半數(shù)盈利承壓！上市房企迎年中大考

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，約有103家房企發(fā)布2022年半年報(bào)或中期業(yè)績預(yù)告，其中45家房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，58家預(yù)計(jì)盈利的房企中有40家凈利潤同比下滑。

標(biāo)桿大房企也不樂觀。據(jù)碧桂園公告，預(yù)計(jì)上半年核心凈利潤45億～50億元，股東應(yīng)占盈利2億～10億元，相比去年同期下滑93%。招商蛇口、綠地控股等亦陸續(xù)出現(xiàn)歸屬母公司凈利潤大幅下滑情況。

“因疫情影響公司交付規(guī)模下降，項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度減慢，公司已通過精細(xì)化管控使得現(xiàn)金流保持相對平穩(wěn)，并沒有因?yàn)槔麧櫹陆凳艿接绊??！北坦饒@集團(tuán)總裁莫斌在投資者會上回應(yīng)稱。

建業(yè)地產(chǎn)、陽光城、正榮地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、首開股份、金科股份、珠江股份、北辰實(shí)業(yè)、中國宏泰發(fā)展、京能置業(yè)、財(cái)信發(fā)展、天譽(yù)置業(yè)、三湘印象、世茂股份等22家房企，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則全部跌入虧損；其中部分為出險(xiǎn)房企。

虧損最多的是建業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)上半年虧損額達(dá)50億~60億元，去年上半年凈利潤為7.29億元，同比降幅達(dá)786%~923%。此次虧損也是建業(yè)地產(chǎn)30年以來首度虧損。

“無論是什么原因，作為企業(yè)決策人有不可推卸的責(zé)任。我向投資人致歉。”建業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事會主席胡葆森在投資者會上說。似曾相識的一幕也曾出現(xiàn)在萬科2021年度業(yè)績發(fā)布會上。

頭部國企、央企背景房企排名居前

在這份103家上市房企上半年歸屬母公司凈利潤榜單中，頭部具有國企、央企背景的房企位居前列，前十名中僅龍湖集團(tuán)一家民企，但凈利潤下滑亦是普遍現(xiàn)象。

第一名是中海地產(chǎn)。8月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布2022年中期業(yè)績報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，同比減少3.79%；股東應(yīng)占溢利為167.4億元，同比減少19.42%。

中海地產(chǎn)方面對于下半年房地產(chǎn)市場筑底回升，持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，認(rèn)為行業(yè)競爭是一場沒有終點(diǎn)的長跑競賽，一大批企業(yè)已經(jīng)退出賽場，仍然在前進(jìn)的企業(yè)分散成幾個梯隊(duì)，中海身處第一梯隊(duì)，糧草充足并擁有43年長跑經(jīng)驗(yàn)，目標(biāo)是奪取勝利。

銷售規(guī)模沖到第二的保利發(fā)展，預(yù)期上半年?duì)I業(yè)收入同比增長23.19%至1108.47億元，營業(yè)利潤191.72億元，歸屬上市公司股東凈利潤同比增長4.1%至107.21億元。

第三名龍湖集團(tuán)，上半年同樣實(shí)現(xiàn)了營業(yè)收入與凈利潤雙增長。其中，營業(yè)額948億元，同比增長56.4%；毛利201.5億元，同比增長20.1%；股東應(yīng)占溢利74.8億元，同比增長0.8%。

第四名是綠地控股，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2045.5億元，同比下降27.64%；歸屬母公司凈利潤42.01億元，同比下降48.98%。

營業(yè)收入與凈利潤全部下滑，這樣的成績并不算理想。綠地控股在報(bào)告中稱，上半年企業(yè)在極端困難的外部環(huán)境下保持了大局穩(wěn)定，守住了現(xiàn)金流安全底線。截至上半年，綠地控股有息負(fù)債余額降至2228億元，期內(nèi)壓降178億元，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回款777億元，回款率114%。

接下來，減債仍是綠地控股主要任務(wù)。綠地控股管理層提出，計(jì)劃安排足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)用來償債，用3年時(shí)間出售2000億元資產(chǎn)，平均每年500億~700億元，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

第五名綠城中國，上半年實(shí)現(xiàn)收入647.31億元，同比增長79.1%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%；毛利率為17.4%，同比下降4.6個百分點(diǎn)。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁、首席運(yùn)營官李駿表示，隨著政策的優(yōu)化，目前市場出現(xiàn)了邊際回暖跡象，“我們有信心完成全年任務(wù)，但現(xiàn)在也不能輕意下結(jié)論，還要視市場具體情況而定?！?/p>

招商蛇口排在第六位。據(jù)其業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年歸屬上市公司股東凈利潤為15億～21億元，同比降幅達(dá)50.6%~64.71%。

第七名是越秀地產(chǎn)，上半年?duì)I業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%，歸屬母公司凈利潤17.07億元，同比下降25.8%，增收不增利情況似乎愈發(fā)嚴(yán)重。

2013~2021年9年中，越秀地產(chǎn)營業(yè)收入增速和歸屬母公司凈利潤增速差值從未像現(xiàn)在這么大，側(cè)面也反映出房地產(chǎn)行業(yè)此刻的特殊性。

排在第十名的金融街，是上半年盈利大幅上漲的企業(yè)之一。上半年，金融街實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤11.49億元，同比增長90.15%。增長原因除開發(fā)銷售業(yè)務(wù)經(jīng)營收益增加外，還包括出售資產(chǎn)所帶來的約7.8億元?dú)w屬母公司凈利潤及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動。

碧桂園排在了第12名，預(yù)計(jì)公司上半年核心凈利潤45億～50億元，股東應(yīng)占盈利2億～10億元，相較去年上半年的150億元下滑93%。

對于預(yù)期盈利下降，碧桂園將原因歸結(jié)為：一是市場下行疊加工程進(jìn)度減緩，已出售物業(yè)確認(rèn)的收入減少；二是期內(nèi)部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；三是出于審慎原則對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；四是外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

近日，陽光城前總裁朱榮斌在一場論壇上表示，目前行業(yè)內(nèi)民企問題比較突出，但分析問題不應(yīng)只局限在民企，也需要審視部分國資背景房企的風(fēng)險(xiǎn)。

同樣擁有央企背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，上半年公司營業(yè)額為234.12億元，全面虧損總額為8.8億元，負(fù)債總值約1922.54億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面表示，盈利不及往年主要原因是人民幣貶值造成匯兌虧損、分占合營企業(yè)溢利下降以及房地產(chǎn)市場低迷及持續(xù)性新冠病毒疫情導(dǎo)致毛利率下降。

利潤微薄或虧損房企占比超8成

本次統(tǒng)計(jì)的103家上市房企中，歸屬母公司凈利潤在-5億元到5億元的有74家，占103家房企的72%。相比于頭部房企較大的凈利潤規(guī)模，這些房企呈現(xiàn)出利潤微薄或虧損狀態(tài)。如果再加上所有虧損房企，合計(jì)占103家上市房企的85%。也就是說，盈利微薄或虧損已占據(jù)行業(yè)主流。

曾經(jīng)的千億房企中梁控股，已從規(guī)模房企陣營中滑落。中梁控股發(fā)布盈利警告稱，預(yù)期上半年歸屬母公司凈利潤較2021年同期的13.82億元下跌65%~75%，約在3.46億元至4.84億元。

中梁控股方面表示，受宏觀市場環(huán)境及新冠疫情影響，預(yù)期下跌主要是由于已交付物業(yè)面積減少，導(dǎo)致已出售物業(yè)確認(rèn)收入減少；房地產(chǎn)市場疲軟導(dǎo)致毛利率下降；匯率影響造成損失；物業(yè)項(xiàng)目減值增加及投資物業(yè)公平值虧損。

2021年，華僑城營業(yè)收入首次突破千億元規(guī)模，但盈利表現(xiàn)卻一直承壓。2021年末，華僑城歸屬母公司凈利潤38億元，同比減少70%；今年上半年，華僑城預(yù)計(jì)歸屬母公司凈利潤0.89億~1.33億元，同比下降91.63%~94.38%。

華僑城將業(yè)績預(yù)減歸因于：因房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，公司上半年銷售量下降幅度較大；受疫情反復(fù)影響，旅游板塊收入不及預(yù)期；受房地產(chǎn)行業(yè)毛利整體下滑影響，上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較上年同期下降；部分重要結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域項(xiàng)目因疫情緣故延后工期，使得上半年地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)量不足。

有幾家小房企出現(xiàn)扭虧為盈局面，包括ST銀億、電子城、天保基建、沙河股份、市北高新。

其中，天保基建由2021年中期虧損1億元轉(zhuǎn)為上半年盈利0.49億元，主要是由于滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同比大幅增加所致。市北高新則主要由于全資子公司的房屋轉(zhuǎn)讓，使得其上半年?duì)I業(yè)收入和歸屬母公司凈利潤同比大幅增長。

一位市場人士認(rèn)為，較多的小型房企由于缺乏規(guī)模效應(yīng)，在市場下行期面臨著業(yè)績下滑困境。但也并非沒有機(jī)會，未來等到行業(yè)復(fù)蘇時(shí)，部分運(yùn)營穩(wěn)健的小型房企盈利狀況或有好轉(zhuǎn)。

“出險(xiǎn)”房企出現(xiàn)大幅虧損

記者注意到，虧損房企名單中，有22家房企去年上半年還處于盈利狀態(tài)，到了今年上半年全部淪為虧損。

這22家房企名單是：建業(yè)地產(chǎn)、陽光城、正榮地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、首開股份、天譽(yù)置業(yè)、三湘印象、南山控股、ST云城、金科股份、城建發(fā)展、中華企業(yè)、世茂股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通發(fā)展、上實(shí)發(fā)展、珠江股份、北辰實(shí)業(yè)、中國宏泰發(fā)展、京能置業(yè)、財(cái)信發(fā)展。

已引河南國資入股的建業(yè)地產(chǎn)虧損規(guī)模最大。據(jù)其公告，建業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)2022年上半年歸屬股東凈虧損50億~60億元，去年同期為盈利7.29億元。

建業(yè)地產(chǎn)將虧損歸因于：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑；新冠疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度推遲，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少；交付物業(yè)平均售價(jià)下降，毛利率減少；期內(nèi)存貨減值增加。

虧損規(guī)模同樣驚人的藍(lán)光發(fā)展，2021年便虧掉超百億元，今年上半年再度預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東凈利潤虧損46億元，預(yù)計(jì)上半年歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)。

陽光城去年上半年歸屬母公司凈利潤為19.94億元，今年上半年則預(yù)計(jì)虧損35億～45億元。去年上半年歸屬母公司凈利潤達(dá)11.66億元的正榮地產(chǎn)，預(yù)計(jì)今年上半年凈虧損25億～30億元。

主要從事一級房地產(chǎn)開發(fā)的中天金融，預(yù)計(jì)上半年虧損22億～35億元；榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)上半年凈利潤虧損18億～24億元，去年上半年則為盈利25.33億元。

此外，金科股份、首開股份、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、天譽(yù)置業(yè)等房企，上半年凈利潤虧損規(guī)模均超過10億元。

這樣慘淡的成績并不意外。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)所有指標(biāo)全部下跌，且跌幅均較6月份擴(kuò)大。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.3%，商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月跌幅擴(kuò)大10.6個百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月跌幅擴(kuò)大7.2個百分點(diǎn)。這說明，市場依然處于向下調(diào)整中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍將陸續(xù)出清。

多位市場人士認(rèn)為，近一兩年，房企在銷售規(guī)模受到影響的同時(shí)，拿地、融資、人力等成本費(fèi)用的提升進(jìn)一步壓縮了利潤空間。此外，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計(jì)提現(xiàn)象普遍，也在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損主因。