2009年房地產(chǎn)有望擠上產(chǎn)業(yè)振興“末班車”

　　為刺激經(jīng)濟(jì)，國務(wù)院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺，裝備制造、造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計也將次第出臺。樂觀地估計，房地產(chǎn)將會搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”。

　　 專家認(rèn)為，從已經(jīng)出臺的鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興計劃來看，大都著眼于方向性的描述，仍有許多細(xì)節(jié)需要完善。預(yù)計未來出臺的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃也將注重短期以降低成本、刺激銷售為主，長期以產(chǎn)業(yè)方向趨優(yōu)化建設(shè)為主。  
 
　　房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，如果搭上振興規(guī)劃“末班車”，無疑會提振行業(yè)信心。

　　新政出臺仍有較大不確定性

　　全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中央政府已及時調(diào)整了政策，如提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，公布了兩年投資4萬億元的經(jīng)濟(jì)振興計劃；在國務(wù)院常務(wù)會議上再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)等等。這些措施有的針對宏觀經(jīng)濟(jì)，有的是直接針對房地產(chǎn)行業(yè)，總體而言都為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了比較良好的環(huán)境。

　　申銀萬國證券研究所最近發(fā)布的報告認(rèn)為，未來一個月的政策將以延續(xù)前期政策為主，不會出臺新的刺激政策。一是前期出臺政策已經(jīng)較為密集，政府需要時間去觀察政策效果，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也要求地方政府不能越權(quán)出臺刺激政策；二是從慣例來看，3月“兩會”召開將為下一階段的政策走勢定調(diào)，在此之前也將形成一個“政策真空期”。

　　專家認(rèn)為，即便房地產(chǎn)搭上國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“末班車”，能帶來的新空間也不會太大，具體來說，購房退稅、土地出讓金減免、90/70(即套型建筑面積90平方米以下住房占城市住房開發(fā)總量70%以上)政策松綁等或?qū)㈥懤m(xù)出臺，進(jìn)一步出臺措施減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或?qū)㈨槃萃瞥觥？梢悦鞔_的是，政府將進(jìn)一步加大保障性住房的支持力度，今后“保障性住房(低端市場)+商品房(中高端市場)”的行業(yè)格局將逐漸清晰起來。

　　但是這些措施的逐步出臺將有一個過程，甚至還有很大的不確定性，包括近日有報道稱重慶市將暫停“購房退個稅”政策等，都為房地產(chǎn)業(yè)能否搭上振興規(guī)劃“末班車”帶來不確定性。

　　易居中國分析師楊紅旭認(rèn)為，從目前形勢來看，即便房地產(chǎn)進(jìn)入國務(wù)院產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，也很難改變行業(yè)短期內(nèi)繼續(xù)下行的趨勢。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，按最樂觀估計，房地產(chǎn)市場至少要到下半年才會出現(xiàn)回暖跡象。

　　節(jié)后房價調(diào)整將成必然

　　近期，政府在出臺一系列財政、稅收政策后，開始希望通過鼓勵開發(fā)商降價來刺激銷售回升。在此之前，曾出現(xiàn)部分地方政府阻礙開發(fā)商降價的情況，此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“救量不救價”的表態(tài)將消除這一障礙，有利于房價的下調(diào)。

　　申銀萬國分析師認(rèn)為，開發(fā)商在今年上半年的降價意愿將進(jìn)一步增強(qiáng)。一是庫存的積壓導(dǎo)致自身的資金壓力不斷變大，企業(yè)需要通過消化庫存盡快回流現(xiàn)金；二是業(yè)界對未來的預(yù)期相對悲觀，對于經(jīng)濟(jì)前景的看淡以及房地產(chǎn)市場走勢的不清楚，使得大多數(shù)開發(fā)商傾向于更快地降價出貨；三是政府也在積極引導(dǎo)開發(fā)商降價促銷。因此判斷春節(jié)后各地房價調(diào)整將成必然趨勢。

　　在當(dāng)前市場低迷的狀態(tài)下，如果企業(yè)自身沒有充足的現(xiàn)金儲備，唯一辦法就是降價促銷，盡快回籠資金。在這方面，萬科是一個明顯的例子。從2007年底開始，萬科就開始逐步實施降價計劃，并收到較好效果。雖有爭議，但萬科獲得了實實在在的現(xiàn)金流回籠。

　　市場集中度將大幅提高

　　根據(jù)各上市公司公布的2008年最新銷售數(shù)據(jù)，萬科作為我國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場占有率為2.6%。另外，中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2008年房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)測評報告顯示，中國最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入占全國總銷售額的比重，2006-2008年分別為4.6%、5.2%、7.7%。這表明我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度依然較低。從市場發(fā)展角度看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)行適度整合，淘汰一些企業(yè)，鼓勵大型房企的規(guī)范化和規(guī)?；\營。眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和銷售回款等，而民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境更加惡劣，這也造成了很多民營企業(yè)冒著巨大的財務(wù)風(fēng)險和國際投行機(jī)構(gòu)做“對賭協(xié)議”，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風(fēng)險來臨，這些企業(yè)很可能就輸在“對賭協(xié)議”上，失去控股權(quán)。在這種鋌而走險的壓力下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計行業(yè)將進(jìn)一步整合，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將大幅提高市場集中度。