快速上升，我市積極貫徹落實國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，及時出臺各項調(diào)控措施、加強市場監(jiān)測監(jiān)控，遏制了房地產(chǎn)價格快速上升態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的新建住宅銷售價格指數(shù)顯示，2017年杭州新建住宅銷售價格同比下降0.6%，2018年上漲5.6%，2019、2020年上漲約5.0%，低于同期人均可支配收入和人均GDP增幅，比2016年28.4%的漲幅大幅回落，基本完成房地產(chǎn)價格“雙控”目標。

租賃市場培育和建設取得新突破。通過新增出讓用地建設租賃住房、盤活存量用地和物業(yè)改建租賃住房、鼓勵市場化專業(yè)機構(gòu)增加租賃住房供應等，著力補齊住房租賃市場短板。至2020年末，全市累計開工藍領公寓項目98個，籌集房源4.18萬套（間），其中1.63萬套（間）房源啟動租賃受理；市區(qū)范圍內(nèi)確定6宗集體建設用地試點建設租賃住房，56宗人才租賃專項用地（2433畝），132宗涉宅地塊競自持租賃用房（221萬平方米），已有107個項目、1.69萬套（間）完成房屋備案。搭建完成全國首家住房租賃監(jiān)管服務平臺，截止2020年底，841家租賃從業(yè)企業(yè)、48.43萬套（間）房源納入租賃平臺管理。在全國首推租賃資金監(jiān)管，及時成功入選全國首批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，獲得3年24個億的中央財政資金支持。

市場供給與交易再上新臺階。2016-2020年，全市累計竣工商品住房面積5024萬平方米，成交商品住房面積達7644.9萬平方米，年平均規(guī)模分別是“十二五”期間1.15倍、1.59倍。

表1.1 2016年至2020年杭州市住房發(fā)展狀況

區(qū)域供給日趨均衡。富陽、臨安融入市區(qū)速度加快，環(huán)杭衛(wèi)星城的格局基本形成。主城區(qū)商品房銷售面積占比從2016年的34.21%下降到2020年的23.4%，臨安從6.18%提高到16.1%，富陽從5.02%提高到9.5%。錢江世紀城、未來科技城、大江東、良渚新城、之江新區(qū)等一批新板塊崛起，成為房地產(chǎn)投資開發(fā)主戰(zhàn)場，有力地拓展和優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)，加快推進產(chǎn)業(yè)和人口向新區(qū)集聚。

2． 住房保障體系更加健全、保障水平顯著提高

保障體系進一步完善。在全國率先提出為緩解外來務工人員租房難籌建專門的藍領公寓，進一步完善了公租房、藍領公寓、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造等政策，形成了“分層次、多渠道、成系統(tǒng)、全覆蓋”的“二房+二改”住房保障體系。

公租房保障擴面提質(zhì)。調(diào)整放寬收入準入條件、大幅提高貨幣補貼標準；先后開啟面向公交、環(huán)衛(wèi)、教師和醫(yī)生等專項公租房的配租工作，提高保障對象的精準覆蓋。截止2020年底，我市實物配租累計保障家庭9萬戶（含兩項公寓），貨幣補貼累計保障家庭11.4萬戶。其中2016-2020年全市公租房新開工3.34萬套，已竣工2.25萬套，交付3.03萬套，新增貨幣化補貼9.03萬戶。

藍領公寓籌建力度大。先后出臺《關(guān)于加快籌集建設臨時租賃住房的工作意見》、《藍領公寓（臨時租賃住房）租賃管理辦法》等文件，遵循“政府主導、政策扶持、市場運作、租金適度控制”的原則多渠道籌集、多方式實施，截止2020年末，全市開工98個藍領公寓項目，房源41868套（間），有效地緩解了外來務工人員租房困難。

棚戶區(qū)改造成效顯著。全力推進城中村改造五年攻堅行動（2016—2020年），通過多渠道籌資、多方式改造、多主體實施，至此，主城區(qū)城中村改造基本完成，城中村改造五年攻堅行動順利結(jié)束。2016-2020年全市共實行266個城中村改造，征遷住戶約14.01萬戶，開工安置房項目406個（35.73萬套、6300萬平方米），完成回遷安置約6.5萬戶，騰出近10萬畝建設用地，土地節(jié)約集約利用水平顯著提高，居住環(huán)境顯著改善。

舊改受益面廣。市委市政府把老舊小區(qū)綜合改造提升作為城市有機更新和提升城市國際化品質(zhì)的重要組成部分，通過與“美麗杭州”、危房治理改造、“五水共治”、歷史文化遺產(chǎn)保護和危舊房改善等工作緊密結(jié)合，積極推動老舊小區(qū)的功能完善、空間挖潛和服務提升。2016-2020年全市已完成改造431個老舊小區(qū)，2000萬平方米。

3． 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型加快，住宅產(chǎn)業(yè)化成效顯著

住宅產(chǎn)業(yè)化成效顯著。相繼培育首批國家級裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地5家，首批省級建筑工業(yè)化示范基地1家、示范企業(yè)16家、示范項目9個，被住建部、省建設廳認定為全國首批“裝配式建筑示范城市”、“浙江省首批建筑工業(yè)化示范城市”。中心城區(qū)出讓用地新建住宅全部實行全裝修和成品交付，推動住宅產(chǎn)業(yè)化從“點上示范”進入“面上推行”階段。涌現(xiàn)出了一批綠色節(jié)能住宅建筑，建成了一批智慧社區(qū)，引領市民生活方式和社區(qū)治理方式的變革。

商業(yè)多元化發(fā)展格局形成。“十三五”期間，龍湖天街、高德置地廣場、遠洋樂堤港、大悅城、港龍城、海港城等一批規(guī)模大、業(yè)態(tài)新潮、建筑新穎的商業(yè)綜合體建成投入運行，給居民帶來全新生活體驗，拉動消費升級，推動商圈向城西、城北、未來科技城、濱江、下沙等副中心擴展，加快完善了“一城多中心”的城市格局，助推城市能級提升。

產(chǎn)業(yè)復合地產(chǎn)加速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)積極跨界整合資源，積極參與城市配套建設、片區(qū)改造、旅游開發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)建設等，帶動了物流、倉儲、工業(yè)地產(chǎn)等蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出了一批創(chuàng)意小鎮(zhèn)（如龍塢茶鎮(zhèn)、人工智能小鎮(zhèn)、智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)、智造供給小鎮(zhèn)等）、物流園（如萬緯杭州大江東物流園等）、產(chǎn)業(yè)園（如杭州人工智能產(chǎn)業(yè)園、杭州區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)園等）。

未來社區(qū)、TOD房產(chǎn)等特色地產(chǎn)賦能城市新發(fā)展。聚焦人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三維價值坐標，深度融合杭州數(shù)字經(jīng)濟、城市大腦、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)特色優(yōu)勢，有11個項目列為省未來社區(qū)建設試點。TOD模式建設取得顯著實踐成果，楊柳郡成為杭州地上地下空間一體化綜合開發(fā)利用的新“樣板”，一批社區(qū)型TOD（如杭行道）、城市級TOD（如天空之城）、組團型TOD（如杭州西站樞紐）、城市更新TOD（如中城匯）等投入市場，成為城市高質(zhì)量發(fā)展的抓手，加速杭州建成“軌道上的城市”。

行業(yè)規(guī)模持續(xù)增大。第四次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報顯示，2018年末，全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位13565個，資產(chǎn)總計28792.87億元，從業(yè)人員24.02萬人，比2013年末分別增長140%、120%、53.3%。其中，物業(yè)服務和中介業(yè)增長快，物業(yè)服務企業(yè)2983個，資產(chǎn)830.34億元、從業(yè)人員14.36萬人，比2013年末分別增長93.5%、280%、57.5%。房地產(chǎn)中介服務企業(yè)5715個，資產(chǎn)218.99億元，從業(yè)人員4.10萬人，分別比2013年末增長2.2倍、1.3倍、1.0倍。

表1.2 杭州房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：《杭州市第四次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》

4． 物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，服務水平穩(wěn)步提高

黨建引領下的協(xié)同治理環(huán)境正在形成。杭州市委市政府高度重視物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，2018年把“黨建引領業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)建設”列入年度重大改革項目，目前全市90%以上業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)已實現(xiàn)黨組織覆蓋，基本建立了由街道黨組織牽頭的居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)和轄區(qū)治理力量共同參加的多方協(xié)同運行機制。出臺《杭州市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作三年行動計劃（2019-2021）》，著重推行五大類22項重點工作任務，著力推動形成“黨建引領、政府保障、基層主導、業(yè)主主體、市場運作”五位一體和良性互動的物業(yè)綜合管理格局。

物業(yè)服務發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化。高度重視物業(yè)服務相關(guān)法規(guī)政策體系的健全完善工作，已開展《杭州市物業(yè)管理條例》第二次修訂工作。出臺《杭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導規(guī)則》，優(yōu)化指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建及日常運作。建立街道物業(yè)綜合服務站，推動街道層級物業(yè)管理工作機構(gòu)強化。設立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會。建立物業(yè)服務監(jiān)管平臺，全面歸集物業(yè)服務企業(yè)管理與服務數(shù)據(jù)，定期開展住宅區(qū)物業(yè)管理服務檢查。物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示平臺已在全市實施，有近1200個小區(qū)完成開戶，其中870個完成賬目錄入，實現(xiàn)了小區(qū)公共資金在線透明公開。率先在全國出臺對參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)相應補助政策，開啟政府向物業(yè)企業(yè)購買服務工作。

行業(yè)技術(shù)進步快。行業(yè)龍頭企業(yè)健康發(fā)展，2016年以來，以綠城物業(yè)、南都物業(yè)、濱江物業(yè)、宋都物業(yè)為代表的本土物業(yè)服務企業(yè)先后在港股、A股上市?，F(xiàn)擁有上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量位列廣州、深圳之后，全國排名第三。互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和智能傳感等信息技術(shù)開始應用于物業(yè)服務，豐富物業(yè)服務功能，提高物業(yè)服務效率，行業(yè)技術(shù)進步快。

物業(yè)服務價值進一步突顯。物業(yè)服務企業(yè)在推進垃圾分類、創(chuàng)建文明城市、流動人口協(xié)管、抗洪抗臺，特別是在新冠肺炎疫情防控中發(fā)揮作用巨大，已成為居民品質(zhì)生活不可分離的重要組成部分、社會基層治理的重要力量，社會各界對物業(yè)的認同度進一步提高。

5． 房地產(chǎn)管理體制機制日益完善，服務效能明顯提高

完善“一城一策”調(diào)控機制。成立杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組，先后出臺《杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案》、《2018-2022年杭州市區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等文件，建立以經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段結(jié)合的綜合調(diào)控體系，著力改善供給、引導預期、抑制投機，實現(xiàn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價目標，保障了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

建立規(guī)范和發(fā)展租賃市場機制。成立住房租賃試點工作領導小組，制定實施《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃試點工作方案》，安排市本級財政1億元資金，專項用于獎勵扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)；建立“市政府統(tǒng)籌領導，房管局牽頭抓總，各部門分工協(xié)作，區(qū)、街道具體落實”的租賃工作機制，設立杭州市住房租賃管理服務中心，成立住房租賃管理協(xié)會，搭建住房租賃監(jiān)管服務平臺，強化租賃行業(yè)監(jiān)管。

創(chuàng)新住房保障管理服務路徑。推進住房保障監(jiān)管服務平臺、住房保障運營管理平臺建設，精準“主動推送”服務、貨幣補貼保障資格年審“跑零次”、公租房租后維修即時響應處理、公租房365服務、公租房社區(qū)文化創(chuàng)新服務等服務舉措，有效提升住房保障管理服務能力。

全面推進房產(chǎn)信息化管理。建成使用全市統(tǒng)一的房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，建成住房租賃監(jiān)管服務平臺，開發(fā)完成市城鎮(zhèn)既有住宅房屋數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，開展全市既有住宅房屋信息普查，啟動建設“城市大腦”房管系統(tǒng)，以實現(xiàn)跨行業(yè)、跨部門的資源融合，進一步提升了管理和服務的實效性和精準性。

夯實“最多跑一次”改革。通過部門協(xié)同和管理流程再造，“簡化辦、網(wǎng)上辦、就近辦”不斷突破，落實公有住房出售確認、住房補貼審批、房改房維修基金審核等42項“最多跑一次”的改革事項。創(chuàng)新推出房屋交易合同“全網(wǎng)辦、跑零次、全共享”的“智?惠”網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。夯實各條行政線的“最多跑一次”改革，打造了“便民利企、安全高效”的“杭州樣板”，營造高效便民的服務環(huán)境。

6． 居民居住質(zhì)量顯著提高，社會經(jīng)濟拉動效應大

居住水平明顯提高。2020年杭州全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.3平方米，提前實現(xiàn)小康居住水平，比2015年末的35.5平方米增加了3.8平方米。

房屋安全管理能級日益提升。“十三五”期間，杭州始終將住宅房屋安全工作作為最重要的民生工作之一，通過推進房屋安全管理、危舊房改善、城鄉(xiāng)危房治理改造、房屋安全鑒定規(guī)范、開展綠色生態(tài)白蟻防治工作等多項措施，著力提升居民住房條件、住房安全狀況等，提高居民生活的獲得感、幸福感與安全感。2016年至2020年，累計受理新建房屋白蟻預防項目約1344個，完成新建房屋白蟻預防施工約5600多萬平方米；治理已建房屋白蟻危害4900余戶；共調(diào)查登記城鎮(zhèn)房屋約12萬余幢、6.15億平方米、農(nóng)村房屋77萬戶、5.71億平方米。按照“騰、拆、修、控”等治理措施，治理城鎮(zhèn)危房高達2000多幢、農(nóng)村危房高達2.5萬余戶。

居住環(huán)境顯著完善。緊緊圍繞“建設獨特韻味別樣精彩世界名城”目標，高強度推進城中村改造，因地制宜實施老舊小區(qū)改造，加大城市基礎設施和配套設施建設，住房功能不完整、居住環(huán)境臟亂差、配套設施不齊全現(xiàn)象徹底改變，重塑居住空間的活力。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻大。2016-2020年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15381億元，帶動建筑建材、裝修裝飾、家具家電等多個部門的發(fā)展；2016-2020年房地產(chǎn)業(yè)稅收累計達約3230.21億元，占全市總稅收比重為20.81%；房地產(chǎn)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重穩(wěn)定在10%左右，占全市GDP比重維持在6%-7%；土地出讓金高達約14250億元，相當于全市一般公共預算收入的1.61倍，對緩解經(jīng)濟下行、保障全市社會和諧穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

表1.3 2016年至2020年杭州市房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中的地位

數(shù)據(jù)來源：《杭州統(tǒng)計年鑒》

（二）存在問題

盡管“十三五”期間我市住房發(fā)展迅速、亮點紛呈，但對標人民群眾新期待、城市發(fā)展新定位和國家關(guān)于保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的新要求，仍存在著不少問題。

1． “一城一策”長效調(diào)控機制有待進一步深化。一是房價潛在上漲壓力大，房價絕對水平偏離經(jīng)濟增長和居民收入水平，普通居民住房消費可負擔能力下降趨勢沒有改變。二是投資投機性需求還未得到根本性遏制，大量資金仍在不斷進入房地產(chǎn)市場。三是2020年房地產(chǎn)貸款余額占全部貸款余額占比高（達29.41%），部分房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、高負債經(jīng)營，房地產(chǎn)市場風險依然存在。四是調(diào)控手段重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕經(jīng)濟和法律手段、重短期調(diào)控輕長效機制，迫切需要進一步深化“一城一策”長效機制。

2． 住房保障制度有待進一步健全。一是2016年停止經(jīng)濟適用住房銷售后，現(xiàn)存的住房保障體系還難以滿足一部分中低收入保障家庭要求擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的需求。二是新市民住房保障力度不夠。“新市民”面臨的“住房難、住房貴、住房差”問題突出，通過購買商品住房或者租住環(huán)境尚可、公共服務配套相對完善的住房較為困難，亟須加大新市民抑或特定區(qū)域特定群體的住房保障力度。三是公租房階段性供給不足。當前公共租賃住房輪候?qū)ο髷?shù)量積壓較多，輪候期限偏長，保障壓力較大。四是公租房后期管理有待加強。違規(guī)使用公租房、拖欠租金等時有發(fā)生；公租房屬地化管理推進速度不快，小區(qū)綜合治理管理還沒有完全納入街道社區(qū)；部分小區(qū)教育和交通等配套不能完全滿足需要。五是保障性租賃住房發(fā)展的政策和運行機制有待加快明確。六是老舊小區(qū)面貌有待改善，危舊住房安全隱患需長期治理，安置房建設和老舊小區(qū)改造任務重，社會力量參與不足。

3． 商品房市場結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化。一是商品房供應總量偏緊，區(qū)域內(nèi)供求不平衡突出。2017年以來，市區(qū)商品住房去化周期一直低于6個月以下。區(qū)域內(nèi)供求不平衡突出，余杭區(qū)、主城區(qū)供不應求，臨安區(qū)可售房源多。二是中低價位普通商品住房供給量減少，市區(qū)商品住房單價2萬元以下房源占比從2016年的56.3%下降到2020年的40.5%，加大了中低收入家庭甚至中等收入家庭的購房壓力，擴大了夾心群體。三是用地結(jié)構(gòu)失衡，商辦用地供給過量。2018-2020年出讓商辦用地規(guī)劃可建面積達到1679萬平方米，加上統(tǒng)計在住宅類用地的帶住宅綜合用地規(guī)劃可建面積647萬平方米，合計達到2326萬平方米，是住宅規(guī)劃建筑面積3790萬方的61%，商住比例高，商辦用地出讓規(guī)模偏大，擠壓居住用地供給，導致商住用地、用房價格倒掛，類住宅頻出，商辦物業(yè)空置率高，部分綜合體未能與規(guī)劃建設的公共中心形成較好的空間集聚效應。

4． 租賃市場還不成熟，行業(yè)有待進一步整頓。租賃住房的價格、戶型、區(qū)位、期限與需求結(jié)構(gòu)失配嚴重，難以有效滿足新市民租賃需求；項目經(jīng)營成本高、投資回收期長、盈利難，部分企業(yè)盲目擴張，采取長收短付、高收低租，既帶來了巨大資金鏈斷裂的風險，又破壞了市場秩序；相關(guān)的法律法規(guī)建設滯后，行業(yè)標準缺失，政府監(jiān)管手段十分有限，監(jiān)管力量不足；租賃用地保障、金融支持、稅收優(yōu)惠等政策支持力度有待進一步完善。

5． 社區(qū)居住品質(zhì)有待進一步提升。一是部分居住社區(qū)建設標準低，公交、學校、養(yǎng)老、醫(yī)療、停車場、公共活動空間等配套設施不佳不全，無障礙設施覆蓋率低。二是居住社區(qū)已成為社會矛盾糾紛易發(fā)區(qū)和高發(fā)區(qū)。近年來，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商之間的利益沖突日益復雜化、尖銳化，尤其停車位、小區(qū)物業(yè)經(jīng)營性收支、物業(yè)費定價、物業(yè)費繳交、維修基金使用等焦點問題矛盾突出。三是一些老舊小區(qū)尚未實行業(yè)主自治管理，依賴于社區(qū)和街道提供基本服務。

6． 行業(yè)發(fā)展水平仍需提升，治理體系有待進一步完善。住房領域基礎性制度還不健全，相關(guān)法律法規(guī)建設滯后；行業(yè)標準還不齊全；住房基礎數(shù)據(jù)有待完善、信息化和智慧化建設有待加強；住宅產(chǎn)業(yè)化、新型建筑工業(yè)化、節(jié)能環(huán)保等新技術(shù)使用推進速度不快。部分企業(yè)誠信意識、社會責任意識、遵紀守法不強，信用體系建設缺乏，行業(yè)服務意識和服務效能有待提高。

二、面臨的環(huán)境分析

“十四五”時期是我國開啟全面建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程的第一個五年，是杭州當好高質(zhì)量發(fā)展“排頭兵”，凝心聚力打造展示新時代中國特色社會主義的重要“窗口”“頭雁風采”，爭當浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的城市范例的第一個五年。展望“十四五”，杭州房地產(chǎn)業(yè)面臨新機遇、新動能、新需求、新格局、新約束、新挑戰(zhàn)。

1． 高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的城市范例賦予杭州住房發(fā)展新使命。我國已進入高質(zhì)量發(fā)展階段，杭州住房發(fā)展必須牢牢緊扣高質(zhì)量發(fā)展這一主題：一是要按照高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的城市范例定位，把滿足人民群眾對美好生活的向往作為住房發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，圍繞推進和加快實現(xiàn)更高水平的“住有所居”，聚焦住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展中的不平衡、不充分問題，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場體系和住房保障體系，形成統(tǒng)一規(guī)范、成熟穩(wěn)定的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二是按照品質(zhì)化、綠色低碳化、智能化要求，全面提高房地產(chǎn)設計和建設標準，大力推進新型建筑工業(yè)化和現(xiàn)代科技應用；完善相關(guān)的配套，改善物業(yè)服務品質(zhì)，打造完整居住社區(qū)，提高居住的安全性、健康性、便利性、舒適性，努力實現(xiàn)人人“住有所居”到“住有宜居”目標。三是圍繞以人為本的住房現(xiàn)代化，逐步建設現(xiàn)代化住房制度體系、現(xiàn)代化住房供給體系、現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)體系、現(xiàn)代化社區(qū)服務體系。

2． 城市多重戰(zhàn)略機遇疊加將為杭州住房發(fā)展提供新機遇?！笆奈濉睍r期，杭州將舉辦世界游泳錦標賽、亞運會等重大國際賽事，積極推進長三角區(qū)域一體化發(fā)展，統(tǒng)籌大灣區(qū)大花園大通道大都市區(qū)建設、高水平打造“數(shù)智杭州宜居天堂”，構(gòu)建“一核九星、雙網(wǎng)融合、三江楔”多中心組團協(xié)同發(fā)展格局，全面推進《杭州爭當浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)城市范例的行動計劃（2021—2025年）》等重大戰(zhàn)略，將極大地推動杭州城市更新和城市形象的提升，提高城市國際化能級，為杭州實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展水平的“住有所居”，全面開啟住房發(fā)展現(xiàn)代化提供強大動力。

3． 人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)的快速變化，帶來多層次多元化的新需求。從人口規(guī)模看，“十四五”期間我市常住人口增勢強勁，預計每年以40萬人的速度增長，住房需求仍將保持增長態(tài)勢；從人口結(jié)構(gòu)看，人才流入量大、新市民占比高、人口老齡化加速并存；從經(jīng)濟發(fā)展階段看，杭州市已邁入了高額群眾消費階段和追求生活質(zhì)量階段，居民消費轉(zhuǎn)型升級加快，要求更舒適的居住條件。住房市場呈現(xiàn)剛性需求與改善性需求、購房需求與租賃需求、中低端需求與中高端需求、消費性需求與投資性需求并重，對配套設施、社區(qū)管理等都提出更高需求。

4． 滿足美好生活的居住要求與要素資源緊缺的約束矛盾帶來新難題。十四五期間，外來人口每年仍將以較快速度流入杭州，帶來更大的房地產(chǎn)與住房保障需求，而既有常住人口對住房尤其是改善型、高品質(zhì)住房需求還很大。在此趨勢下，城市更新、郊區(qū)新城開發(fā)、老舊小區(qū)改造、房地產(chǎn)開發(fā)建設和住房保障等都需進一步提質(zhì)擴面。但我市城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模已接近頂板，后備土地資源供給不足，加上經(jīng)濟增長減速，政府可動用的財力相對削弱，如何處理好“要素保障與需求滿足之間的關(guān)系”、“平衡好保民生與促發(fā)展”是新難題。

5． 防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險帶來的挑戰(zhàn)更加嚴峻?！笆奈濉笔菄H發(fā)展環(huán)境最不確定的五年，是國內(nèi)面臨經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深度調(diào)整且可能面臨較大下行壓力的五年。房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟發(fā)展，一頭關(guān)乎社會民生，在加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局中，既要發(fā)揮好房地產(chǎn)在“六穩(wěn)”“六保”中作用，又要逐步降低區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度，促進住房和房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，防范住房和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險，是“十四五”期間行業(yè)治理重要任務。

三、規(guī)劃總則

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神以及習近平總書記對住房和城鄉(xiāng)建設工作的重要指示精神，全面貫徹落實黨中央國務院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的戰(zhàn)略決策和省、市政府部署要求，堅持以人民為中心，堅持貫徹新發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，加快構(gòu)建供給有效、產(chǎn)品多元、價格合理、綠色發(fā)展的住房體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加快實現(xiàn)人人住有所居、住有宜居，為杭州加快建設社會主義現(xiàn)代化國際大都市、高水平打造“數(shù)智杭州?宜居天堂”、奮力展現(xiàn)“重要窗口”頭雁風采，爭做高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的城市范例作出重要貢獻。

（二）發(fā)展原則

1．堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。回歸住房居住功能，把民生屬性擺在更加突出的位置，加快建設穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2．堅持戰(zhàn)略指引、需求導向。主動服務于新時代杭州城市發(fā)展新格局，加快把住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展實效轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展戰(zhàn)略勢能。根據(jù)人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求變化，合理確定住房開發(fā)規(guī)模和空間布局，大力發(fā)展租賃住房，補齊租賃住房短板。

3．堅持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、協(xié)同發(fā)展。堅持住房保障體系和住房市場體系統(tǒng)籌發(fā)展；堅持住房市場與城市經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，堅持一手與二手市場、銷售與租賃、新建與更新、中心城區(qū)與區(qū)縣之間的協(xié)同發(fā)展。堅持土地、金融、稅收等政策與住房發(fā)展目標同向運行。

4．堅持改革先行、創(chuàng)新驅(qū)動。加快破除體制性障礙、機制性梗阻和政策性瓶頸，不斷破解住房領域存在的突出問題；創(chuàng)新政府管理和服務方式，提高管理與服務效能。以創(chuàng)新引領產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動高質(zhì)量發(fā)展。

5．堅持綠色發(fā)展、宜居宜業(yè)?？茖W規(guī)劃，合理布局，推動城市空間更優(yōu)化、布局更和諧、功能更完備、管理更智慧、運行更低碳。大力發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑，打造一批宜居宜業(yè)未來社區(qū)、智慧社區(qū)，使城市更具韌性、更可持續(xù)。

四、發(fā)展目標

（一）主要目標

綜合考慮發(fā)展現(xiàn)狀和“十四五”時期新形勢新要求新挑戰(zhàn)，堅持目標導向和問題導向相結(jié)合，今后五年努力實現(xiàn)以下主要目標：

1． 居民住房條件持續(xù)改善。至“十四五”期末，力爭全市城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積達到40平方米以上，基本解決本地戶籍家庭住房困難；有效緩解新就業(yè)大學生、外來務工人員、新市民家庭的階段性住房困難；力求居住安全、面積適當、經(jīng)濟可負擔，為實現(xiàn)住房現(xiàn)代化奠定良好基礎。

2． 市場發(fā)展更加平穩(wěn)健康。綜合運用經(jīng)濟、法律和必要行政手段，著力優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，著力抑制投機投資性購房，形成供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本匹配、價格基本穩(wěn)定的市場格局，地價、房價、租金漲幅在控制目標之內(nèi)。租售并舉住房制度基本形成，住房消費健康發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)與我市經(jīng)濟社會發(fā)展更加協(xié)調(diào)。

3． 住房保障體系更加健全。由公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚改安置房、老舊小區(qū)改造等組成的多渠道保障體系基本建立，住房保障對象從以戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向覆蓋城鎮(zhèn)常住人口，常住人口保障面達到30%左右?；就瓿?000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

4． 高質(zhì)量發(fā)展更加強勁。裝配式住宅加快推進，建造水平和建筑品質(zhì)明顯提高，未來社區(qū)、智慧社區(qū)建設更加普及，市政公共服務配套設施更加完善，居住功能更加齊備，物業(yè)服務、社區(qū)養(yǎng)老等服務水平顯著提高。住房建設、運營、管理數(shù)字化和智能化水平大幅提升。

5． 空間區(qū)域更加融合。按照“多中心、網(wǎng)絡化、組團式、生態(tài)型”的原則，進一步統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大空間布局，全面提升城市綜合承載能力和城市能級，深入推進基礎設施一體化、基本公共服務均等化，促進多中心組團、郊區(qū)新城更加協(xié)同發(fā)展。

6． 制度更加健全。形成更加完善的“一城一策”長效機制，用地、金融、稅收等相關(guān)政策更加定型，住房開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理、住房保障、住房公積金等管理制度更加完善，市場監(jiān)管現(xiàn)代化水平明顯提高，政府治理能力大幅提升。

表4.1 “十四五”期間住房和房地產(chǎn)發(fā)展主要指標

（二）具體指標

1． 商品住房發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：形成供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、區(qū)域分布基本適配的發(fā)展格局，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標。

具體指標：全市“十四五”期間規(guī)劃商品住房年開發(fā)量不低于1600萬平方米，五年開發(fā)總規(guī)模不少于8000萬平方米；其中市區(qū)年開發(fā)量不低于1440萬平方米，五年建設總規(guī)模不少于7200萬平方米（具體各區(qū)域開發(fā)量分布詳見表4.2）。

表4.2 2021-2025年新增商品住房區(qū)域分布與年度計劃（單位：萬M²）

2． 保障性住房發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：構(gòu)建由公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚改安置房、老舊小區(qū)改造等組成的多渠道保障體系；形成由政府、企業(yè)、社會組織積極參與的多主體供給格局；保障性住房管理效率與精細化水平走在全國前列。

具體指標：新建公租房約3萬套、約180萬方；新增保障性租賃住房30萬套（間）；新開工安置住房計劃總計19萬套、2800萬平方米以上。改造老舊小區(qū)數(shù)約900個，戶數(shù)約35萬套。探索共有產(chǎn)權(quán)住房建設，新開工共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套、270萬方。新增公租房貨幣化補貼受益人口10.5萬戶（人）。

表4.3 杭州市住房保障分年度計劃

注：各區(qū)人才公寓建設套數(shù)的計算方法，已有建設方案的按實際規(guī)劃套數(shù)計算，沒有建設方案的，按平均每套建筑面積68平方米計算。

表4.4 各區(qū)“十四五”期間新增保障住房數(shù)量 單位：套

3． 租賃住房發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：到2025年規(guī)劃期末，形成供給充分，價格合理、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的市場體系，形成市場規(guī)則明確、政府監(jiān)管到位、經(jīng)營服務規(guī)范、權(quán)益保障充分的制度體系，實現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化、市場規(guī)范程度顯著提高、租住品質(zhì)大幅改善、滿意度大幅提升的總體目標。

具體指標：新增籌集市場租賃房源9萬套（間）。

表4.5 2021-2025年杭州市市場租賃房源籌措分年度計劃 單位：萬套（間）

4． 商辦物業(yè)發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：商辦物業(yè)的規(guī)模及結(jié)構(gòu)與城市經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，空置率處于合理區(qū)間，開發(fā)水準居于全國前列，為杭州建設國際消費中心城市提供有力支撐。結(jié)合目前杭州非住宅商品房供大于求的實際和國際商辦比經(jīng)驗數(shù)值，“十四五”期間非住宅商品房開發(fā)量占房地產(chǎn)開發(fā)總量的合理比例控制在25%左右。

具體指標：規(guī)劃非住宅年開發(fā)量不超過400萬平方米，五年開發(fā)總規(guī)模不超過2000萬平方米；其中市區(qū)年開發(fā)量不超過370萬平方米，五年建設總規(guī)模不超過1850萬平方米。

5． 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：到“十四五”期末，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平和住宅品質(zhì)明顯提高，城鎮(zhèn)新建商品房裝配式建造、全裝修、綠色建筑比例穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快。

具體指標：2021-2025年中心城區(qū)新建項目，除根據(jù)國家及相關(guān)規(guī)定不適宜實施裝配式建筑的建筑項目外，全部實施裝配式建造。其它地區(qū)裝配式建筑占新建建筑面積比例達到50%。中心城區(qū)新建住宅繼續(xù)全面實行全裝修。完成既有公共建筑節(jié)能改造面積不少于320萬平方米，既有居住建筑節(jié)能改造面積不少于180萬平方米。2025年末，培育建成未來社區(qū)省級試點項目15個以上。

6． 物業(yè)、中介等關(guān)聯(lián)服務業(yè)發(fā)展目標與指標

發(fā)展目標：物業(yè)管理體制健全，業(yè)主大會與業(yè)主委員會治理能力全面提升，物業(yè)服務的智能化、信息化、低碳化明顯提高，市場規(guī)范有序，物業(yè)糾紛明顯下降，行業(yè)自我發(fā)展能力增強，居民滿意度高。中介服務的專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化水平明顯提升。

具體指標：到2025年末，全市住宅小區(qū)物業(yè)服務覆蓋率達85%以上；實現(xiàn)物業(yè)服務行業(yè)法人單位年營業(yè)收入400億元以上；確保物業(yè)管理行業(yè)增加值占全市GDP比重1.8%以上，力爭達到2-3%。規(guī)劃期內(nèi)，積極引導并推進實力強大的物業(yè)服務企業(yè)在主板、港股上市或在新三板掛牌交易，培育新增營業(yè)收入超億元企業(yè) 3-5 家。

五、主要任務

（一）建立健全長效機制

著力構(gòu)建現(xiàn)代化的住房供給體系。進一步推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。完善新建商品住房、二手住房以及租賃住房組成的市場體系，更好滿足城鎮(zhèn)居民多層次多樣化居住需求。加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，結(jié)合推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，有效增加保障性住房供給，解決好常住人口住房困難問題。重點加強“租購并舉”、“新老市民并重”的可選擇住房體系建設；重點加強“低端有保障”、“中端有支持”的可負擔住房體系建設。

著力完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。深化“一城一策”，健全短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎性制度安排，優(yōu)化土地、稅收、金融、行政等一攬子政策組合，增加住宅用地供給，建立健全房價與地價聯(lián)動機制，發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，完善限購、限售等政策，支持合理自住需求，落實“房住不炒”。建立健全市場監(jiān)測和預測體系，精準施策；建立房價房租預警機制，確保新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格、住宅租賃價格等指標漲幅不超過控制目標。

著力提高抗系統(tǒng)性風險能力。實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，抑制高負債擴張；加強個人住房貸款審慎管理，嚴格實施差別化住房信貸政策，嚴格執(zhí)行收入認定標準和月供收入比要求，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等非房貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；加強完善相關(guān)公共政策儲備研究，完善重大突發(fā)事件應急防控體系建設。

健全輿論引導機制。建立健全常態(tài)化信息發(fā)布機制，準確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策措施。健全網(wǎng)上輿情監(jiān)測和信息互通機制，及時回應社會關(guān)切，穩(wěn)定市場預期。整頓房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡傳播亂象，建立健全調(diào)控政策出臺前風險評估、預案管理和事先報備機制。

（二）優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)

增加住宅用地供應。建立以住房需求為導向的住宅用地供應機制。加大做地力度，優(yōu)先滿足住宅用地需要，提高出讓用地中住宅用地的占比，提高住宅用地中保障性住房、普通商品住房、租賃住房用地供應占比。根據(jù)住宅需求預測，扣除已落實的保障性租賃住房用地，杭州市“十四五”期間每年合理的住房凈地投放量應該在14000畝左右，市區(qū)在12600畝左右，三個縣（市）在1400畝左右；年商品住房凈地投放量在11000畝，市區(qū)在10000畝，三個縣（市）在1000畝左右。

優(yōu)化商品住房供應結(jié)構(gòu)。結(jié)合新一輪國土空間規(guī)劃，在地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)新城、郊區(qū)新城布局大型居住區(qū)，進一步加大中低價普通商品住房供應，增加中小套型商品住房。以滿足新市民租賃住房需求為導向，通過出讓和盤活存量用地大幅增加符合市場租賃需求的小戶型租賃房源，優(yōu)化租賃房源供給結(jié)構(gòu)。

加強區(qū)域商業(yè)規(guī)劃論證。規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃配置，提高商業(yè)、辦公供應的有效性和精準度，對于商業(yè)庫存較高地區(qū)，適當調(diào)整商辦用途，探索“商轉(zhuǎn)住”、“商轉(zhuǎn)產(chǎn)”等創(chuàng)新方式加快消化存量商辦物業(yè)。

強化空間布局優(yōu)化和功能完善提升。強化職住平衡，住房供給與區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布相匹配，保證住房供給與區(qū)域人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布相匹配；加強住房布局與軌道交通、公共設施、生活配套等在空間上的融合，強化城市核心區(qū)的中央活動區(qū)功能，加快城市優(yōu)質(zhì)資源向郊區(qū)新城拓展，引導城市核心區(qū)過度密集區(qū)塊人口向郊區(qū)新城疏散、城市新流入人口向郊區(qū)新城集聚，形成“眾星拱月”的組團式發(fā)展格局；突出空間布局優(yōu)化和功能完善提升，結(jié)合城市有機更新推進老舊小區(qū)改造和市容市貌整治，結(jié)合老齡化趨勢建構(gòu)老有所養(yǎng)的居住模式和體系，結(jié)合智慧城市建設建成一批未來社區(qū)，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

（三）加快發(fā)展住房租賃市場

加快構(gòu)建多渠道租賃住房供應。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房出租經(jīng)營。培育專業(yè)化機構(gòu)化住房租賃企業(yè)，重點支持自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展。鼓勵用工單位利用存量用地建設租賃住房，促進職住平衡。確保到規(guī)劃期末，基本形成政府、國有企業(yè)、社會化機構(gòu)、個人多主體的租賃住房供應體系。確?！笆奈濉逼陂g，新增籌集市場租賃房源不少于9萬（套）間。

完善土地支持政策。土地供應向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃。完善租賃住房用地供應方式，允許出讓價款分期或分年收取，降低租賃住房用地成本。鼓勵利用集體建設用地、綜合性用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設生活服務設施用地占比，增加部分主要用于租賃住房。

積極盤活存量用房。簡化項目審批程序，支持存量低效利用的商辦用房、工業(yè)用房等存量房屋，不違反規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、符合安全要求的前提下改建成租賃住房；充分發(fā)揮專業(yè)從事租賃機構(gòu)作用，提供規(guī)范的租賃居間服務和長租房服務，鼓勵居民私房出租。

規(guī)范發(fā)展長租房市場。加快培育專業(yè)化運營主體，規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)管理，嚴禁“長收短付”“租金貸”“高收低租”等經(jīng)營行為；建立健全經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員備案制度，構(gòu)建住房租賃市場主體信用管理體系，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，對全市住房租賃從業(yè)企業(yè)進行更加全面的監(jiān)督管理；建立住房租賃價格指數(shù)測算和發(fā)布機制，引導市場合理預期。嚴肅查處住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員哄抬租金、發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)租賃等市場亂象。

加強住房租賃制度體系與平臺建設。加快出臺《杭州市住房租賃管理辦法》及相關(guān)配套文件，明晰住房租賃市場基本規(guī)則和運營規(guī)范，明確交易雙方的權(quán)利和義務，維護租賃雙方合法權(quán)益；健全落實租賃住房安全、住房租賃企業(yè)服務等規(guī)范要求；逐步推進五大平臺建設，全面搭建政府管理、企業(yè)服務和社會公眾服務等三大網(wǎng)絡體系，對住房租賃市場實行智慧化管理，促進市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。

優(yōu)化住房租賃市場房源供給結(jié)構(gòu)。優(yōu)化租賃住房空間分布，在科技城（園）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)、商業(yè)商務集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)等租賃住房需求集中區(qū)域，增加低成本租賃住房建設用地供給，優(yōu)化租賃住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，大幅度增加功能設施齊全、公共服務配套完善的小戶型、全裝修租賃住房。優(yōu)化租賃住房價格體系，加大中低價位租賃房源供給。

加大政策扶持力度。落實租賃住房用地價格優(yōu)惠、租賃住房稅收優(yōu)惠和民用水電氣等政策；加大對改造和新建租賃住房的金融支持力度，建立住房租賃貸款專項統(tǒng)計制度，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待，鼓勵條件具備企業(yè)積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點；健全財政獎補資金使用管控機制，做好跟蹤管理和績效評價。依法保障承租人合法權(quán)益，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利。

（四）加大住房保障力度

切實增加公租房有效供應。2022年底之前繼續(xù)實施按同期商品住宅出讓用地面積的一定比例配建公租房的政策，流入人口多的行政區(qū)要適當提高配建比例，流入人口少的行政區(qū)可適當減少配建比例，因地制宜，確保“十四五”期間，全市交付使用公租房不少于5萬套，貨幣補貼實行應保盡保；進一步健全土地出讓前置核查機制，確保配建指標、配建質(zhì)量落實到位；進一步建立補貼標準動態(tài)調(diào)整機制；進一步提高精準保障，擴大專項配租范圍；進一步發(fā)揮杭州市數(shù)字經(jīng)濟優(yōu)勢，深入開展信息化、智能化、社會化為基礎的“三化”管理服務體系建設，有效破解管理難、收租難、退出難等租后“三難”問題，提高公租房輪候運轉(zhuǎn)效率，促進公租房的可持續(xù)健康發(fā)展。

大力發(fā)展保障性租賃住房。加快出臺保障性租賃住房的租賃管理辦法，明確保障性租賃住房具體保障對象、準入門檻和退出管理、建設標準與管理規(guī)范等政策；系統(tǒng)研究并出臺包括專項債券支持、財政購買服務、財政獎補等一攬子支持政策，推動市場主體積極參與保障性租賃住房建設，補齊租賃市場缺少小戶型、低租金租賃住房的短板，發(fā)揮保障性租賃住房保障性和市場性的雙重屬性，解決“新市民”階段性住房困難。進一步簡化項目審批程序，加快項目審批速度。確保供應保障性租賃住房不少于30萬（套）間。

探索共有產(chǎn)權(quán)住房。開展共有產(chǎn)權(quán)住房需求調(diào)查研究，結(jié)合已試點城市共有產(chǎn)權(quán)住房實施方案和實施效果，探索符合杭州實際的共有產(chǎn)權(quán)住房保障方案，完善產(chǎn)權(quán)梯級供給譜系，消除公租房與商品住房之間的二元分立，解決高房價與普通居民購房能力不足等矛盾。在符合實際需求的情況下，十四五期間，在房價相對較高中心城區(qū)探索開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，構(gòu)建起“租購并舉”住房保障制度。

全面推進老舊小區(qū)提升改造工程。完善老舊小區(qū)改造管理機制，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；積極創(chuàng)新改造方式，統(tǒng)籌存量資源整合利用，加大城鎮(zhèn)危房實質(zhì)性解危力度，試點“設計—建設—運營—管理”全周期一體化改造方式；加大推進電梯加裝、環(huán)境配套設施改造、發(fā)展多樣化社區(qū)服務等改造力度，不斷滿足人民群眾美好生活需要，確保到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

加快棚改安置房項目建設和回遷安置的統(tǒng)籌推進。全面梳理尚未回遷的項目，逐一制定棚戶區(qū)安置房的開工計劃，及時協(xié)調(diào)解決征地拆遷、土地指標、規(guī)劃審批、電力遷改、文物保護等影響開工的問題，加快項目施工、竣工和交付進度，確?！笆奈濉笔展偾巴瓿?022年拆遷項目回遷安置目標。進一步提升安置房建設品質(zhì)，嚴把“設計關(guān)”、“代建企業(yè)選擇關(guān)”、“工程質(zhì)量關(guān)”、“驗收關(guān)”，鼓勵引入第三方獨立機構(gòu)，全方位把控安置房建設質(zhì)量關(guān)口。全面落實《關(guān)于杭州市拆遷安置房產(chǎn)權(quán)初始登記歷史遺留有關(guān)問題的處置意見》，破解安置房辦證難題。

加快完善相關(guān)政策法規(guī)。積極開展立法調(diào)研，學習、借鑒兄弟省市成功做法，探索構(gòu)建符合杭州市情的政策法規(guī)體系，修訂完善《杭州市公租房建設租賃管理辦法》，出臺《保障性租賃住房建設管理辦法》、《共有產(chǎn)權(quán)住房建設管理辦法》等，實現(xiàn)保障房各項工作“與時俱進”、“有法可依”和“有法必依”。

（五）全面提升居住品質(zhì)

全面推進住宅產(chǎn)業(yè)化建設。堅持綠色低碳發(fā)展，發(fā)展綠色節(jié)能建筑，落實綠色建筑標準，健全綠色建筑推廣的激勵機制，提高綠色建筑比例；全面推廣住宅全裝修，大力推進裝配式建筑發(fā)展；積極探索信息化與建筑科技化融合發(fā)展，提高建筑信息模型（BIM）技術(shù)應用，加快構(gòu)建面向新型智慧城市的城市信息模型（CIM）系統(tǒng)平臺研究與銜接。結(jié)合綠色、科技技術(shù)特點和創(chuàng)新亮點系統(tǒng)謀劃推進綠色生態(tài)城區(qū)創(chuàng)建、智慧社區(qū)建設、未來社區(qū)培育，構(gòu)建高質(zhì)量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系，逐步降低住宅全生命周期能耗和碳排放強度，促進住房高質(zhì)量發(fā)展。

大力推進完整居住社區(qū)建設補短板行動。以建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)為目標，以完善居住社區(qū)配套設施為著力點，以未來社區(qū)建設為引領，大力開展居住社區(qū)建設補短板行動。通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式，因地制宜補齊既有居住社區(qū)建設短板，確保社區(qū)公共服務設施15分鐘步行覆蓋率達到90%以上。新建居住社區(qū)同步配建各類設施，城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善。

健全共建共治共享小區(qū)綜合治理機制。全面落實住建部等十部委辦下發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，加快建立“黨委領導、政府組織、業(yè)主參與、企業(yè)服務”的居住社區(qū)管理機制，夯實街道-社區(qū)綜合管理力量配置，推動城市管理服務向居住社區(qū)延伸，推進城市管理和基層治理信息平臺的互聯(lián)互通。完善小區(qū)管理兩大規(guī)范，加強對業(yè)主委員會指導監(jiān)督，加強對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管，加快《杭州市物業(yè)管理條例》修訂工作。研究制定前期物業(yè)服務辦法、業(yè)主大會和業(yè)委會活動規(guī)則指導細則、物業(yè)管理分級分類標準、物業(yè)企業(yè)信用管理辦法等配套政策。

提升物業(yè)管理服務水平和智慧化升級。鼓勵利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等信息技術(shù)，建設智慧物業(yè)管理服務平臺與智慧社區(qū)，推進物業(yè)管理數(shù)字化、信息化和智能化。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等業(yè)務延伸，發(fā)展線上線下生活服務。將住宅物業(yè)服務由現(xiàn)代服務業(yè)調(diào)整為生活服務行業(yè)，享受相應的稅收政策。

大力提高商品房建設品質(zhì)。一是充分發(fā)揮土地供應的“閘門”作用，堅持大企業(yè)進入、大項目帶動的原則，探索標志性項目用地出讓由開發(fā)商帶方案綜合競標方式。適度適時提高普通商品房用地的準入門檻，探索從調(diào)整競價成交方式、嚴格開發(fā)資質(zhì)要求、提高競買資金要求、嚴格競買資金審查等方面加強把控。二是嚴把規(guī)劃設計關(guān)口，提升規(guī)劃設計水平，提高建筑材料質(zhì)量，增強住宅小區(qū)安全性、實用性、宜居性。三是加大對施工現(xiàn)場巡查、抽查力度，加強對檢測機構(gòu)和施工單位的監(jiān)管，嚴厲打擊違法違規(guī)行為，深入開展建筑工程中滲漏、裂縫等常見質(zhì)量問題專項治理工作。四是建立房地產(chǎn)信用體系，出臺房地產(chǎn)企業(yè)信用管理辦法，禁止違規(guī)用地或信用不佳單位競拍新供土地。

（六）完善市場治理現(xiàn)代化體系建設

加快推進數(shù)字房管。加快數(shù)據(jù)資源共享進程，整合房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃、物業(yè)服務信息，對接土地、金融、財稅、公安、住房、公積金、民政電力、水務等部門數(shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供及時準確的數(shù)據(jù)支持。完善市城鎮(zhèn)既有住宅房屋數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，掌握家底，建立“用數(shù)據(jù)說話、用數(shù)據(jù)決策、用數(shù)據(jù)管理、用數(shù)據(jù)創(chuàng)新”的精準管理機制，推動房屋管理與基層治理、城市管理的深度融合，實現(xiàn)“以圖管房、以房控業(yè)、以房管人”。

建立健全社會信用體系。建立健全房地產(chǎn)信用基礎性法律法規(guī)和標準體系，完善信用運行機制和監(jiān)管體制，加快推進重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、租賃企業(yè)、保障房人群、消費者等專項信用治理和改革，讓守信激勵和失信懲戒機制全面發(fā)揮作用。

加強市場監(jiān)管力度。建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布機制與渠道，加強輿論引導和政策宣傳。建立多部門、跨地域聯(lián)合工作機制，加強市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、交易、中介等行為；堅決查處囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價、虛假廣告、期房轉(zhuǎn)讓等市場亂象和違規(guī)行為；加強監(jiān)管創(chuàng)新，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系，營造公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

優(yōu)化公共服務供給。全面深化住保房管領域的“最多跑一次”改革工作，實質(zhì)性減少行政審批，加快“互聯(lián)網(wǎng)+”新探索，進一步充實數(shù)據(jù)應用場景；加大政府購買公共服務力度，研究制定政府購買公共服務的具體實施辦法；加強相關(guān)部門分工、協(xié)作、聯(lián)動，建立信息溝通和共享機制；及時調(diào)整或修訂完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，逐步形成涵蓋整個行業(yè)的法律法規(guī)體系；進一步加強主管部門對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，全面提升精細化的管理能力。

六、保障措施

（一）組織保障：加強統(tǒng)一領導，落實主體責任

充分發(fā)揮政府對住房發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃、政策制定與組織協(xié)調(diào)等職能。重視住房發(fā)展規(guī)劃的引領作用，加大規(guī)劃的實施與執(zhí)行力度。認真落實黨中央、國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，繼續(xù)落實各區(qū)、縣（市）在其行政區(qū)域內(nèi)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任。

（二）體制保障：理順管理體系，深化區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，理順政府、市場、社會功能三者之間的關(guān)系；以更深層次、更高水平推進市場化、數(shù)字化、國際化和城市化，統(tǒng)籌大灣區(qū)、大都市區(qū)、大花園、大通道建設，要站在促進區(qū)域經(jīng)濟一體化與保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的角度，強化主城區(qū)、蕭山、余杭、臨平、富陽、臨安及各縣市規(guī)劃協(xié)調(diào)、土地投放規(guī)模與投放結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)，積極推進房地產(chǎn)市場一體化。理順組團、新城等城市功能區(qū)建設管理體制，深化區(qū)縣（市）協(xié)作機制，鼓勵協(xié)作各方在利益分享、資源優(yōu)勢互補、平臺共建和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動上大膽探索創(chuàng)新。

（三）土地要素保障：合理配置土地資源，開辟發(fā)展新空間

堅持集約發(fā)展，樹立“精明增長”、“緊湊城市”理念，科學規(guī)劃城市開發(fā)邊界，推動城市發(fā)展由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變。探索構(gòu)建競爭擇優(yōu)、透明有序、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地要素配置市場，健全完善土地市場運行機制，建設統(tǒng)一公共資源交易平臺，完善土地出讓制度，規(guī)范土地二級市場?？茖W編制年度用地供應計劃，合理調(diào)配土地資源，推進建設用地的區(qū)域差別化供應，實現(xiàn)商品住房用地供應穩(wěn)中有升，保障性住房用地確保供應，租賃住房用地大幅增加。

（四）資金要素保障：加大財稅支持力度，完善金融支持政策

加大對保障性安居工程等方面的財政資金投入，形成穩(wěn)定的財政支持機制。加大對老舊小區(qū)改造和住宅小區(qū)綜合治理的資金支持，確保各項工作平穩(wěn)有序開展。繼續(xù)落實差別化的住房稅收政策，支持合理的自住需求，抑制投資投機性需求。落實好各項稅收政策，支持和促進住房租賃市場與居住類物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。完善保障性住房和租賃住房的金融支持。

（五）推進機制保障：強化任務分解，完善規(guī)劃評估機制

強化規(guī)劃任務分解落實，進一步細化明確 “十四五”規(guī)劃工作考核目標和任務，完善規(guī)劃實施的績效評價考核體系和具體考核辦法，確保各項工作各項要求有效貫徹落實。完善規(guī)劃實施評估機制，將規(guī)劃實施考核評估工作真正納入規(guī)范化、制度化軌道，及時加強規(guī)劃實施過程中的重大問題研究與協(xié)調(diào)；加大對市、區(qū)各部門監(jiān)督檢查力度，確保本規(guī)劃順利實施。

（六）理論研究保障：探索研究重大問題，加強政策儲備

加強住房發(fā)展相關(guān)理論研究和政策儲備，結(jié)合當前轉(zhuǎn)型和改革實踐中的具體問題，梳理出對指導促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，適應城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，具有全局性、戰(zhàn)略性意義的重大理論問題。積極開展探索共有產(chǎn)權(quán)制度、住房租賃領域亂象治理、房地產(chǎn)升級創(chuàng)新、房地產(chǎn)市場和土地市場精準調(diào)控、保障性租賃住房政策、老舊小區(qū)改造資金平衡與籌措、杭州城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、都市圈城際住房用地供給合作機制、公積金制度改革等方面的研究，為政策制定提供決策參考和理論依據(jù)。