海南：計劃到2025年新增籌集保障性租賃住房3萬套

近期，海南省住建廳公布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見，11月22日截止。按照《征求意見稿》的目標任務，到2025年，海南省計劃新增籌集保障性租賃住房3萬套（含租賃補貼），基本解決重點城市、省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口集聚帶來的住房困難問題。

全文如下：

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國發(fā)辦〔2021〕22號）精神，有效解決城市新市民、青年人等群體的住房困難突出問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和安居房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房，提出以下意見。

一、總體要求

（一）目標任務

樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以保障民生、服務發(fā)展為出發(fā)點和落腳點，持續(xù)推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房。到2025年，新增籌集保障性租賃住房3萬套（含租賃補貼），基本解決重點城市、省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口集聚帶來的住房困難問題。

（二）基本原則

1.堅持政府組織，多方參與。加強政府政策支持和組織引導，注重發(fā)揮市場機制作用，充分調(diào)動各方積極性，動員社會力量參與保障性租賃住房投資、建設(shè)和運營。

2.堅持突出重點，有序推進。優(yōu)先在人口凈流入城市和省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在市縣推進保障性租賃住房發(fā)展，緩解城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)人口大量導入帶來的住房供需矛盾；其他市縣從實際情況出發(fā)，積極穩(wěn)妥推進保障性租賃住房建設(shè)。

3.堅持供需匹配，職住平衡。注重以需求為導向，結(jié)合城市（鎮(zhèn)）功能和產(chǎn)業(yè)布局，充分考慮居民就業(yè)和生活便利要求，科學謀劃保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和選址布局，合理確定保障性租賃住房供應規(guī)模，促進供需平衡、產(chǎn)城融合。

二、基礎(chǔ)制度

（一）實施范圍。?？谑?、三亞市等兩個人口凈流入城市為發(fā)展保障性租賃住房的重點城市；其他符合人口凈流入條件的市縣和省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由市縣人民政府統(tǒng)一組織調(diào)查研究實際需求，編制區(qū)域內(nèi)保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃，采取自下而上的方式，報省人民政府審批確定后納入實施范圍。

（二）保障對象。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，原則上不設(shè)收入門檻，準入和退出的具體條件由市縣人民政府確定。對法律、行政法規(guī)或者國務院規(guī)范性文件規(guī)定的符合條件的優(yōu)先保障對象、從事基本公共服務的住房困難群眾應在保障性租賃住房保障中予以優(yōu)先安排。

（三）建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。新開工建設(shè)的保障性租賃住房項目，原則上應為獨立可封閉管理的單元，建筑面積不少于2000平方米或30套（間），且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。建設(shè)集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》（建辦〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）租金標準。保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。保障性租賃住房租金原則上不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房平均租金的90%。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年11月底前評估發(fā)布一次。

（五）實施主體。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)揮帶動引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)等市場主體建設(shè)、運營保障性租賃住房。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的認定標準為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市（鎮(zhèn)）內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房500套（間）及以上或者建筑面積1.5萬平方米及以上。

（六）籌集方式。保障性租賃住房采取新建、改建、配建、改造、租賃補貼和將閑置住房（含政府閑置住房）用作保障性租賃住房等多種方式籌集，切實增加供給。居住需求較大的城市（鎮(zhèn)）中心城區(qū)，可采用商品房和安居房項目配建、盤活存量房屋改建、發(fā)放租賃補貼等方式籌集保障性租賃住房；科研院所、學校、醫(yī)院等企事業(yè)單位集中的片區(qū)，可通過盤活企事業(yè)單位存量閑置土地和房屋、拆除危舊房重建等方式籌集保障性租賃住房；省級重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可通過利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、園區(qū)周邊集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)集中式保障性租賃住房。政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房、棚戶區(qū)改造等城市更新活動建設(shè)的安置住房在滿足原來設(shè)定的保障任務后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。市場化商品住房項目配建保障性租賃住房的，可適當增加該項目年度商品住宅建設(shè)計劃指標。安居房中配建保障性租賃住房的比例由市縣人民政府確定。

三、支持政策

（一）加強土地政策支持。

1.?？谑?、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)市縣人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

2．?？谑小⑷齺喪泻褪∪嗣裾_定的其他市縣，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市縣人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式，并換發(fā)新的劃撥決定書；原出讓的土地可由出讓人和受讓人重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或者通過協(xié)議方式完善用地手續(xù)。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。

3．?？谑?、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，經(jīng)市縣人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房，開發(fā)主體可自行持有經(jīng)營，也可按棟或單元向在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)登記注冊的企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓，不得改作其他用途，不得分割按套向個人銷售。

4．對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市縣人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變。

5．?？谑?、三亞市和省人民政府確定的其他市縣，應將新建保障性租賃住房用地納入年度住宅用地供應計劃中，并提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應保盡保。保障性住房項目用地選址主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研院所、學校及其周邊和城市（鎮(zhèn)）建設(shè)重點片區(qū)等租賃住房需求旺盛的區(qū)域，引導產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動，促進職住平衡。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

（二）簡化項目審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批環(huán)節(jié)和事項，在全省工程建設(shè)項目審批平臺中增設(shè)保障性租賃住房項目類別，制定專門審批流程，提高項目審批效率；各地保障性租賃住房項目審批事項原則上不得超出我省現(xiàn)行的工程建設(shè)項目審批服務事項清單范圍。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，相關(guān)部門即可辦理立項、用地、規(guī)劃、施工手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

（三）加大資金支持力度。中央和地方通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，持續(xù)加大保障性租賃住房建設(shè)補助資金支持。各相關(guān)市縣要切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央補助資金支持。省財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要做好直達資金分配、使用跟蹤監(jiān)控工作，規(guī)范資金使用管理，提升資金使用效益。

（四）落實稅費優(yōu)惠政策。全面落實國家支持住房租賃發(fā)展有關(guān)稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。對主營業(yè)務為保障性租賃住房建設(shè)和管理的企業(yè)，按規(guī)定列為鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

（五）進一步加強金融支持。

1.加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。鼓勵金融機構(gòu)對保障性租賃住房建設(shè)、持有、運營環(huán)節(jié)單列專項信貸規(guī)模支持，按照國家規(guī)定完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，并在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。各相關(guān)市縣政府要加強和金融機構(gòu)對接工作，支持保障性租賃住房建設(shè)。

2．支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。引導商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。支持在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），鼓勵不同主體通過多種方式整合規(guī)模較小的保障性租賃住房項目資產(chǎn)共同組建適度規(guī)模的REITs資產(chǎn)包，按照規(guī)范程序推動上市。

四、監(jiān)督管理

（一）嚴格項目準入管理。對開發(fā)主體申報建設(shè)的租賃住房項目，在取得市縣人民政府出具的保障性租賃住房項目認定書并享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策后，全部納入保障性租賃住房規(guī)范管理。對現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房項目，符合規(guī)定的均應重新向市縣人民政府申報取得保障性租賃住房項目認定書，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的要退出前期已享受的相關(guān)支持政策。各相關(guān)市縣要對現(xiàn)有各類政策支持建設(shè)的租賃住房項目進行排查梳理，按規(guī)定做好項目準入管理工作。

（二）加強項目建設(shè)管理。加強保障性租賃住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管。非居住存量房屋改建、改造前應對房屋安全性能進行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全使用要求。鼓勵建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在風險保險。保障性租賃住房應合理配套商業(yè)設(shè)施，滿足日常生活所需；利用新供應國有土地建設(shè)的，應加強公共服務設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施。

（三）規(guī)范項目租住管理。相關(guān)市縣人民政府要建立住房租賃管理服務平臺，規(guī)范出租管理。要根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式，建立保障對象進退監(jiān)管機制，規(guī)范保障對象租住行為。要加強運營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督機制，對市場運營主體實施負面清單管理，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房租賃合同期限一般不超過5年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。

（四）明確項目退出管理。對于利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的保障性租賃住房項目，經(jīng)市縣人民政府批準審核后可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變保障性租賃住房項目性質(zhì)和用途；對于企業(yè)利用閑置房屋改建的保障性租賃住房項目，項目合同期限滿后自然退出；對于利用新供應土地建設(shè)的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，征收拆遷時仍按原土地用途和取得方式進行補償。

五、保障措施

（一）落實主體責任。市縣人民政府對促進本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任。一是要建立組織領(lǐng)導機構(gòu)。各相關(guān)市縣人民政府要成立保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組，統(tǒng)籌推進發(fā)展保障性租賃住房工作。二是要完善政策制度。要抓緊出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的具體操作或?qū)嵤┺k法，重點明確本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房的土地、財稅、審批等優(yōu)惠政策，明確保障性租賃住房項目建設(shè)籌集的準入條件、操作流程及工作要求等。三是要健全工作機制。要建立保障性租賃住房項目部門聯(lián)審機制，明確保障性租賃住房項目認定程序、辦法和牽頭部門，構(gòu)建保障性租賃住房項目審批手續(xù)綠色通道；建立住建部門與稅務部門以及供水、供電、供氣等企業(yè)單位的聯(lián)動機制，推動住房租賃稅收和民用水電氣價格等優(yōu)惠政策落實；建立住建部門與金融監(jiān)管部門、金融機構(gòu)的協(xié)調(diào)機制，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度。

（二）加強組織協(xié)作。各有關(guān)部門和單位在省住房保障工作領(lǐng)導小組領(lǐng)導下，按照分工，各司其責，加強協(xié)作，形成合力，推動保障性租賃住房各項政策落實到位。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責會同有關(guān)部門制定保障性租賃住房發(fā)展政策，編制全省保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，做好監(jiān)督實施工作；省發(fā)展和改革委負責指導相關(guān)市縣申報保障性租賃住房中央預算內(nèi)投資補助和做好項目立項、審批相關(guān)工作，監(jiān)督落實水、電、氣按居民價格標準執(zhí)行；省財政廳負責申請保障性租賃住房中央專項補助資金，籌集省級補助資金，加強資金使用監(jiān)管；省自然資源和規(guī)劃廳負責做好保障性租賃住房用地保障，監(jiān)督落實土地、規(guī)劃等支持政策；省稅務局負責落實保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策；人行?？谥行闹小⑹〉胤浇鹑诒O(jiān)管局、海南銀保監(jiān)局負責研究落實保障性租賃住房相關(guān)金融信貸支持政策；其他相關(guān)部門按照各自職能做好相關(guān)工作。

（三）加強監(jiān)測評價。省人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負總責，將加強對各相關(guān)市保障性租賃住房工作的監(jiān)督檢查，對相關(guān)市縣發(fā)展保障性租賃住房情況實施監(jiān)測評價，重點評價市縣發(fā)展保障性租賃住房對于促進解決新市民、青年人等群體住房困難所取得的成效，具體監(jiān)測評價辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門制定，監(jiān)測評價結(jié)果將納入對市縣政府的績效考核。各相關(guān)市縣要加大宣傳發(fā)動力度，積極宣傳發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，鼓勵多方參與，定期總結(jié)工作成效，好的經(jīng)驗做法及時上報。