中南建設(shè)前三季度實(shí)現(xiàn)營收610.8億元 “三道紅線”穩(wěn)中有降
10月29日晚,中南建設(shè)發(fā)布2021年第三季度報(bào)告,前三季度中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入610.8億元,同比增長33.2%;歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元,三年復(fù)合增長率29.8%。其中,地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元,同比增長41.7%;建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入176.6億元,同比增長13.0%。
在房地產(chǎn)行業(yè)面臨從高增速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn),供給端調(diào)控政策不斷升級(jí),需求端政策持續(xù)收緊,房企融資壓力加大,銷售回款減緩,資金鏈逐漸承壓……在底層邏輯加速重構(gòu)的下半場,快速調(diào)整的應(yīng)變能力同樣成為一家企業(yè)經(jīng)營能力的體現(xiàn)。中南建設(shè)作為一家曾經(jīng)典型的高增長房企,正在加快速度完成從“粗放”到“精細(xì)”的轉(zhuǎn)變。
經(jīng)營性現(xiàn)金流量連續(xù)4年保持正值
更為清晰的安全邊界,是中南建設(shè)在擁抱行業(yè)大勢(shì)下不變的堅(jiān)持。
前三季度,中南建設(shè)在增量銷售上通過趕節(jié)點(diǎn)、促簽約,在存貨去化上給政策、敢斷尾的一系列措施,完成了地產(chǎn)合同銷售金額1536.8億元,銷售面積1117.0萬平方米,同比分別增長7.4%和4.3%,并將回款率維持在80%的水平。
另一方面,中南建設(shè)前三季度累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè),規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬平方米,地價(jià)總額319.6億元,與銷售金額的比值僅20.8%,前三季度平均地價(jià)同比下降約17.0%。盡管今年兩集中供地曾一度火熱,但在“安全大于利潤、利潤大于規(guī)?!钡慕?jīng)營價(jià)值觀下,中南建設(shè)優(yōu)中選優(yōu)的理性拿地策略顯然更利于進(jìn)一步控制投資風(fēng)險(xiǎn)。
進(jìn)出有度,堅(jiān)持“防三高”的審慎經(jīng)營導(dǎo)向,使得中南建設(shè)的流動(dòng)性始終保持安全穩(wěn)定。報(bào)告顯示,今年1-9月中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1122.9億元,是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的6.75倍,經(jīng)營性現(xiàn)金流入月平均125億元,遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的月均值14億元。前三季度中南建設(shè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元,同比大幅增加95.0%,連續(xù)四年保持正值,正是經(jīng)營安全的基本體現(xiàn)。
最晚明年內(nèi)“三道紅線”全綠
除了保障經(jīng)營獲利的能力和現(xiàn)金流的安全,中南建設(shè)在降低杠桿和優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)方面的持續(xù)努力也得到了顯著效果。
截至三季度末,中南建設(shè)有息負(fù)債(含期末應(yīng)付利息)637.3億元,占負(fù)債總額的比例僅21.35%,第三季度大幅減少130.3億元?;仡櫷跀?shù)據(jù),2018-2021年三季度中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元,占當(dāng)期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,遠(yuǎn)低于行業(yè)平均70%的水平。不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式,也是其長期以來的堅(jiān)持。
融資結(jié)構(gòu)方面中南建設(shè)三季末有息負(fù)債中,銀行貸款占比約61%,非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%,債券占比約14%,非標(biāo)融資明顯減少;此外,一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債占比僅26.10%,較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn),長短結(jié)構(gòu)更加均衡。
截至三季度末,中南建設(shè)凈負(fù)債率77.61%,比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn);扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08,比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn),“三道紅線”中的兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)綠線并繼續(xù)優(yōu)化??鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率75.81%,比上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn),進(jìn)一步靠近上限70%的規(guī)則要求。目前來看,中南建設(shè)正在加速改善財(cái)務(wù)指標(biāo),有望在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。
精細(xì)化管控穩(wěn)固經(jīng)營底盤
在2021年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,中南建設(shè)的管理層曾表示“現(xiàn)階段,精細(xì)化管理才是中南的根本”。從其三季度報(bào)告的數(shù)據(jù)來看,中南建設(shè)對(duì)包括商票、應(yīng)付款、其他經(jīng)營支出在內(nèi)的各類資金償付的期限、結(jié)構(gòu)等確實(shí)已經(jīng)實(shí)行了更為精細(xì)的管控。
截至三季度末,中南建設(shè)貨幣資金230.4億元,而其未來一年內(nèi)到期的有息負(fù)債共約166億元,前者是后者的1.39倍,可完全覆蓋短期債務(wù)。
另一方面,截至三季度末中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達(dá)1215.4億元,是前三季度結(jié)算收入的2.7倍,在同行中也處于較高水平,對(duì)后續(xù)業(yè)績也有支撐。結(jié)合其歷史經(jīng)營情況來看,結(jié)轉(zhuǎn)效率甚至還有提升空間。
在更易受政策環(huán)境影響的房產(chǎn)行業(yè),穩(wěn)健才是長期經(jīng)營的不二法寶,而憑借“地產(chǎn)+建筑”雙主業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)的中南建設(shè)顯然已經(jīng)摸到了穩(wěn)固經(jīng)營底盤的訣竅。
編輯:李佳婷
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