房地產(chǎn)存在泡沫風(fēng)險 混凝土行業(yè)需有所準(zhǔn)備

　　從2009年二季度以來，房價飆升再一次成為市場和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。近乎所有人都在說，房地產(chǎn)泡沫存在泡沫，房地產(chǎn)泡沫泡沫將要破裂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛預(yù)測房地產(chǎn)泡沫破裂的時間，曾經(jīng)拋出過“拐點”論的地產(chǎn)大鱷放言房地產(chǎn)泡沫十分危險，政府的副部級干部出來表示說自己的工資買不起房，到最后政府也出面表示需要抑制過高的房價。過高的房價使房地產(chǎn)市場存在的泡沫風(fēng)險，牽動著每一個中國人神經(jīng)和利益！隨便翻開一份綜合性報紙，我們都能找到關(guān)于房地產(chǎn)的信息。不得不說，在當(dāng)前的中國社會高房價已經(jīng)不再是僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的單一問題，而是影響到整改中國經(jīng)濟(jì)的重大問題；更不是一個單純的經(jīng)濟(jì)問題，而是已經(jīng)上升到一個社會問題的層面。

　　當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未完全過去，剛剛發(fā)生的迪拜泡沫危機(jī)又給了我們新的警示！在這樣的情況下，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切的混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為未來可能要出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂，有所準(zhǔn)備。

　　房價虛高，房地產(chǎn)市正在走向自我崩潰

　　如果說，當(dāng)前輿論對于中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，還存在著爭議的話，那么當(dāng)前的房屋價格過高，超出多數(shù)老百姓承受能力，就近乎無可爭議了！我們可以通過房地產(chǎn)行業(yè)的成本和市場承受能力兩個方面來分析房地產(chǎn)價格是否存在著虛高。

　　首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的成本上來看，隨著2009年中國房價的一路走高，中國的建材市場并沒有出現(xiàn)隨之一同漲價的格局。以北京為例，北京的混凝土價格，自08年9月底（奧運(yùn)會建筑熱潮結(jié)束）開始持續(xù)下降，至今沒有大幅度反彈，總體價格趨勢穩(wěn)定。同時期的螺紋鋼價格雖有波動，但大體趨勢同混凝土相同，在09年出現(xiàn)的價格短期波動主要是由于煤炭價格的上漲造成的。在當(dāng)前房價上升最明顯的北京，作為商品住宅建設(shè)中應(yīng)用最多建筑材料--鋼筋混凝土的價格在房價一路高歌猛進(jìn)的勢頭下走出了獨(dú)立行情，本身就很能說明問題。同時，在2009年中國的建筑施工行業(yè)也沒有出現(xiàn)人工成本的大幅上升。由此我們基本可以判定中國當(dāng)前的房地產(chǎn)成本并沒有上升，房價的確存在著虛高和不合理的暴利。

　　其次，我們再從房地產(chǎn)的市場承受能力上分析，我國當(dāng)前的確處在城市化進(jìn)程的關(guān)鍵時期--隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展廣大的城市居民和農(nóng)村居民開始分享到了國家發(fā)展的實際利益，大量農(nóng)村人口涌入城市定居，城市的新增人口開始尋求屬于自己的房產(chǎn)--正是這個局面決定了中國的房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，同時也決定了中國的房地產(chǎn)行業(yè)不存在過高的房價利潤空間。在這里我們可以對中國的購房者做一下粗陋的分類。以房屋的購買力劃分，中國的購房者大致可以分為四類：經(jīng)濟(jì)成功人士、收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年、進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民和房產(chǎn)投資者（炒房者）。在這個購房者群體中收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民三者占據(jù)了絕大多數(shù)?？梢哉f，房價的高漲并不會對其他兩者造成過多的影響，甚至房產(chǎn)投資者（炒房者）還在其中得到了大筆的利潤。但是，世界上幾乎沒有任何一個國家的房地產(chǎn)市場是靠著這些少數(shù)者支撐的，支撐我國的房地產(chǎn)市場增長的動力正是廣大普通市民或即將定居城市的準(zhǔn)市民的購房需求。在這樣一個支撐房地產(chǎn)市場的群體之中，只有收入穩(wěn)定的中年城市居民或者說中等收入者，才對虛高房價具有一定的支付能力（銀行貸款支付能力或人際借貸關(guān)系），而城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民這個當(dāng)前最大的購房需求群體，其支付能力本身較差，所以高漲的房價事實上正在剝奪他們買房的能力。從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的軌跡上來看，過去主要的買房人群就是經(jīng)濟(jì)成功人士和收入穩(wěn)定的中年城市居民。在過去的十余年里，這一群體中的絕大部分都已完成購房，當(dāng)前的房屋購買者主要是城市新增就業(yè)青年和進(jìn)入城市工作的農(nóng)村居民。于是，隨著房價不斷的攀高，房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模也在不斷的縮小。所以當(dāng)房價上漲到市場承受的極限事，房地產(chǎn)市場必將崩潰。

　　再次，當(dāng)前中國中國的投資市場還很不完善，房地產(chǎn)市場在我國的投資當(dāng)中所占的比重是很大的。應(yīng)該說，過熱的房地產(chǎn)投資正是造成當(dāng)前房地產(chǎn)價格虛高局面的主要幕后推手。但是這個因素即在制造者房地產(chǎn)的泡沫，同時還在推動房地產(chǎn)泡沫的的破滅。因為房地產(chǎn)投資是通過炒高房價，轉(zhuǎn)手出售獲得暴利的，但這樣的資本運(yùn)作的前提是所炒作的商品有實際的消費(fèi)端。任何一種商業(yè)泡沫的最終結(jié)果都是商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其市場的承受能力，最終失去消費(fèi)端，從而崩潰。中國的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前所顯示出的房價虛高老百姓買不起房，正是消費(fèi)端崩潰的前兆！

　　所以，應(yīng)該說虛高的房價正將我國的房地產(chǎn)市場推向自我崩潰。

　　房地產(chǎn)泡沫必將破裂，但中國房地產(chǎn)行業(yè)不會崩潰

　　中國的房地產(chǎn)市場之所以有今天的繁榮，是因為中國正在進(jìn)行著近乎不可逆轉(zhuǎn)的城市化過程。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程也以驚人的速度發(fā)展著，在這個過程中將要有數(shù)億人口從農(nóng)村涌入城市、從小城市流向大城市，這個過程是不可逆的。這樣規(guī)模的城市化進(jìn)程在人類的文明史上是空前的，同時在可預(yù)知的將來也是絕后的，正是這樣一個規(guī)模空前絕后城市化進(jìn)程為中國的房地產(chǎn)行業(yè)提供了驚人的市場，也為中國的房地產(chǎn)商提供了驚人的膽量。[Page]

　　中國房地產(chǎn)泡沫真的不會破嗎？不是的！任何一種商品的價格不僅僅受供求關(guān)系的影響，更重要的當(dāng)它的價格超過購買者的承受底線之后，購買者就會自動地選擇其他的替代品。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)商和認(rèn)為中國的房價“不高”或泡沫不會崩潰的人，之所以會堅持高房價，就是他們認(rèn)為在當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場無可取代，無論房價多高，老百姓只能認(rèn)同，別無選擇?？墒聦嵣希习傩諏Ψ课莸男枨笫菬o法改變的，但什么時候買房卻是可以選擇的；房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)所必需的，但高房價卻不是必須的；房地產(chǎn)市場化運(yùn)營是必須的，但國家的房地產(chǎn)政策卻是可以改變的。當(dāng)維持高房價的社會成本超過經(jīng)濟(jì)收益的時候，政府一定會在相關(guān)政策上做出調(diào)整；當(dāng)高房價超過消費(fèi)者承受能力過多的時候，市場就必將崩潰。縱觀人類的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，還沒有那種泡沫在完全超過其市場承受底線后還能長期維持。因而，由高房價所造成的房地產(chǎn)泡沫必然會崩潰，但其調(diào)整的形式卻是值得商榷的。

　　首先可以預(yù)期的是，中國的房地行業(yè)不會崩潰。因為中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是為中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所決定的，在當(dāng)前“城市化”這個歷史背景下，中國需要大量的房屋來安置進(jìn)城的人口，相應(yīng)的中國的房屋供應(yīng)模式也不能與這個大背景相抵觸。所以中國需要房地產(chǎn)行業(yè)來為中國的“城市化”提供足夠的住房，由此，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前絕對不會崩潰。但是，行業(yè)不會崩潰不意味著市場不會崩潰，長期看好不意味著短期沒有波動。從近期政府和輿論的反映上來看，房地產(chǎn)市場的承受極限已經(jīng)將近了。在這種情況下，房地產(chǎn)市場是在政府的政策、經(jīng)濟(jì)的手段的調(diào)節(jié)下有序回穩(wěn)，還是突然下滑都是有可能的。

　　高房價綁架了中國經(jīng)濟(jì)

　　正如我前面一再所說的，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的興旺是中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，所以當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)中的許多行業(yè)與之聯(lián)系緊密也就不足為奇了?，F(xiàn)在媒體上有人說“房地產(chǎn)行業(yè)綁架了中國的經(jīng)濟(jì)”,我認(rèn)為這種說法是欠妥的，因為真正綁架中國經(jīng)濟(jì)的是高房價。

　　我們先來分析一下，中國被房地產(chǎn)“綁架”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)可分為三類：上游產(chǎn)業(yè)，主要包括建工、建材、工程機(jī)械、設(shè)計、運(yùn)輸、冶金、煤炭等，主要是通過影響建筑領(lǐng)域影響其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對這一類行業(yè)影響的主要是其銷售市場；下游產(chǎn)業(yè)，主要包括房屋裝飾行業(yè)、家電行業(yè)、家具行業(yè)、廚衛(wèi)用品行業(yè)等；周邊產(chǎn)業(yè)，包括一切與城市生活相關(guān)的行業(yè)。在這樣一個經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)處于中心地位，因而房地產(chǎn)的行情也就關(guān)系到了整個經(jīng)濟(jì)的行情。其實，房地產(chǎn)業(yè)和與它相關(guān)的三類產(chǎn)業(yè)之間存在的拉動關(guān)系分別是：直接拉動關(guān)系、間接拉動關(guān)系和衍生拉動關(guān)系。其中與上游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是直接拉動關(guān)系，所謂的直接拉動就是說上游產(chǎn)業(yè)是原料供應(yīng)和產(chǎn)品生產(chǎn)方，房地產(chǎn)業(yè)是銷售方，銷售方的業(yè)績越優(yōu)異原料和生產(chǎn)方的獲益也就越大；房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是間接拉動關(guān)系，所謂間接拉動關(guān)系就是說房地產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)沒有直接關(guān)系，但下游產(chǎn)業(yè)的市場卻是由房地產(chǎn)業(yè)的銷售所決定的，房地產(chǎn)業(yè)的銷售量越大其收益也就越大，反之亦然；房地產(chǎn)與周邊產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是衍生拉動關(guān)系，所謂衍生拉動關(guān)系就是說間接產(chǎn)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)沒有任何關(guān)系，但是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營所產(chǎn)生的影響會對此類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)。我們分析一下就不難發(fā)現(xiàn)，這樣一個體系是不歡迎高房價的！其中的原因十分簡單，就是這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的是房屋的銷售量，而不是房屋的價格。房地產(chǎn)市場上每賣出一套房子，建工行業(yè)也就等于得到了建一套住房的訂單，從而建材行業(yè)的市場也就增加了相應(yīng)鋼材、水泥、混凝土等等的需求；同樣每賣出一套房子，相應(yīng)的買房人也就需要消費(fèi)相應(yīng)的家電、家具、廚衛(wèi)用品等等的配套產(chǎn)品，從而也就帶動了這部分市場；房地產(chǎn)業(yè)建起了生活區(qū)，那么周邊的商業(yè)、交通、城市基建也必然得到發(fā)展，由此更多的產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的也就有了市場。反之，房地產(chǎn)價格每上升一份，也就有一部分人買不起房子從而選擇觀望，于是，相關(guān)行業(yè)也就失去了相應(yīng)的市場。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)每賣出一套房子，所有相關(guān)行業(yè)的市場就增大一份。而房地產(chǎn)價格的虛高實際上導(dǎo)致了很多人買不起房子，即是說房價過高已經(jīng)影響了房地產(chǎn)的銷售量，繼而影響到了整個中國經(jīng)濟(jì)。

　　我們應(yīng)該看到，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)拉動作用的前提在于房屋的銷售，如果沒有人購買，建再多的房子也是空談。

　　混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備

　　從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，高房價沒有給建筑業(yè)和建材業(yè)帶來實際的利益，同時還造成了房地產(chǎn)市場的萎縮。從當(dāng)前的形勢來看，無論是經(jīng)濟(jì)走勢還是國家政策動向都表明房價將會有所調(diào)整，但調(diào)整形式卻不可預(yù)估，對于當(dāng)前的形勢建材行業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備。

　　對于剛剛經(jīng)歷過世紀(jì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的中國建材行業(yè)來說，此次的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)絕對是又一場異常嚴(yán)峻的考驗。在年度交替之際，很多國外媒體也都將房地產(chǎn)泡沫作為新的一年中中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)。但是，從中國的現(xiàn)狀來看中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)徹底的崩潰，而最大的可能就是重現(xiàn)2008年的局面。

　　對于混凝土與水泥制品行業(yè)來說，如果危機(jī)確實發(fā)生了，那么受到?jīng)_擊最大的將是商品混凝土企業(yè)和混凝土墻材企業(yè)。這兩個行業(yè)近幾年在國家政策的扶持下發(fā)展最為迅速，但相應(yīng)的這兩個行業(yè)中的小型企業(yè)相對較多，很多企業(yè)經(jīng)營較時間短，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。再有就是這兩個行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)的依賴程度相對較高，其中商品混凝土攪拌站易受到區(qū)域內(nèi)項目大量停工的影響，造成生產(chǎn)的停止；而混凝土墻材行業(yè)是以房地產(chǎn)建設(shè)為主要市場的，其他方面的銷路較窄，受房地產(chǎn)波動的沖擊將更加嚴(yán)重。

　　另外，與08年相比，此次的危機(jī)波及的的區(qū)域?qū)螅芏喽€城市甚至是三線城市都將會卷入進(jìn)來。從危機(jī)的形式上看，北京、上海、廣州等一線城市收到的影響將會最大，但對于混凝土與水泥制品行業(yè)來說處在二三線城市的企業(yè)所面臨的風(fēng)險可能才是最大的。一方面是因為這些城市中小企業(yè)相對集中，另一方面這些城市的房地產(chǎn)市場也相對混亂，所以工程停工、拖欠貨款等情況也會更加嚴(yán)重。

　　因此，混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準(zhǔn)備！

作者：陳蕤博