房地產(chǎn)真的是海南最大的敵人

近日，海南旅游局發(fā)布消息說(shuō)，今年春節(jié)三亞接待了74萬(wàn)游客。他們?nèi)司M(fèi)3700元，排全國(guó)第一：

是第二名蘇州的三倍。

公告里一片喜氣洋洋，但翻了翻以往的數(shù)字，子姨卻覺(jué)得有些不對(duì)勁。

2019年春節(jié)，三亞接待了99.65萬(wàn)客人，旅游收入103.85億。也就是說(shuō)，相比2019年三亞游客少了25萬(wàn)人，但收入則足足少了70億，人均消費(fèi)也驟降：

從1萬(wàn)多元降到了3700元。

再仔細(xì)看看今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，答案就出現(xiàn)了。今年來(lái)三亞過(guò)年的74萬(wàn)人中，有55萬(wàn)人是過(guò)夜的，但只有28萬(wàn)人是住酒店的：

其余的27萬(wàn)人，住在非經(jīng)營(yíng)性住宿單位。

也就是住在自己家里。這部分人群基本沒(méi)給三亞貢獻(xiàn)什么消費(fèi)，七天人均消費(fèi)844元。

換句話說(shuō)，買了海南的房子，就不再會(huì)買其他東西了。

而其他來(lái)過(guò)年的人，很多也是直奔售樓處。這個(gè)春節(jié)，海南的中介們深深地體會(huì)到了什么叫鮮花著錦，烈火烹油。

三亞碧桂園海棠云墅項(xiàng)目售樓處人滿為患。各位銷售放棄了過(guò)年，在人群中來(lái)回忙碌穿梭。有中介從初一到初七，一口氣接待了五六組客戶，但面對(duì)一直源源不斷看房客，也只能把客戶分給同事。

一位杭州女游客，在大年初三和置業(yè)顧問(wèn)聊了半個(gè)小時(shí)后，就同意了看房邀約。在初四便成功認(rèn)購(gòu)；一位65歲的黑龍江客戶，在初五加上銷售微信，第二天跑了兩次工地就下定了…

他們買的，都是六七百萬(wàn)的房子。

其實(shí)，每年春節(jié)都是三亞樓市的旺季，但往年一名銷售，整個(gè)春節(jié)也就接待一兩組客戶。而今年，只是海棠云墅這個(gè)只有200多套房源的項(xiàng)目：

一天就能賣掉大約20套。

不只在三亞，?？诤芏鄻潜P，買房需要幾十萬(wàn)的茶水費(fèi)。這三個(gè)字，子姨已經(jīng)好長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)了。

比如備案價(jià)是1.7萬(wàn)/平的恒大美麗沙，需要額外繳納18萬(wàn)元的“認(rèn)籌金”；長(zhǎng)弘·御府項(xiàng)目要求提供10萬(wàn)到25萬(wàn)不等的服務(wù)費(fèi)；慶豪天悅需要購(gòu)買裝修包+21萬(wàn)的車位。

根據(jù)限購(gòu)規(guī)定，外地戶籍人口在海南購(gòu)房，要繳納兩年個(gè)稅或社保。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的智慧是無(wú)窮的。

子姨了解到，三亞包括碧桂園海棠云墅、天驕海棠灣、海棠潮鳴等項(xiàng)目在內(nèi)的絕大部分樓盤，都可以采用補(bǔ)繳個(gè)稅、延遲網(wǎng)簽的方式購(gòu)房。

客戶只要七天或者分期在三個(gè)月內(nèi)繳清全款，就能和開(kāi)發(fā)商簽訂一份：

草簽協(xié)議。

兩年后，客戶擁有購(gòu)房資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)退回全部購(gòu)房款，并重新簽訂正式購(gòu)房合同，客戶再將錢打入監(jiān)管賬戶。

海棠灣的某醫(yī)療項(xiàng)目，醫(yī)院還沒(méi)建起來(lái)，就以等額醫(yī)療卡的方式開(kāi)始賣配套住宅了。

延遲網(wǎng)簽、茶水費(fèi)、捆綁精裝修，這些曾經(jīng)在環(huán)京樓市最火熱時(shí)候出現(xiàn)的事情，在海南上演了。

經(jīng)歷過(guò)環(huán)京樓市崩塌的朋友肯定清楚，一旦政策收緊、樓市下行或者開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題，客戶憑借一份草簽協(xié)議，很難再把房子退掉。

但大家相信海南樓市，最重要的原因是因?yàn)橐豁?xiàng)政策——從去年3月8日起獲取的土地實(shí)行現(xiàn)房銷售，新出讓用地預(yù)計(jì)最早2022年可供貨入市，海南中短期住宅新增貨量斷檔明顯，住宅產(chǎn)品稀缺度上升。

去年，海口的住宅用地是以保障性住房用地為主，純商品住宅用地僅為6%。

三亞更“激進(jìn)”，2020年，三亞全年出讓土地48宗， 但其中35宗都是以劃撥方式供應(yīng)，主要用于科研體育、醫(yī)療衛(wèi)生以及公共服務(wù)設(shè)施用地等。

而僅有的8宗住宅用地，也全部用于安居房建設(shè)。也就說(shuō)：

整個(gè)2020年，三亞普通商品房項(xiàng)目用地是0供應(yīng)。

未來(lái)海南的商品房項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越稀缺。過(guò)去一年，三亞不少項(xiàng)目，房子總價(jià)都有幾十萬(wàn)的上漲。比如海棠華著，過(guò)去一年每套總價(jià)漲了200萬(wàn)左右、海棠潮鳴漲了50到100萬(wàn)…

春節(jié)前，海南就打擊整治過(guò)一批捆綁銷售、捂盤惜售、規(guī)避限購(gòu)騙取購(gòu)房資格的項(xiàng)目。很明顯，海南島頂層規(guī)劃的美好未來(lái)中，并不包括房地產(chǎn)這位成員。

三亞今年的旅游數(shù)據(jù)也充分說(shuō)明，賣房一時(shí)爽，但旅游就很尷尬了。人們只要在海南買了房子，旅游消費(fèi)就非常低了。

一位海南中介說(shuō)，海南自貿(mào)港會(huì)在2025年封關(guān)，到時(shí)候這里的房?jī)r(jià)是要向香港靠攏的。但子姨記得，海南省的領(lǐng)導(dǎo)去年介紹自貿(mào)港總體建設(shè)方案的時(shí)候，也說(shuō)過(guò)：

房地產(chǎn)曾經(jīng)有過(guò)的歷史上帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，幾起大起大落的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)在自貿(mào)港政策發(fā)布后不會(huì)再出現(xiàn)。