秦虹：當(dāng)前房地產(chǎn)政策及對(duì)行業(yè)的影響

2021年12月2日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2021中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2022中國房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會(huì)”在北京隆重召開。  

一、2021年房地產(chǎn)市場走勢及原因分析  

從數(shù)據(jù)上來看，一方面，今年的數(shù)據(jù)不能只看累計(jì)值，2021年1-10月，商品房銷售面積、銷售額、施工房屋的面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、本年實(shí)際到位資金的絕對(duì)量均是歷史同期的最高水平，掩蓋了下半年市場下行的事實(shí)。另一方面，今年的數(shù)據(jù)也不能只看單月同比，去年受疫情影響，商品房銷售、房地產(chǎn)投資基本集中在下半年，單月同比則夸大了今年下半年市場變差的幅度。  

此外，今年的房地產(chǎn)市場走勢和往年相比完全不同，其中今年上半年房地產(chǎn)供給端和銷售端數(shù)據(jù)同比環(huán)比均漲，下半年兩者齊跌，這在過去的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上是很少見的。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等供給端指標(biāo)的同比變化一般滯后于銷售端指標(biāo)同比變化3-6個(gè)月，而今年則沒有滯后變化，主要原因有兩個(gè)：  

1、房地產(chǎn)金融審慎管理從需求和供給兩端轉(zhuǎn)變行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式  

去年8月落地發(fā)力的房地產(chǎn)“三線四檔”管理和年初實(shí)施的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時(shí)收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去二十幾年所形成的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式。  

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，過去企業(yè)的擴(kuò)張主要是靠高杠桿、高負(fù)債，最后通過高周轉(zhuǎn)，用高毛利予以支撐，實(shí)現(xiàn)“三高”模式。這樣一個(gè)資金密集型的、對(duì)負(fù)債高依賴的行業(yè)供需兩端資金均被卡緊，在發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的過程中必然會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)。此外，在政策執(zhí)行層面，亦存在一些誤解，執(zhí)行端的過緊、過快、過嚴(yán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了較大的壓力。  

實(shí)際上，這一輪房地產(chǎn)資金收緊從2019年就開始了，房地產(chǎn)新增貸款占比就開始下降，今年三季度較去年同期減少1.39萬億元，尤其是今年下半年商業(yè)銀行為落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中管理機(jī)制，7月開始主動(dòng)收緊房貸額度，放款周期延長，部分地區(qū)提高個(gè)人按揭貸款利率。另外，從7月1日開始實(shí)施的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)改革，暫停了開發(fā)企業(yè)三四級(jí)資質(zhì)的發(fā)放，導(dǎo)致今年拿地的部分項(xiàng)目無法申請(qǐng)到開發(fā)貸，政策帶來“誤傷”。  

整體來看，政策方向正確，但在政策執(zhí)行的過程中有一些過度，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。9月底到10月，央行領(lǐng)導(dǎo)相繼發(fā)言，積極進(jìn)行政策的糾偏，政策大方向未變，但執(zhí)行層面上前期積壓的合理貸款被逐步釋放。  

2、個(gè)別頭部房企違約帶來連鎖反應(yīng)，引發(fā)行業(yè)信用危機(jī)  

整體來看，過去頭部房企在地方政府、金融機(jī)構(gòu)和購房消費(fèi)者眼中信用度較高，以往地方政府普遍對(duì)信用類企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管較為寬松。下半年個(gè)別頭部房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，引發(fā)地方政府、金融機(jī)構(gòu)和購房者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)信用危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)上升。地方政府第一時(shí)間收緊預(yù)售資金監(jiān)管，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，民企融資繼續(xù)趨嚴(yán)，購房者觀望情緒上升。  

雖然政策開始糾偏，但是糾偏容易，預(yù)期改變比較難，所以市場的恢復(fù)還需要一段時(shí)日。  

二、四類房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)判斷  

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)可分為四類：  

第一類房企開展跨界轉(zhuǎn)行，實(shí)施多元化投資。  

轉(zhuǎn)行不同于轉(zhuǎn)型，我們說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是指在不離開房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上改變改變投資理念、經(jīng)營模式和盈利方式，而企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展必須要回答三個(gè)問題，要不要轉(zhuǎn)？往哪兒轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？  

第二類房企過去“融了高息錢、拿了高價(jià)地”，數(shù)量比第一類多。  

目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展格局和過去完全不同，在控制房價(jià)的情況下，過去融了高息錢、搶了高價(jià)地的企業(yè)商業(yè)模式不可持續(xù)，這些企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。  

第三類房企把握經(jīng)營底線，經(jīng)營性現(xiàn)金流保持穩(wěn)定良好。  

這類企業(yè)雖有負(fù)債，但企業(yè)的經(jīng)營底線把握得比較好，現(xiàn)金流正常，品牌效應(yīng)好，融資成本不高，土儲(chǔ)價(jià)格不貴，經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)健。  

第四類房企負(fù)債率低。  

后兩類企業(yè)在下半年房地產(chǎn)市場變化過程中，以及行業(yè)個(gè)別企業(yè)信用危機(jī)下，同樣受到了影響，但是在政策調(diào)整后這兩類企業(yè)將最先受益。融資正常需求恢復(fù)下后兩類企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展值得期待。  

客觀上來講，由于我們的政策沒有轉(zhuǎn)向，政策只是在執(zhí)行層面糾偏，再加上市場還沒有完全恢復(fù)，企業(yè)的壓力仍然偏大。未來這四類企業(yè)經(jīng)過下一步的發(fā)展，新的分化格局必然出現(xiàn)。  

三、未來政策趨勢判斷和房企建議  

未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向不動(dòng)搖。概括起來：第一是房住不炒；第二是租購并舉；第三是實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”；第四是住有所居。  

會(huì)變化的是房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括四大類：金融政策、土地政策、稅收政策、行政管控政策。這四大類政策中，金融政策是守底線、防風(fēng)險(xiǎn)，土地政策要實(shí)現(xiàn)人地房掛鉤，稅收政策未來國家的方向是要增加房地產(chǎn)持有稅，行政政策過去用得最多，包括限購、限貸、限價(jià)、限售、限簽等。  

其中，近幾年金融政策調(diào)控已經(jīng)取得了成效，房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的比重在2016年達(dá)到44.8%，截止今年9月底，比重下降至18%，已達(dá)到2012年的水平。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步收緊的可能性較低，預(yù)計(jì)未來金融政策將堅(jiān)持“鞏固成效、方向不變”，保持個(gè)人購房首付和利率穩(wěn)健以抑制個(gè)人投機(jī)炒房，堅(jiān)持“三線四檔”原則管控企業(yè)負(fù)債，落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中管理引導(dǎo)資金支持實(shí)體發(fā)展。  

此外，金融政策堵疏結(jié)合優(yōu)化建議：  

一是將所有房地產(chǎn)持有經(jīng)營類（不是散售）項(xiàng)目的貸款，從房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)紅線和商業(yè)銀行房地產(chǎn)集中度管理中剔除。因?yàn)?，在過去規(guī)劃要求商業(yè)占比、土地招拍掛競自持、大力發(fā)展保障性租賃房、不大拆大建下的城市更新等政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)有大量的自持經(jīng)營類資產(chǎn)，這些資產(chǎn)是通過運(yùn)營服務(wù)取得收益，資金占用大、盈利周期長，其貸款管理應(yīng)從房地產(chǎn)貸款中剝離出來，階段性地支持并購貸款，保證房企合理的融資性現(xiàn)金流。  

二是對(duì)持有經(jīng)營類的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)，允許發(fā)行公募REITs，以盤活存量資產(chǎn)，支持消費(fèi)，使企業(yè)獲得正常的經(jīng)營性現(xiàn)金流。  

三是支持剛需，支持產(chǎn)品創(chuàng)新，及時(shí)發(fā)放按揭貸款。  

總而言之，未來的房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，穩(wěn)中求進(jìn)既是國家大的總的政策基調(diào)，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展應(yīng)該堅(jiān)持的原則，守住底線，把握政策方向。  

下一階段，市場將進(jìn)入“量穩(wěn)質(zhì)升”的階段，“十四五”的需求量仍有一定規(guī)模，但改善性需求比重將有所上升。中長期來看，市場銷售量未來或?qū)⑦M(jìn)入下降階段，房企應(yīng)做好心理預(yù)期；開發(fā)企業(yè)要固優(yōu)拓新，做好投資精準(zhǔn)定位，把握開發(fā)節(jié)奏，不斷優(yōu)化供給、創(chuàng)造需求，未來通過轉(zhuǎn)型升級(jí)，滿足消費(fèi)需求升級(jí)。