上海"塌樓"拷問我國商品房竣工驗收備案制度

　　隨著時間的推移和竣工驗收備案制度的全面實施，全國各地在建設(shè)工程質(zhì)量管理方面暴露出大量的漏洞和弊端，不時發(fā)生重大質(zhì)量安全事故。上海塌樓事件就是拷問我國建設(shè)工程竣工驗收備案制度的典型案例。

　　2009年6月27日清晨5時30分左右，上海閔行區(qū)蓮花南路近羅陽路淀浦河南岸的“蓮花河畔景苑”小區(qū)一棟在建的13層住宅樓整體倒覆在地。該棟商品住宅樓已封頂，倒覆前已經(jīng)預售42套。

　　事故發(fā)生后，上海市委書記、市長迅速作出批示，要求有關(guān)部門和專家立即組成聯(lián)合調(diào)查小組，徹底查清事故原因，從規(guī)劃、施工許可、招投標、資質(zhì)管理、施工圖審查、工程監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)逐一審查，并依法公開嚴肅處理。

　　“蓮花河畔景苑”倒下是絕對扶不起來的，但是，它以整體倒塌的方式拷問我國現(xiàn)行的建設(shè)工程竣工驗收備案制度，即我國的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管制度，對于發(fā)起一場建設(shè)工程竣工驗收制度的改革，提高建設(shè)工程質(zhì)量，杜絕類似事件發(fā)生，保障人民生命財產(chǎn)安全，向國人尤其是向建筑行政管理機關(guān)的高層領(lǐng)導敲響了警鐘，具有獨特的促進作用。

　　拷問一，通過竣工驗收備案的工程是否等于質(zhì)量合格的工程？

　　這個問題如果在以前提出來，回答當然是肯定的?？墒窃谏虾５箻鞘录筇徇@樣的問題，還真不好回答。說等于嗎，這“蓮花河畔景苑”七號樓的倒覆就是最現(xiàn)實的例子。說不等于嗎，還真不敢。開發(fā)商不敢說，質(zhì)監(jiān)站不敢說，建設(shè)局也不敢說。為什么不敢說？因為我國現(xiàn)行的竣工驗收備案制根本就不是對建設(shè)工程的質(zhì)量進行驗收，而是對建設(shè)工程的資料進行驗收。他們深知，在法律程序上（資料手續(xù)）的合格并不等于事實（質(zhì)量）上的合格。還真是一針見血的問題

　　我國自2000年1月30日國務(wù)院正式頒布實施《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》以來，就是實行竣工驗收備案制取代以前的竣工驗收核查制。也就是說，我國目前的所有建筑工程都是由建設(shè)方（或開發(fā)商）組識勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位自驗自評，五家單位在《竣工驗收備案表》上各自簽上驗收意見蓋章，然后報送建設(shè)局備案，就算是通過驗收了（筆者注：這實際上還只是主體工程驗收），建設(shè)工程就可以合法的交付使用了。

　　據(jù)記者報道，倒覆的“蓮花河畔景苑”七號樓的基礎(chǔ)部分是通過驗收的，勘察、設(shè)施、施工、監(jiān)理四家單位均已在樁基、基礎(chǔ)的《分項、分部工程驗收證明書》上簽字蓋章，樓房已預售，自行驗收已完成。按進度計劃在今年12月正式交付使用。依勘察、設(shè)施、施工、監(jiān)理和開發(fā)建設(shè)單位五家的說法，倒覆樓盤的建筑質(zhì)量是符合國家標準的。也就是說，倒覆的“蓮花河畔景苑”七號樓的竣工驗收備案都會一次性順利通過。即使大樓整棟倒覆在地，他們也不認為是建筑工程質(zhì)量的原因。眾所周知，大樓倒覆時并沒有發(fā)生地震、臺風、海嘯、泥石流等不可抗力的自然災(zāi)害，又沒有人搞爆破。這難道不是質(zhì)量問題？《中華人民共和國防震減災(zāi)法》規(guī)定建設(shè)工程必須達到抗震設(shè)防要求?？墒恰吧徎ê优暇霸贰边B一陣風都沒吹就倒下了。

　　作為工程竣工驗收，是交付使用前的最后一次把關(guān)。它相當于我們的食品飲料上市、家用電器出廠，如果存在絲毫質(zhì)量問題，就會給人民生命財產(chǎn)造成危害。竣工驗收備案就好比產(chǎn)品檢驗出廠，如果通過竣工驗收備案的工程還不能等于質(zhì)量合格工程的話，人們怎么敢去花畢生的血汗錢購買這樣一個致命的家呢？

　　上海倒樓事件充分暴露了看似完整的建筑工程竣工驗收備案制度，完全是在走形式。所以在這里要問這么最基本的問題。

　　拷問二，上海倒樓事件屬于偶然還是必然？

　　13層的住宅樓在國際化大都市的上海，算是一幢建筑結(jié)構(gòu)簡單、技術(shù)要求不高的普通住宅樓，它競?cè)辉诠こ谭忭敳痪谜w翻倒。連建筑學專家都為之驚嘆“53年從未見房子這樣倒的”。說明什么問題？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司陳重司長、吳慧娟副司長承認，確實是建國以來還沒有過這樣的情況。這暴露出住宅工程質(zhì)量管理上的薄弱環(huán)節(jié)。這是我國建設(shè)行政最高管理機關(guān)的領(lǐng)導第一次面對公眾承認我國住宅工程質(zhì)量的現(xiàn)狀，即事件發(fā)生的根源是工程質(zhì)量管理上的薄弱。

　　住建部領(lǐng)導強調(diào)“倒樓事件具有極端個別性”。不錯，這樣的倒樓事件確實是極個別，不是每個地方都會發(fā)生的，建國以來還沒有過這樣的情況。其實，上海倒樓事件有其必然性。冰凍三尺非一日之寒，上海倒樓雖屬個別，但個別之事絕非偶然。某一事件發(fā)生總是“偶然”，然而“偶然”多了就成了“必然”。偶然性中隱藏著必然性，必然性存在于偶然性之中。偶然性是必然性的表現(xiàn)形式，任何偶然性都服從于內(nèi)部隱藏著的必然性，沒有脫離必然性的偶然性。

　　近年來在建筑工程施工過程中連續(xù)發(fā)生了如湖南鳳凰沱江大橋垮塌、杭州地鐵地面塌陷、湖南株洲高架橋坍塌等重大責任事故，事故發(fā)生的原因都屬于人為的責任事故，并不是不可抗力或者意外事故。

　　在建筑工程中發(fā)生重大質(zhì)量責任事故雖然是個別的，但是違規(guī)違章行為、質(zhì)量安全隱患問題則是大面積的存在。業(yè)內(nèi)消息，近年來上海市建設(shè)工程鋼筋混凝土用鋼筋質(zhì)量存在的“短斤缺兩”，案例涉及基本建設(shè)程序、工程地質(zhì)勘察、工程設(shè)計、工程施工、材料供應(yīng)以及質(zhì)量檢測等各方面。下面是筆者摘錄某市在建工程質(zhì)量安全隱患排查的報告。抽查的在建工程54個，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量隱患的單位工程15個，存在施工安全隱患的單位工程3個。該次檢查共發(fā)出停工通知單13份，整改通知單5份，發(fā)出不良行為記錄告知書18份（記錄建設(shè)單位1份，施工單位10份，監(jiān)理單位7份）。存在的主要問題有：

　　1、建設(shè)單位存在的問題：未依法及時辦理監(jiān)督注冊手續(xù)和施工許可證。已查項目中1個未辦理監(jiān)督注冊手續(xù)，3個未辦理施工許可證。

　　2、監(jiān)理單位存在的問題：①超越資質(zhì)承攬工程業(yè)務(wù)或資質(zhì)與施工許可手續(xù)不相符；②外來監(jiān)理企業(yè)（含跨行業(yè)從事監(jiān)理業(yè)務(wù)的本地企業(yè)）多為掛靠監(jiān)理，現(xiàn)場監(jiān)理人員不具備相應(yīng)資質(zhì)要求；③項目監(jiān)理人員配備不到位或不在現(xiàn)場履行監(jiān)理職責。

　　3、施工單位存在的問題：①項目經(jīng)理掛靠現(xiàn)象嚴重；②施工現(xiàn)場質(zhì)保體系不健全，管理人員不到位，管理制度不落實，現(xiàn)場管理人員素質(zhì)不高，不熟悉規(guī)范標準，大多數(shù)工程現(xiàn)場未配備相關(guān)規(guī)范、標準以及必要的檢測器具，工程技術(shù)資料欠缺或不同步。③混凝土工程普遍存在配比稱量不規(guī)范，計量設(shè)備原始、不準確，控制措施無效等現(xiàn)象，混凝土振搗不實、走模、夾渣、蜂窩、露筋等通病多，鋼筋保護層厚度偏差較大，剪力墻鋼筋位置無控制措施等問題，有些缺陷已經(jīng)嚴重影響結(jié)構(gòu)承載能力。④預制板存在無標識或標識不全、不規(guī)范，進場檢驗批次不足，找平座漿不到位，不離板灌縫，板上亂開洞等問題。⑤砌體工程主要存在外墻混凝土類砌塊與燒結(jié)磚混合砌筑、構(gòu)造柱馬牙槎不按規(guī)范設(shè)置，鋼筋配置、接頭處理較隨意，拉結(jié)筋過短、無彎鉤，且數(shù)量嚴重不足，砌體接槎方式隨意，接槎不密實、砂漿不飽滿，后立樘門窗洞口未留設(shè)木磚，過梁尺寸不符合設(shè)計要求或安裝不規(guī)范，亂留架眼，填充墻頂部不按規(guī)范要求砌筑，內(nèi)墻粉刷砂漿強度不能滿足設(shè)計要求等問題。

　　4、檢測單位存在的問題：①無資質(zhì)承攬檢測業(yè)務(wù)；②掛靠外地資質(zhì)檢測，從業(yè)人員沒有專業(yè)技術(shù)能力或不能按檢測工作程序開展檢測工作，卻以低價承攬檢測業(yè)務(wù)，嚴重影響了檢測質(zhì)量；③施工企業(yè)自身的檢測機構(gòu)為母公司施工企業(yè)出具檢測報告，失去了檢測公證性；④基樁低應(yīng)變完整性檢測結(jié)果與實際樁身質(zhì)量嚴重失真，檢測人員素質(zhì)差、不負責任；⑤檢測報告非關(guān)鍵性數(shù)據(jù)資料錯漏多，抽芯檢測普遍存在成型日期亂寫現(xiàn)象，還存在關(guān)鍵性參數(shù)及結(jié)論差錯等問題。

　　筆者在辦案中經(jīng)常接觸到一些質(zhì)量糾紛案例。下面是一位業(yè)主投訴廣東一家著名的房地產(chǎn)上市公司在長沙開發(fā)的頂級高檔樓盤所存在的質(zhì)量問題（原文摘錄）：

　　“一是電路布局架設(shè)存在重大安全隱患。主要表現(xiàn)；(1)跳閘現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。院外配電箱總閘和一樓配電箱分閘多次跳閘。(2)一樓空調(diào)插座自行燒焦，可能是鋪設(shè)電線負荷不夠，或為偽劣產(chǎn)品。(3)電路鋪設(shè)不規(guī)范。線路鋪設(shè)有的地方?jīng)]安套管，直接包裹在泥砂漿中；有的接線零火線接反；有的入戶總地線未接。(4)漏電、靜電現(xiàn)象在一樓大范圍存在。

　　“二是抹灰層偷工減料，形成大面積空鼓或開裂。抹灰層下基層部分整塊脫落，用手一捏呈粉末狀，沒有用水泥沙漿調(diào)配。

　　“三是板塊面層瓷磚大范圍空鼓，接縫粗糙。

　　“四是房屋防水處理粗糙，造成多處滲漏。一方面是內(nèi)部下水滲漏，已發(fā)現(xiàn)有一樓門廊頂部，二、三樓臥房和衛(wèi)生間滲漏。另一方面，外墻防水處理不合格，雨水從外墻滲入內(nèi)墻，造成內(nèi)墻霉變。”

　　《瀟湘晨報》（2009年7月28日A03版）專題報道近年來商品房糾紛的顯著特點：（1）房地產(chǎn)案件數(shù)量猛增；（2）幾乎都是購房者告開發(fā)商；（3）建筑質(zhì)量問題多；（4）未完工就讓業(yè)主收房；（5）收房一年多拿不到房產(chǎn)證。

　　從大量的案例和數(shù)據(jù)可以看出,在建筑工程中發(fā)生質(zhì)量重大責任事故雖然是個別的，但是違規(guī)違章行為、質(zhì)量安全隱患問題則是大面積的存在。不查不知道，一查嚇一跳。上海倒樓雖屬極端個別，但個別之事絕非偶然。

　　拷問三、商品房的建筑質(zhì)量由誰把關(guān)？

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定了工程參建和質(zhì)量監(jiān)管的各個部門的法定責任和義務(wù)。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負責?？辈?、設(shè)計單位必須按照工程建設(shè)強制性標準進行勘察、設(shè)計，并對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負責。施工單位對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負責?？偝邪鼏挝粦?yīng)當對全部建設(shè)工程質(zhì)量負責；總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，總承包單位與分包單位對分包工程的質(zhì)量承擔連帶責任。工程監(jiān)理單位應(yīng)當依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對施工質(zhì)量實施監(jiān)理，并對施工質(zhì)量承擔監(jiān)理責任。

　　《條例》規(guī)定，從事房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督的機構(gòu)，接受建設(shè)行政主管部門的委托，具體實施工程質(zhì)量監(jiān)督管理。

　　《條例》規(guī)定，工程質(zhì)量檢測機構(gòu)接受建設(shè)單位委托，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準，對涉及結(jié)構(gòu)安全項目的抽樣檢測和對進入施工現(xiàn)場的建筑材料、構(gòu)配件的見證取樣檢測。

　　《條例》規(guī)定，國家實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理。

　　從《條例》的規(guī)定來看，似乎是建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、質(zhì)量檢測機構(gòu)、質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量層層把關(guān)，百密無疏。但是，從《條例》規(guī)定的責任來看，我們發(fā)現(xiàn)如下問題。

　　質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量監(jiān)督有權(quán)力而無責任。（1）質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)（即質(zhì)監(jiān)站）是在接受建設(shè)行政機關(guān)的委托，是以委托機關(guān)的名義對工程進行質(zhì)量監(jiān)督。體現(xiàn)權(quán)力之大，有處罰權(quán)，罰款權(quán)，起到政府監(jiān)督管理的威懾作用。（2）質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對委托機關(guān)負責，由委托機關(guān)承擔執(zhí)法的后果。體現(xiàn)責任之無。（3）質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)從原來的環(huán)環(huán)把關(guān)轉(zhuǎn)變成隨機抽查。把質(zhì)量監(jiān)督的實際工作（即責任和義務(wù)）交給了工程監(jiān)理單位。說明其監(jiān)督方式是走馬觀花、青蜒點水式的，其執(zhí)法的隨意空間較大。權(quán)力、義務(wù)、責任三者應(yīng)當對等、平衡?？梢韵胂?，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作完全托付給一個只有權(quán)力而無需負責任的機構(gòu)，總覺得不踏實。

　　質(zhì)量檢測機構(gòu)屬于企業(yè)中介，受建設(shè)單位的委托，為建設(shè)單位的結(jié)構(gòu)安全項目抽樣檢測和材料、構(gòu)配件的見證取樣檢測。雙方是一種委托業(yè)務(wù)合同關(guān)系。在

　　業(yè)務(wù)競爭激烈和經(jīng)濟利益的趨動下，很難說堅持國家強制性標準保證檢測質(zhì)量。

　　經(jīng)過大量的調(diào)查和分析，事實證明商品房的建筑質(zhì)量完全由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位把關(guān)。目前只能是憑建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位參建人員的職業(yè)道德和良心，憑企業(yè)自身的社會誠信。要想依靠質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)、或者寄希望于建設(shè)行政機關(guān)，在現(xiàn)行備案制度下那是不現(xiàn)實的。

　　有人問到《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的作用?？梢赃@樣說，格式和內(nèi)容千篇一律，僅僅只是開發(fā)商單方面對住宅質(zhì)量的保證，即保證正常使用情況下保修內(nèi)容及保修年限。如：地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)保修５０年。事實上，這在商品房買賣合同中都已經(jīng)包含了，法規(guī)上都明確了，對工程質(zhì)量沒有任何監(jiān)督作用，對開發(fā)商也構(gòu)不成任何約束作用。

　　拷問四、竣工驗收合格由誰說了算？

　　商品房竣工驗收環(huán)節(jié)，就是對商品房施工階段的質(zhì)量進行試車運轉(zhuǎn)、檢查評定，考核質(zhì)量目標是否符合設(shè)計階段的質(zhì)量要求，是商品房由建設(shè)階段轉(zhuǎn)入使用階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對工程質(zhì)量進行全面檢驗的最后把關(guān)。那么，如此至關(guān)重要的竣工驗收由誰說了算呢？

　　現(xiàn)行的竣工驗收備案制度，就是由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工和工程監(jiān)理等相關(guān)責任主體單位共同進行驗收，驗收合格后15天內(nèi)向建設(shè)行政管理機關(guān)申請備案。

　　很清楚，商品房竣工驗收是否合格實際上是由開發(fā)商一方說了算。

　　為什么說實際上是由開發(fā)商一方說了算呢？一是工程驗收由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理四家單位聯(lián)合驗收，這四家單位實際上都希望一次驗收合格，大家的利益目標是完全一致的，即便其它方的矛盾糾紛，都不會影響這一利益性目標。二是，如果這四家單位中任何一家提出質(zhì)量不合格，這家單位將成為“過街老鼠”。因為竣工驗收不合格，就不能結(jié)算工程款。建設(shè)單位可以堂而皇之的用不結(jié)算工程款、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費來控制這四家單位。三是，這種竣工驗收，實質(zhì)上就是讓自已給自已的工作質(zhì)量打分，傻子也會給自己打及格的，即便有“家丑”也不會外揚。有些質(zhì)量“家丑”在當時操作過程中就給修補了。四是商品房驗收的主體是開發(fā)商，沒有真正的業(yè)主（買受人）的參與和監(jiān)督，因此很難保證質(zhì)量上嚴格過細把關(guān)。五是驗收備案制度使建設(shè)行政主管部門（委托的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)）對質(zhì)量問題的監(jiān)督責任弱化。建設(shè)行政部門對建筑質(zhì)量的管理由微觀向宏觀性轉(zhuǎn)變，對建筑質(zhì)量不再做實質(zhì)的審查，只要符合備案要求的形式要件即給該工程備案。

　　筆者最近看了上海市市政工程質(zhì)量監(jiān)督站副站長沈建庭的“塌房門”折射建

　　筑業(yè)制度漏洞，深有同感。該文揭露了現(xiàn)行的房屋建筑工程竣工驗收備案制度在具體執(zhí)行過程中存在的問題。

　　在工程建設(shè)過程中，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理本來應(yīng)當是相對獨立的主導方，但因為建設(shè)方的資金支付對價因素，在整個工程中，主導方往往易主，誰出錢誰做主。另一方面，各方從市場中拿到建設(shè)工程參與的相關(guān)合同并不容易，這就導致建設(shè)方在支付對價的時候，往往對其他參與方進行壓價。

　　受壓價影響，比如勘察方巖層取樣就會少挖幾個洞、縮短深度、拉大間隔也小些；設(shè)計方在80厘米直徑還是60厘米直徑的樁基之間，就會選60厘米直徑的樁基。因勘察帶來的深度不夠，取樣點不多，會帶來設(shè)計時樁的直徑不夠大，樁深度不夠，樁分部密度不夠等問題，埋下工程質(zhì)量隱患。而樁基則是此次上海房屋倒塌原因調(diào)查中最受關(guān)注的。從梅都公司倒塌房屋現(xiàn)場的樁基可以基本判斷，該樓盤選用的是預制樁，并非現(xiàn)場制作，價格便宜，但很脆。

　　最關(guān)鍵的是驗收階段，而恰恰在這個階段，經(jīng)濟潛規(guī)則的危害更大。

　　在這個階段，往往是建設(shè)方自行組織，首先是《樁基分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》階段，要有《基樁低應(yīng)變動測報告》、《基樁靜載荷試驗報告》，然后是《基礎(chǔ)分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》階段。最后是地上的樓層主體結(jié)構(gòu)分項驗收以及《工程竣工驗收備案表》和《工程竣工驗收報告》。

　　該階段存在的問題包括：樁基、基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)的《分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書》和《竣工驗收表》的制作和完成由建設(shè)方組織，然后是在質(zhì)量驗收意見一欄，由施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位簽署意見。這樣千篇一律的意見是發(fā)現(xiàn)不了問題的。

　　在《建設(shè)工程竣工驗收報告》上，建設(shè)方組織竣工驗收組，再出具《參建施工單位工程竣工報告》、《勘察設(shè)計單位工程質(zhì)量檢查報告》、《監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告》，這個過程中，“經(jīng)濟潛規(guī)則”往往發(fā)揮重要影響。

　　在分項、分部驗收時，施工單位往往有巨額墊資，又要盡快拿到樁基、基礎(chǔ)等分項的工程款，其施工單位不可能簽署“不合格”意見的；設(shè)計單位還有設(shè)計尾款，沒有拿到手，監(jiān)理單位還有合同款未到位，他們也不可能簽署“不合格”意見的。

　　值得注意的是，質(zhì)量監(jiān)督站僅僅是收具《證明書》的備案而已。在所有分項、分部完成后，進入到自行竣工驗收時，施工單位、勘察、設(shè)計單位和監(jiān)理單位出具各自的報告，因一己之利，鮮見有出具質(zhì)量異議的。

　　據(jù)了解，在上海倒塌房屋這一案例中，勘察、設(shè)施、施工、監(jiān)理四個單位，均在樁基、基礎(chǔ)的《分項、分部工程驗收證明書》上簽署意見、蓋章，樓房已銷售自行報案驗收也完成，而房屋最終倒塌的事實，恰恰證明了看似完整的建筑工程竣工驗收備案制度執(zhí)行其實存在很多疑問。

　　上海倒樓事件給人們唯一的好處是進行了一次竣工驗收備案制度的普法教育。在這之前廣大百姓還不知道竣工驗收備案制，更不知道建筑工程由誰驗收，尤其不知道由開發(fā)商自己的人驗收?，F(xiàn)在知道了，原來商品房竣工驗收合格是由開發(fā)商的人說了算，人們好象一直受到蒙騙和潮弄。不信？你去作一個民意測驗。雖然《條例》、《暫行辦法》并不是直接說“竣工驗收是由開發(fā)商說了算”，但竣工驗收實際上就是這樣操作的。其它什么監(jiān)督、抽查、備案呀都是“走秀”的。難道不是這樣嗎？請問官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，竣工驗收因質(zhì)量問題不予備案的工程有多少？如果沒有數(shù)據(jù)，那就肯定了這一事實：商品房竣工驗收合格實際上是由開發(fā)商的人說了算。

　　拷問五、商品房具備什么條件才能交付使用？

　　回答這個問題似乎很簡單，就是驗收合格才能交付使用嘛！對，關(guān)鍵是什么內(nèi)容驗收合格。

　　根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定由建設(shè)單位負責組織勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位對工程進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當具備下列條件是：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。只要這五個方面的資料符合要求，就是建設(shè)工程驗收合格，就可交付使用。

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十九條還規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

　　從第十六條和第四十九條比較分析來看，是交付使用在前。規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的驗收，以及報建設(shè)行政主管部門備案在后。也就是說，交付使用的條件是達到第十六條的驗收合格而不是第四十九條的備案。

　　現(xiàn)行的備案只是告知性程序，只是看一下資料是否齊備，該簽字該蓋章的地方如果還空著，那就要補齊，為的是歸檔備查。筆者在辦案中甚至看到備案表上勘察，設(shè)計、施工、監(jiān)理和建設(shè)單位都是同一個人寫的字，內(nèi)容都是同一句話：“符合規(guī)定要求，同意竣工驗收”。

　　在《建設(shè)工程竣工驗收備案表》的“備案意見”一欄的內(nèi)容是格式化的：如：“工程的竣工驗收備案文件已于年月日收訖，文件

　　基本齊全，同意備案?！贝笥∫簧w，就算備案完畢。

　　這么簡單？在大家看是一件很關(guān)鍵的竣工驗收環(huán)節(jié)，在這里就如同小學生交作業(yè)本一祥輕松。如果備案是這樣簡單的話，只要一個資料員就完全勝任了。

　　一句話，建設(shè)工程具備什么條件才能交付使用？答案是：只要建設(shè)單位同勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理單位對工程進行竣工驗收了，就可以交付使用了。

　　那么，商品房也是如此驗收就可以交付使用嗎？是的，從法律規(guī)定來看沒有兩樣，備案的內(nèi)容和形式就是這樣的。但是，筆者認為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中所指的竣工驗收交付使用不適用商品房的竣工驗收交付使用。

　　國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中所指的竣工驗收是指某一合同標的（建筑物）的驗收，對住宅房屋驗收只是指某一單幢房屋的主體建筑竣工驗收。嚴格的說，《條例》中的竣工驗收并不包括劃規(guī)、消防、環(huán)保等專門驗收，根本無法交付使用。在住宅小區(qū)里，即使單幢竣工驗收包括劃規(guī)、消防等專門驗收合格，仍然無法交付使用，因為道路、綠化、圍墻等可能尚未竣工。所以，在簽訂商品房買賣合同時，對交付使用的條件應(yīng)當選擇“綜合驗收合格”。這里的綜合驗收包括的內(nèi)容較多，比如：建設(shè)工程竣工驗收、建設(shè)工程規(guī)劃驗收、建筑工程消防驗收、環(huán)保驗收、燃氣驗收、電梯安裝分部工程質(zhì)量驗收、人防工程驗收等。只有達到綜合驗收合格，才能符合交付使用條件。所以說，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中所指的竣工驗收交付使用對商品房是不適宜的。

　　拷問五、開發(fā)商憑什么文件才能通知業(yè)主收房？

　　筆者接到過許多這樣的糾紛案。開發(fā)商通知業(yè)主收房，業(yè)主發(fā)現(xiàn)連自來水都沒通，路都沒修好，怎么就通知收房啦？開發(fā)商說你不收房是你違約，證明我開發(fā)商是按時交房了。業(yè)主認為房屋沒有通過竣工驗收，是開發(fā)商逾期交房，要承擔違約責任。開發(fā)商說己經(jīng)通過竣工驗收，現(xiàn)在實行竣工驗收備案制，不發(fā)驗收合格證的。業(yè)主要求看開發(fā)商的備案表。開發(fā)商說備案表交建委備案了，你們業(yè)主不相信可以到建委去問。這個問題還真搞不清開發(fā)商說的是真是假，就算向律師咨詢，律師也還得接受委托之后去建委調(diào)查才能搞清呀。

　　我們要問，造成業(yè)主這樣不明不白的迷茫局面是什么原因？

　　在實行竣工驗收備案制之前，采取的是核準制。通常是由勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等單位驗收合格之后，建設(shè)行政管理部門出具《建設(shè)工程竣工驗收合格證》。那時候看工程是否驗收合格，就看是否取得《建設(shè)工程竣工驗收合格證》，有證可查?？涩F(xiàn)在不發(fā)合格證了，你要查這房子是否驗收合格，你頂多也只能看到一份《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。這份備案表怎么能取代合格證呢？！我國的《建筑法》、《消防法》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》等一系列法律法規(guī)都規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”，既然法律是規(guī)定驗收合格，為什么不出具《建設(shè)工程竣工驗收合格證》呢？

　　我們做律師的也有很多納悶的問題。建設(shè)局對建筑工程的開工審查很嚴，要求必須取得《施工許可證》才能開工，而對于關(guān)乎人們生命財產(chǎn)安全保障的建設(shè)工程竣工驗收卻只要提交資料備案就行了，為什不規(guī)定要取得《竣工驗收合格證》呢？房產(chǎn)局對商品房預售把關(guān)很嚴，要求必須取得《預售許可證》才能預售，而對于關(guān)乎人們生命財產(chǎn)合法權(quán)益需要保障的商品房交付使用問題卻不審查把關(guān)呢？為什不規(guī)定要取得《商品房交付使用許可證》呢？

　　什么原因？拿建設(shè)局一位管業(yè)務(wù)的領(lǐng)導的話說，發(fā)《施工許可證》不需要承擔質(zhì)量安全責任，而發(fā)《竣工驗收合格證》就不一樣了，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量安全問題，那直接責任人是要承擔法律責任的。采取備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任嘛（實際上是讓行政領(lǐng)導不承擔責任）。一語道破，一針見血，這就是實行備案制的根本所在。

　　拷問六、我國現(xiàn)行竣工驗收備案制度對誰有利

　　首先是，對建設(shè)行政管理機關(guān)最有利。

　　工程質(zhì)量實行建設(shè)單位負責制，建設(shè)行政管理機關(guān)不需要對建設(shè)工程質(zhì)量負責；對建設(shè)工程不負責竣工驗收；有權(quán)對建設(shè)工程進行監(jiān)督、抽查；有權(quán)對違規(guī)行為及后果進行處罰和罰款。用他們自已的話說，事情少多了，責任輕多了，罰款的權(quán)力加大了。不錯，《條例》從第五十四條到第七十三條全部是處罰條款，其中規(guī)定罰款的項目就有三十多項，而對他們自己只有第七十六條針對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的處罰。這條實際上是虛設(shè)的，因為他們對竣工驗收只負責備案。整個《條例》上連“法律責任”這一章都沒有。

　　其次是，對房地產(chǎn)開發(fā)商更有利。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商認為，現(xiàn)行的竣工驗收備案制將建設(shè)方列為第一責任人，不管是老制度還是新制度，建設(shè)工程質(zhì)量責任反正是推脫不了的，能省的則省點，能打“擦邊球”的則打點，只要驗收、抽查不出問題就行了?，F(xiàn)行備案制授予開發(fā)商在竣工驗收中足夠的權(quán)利，開發(fā)商掌握竣工驗收的絕對主動權(quán)，省事、方便多了。

　　現(xiàn)行備案制對商品房買受人最不利的。

　　筆者經(jīng)常接到竣工驗收方面的投訴案例，購房者說，問開發(fā)商房屋是否通過驗收？開發(fā)商說當然通過驗收。問竣工驗收合格證呢？開發(fā)商拿出《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。購房者很納悶，法律規(guī)定要驗收合格才能交付使用，可是現(xiàn)在只是備案表，并且就是他們合作的五家單位簽字蓋章，這算哪門子驗收合格。一件涉及生命財產(chǎn)安全的嚴肅事，這么重要的環(huán)節(jié)在現(xiàn)行竣工驗收備案制度下只是他們合作的五家單位簽字蓋章后備個案就過關(guān)了。

　　特別讓人為難的是，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題拒絕收房時，法律不支持拒絕收房。如果是收了房屋之后再因質(zhì)量問題要求整改，可不是件順利的事。要求退房的話，法律又不支持，只有主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格影響居住安全時才可以要求退房。事實上，主體結(jié)構(gòu)有問題，誰又能看得到？只有倒覆后才能證明有質(zhì)量向題。類似問題困擾了很多購房者。

　　廣大購房者認為現(xiàn)行的商品房竣工驗收完全是走過場，質(zhì)量好不好，都會通過驗收。在現(xiàn)行竣工驗收備案制度下，據(jù)專業(yè)人士說，還沒有因建筑質(zhì)量問題導致竣工驗收不通過的商品房項目。甚至可以說，在驗收時連提出質(zhì)量異議的人都沒有。

　　拷問七、國家能否制定一部真正保障人民生命財產(chǎn)安全的工程質(zhì)量竣工驗收法規(guī)？

　　前面講了，實行竣工驗證備案制說到底就是為了讓政府不承擔責任。但筆者認為，讓政府不為企業(yè)承擔責任是對的，但是，政府該承擔的責任還得承擔責任，政府不應(yīng)為了不承擔責任就盡量回避實質(zhì)的關(guān)鍵的事情。

　　建設(shè)行政機關(guān)把很多應(yīng)當監(jiān)督把關(guān)的事情都交給中介機構(gòu)去把關(guān)。比如把質(zhì)量監(jiān)督委托給質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，而質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)又把質(zhì)量監(jiān)理交由工程監(jiān)理公司。把工程質(zhì)量檢測交給質(zhì)量檢測中介機構(gòu)。把竣工驗收交由建設(shè)單位（開發(fā)公司）組織業(yè)務(wù)合作單位進行驗收。采取這種責任、義務(wù)和部分權(quán)力下放，建設(shè)行政機關(guān)是放心了，但是人們對建筑工程質(zhì)量是擔心了。

　　筆者通過法規(guī)比較，認為我國新修訂的《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》是一部真正保障人民生命財產(chǎn)安全的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督和驗收的法規(guī)?！断婪ā愤M一步明確了各消防安全主體的法定責任。建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程的消防設(shè)計、施工質(zhì)量負責。根據(jù)轉(zhuǎn)變政府職能的要求和市場經(jīng)濟條件下消防工作的規(guī)律、特點，修訂后的《消防法》對消防監(jiān)督管理制度進行了改革。第十三條規(guī)定按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標準需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照規(guī)定進行消防驗收、備案：《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第三條規(guī)定公安機關(guān)消防機構(gòu)依法實施建設(shè)工程消防設(shè)計審核、消防驗收和備案、抽查。第七條公安機關(guān)消防機構(gòu)在對建設(shè)工程進行消防設(shè)計審核、消防驗收和備案、抽查，應(yīng)當由二名以上執(zhí)法人員實施。第二十二條公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當自受理消防驗收申請之日起二十日內(nèi)組織消防驗收，并出具消防驗收意見。第二十三條公安機關(guān)消防機構(gòu)對申報消防驗收的建設(shè)工程，應(yīng)當依照建設(shè)工程消防驗收評定標準對已經(jīng)消防設(shè)計審核合格的內(nèi)容組織消防驗收。對綜合評定結(jié)論為合格的建設(shè)工程，公安機關(guān)消防機構(gòu)應(yīng)當出具消防驗收合格意見；對綜合評定結(jié)論為不合格的，應(yīng)當出具消防驗收不合格意見，并說明理由。

　　筆者認為我國新修改的《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》是對人民的生命財產(chǎn)安全高度負責，雖然也同樣規(guī)定了由建設(shè)、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程的消防設(shè)計、施工質(zhì)量負責。但對公安機關(guān)消防機構(gòu)的對建設(shè)工程進行消防設(shè)計審核、消防驗收和備案、抽查的工作和責任一樣都不少，并且還規(guī)定得很具體和嚴謹。為什么公安機關(guān)消防機構(gòu)依法實施建設(shè)工程消防設(shè)計審核、消防驗收和備案、抽查，而建設(shè)行政主管部門只規(guī)定備案而不驗收呢？為什么公安機關(guān)消防機構(gòu)對消防驗收綜合評定結(jié)論為合格的建設(shè)工程要出具消防驗收合格意見，而建設(shè)行政主管部門對驗收為合格的建設(shè)工程不要出具任何驗收合格意見呢？為什么《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》與《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》在質(zhì)量驗收操作要求上有如此大的差距呢？同樣是在轉(zhuǎn)變政府職能和市場經(jīng)濟條件的大背景之下，公安機關(guān)消防機構(gòu)能做到，建設(shè)行政主管部門為什么不能做到呢？

　　如果按《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的模式制定我國的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，老百姓就不會有那么多的麻煩和迷茫，建筑工程質(zhì)量才能真正提高，安全事故才能真正減到最少。真正做到通過竣工驗收合格的房屋就是工程質(zhì)量安全有保障的房屋。