透過新加坡房地產(chǎn)市場看中國住房體制問題

　　弗克科技執(zhí)行董事傅雁博士，曾在新加坡工作多年，對新加坡當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)比較了解，在如今房價問題已成為中國當(dāng)下熱議的民生問題的時候，傅雁博士想通過自己對兩地房地產(chǎn)的認(rèn)識提出自己的見解，供相關(guān)部門和關(guān)心中國房產(chǎn)體制的人們參考。

　　見證新加坡的房地產(chǎn)市場

　　我在新加坡工作多年，現(xiàn)在每年也要去好幾次。新加坡與其說是一個國家，不如講是一個城市，但是，這的的確確是一個被管理得非常好的城市，是我們?nèi)A人值得驕傲和自豪的地方。新加坡的“城市”情況和我們的大城市差不多，地少人多，勞動力密集，而且80%是和我們一樣的華人同胞。正因為這是一個華人社會，我們的性格基因、思維邏輯、人文環(huán)境、文化背景和道德準(zhǔn)則都是非常接近的，它的經(jīng)驗更值得我們?nèi)パ芯?，去學(xué)習(xí)。本文僅對新加坡的房地產(chǎn)市場模式和政府作為進(jìn)行一點初略的描述，供感興趣的朋友和專家參考。相信我們很多朋友和政府官員已經(jīng)考察過新加坡，見解應(yīng)該比我深。

　　新加坡是由一個橢圓型的主島和63個小島組成，面積大約700平方公里，東西長42公里，南北長23公里。大概為上海崇明島面積的0.7,上海市區(qū)面積的20%.長期居住人口（公民和永久居留）約350萬人，外來人口（旅游和外來勞工）也大約350萬人。常住人口密度和上海差不多（新加坡為每平方公里0.50人，上海為每平方公里0.46人）。我曾經(jīng)沿環(huán)島高速公路開車兜一圈，大概45分鐘就完了。新加坡沒有四季，常年氣溫為25~32度，除了去電影院看電影（很冷），只要穿T恤就可以了。新加坡的官方語言是華語（簡體、普通話）和英語（口音很重、常和華語摻雜講，但和英美洋人都能方便溝通）。對于中國來講，新加坡實在是個小地方。但是這個島的政府組屋系統(tǒng)已經(jīng)建立了大約半個世紀(jì)了，那么我們就把這個地方當(dāng)作我們的一個特區(qū)（就像深圳一樣），做一個國家建屋的示范，它的經(jīng)驗應(yīng)該對我們推廣國家建屋到大中國地區(qū)是有用的。

　　新加坡的房地產(chǎn)市場可以分為三個類型：私人別墅、私人公寓和政府組屋。

　　私人別墅大約只占整個住宅的5%以下，由于新加坡地少人多，地價非常昂貴，私人別墅的價格就非常高，一套200平方米的別墅大約2000萬元人民幣左右，每平方米約人民幣10萬元左右。大部分別墅戶外場地（花園）非常小，幾乎是排屋的類型，完全沒有中國和歐美的別墅那么吸引人。所以不值得中國的富豪階層考慮。當(dāng)然，也有非常漂亮的別墅，但那是天價，我們討論它沒有意義。購買別墅的一般為私人企業(yè)老板、國家高官和海外投資者，也有（各國的）神秘人物。（新加坡是個洗錢的天堂，陳水扁就在那里大量洗錢的。）

新加坡私人公寓

　　私人公寓和我國現(xiàn)在大部分城市的商品房差不多，只是多一些輔助設(shè)施，如游泳池、健身房、BBQ、兒童樂園等等，這些東西造價不是太高的。有的公寓還沒有我們有的小區(qū)那么豪華。私人公寓一般建造在比較繁榮的地段，地價也比較高。政府每年規(guī)劃出來給房地產(chǎn)商建造私人公寓的地塊也是要象中國那樣競標(biāo)的。政府組屋的地塊是政府自己規(guī)劃的，不需要競標(biāo)，因為新加坡的地也大部分是國家所有的（除了一些屬于土屬人的地以外），這點和中國也很相似，但他們的住宅地契分永久地契和99年地契，比中國要長多了。新加坡的私人公寓面積沒有中國的大，一般家庭都在120平方米左右（實用面積，他們不是以建筑面積來計算的，比中國的計算方法要合理），很少200平方米以上的。私人公寓的房價一般差不多每平方米5~10萬元人民幣，普通地段為每平方米5萬元人民幣左右，相當(dāng)于上海南京路這樣的地段為每平方米達(dá)10萬元人民幣以上。一套100平方米左右的私人公寓大約500萬元人民幣。政府不控制房價和樓盤炒作，完全可以自由買賣。任何外國人都可以去買私人公寓，買了私人公寓，政府給永久居留，這樣可以吸引外資。所以現(xiàn)在很多國際上的富豪來新加坡買私人公寓，享受熱帶陽光。新加坡政府是不害怕炒樓或樓盤泡沫的，因為新加坡有政府組屋這張王牌來控制國家經(jīng)濟(jì)。購買私人公寓的一般是高級白領(lǐng)、私人老板、高級官員、海外投資者等，年薪起碼在十萬新幣（50萬人民幣）以上。私人公寓的比例大約占總住宅的15%左右。

　　最占多數(shù)的住宅就是政府組屋了，大約是總住宅量的80%.這就是我們很感興趣的國家建屋。新加坡的國家建屋發(fā)展局（HDB）從建立到現(xiàn)在大約快50年了，已經(jīng)為好幾代新加坡人建造了他們的家園，是新加坡最大的國有房地產(chǎn)商。被稱之為政府組屋的數(shù)量可以講遍及新加坡的每個角落。假如你乘車在新加坡兜風(fēng)，那么一下飛機(jī)你就可以發(fā)現(xiàn)到處都是政府組屋。一個常住人口350萬人的地方，居然有那么多的政府組屋，真的是難以想象。相比之下中國城市，即使是上海也還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能相比的?？上?，中國房地產(chǎn)的發(fā)展空間有多大，要是中國的平均經(jīng)濟(jì)水平到達(dá)新加坡水平，需要建造的住宅簡直是個接近天文數(shù)字的概念。這是李光耀先生“居者有其屋”的成果。

　　政府組屋的形式隨著時代的進(jìn)步有很大不同，新加坡早前的政府組屋現(xiàn)在可能已經(jīng)拆除了，那樣子有點象中國文革結(jié)束前建造的老式公房。現(xiàn)在看到最老的政府組屋都是大約12層左右的高層建筑。較老式樣的是板式構(gòu)造，一排大約可以有10~20家，走廊在一邊，只有一個電梯，而且電梯口不是每層都有，一般在6樓和12樓設(shè)電梯口。其他層的人只能乘到6樓或12樓，然后向上或向下走。這種設(shè)計的目的是盡可能降低房屋造價。而且一般都是一房一廳，或二房一廳。這種房型的組屋價格大概在10萬新幣左右。后來，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)水平的提高，一個普通新加坡人（工人、文秘、服務(wù)員等）的月收入大約在2000新幣左右的時候，政府組屋也建得越來越好了，當(dāng)然價格也高了起來?，F(xiàn)在新組屋的價格大約在20~30萬新幣（100~150萬元人民幣）一套左右。組屋的類型有2房、3房、4房和5房（其中廳也算作1房）。在新加坡購買政府組屋是受到政府控制的，要符合很多條件才可以購買，每人只能在結(jié)婚的時候申請一次，而且不能自由買賣，必須通過國家建屋發(fā)展局交易。[Page]

　　目前，新加坡三種基本住宅的單價差別為（一般概念）：私人別墅每平方米10萬元人民幣；私人公寓每平方米5萬元人民幣；政府組屋每平方米1.5萬元人民幣。

　　我們現(xiàn)在的大部分商品房屬于新加坡每平方米5萬元人民幣左右的住宅，這種類型的住宅在中國的價格只有1萬元人民幣左右，所以應(yīng)該還有很大的升值空間。

　　中國缺乏新加坡政府組屋類型的住宅，根據(jù)中國的物價水平和消費能力，這種房子的價格應(yīng)該在每平方米2000元左右，一套100平方米的房子價格大約為20萬元人民幣。這樣的住宅房地產(chǎn)商是無法建造的，只有政府親自建造才有可能。

　　中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是不健全的，所以根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律來講，總有一天這個不正常的市場會正常起來，關(guān)鍵是誰能有這么大能力可以扭轉(zhuǎn)乾坤，掌控百姓安居樂業(yè)的龍頭？

　　中央公積金制度是新加坡平民安居樂業(yè)的保障

　　中央公積金制度是新加坡體現(xiàn)社會主義最完美的部分。新加坡是一個資本主義市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家，但同時也是將社會主義計劃經(jīng)濟(jì)的優(yōu)越性運用得最好的國家。所以，新加坡的經(jīng)驗真的對我們很有借鑒作用。

　　新加坡的中央公積金制度還是起源于國家建屋。1959年，新加坡自治，失業(yè)和住房短缺是當(dāng)時兩個最大的社會矛盾。市區(qū)只有9%的居民能夠住上標(biāo)準(zhǔn)的公共住宅，而84%的家庭只能住在店鋪和棚戶中。為此，政府于1960年2月成立了建屋發(fā)展局（HDB），制定了“五年建屋計劃”,以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。1968年，新加坡之父李光耀先生又提出了“居者有其屋”計劃，從出租廉租屋為主，向出售廉租屋過渡。

　　新加坡現(xiàn)在已建成住宅80萬套左右，政府組屋居民的人均居住面積已達(dá)到20平方米左右，居住條件和環(huán)境有很大程度的改善。新加坡長期居留人口350萬人，其中80%住政府組屋，平均每4人一套組屋。目前，新加坡的居民中，有80%居住在由政府建屋發(fā)展局提供的政府組屋里，其中5%居住在廉租屋里，75%居住在廉價屋里，其余20%的人則住在私人購買的公寓或別墅里。從這個比例看，居民住房主要是由政府提供的。

　?。ㄖ袊?3億人口，80%住組屋的人口數(shù)量為10.4億人，假如每4人一套組屋，組屋的需求量為2.6億套。假如一套組屋的平均面積為120平方米，每平方米的造價為1000元，則：總建造成本為=2.6X120X1000=31.2萬億元人民幣。也就是將這個工程可拉動內(nèi)需：31.2萬億元內(nèi)需。同時，商品房市場需求的人口數(shù)為大約3億人，假如也是每4人一套高級公寓，面積為150平方米，不含地造價為每平方米5000元，總建造成本為=3/4 x 150x5000=56.25萬億元人民幣。是政府組屋建造費用的2倍。所以，政府組屋的建造并不會影響商品房的市場發(fā)展。）

　　由于新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，政府有一定的實力來解決居民的住房問題。新加坡是一個市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，但在住房建設(shè)與分配上并不是完全通過市場調(diào)節(jié)來實現(xiàn)的，而是采取了政府分配與市場出售相結(jié)合的形式，即中低收入者的住房由政府投資建設(shè)并實行有償提供（政府組屋），高收入者的住房由市場提供（私人公寓）?？梢哉f新加坡的住房體系是計劃與市場相結(jié)合的典范。值得一提的是這樣一個政府建屋提供居民住房的計劃的成功，沒有一個完善健全的中央公積金制度是不可能實現(xiàn)的。

　　早期的新加坡是非常“破”的，百姓文化水平較低，房屋簡陋，居住條件極差。李光耀曾經(jīng)這樣激勵國民：我們祖先的時代，優(yōu)秀的人才都去上海了，下南洋的都是先天不足，所以現(xiàn)在如果我們還不努力，怎樣和中國競爭？可見，半個世紀(jì)前，新加坡的處境很差。政府為了讓百姓可以安居樂業(yè)，建立了中央公積金制度，逼迫人們必須工作，沒有工作就什么都沒有，但只要工作了，國家就幫助你建造自己的家。新加坡就是這樣一個國家，它公開推崇精英社會，勤奮的人可以成為人上人，懶惰的人只能是人下人。公積金制度是一個國家與公民簽定的合同，國家保證你的生活，但是你必須努力工作。

　　這個公積金制度大概是這樣的：對于一個工作的人，工資中的20%要每月存入公積金基金，同時公司（老板）還要再為這個員工加同樣的20%工資到公積金基金中去。也就是講，假如你的月工資是1000元，那么你真正可以拿到手的是800元，同時你存了400元在公積金中（相當(dāng)于你到手工資的50%）。這是一個相當(dāng)大的數(shù)字了，政府的建屋局完全可以拿這個錢計劃為你造房子了。[Page]

　　良好的制度必須有一個嚴(yán)格的執(zhí)行程序，不然就可能半途夭折。其實，我們也建立了很多法律和法規(guī)，仔細(xì)研究一下這些東西，和西方發(fā)達(dá)國家的都很相似，大同小異。但為什么人家就執(zhí)行得很好，我們就不行呢？主要原因是我們?nèi)A人有一個特點：西方人是只要有了法律，或規(guī)定，無論感覺是否合理，都一概執(zhí)行。他們認(rèn)為這是公平的，即使不合理，只要大家都執(zhí)行，就是公平的。我們就相反了，有了法律，或規(guī)定，首先就要先找一找是否有漏洞，看看是否合理，假如發(fā)現(xiàn)有漏洞或不合理處，那么正好，我們就可以不執(zhí)行。要先講道理。這講道理就難了，公有公的理，婆有婆的理，每個人角度不同，理由自然不同了。爭來爭去，就搞文化大革命了，造反有理了。那還有法啊，所以我看中國是世界上最講人權(quán)的，就是沒有法。扯了那么遠(yuǎn)，要想強(qiáng)調(diào)的是，新加坡之所以能把公積金制度搞得那么好，一開始就是強(qiáng)行執(zhí)行的，那時他們的經(jīng)濟(jì)水平比中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)水平還要差呢。新加坡政府就是立法，然后不管你是支持還是反對，一律必須執(zhí)行，因為全國公民執(zhí)行一個同樣的制度，大家是公平的。這樣就迫使每個身體健康，可以勞動的人都必須努力工作，為自己的屋子存公積金。新加坡國家剛剛成立時政局是非常不穩(wěn)定的，人們貧窮，外面還要受馬來西亞的欺負(fù)。但是，新加坡政府使用國家建屋，迫使所有百姓都被“房子”給套住了，供房30年，努力工作30年，一生就在這個房子上了。為此，人民還感激政府，把政府比喻為家長，照顧安排了他們一生。安定、團(tuán)結(jié)、和諧都有了。

　　一個青年人，開始工作就交公積金，幾年以后就有一定的公積金儲蓄交房屋首期了。那時結(jié)婚年齡也到了，對象也敲定了。就可以向政府申請購買政府組屋了（或叫HDB組屋）。政府審核了他們的申請之后，假如符合要求，就讓他們選擇組屋樓盤。當(dāng)然樓盤有的地段好，有的地段差一些，他們就通過抽簽的方式取得。也是公平的，手氣好壞就是你的運氣了。一對夫妻可以申請二次，但永遠(yuǎn)只能擁有一套政府組屋。假如要想申請第二次，必須把第一套組屋賣掉。組屋買賣的定價必須請建屋局的人來做，建屋局派人來看你的房子，然后根據(jù)你房子的新舊、裝修、地段等定價，并出具定價單。銷售價基本就是這個價格。新建的政府組屋只能讓公民購買，長期居留的只可以買二手的政府組屋（價格也是由建屋局確定的）。所以，政府組屋基本上沒有炒作的空間和條件。因為每對夫妻只能擁有一套組屋，但可以申請二次，所以每個家庭可以通過第二次的申請炒一次組屋。由于新的組屋價格一般都比較低，是政府控制的。而銷售出去的二手房價格就要高一點，這樣當(dāng)?shù)毓窬湍苡米约汗竦臋?quán)力去剝削一次新移民（永久居留者）。但作為公民，政府只給他們一生發(fā)一次財?shù)臋C(jī)會，也就是賺幾萬新幣的量。假如，這個年輕人工作很努力，也很聰明優(yōu)秀，就可能在工作10年以后晉升到高級白領(lǐng)，或自己創(chuàng)業(yè)做老板。等他們的年薪超過10萬新幣以上時，他們就會不滿足居住在政府組屋了，他們就會去購買私人公寓，也就是我們現(xiàn)在的大部分新建的小區(qū)公寓。那時，他們可以買掉組屋作為按揭的首期款?？梢宰≡谒饺斯⒌亩妓闶浅晒θ耸苛?，也算有頭有臉了。新加坡就是通過這種方式，將公民分成各個階層，并且鼓勵國人成為精英人才。新加坡的口號是：精英治國。

　　其實，現(xiàn)在繳納公積金的新加坡人不僅可以用公積金買房，也可以用作養(yǎng)老、醫(yī)療保險、教育投資、甚至炒股票，使新加坡人得到更多實惠。公積金制度減少了社會貧富差異、增強(qiáng)了社會保險能力、解決了居民住房問題，并可以通過這筆資金進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，拉動內(nèi)需，抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)，有利于社會、經(jīng)濟(jì)和政治的穩(wěn)定，于國于民都有利。

　　中國目前地方政府也有了很多建造經(jīng)濟(jì)適用房的嘗試，但效果不好；地方政府也嘗試公積金制度，但很難深入推行；有的發(fā)現(xiàn)由于公積金的儲蓄速度跟不上商品房的漲價速度，公積金起不了作用，反而減少了低收入者的實際收入，影響了低收入者日常生活。網(wǎng)上報道有民建的政協(xié)委員向人大提案，提出公積金制度必須中央集中控制。這就提到了要點了，公積金制度必須是全國統(tǒng)一的中央公積金制度，不然根本無法實施。同時，公積金制度必須和國家建屋配合，才可能實現(xiàn)“居者有其屋”和安居樂業(yè)的理想。

　　一、中國目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理嗎？

　　去歐美或新加坡看看，你會發(fā)現(xiàn)我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)都是屬于比較高級的公寓住宅。舉個例子，假如服裝市場上銷售的全部是高級西服套裝，你會覺得合理嗎？中國1990年前，沒有時裝市場。全國人民都穿一種服裝，現(xiàn)在2009年了，全國人民開始買統(tǒng)一的高級住宅，你會覺得合理嗎？顯然，房地產(chǎn)也應(yīng)該需要一個系列產(chǎn)品，高級別墅、高級公寓、普通公寓、經(jīng)濟(jì)適用房等等。既然，目前這個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，那么這個市場也自然不健全。中國政府應(yīng)該承擔(dān)義務(wù)為百姓建屋。

　　二、安居樂業(yè)是中國安定和諧的社會基礎(chǔ)

　　安居樂業(yè)是百姓最為關(guān)心的大事。中國大部分百姓的終身追求就是擁有一間房，有了一間房就可以成家立業(yè)了，這是我們的傳統(tǒng)。所以，如果能把安居作為政府為百姓做的一件最重要的事，百姓必定會以努力工作來回報國家。安居的條件是樂業(yè)，要讓國家給你一間房子，我們就一定要努力工作。

　　三、安居要建屋，樂業(yè)要工作

　　既然安居樂業(yè)是國家的民生大計，就應(yīng)該由國家來管理。建議國家建立建屋局和房屋公積金制度。建屋局是為了建造經(jīng)濟(jì)適用房，房屋公積金是為了保證每個公民工作的一部分是用在購房上。

　　四、國家建立建屋局可以統(tǒng)一管理經(jīng)濟(jì)適用房

　　目前，某些城市經(jīng)濟(jì)適用房不成功的原因是沒有國家的統(tǒng)一管理，缺乏適當(dāng)權(quán)威的法律和制度。因為安居樂業(yè)是國計民生，所以必須由國家親自來操作，不能靠市場來操作。然而，中國是具備這種統(tǒng)一管理的條件的，因為中國所有的土地是國家所有。中國只要拿出一定量的土地，由國家建屋局在全國各地建造經(jīng)濟(jì)適用房，然后再按照一定法律制度來銷售給公民。建造可以通過招投標(biāo)的方式，有建造商來投標(biāo)建造，但房屋的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，價格由國家統(tǒng)一制定，買賣由建屋局統(tǒng)一進(jìn)行。中國公民到結(jié)婚年齡就可以夫妻共同向建屋局申請經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房不得自由買賣，只能通過建屋局交易，而且每二個公民一生只能購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　同時，國家在加強(qiáng)房屋公積金制度，每個工作的人必須由公司和個人交房屋公積金。這樣國家就會有一大筆收入用于經(jīng)濟(jì)適用房的建造，同時百姓必須努力工作。

　　這樣有幾個明顯的優(yōu)點：（1）穩(wěn)定了國家經(jīng)濟(jì)；（2）穩(wěn)定了家庭；（3）穩(wěn)定了工作。

　　五、中國建造經(jīng)濟(jì)適用房是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個有效方法

　　中國是一個人口眾多的國家，平均每三個人一套房子，中國的房屋需求量就是四億套。這是一個非常大的內(nèi)需市場，為了中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，這個巨大的內(nèi)需市場應(yīng)該由國家來控制。其中，國家由此可以控制市場的鋼材、水泥、裝修建材等，也可以創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會。這個內(nèi)需市場的拉動，不是幾年可以結(jié)束的，它是隨著中國經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)而不斷更新的市場，可以穩(wěn)定發(fā)展幾十年。

　　有了國家建屋，豪華公寓和別墅就讓他們漲價吧，天價也好，中國人口眾多，小比例的富人就是個大數(shù)目了，讓他們?nèi)ベI豪宅、交重稅，對廣大百姓有利。上海、北京、廣州、杭州等大城市中心的豪華公寓的價格和東京、新加坡、紐約、巴黎等世界大城市的公寓價格相比，不貴，還有漲的空間。但政府不應(yīng)該關(guān)心富人的事，應(yīng)該關(guān)心大眾百姓的生計。國家建屋是中國的百年大計，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，消除泡沫的最佳方法。

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