黃瑜：大數(shù)據(jù)預(yù)判2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

2021年12月2日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京隆重召開(kāi)。

2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變，多政策疊加效果明顯；全年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍處高位，年底房?jī)r(jià)跌勢(shì)漸顯。整體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

■ 房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有漲，年底新房、二手房?jī)r(jià)格呈下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.36%。11月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來(lái)的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至53個(gè)；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴(kuò)大，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至68個(gè)。

■ 市場(chǎng)成交規(guī)模仍處高位，下半年市場(chǎng)活躍度明顯下降。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年1-11月，50個(gè)代表城市新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)8.0%。7-11月，同比下降超20%。

■ 土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲，下半年土拍熱度明顯回落。受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響， 2021年1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線(xiàn)城市推出面積同比增長(zhǎng)53.0%，成交面積小幅增長(zhǎng)；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市供求規(guī)模同比均下降。下半年土地流拍和撤牌地塊數(shù)量增加，1-11月，全國(guó)流拍撤牌率較去年同期提升2.8個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。

2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨新的挑戰(zhàn)和下行壓力，GDP增速或在5%左右，貨幣政策將發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，M2增速有望位于8.5%——9.0%之間。中央堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，“三穩(wěn)”目標(biāo)下，房地產(chǎn)政策保持穩(wěn)定性，短期存在改善預(yù)期；各地將全面落實(shí)因城施策，“雙向”調(diào)節(jié)模式或貫穿全年。2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行周期，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積回落，銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開(kāi)工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

需求端，中長(zhǎng)期需求動(dòng)能減弱，預(yù)計(jì)供給縮量、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等將拖累市場(chǎng)交易規(guī)模，2022年全年商品房銷(xiāo)售面積將下降6.8%——8.3%。銷(xiāo)售均價(jià)在土地價(jià)格上漲、一二線(xiàn)城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下，仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行（上漲2.0%-3.5%），2022年商品房銷(xiāo)售額將有所下降，但降幅有限。

供應(yīng)端，土地縮量仍將拖累房企新開(kāi)工規(guī)模，市場(chǎng)活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業(yè)開(kāi)工意愿，新開(kāi)工規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)降幅在4.0%——5.5%之間；投資方面，地方加強(qiáng)保交樓監(jiān)管力度，行業(yè)竣工周期或?qū)⒀永m(xù)，建筑工程投資仍對(duì)開(kāi)發(fā)投資額形成支撐，但考慮到土地購(gòu)置費(fèi)存在較大調(diào)整壓力，全年開(kāi)發(fā)投資額增速或收窄至低速區(qū)間，據(jù)模型測(cè)算增速在1.5%——3.0%之間，上半年存在同比下降壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)總量逐漸見(jiàn)頂，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，在新的市場(chǎng)背景下，建議企業(yè)：

一是，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)住現(xiàn)金流。加速銷(xiāo)售回款，盯緊融資窗口期，當(dāng)前中央給了窗口指導(dǎo)，融資窗口期出現(xiàn)；量入為出。

二是，把握投資機(jī)會(huì)，特別是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，抓住主流城市、主流市場(chǎng)，并進(jìn)行持續(xù)深耕，打造品牌和競(jìng)爭(zhēng)力。

三是，住房需求總量還在，企業(yè)要提高品牌力、服務(wù)力、產(chǎn)品力，練好內(nèi)功，做好自己非常重要。

四是，更多地用數(shù)據(jù)、模型、科學(xué)的態(tài)度做相應(yīng)決策。

總之，市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，企業(yè)也要有新的心態(tài)和發(fā)展模式，順勢(shì)而為，要適度控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏，保持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，切忌盲目多元，要基于現(xiàn)有資源做相應(yīng)的提升和轉(zhuǎn)型升級(jí)，其中物業(yè)行業(yè)的發(fā)展、物業(yè)資本市場(chǎng)給大家很多的期待。