房地產(chǎn)存在泡沫風險 混凝土行業(yè)需有所準備

　　從2009年二季度以來，房價飆升再一次成為市場和輿論高度關(guān)注并熱議的話題。近乎所有人都在說，房地產(chǎn)泡沫存在泡沫，房地產(chǎn)泡沫泡沫將要破裂。經(jīng)濟學家紛紛預測房地產(chǎn)泡沫破裂的時間，曾經(jīng)拋出過“拐點”論的地產(chǎn)大鱷放言房地產(chǎn)泡沫十分危險，政府的副部級干部出來表示說自己的工資買不起房，到最后政府也出面表示需要抑制過高的房價。過高的房價使房地產(chǎn)市場存在的泡沫風險，牽動著每一個中國人神經(jīng)和利益！隨便翻開一份綜合性報紙，我們都能找到關(guān)于房地產(chǎn)的信息。不得不說，在當前的中國社會高房價已經(jīng)不再是僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的單一問題，而是影響到整改中國經(jīng)濟的重大問題；更不是一個單純的經(jīng)濟問題，而是已經(jīng)上升到一個社會問題的層面。

　　當前，世界經(jīng)濟危機尚未完全過去，剛剛發(fā)生的迪拜泡沫危機又給了我們新的警示！在這樣的情況下，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)密切的混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為未來可能要出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂，有所準備。

　　房價虛高，房地產(chǎn)市正在走向自我崩潰

　　如果說，當前輿論對于中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，還存在著爭議的話，那么當前的房屋價格過高，超出多數(shù)老百姓承受能力，就近乎無可爭議了！我們可以通過房地產(chǎn)行業(yè)的成本和市場承受能力兩個方面來分析房地產(chǎn)價格是否存在著虛高。

　　首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的成本上來看，隨著2009年中國房價的一路走高，中國的建材市場并沒有出現(xiàn)隨之一同漲價的格局。以北京為例，北京的混凝土價格，自08年9月底（奧運會建筑熱潮結(jié)束）開始持續(xù)下降，至今沒有大幅度反彈，總體價格趨勢穩(wěn)定。同時期的螺紋鋼價格雖有波動，但大體趨勢同混凝土相同，在09年出現(xiàn)的價格短期波動主要是由于煤炭價格的上漲造成的。在當前房價上升最明顯的北京，作為商品住宅建設中應用最多建筑材料--鋼筋混凝土的價格在房價一路高歌猛進的勢頭下走出了獨立行情，本身就很能說明問題。同時，在2009年中國的建筑施工行業(yè)也沒有出現(xiàn)人工成本的大幅上升。由此我們基本可以判定中國當前的房地產(chǎn)成本并沒有上升，房價的確存在著虛高和不合理的暴利。

　　其次，我們再從房地產(chǎn)的市場承受能力上分析，我國當前的確處在城市化進程的關(guān)鍵時期--隨著經(jīng)濟的發(fā)展廣大的城市居民和農(nóng)村居民開始分享到了國家發(fā)展的實際利益，大量農(nóng)村人口涌入城市定居，城市的新增人口開始尋求屬于自己的房產(chǎn)--正是這個局面決定了中國的房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，同時也決定了中國的房地產(chǎn)行業(yè)不存在過高的房價利潤空間。在這里我們可以對中國的購房者做一下粗陋的分類。以房屋的購買力劃分，中國的購房者大致可以分為四類：經(jīng)濟成功人士、收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年、進入城市工作的農(nóng)村居民和房產(chǎn)投資者（炒房者）。在這個購房者群體中收入穩(wěn)定的中年城市居民、城市新增就業(yè)青年和進入城市工作的農(nóng)村居民三者占據(jù)了絕大多數(shù)。可以說，房價的高漲并不會對其他兩者造成過多的影響，甚至房產(chǎn)投資者（炒房者）還在其中得到了大筆的利潤。但是，世界上幾乎沒有任何一個國家的房地產(chǎn)市場是靠著這些少數(shù)者支撐的，支撐我國的房地產(chǎn)市場增長的動力正是廣大普通市民或即將定居城市的準市民的購房需求。在這樣一個支撐房地產(chǎn)市場的群體之中，只有收入穩(wěn)定的中年城市居民或者說中等收入者，才對虛高房價具有一定的支付能力（銀行貸款支付能力或人際借貸關(guān)系），而城市新增就業(yè)青年和進入城市工作的農(nóng)村居民這個當前最大的購房需求群體，其支付能力本身較差，所以高漲的房價事實上正在剝奪他們買房的能力。從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的軌跡上來看，過去主要的買房人群就是經(jīng)濟成功人士和收入穩(wěn)定的中年城市居民。在過去的十余年里，這一群體中的絕大部分都已完成購房，當前的房屋購買者主要是城市新增就業(yè)青年和進入城市工作的農(nóng)村居民。于是，隨著房價不斷的攀高，房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模也在不斷的縮小。所以當房價上漲到市場承受的極限事，房地產(chǎn)市場必將崩潰。

　　再次，當前中國中國的投資市場還很不完善，房地產(chǎn)市場在我國的投資當中所占的比重是很大的。應該說，過熱的房地產(chǎn)投資正是造成當前房地產(chǎn)價格虛高局面的主要幕后推手。但是這個因素即在制造者房地產(chǎn)的泡沫，同時還在推動房地產(chǎn)泡沫的的破滅。因為房地產(chǎn)投資是通過炒高房價，轉(zhuǎn)手出售獲得暴利的，但這樣的資本運作的前提是所炒作的商品有實際的消費端。任何一種商業(yè)泡沫的最終結(jié)果都是商品的價格遠遠超過其市場的承受能力，最終失去消費端，從而崩潰。中國的房地產(chǎn)業(yè)當前所顯示出的房價虛高老百姓買不起房，正是消費端崩潰的前兆！

　　所以，應該說虛高的房價正將我國的房地產(chǎn)市場推向自我崩潰。

　　房地產(chǎn)泡沫必將破裂，但中國房地產(chǎn)行業(yè)不會崩潰

　　中國的房地產(chǎn)市場之所以有今天的繁榮，是因為中國正在進行著近乎不可逆轉(zhuǎn)的城市化過程。隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程也以驚人的速度發(fā)展著，在這個過程中將要有數(shù)億人口從農(nóng)村涌入城市、從小城市流向大城市，這個過程是不可逆的。這樣規(guī)模的城市化進程在人類的文明史上是空前的，同時在可預知的將來也是絕后的，正是這樣一個規(guī)模空前絕后城市化進程為中國的房地產(chǎn)行業(yè)提供了驚人的市場，也為中國的房地產(chǎn)商提供了驚人的膽量。[Page]

　　中國房地產(chǎn)泡沫真的不會破嗎？不是的！任何一種商品的價格不僅僅受供求關(guān)系的影響，更重要的當它的價格超過購買者的承受底線之后，購買者就會自動地選擇其他的替代品。當前中國的房地產(chǎn)商和認為中國的房價“不高”或泡沫不會崩潰的人，之所以會堅持高房價，就是他們認為在當前的中國房地產(chǎn)市場無可取代，無論房價多高，老百姓只能認同，別無選擇?？墒聦嵣希习傩諏Ψ课莸男枨笫菬o法改變的，但什么時候買房卻是可以選擇的；房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟所必需的，但高房價卻不是必須的；房地產(chǎn)市場化運營是必須的，但國家的房地產(chǎn)政策卻是可以改變的。當維持高房價的社會成本超過經(jīng)濟收益的時候，政府一定會在相關(guān)政策上做出調(diào)整；當高房價超過消費者承受能力過多的時候，市場就必將崩潰?？v觀人類的經(jīng)濟發(fā)展歷程，還沒有那種泡沫在完全超過其市場承受底線后還能長期維持。因而，由高房價所造成的房地產(chǎn)泡沫必然會崩潰，但其調(diào)整的形式卻是值得商榷的。

　　首先可以預期的是，中國的房地行業(yè)不會崩潰。因為中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是為中國經(jīng)濟社會發(fā)展所決定的，在當前“城市化”這個歷史背景下，中國需要大量的房屋來安置進城的人口，相應的中國的房屋供應模式也不能與這個大背景相抵觸。所以中國需要房地產(chǎn)行業(yè)來為中國的“城市化”提供足夠的住房，由此，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在當前絕對不會崩潰。但是，行業(yè)不會崩潰不意味著市場不會崩潰，長期看好不意味著短期沒有波動。從近期政府和輿論的反映上來看，房地產(chǎn)市場的承受極限已經(jīng)將近了。在這種情況下，房地產(chǎn)市場是在政府的政策、經(jīng)濟的手段的調(diào)節(jié)下有序回穩(wěn)，還是突然下滑都是有可能的。

　　高房價綁架了中國經(jīng)濟

　　正如我前面一再所說的，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的興旺是中國社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，所以當前中國經(jīng)濟中的許多行業(yè)與之聯(lián)系緊密也就不足為奇了?，F(xiàn)在媒體上有人說“房地產(chǎn)行業(yè)綁架了中國的經(jīng)濟”,我認為這種說法是欠妥的，因為真正綁架中國經(jīng)濟的是高房價。

　　我們先來分析一下，中國被房地產(chǎn)“綁架”的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)可分為三類：上游產(chǎn)業(yè)，主要包括建工、建材、工程機械、設計、運輸、冶金、煤炭等，主要是通過影響建筑領域影響其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對這一類行業(yè)影響的主要是其銷售市場；下游產(chǎn)業(yè)，主要包括房屋裝飾行業(yè)、家電行業(yè)、家具行業(yè)、廚衛(wèi)用品行業(yè)等；周邊產(chǎn)業(yè)，包括一切與城市生活相關(guān)的行業(yè)。在這樣一個經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)處于中心地位，因而房地產(chǎn)的行情也就關(guān)系到了整個經(jīng)濟的行情。其實，房地產(chǎn)業(yè)和與它相關(guān)的三類產(chǎn)業(yè)之間存在的拉動關(guān)系分別是：直接拉動關(guān)系、間接拉動關(guān)系和衍生拉動關(guān)系。其中與上游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是直接拉動關(guān)系，所謂的直接拉動就是說上游產(chǎn)業(yè)是原料供應和產(chǎn)品生產(chǎn)方，房地產(chǎn)業(yè)是銷售方，銷售方的業(yè)績越優(yōu)異原料和生產(chǎn)方的獲益也就越大；房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是間接拉動關(guān)系，所謂間接拉動關(guān)系就是說房地產(chǎn)業(yè)和下游產(chǎn)業(yè)沒有直接關(guān)系，但下游產(chǎn)業(yè)的市場卻是由房地產(chǎn)業(yè)的銷售所決定的，房地產(chǎn)業(yè)的銷售量越大其收益也就越大，反之亦然；房地產(chǎn)與周邊產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是衍生拉動關(guān)系，所謂衍生拉動關(guān)系就是說間接產(chǎn)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)沒有任何關(guān)系，但是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營所產(chǎn)生的影響會對此類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所促進。我們分析一下就不難發(fā)現(xiàn)，這樣一個體系是不歡迎高房價的！其中的原因十分簡單，就是這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的是房屋的銷售量，而不是房屋的價格。房地產(chǎn)市場上每賣出一套房子，建工行業(yè)也就等于得到了建一套住房的訂單，從而建材行業(yè)的市場也就增加了相應鋼材、水泥、混凝土等等的需求；同樣每賣出一套房子，相應的買房人也就需要消費相應的家電、家具、廚衛(wèi)用品等等的配套產(chǎn)品，從而也就帶動了這部分市場；房地產(chǎn)業(yè)建起了生活區(qū)，那么周邊的商業(yè)、交通、城市基建也必然得到發(fā)展，由此更多的產(chǎn)業(yè)相應的也就有了市場。反之，房地產(chǎn)價格每上升一份，也就有一部分人買不起房子從而選擇觀望，于是，相關(guān)行業(yè)也就失去了相應的市場。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)每賣出一套房子，所有相關(guān)行業(yè)的市場就增大一份。而房地產(chǎn)價格的虛高實際上導致了很多人買不起房子，即是說房價過高已經(jīng)影響了房地產(chǎn)的銷售量，繼而影響到了整個中國經(jīng)濟。

　　我們應該看到，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟實現(xiàn)拉動作用的前提在于房屋的銷售，如果沒有人購買，建再多的房子也是空談。

　　混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準備

　　從當前的經(jīng)濟現(xiàn)狀來看，高房價沒有給建筑業(yè)和建材業(yè)帶來實際的利益，同時還造成了房地產(chǎn)市場的萎縮。從當前的形勢來看，無論是經(jīng)濟走勢還是國家政策動向都表明房價將會有所調(diào)整，但調(diào)整形式卻不可預估，對于當前的形勢建材行業(yè)應對房地產(chǎn)泡沫破裂有所準備。

　　對于剛剛經(jīng)歷過世紀經(jīng)濟危機影響的中國建材行業(yè)來說，此次的房地產(chǎn)泡沫危機絕對是又一場異常嚴峻的考驗。在年度交替之際，很多國外媒體也都將房地產(chǎn)泡沫作為新的一年中中國經(jīng)濟面臨的最大挑戰(zhàn)。但是，從中國的現(xiàn)狀來看中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)徹底的崩潰，而最大的可能就是重現(xiàn)2008年的局面。

　　對于混凝土與水泥制品行業(yè)來說，如果危機確實發(fā)生了，那么受到?jīng)_擊最大的將是商品混凝土企業(yè)和混凝土墻材企業(yè)。這兩個行業(yè)近幾年在國家政策的扶持下發(fā)展最為迅速，但相應的這兩個行業(yè)中的小型企業(yè)相對較多，很多企業(yè)經(jīng)營較時間短，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。再有就是這兩個行業(yè)對房地產(chǎn)建設的依賴程度相對較高，其中商品混凝土攪拌站易受到區(qū)域內(nèi)項目大量停工的影響，造成生產(chǎn)的停止；而混凝土墻材行業(yè)是以房地產(chǎn)建設為主要市場的，其他方面的銷路較窄，受房地產(chǎn)波動的沖擊將更加嚴重。

　　另外，與08年相比，此次的危機波及的的區(qū)域?qū)?，很多二線城市甚至是三線城市都將會卷入進來。從危機的形式上看，北京、上海、廣州等一線城市收到的影響將會最大，但對于混凝土與水泥制品行業(yè)來說處在二三線城市的企業(yè)所面臨的風險可能才是最大的。一方面是因為這些城市中小企業(yè)相對集中，另一方面這些城市的房地產(chǎn)市場也相對混亂，所以工程停工、拖欠貨款等情況也會更加嚴重。

　　因此，混凝土與水泥制品行業(yè)一定要為房地產(chǎn)泡沫破裂有所準備！

作者：陳蕤博