中國房地產(chǎn)企業(yè)在低迷市場中的三種狀態(tài)

　　受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的生存狀態(tài)如何，現(xiàn)階段地產(chǎn)商應(yīng)如何應(yīng)對困境呢？11月25日，記者采訪了實際操作房地產(chǎn)項目十余年的蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶先生。他認(rèn)為，在當(dāng)前的市場情況下，企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變理念、調(diào)整規(guī)劃、練好內(nèi)功，行業(yè)內(nèi)外都要保持平常心與包容心。 

　　宋延慶認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)主要有三種： 

　　第一種是做得比較好的企業(yè)，比如SOHO中國。該公司在市值最高峰時上市，募集了大量資金。這類經(jīng)濟(jì)狀況比較好的公司在數(shù)量上還是很多的，大概占了房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的20%~30%。值得注意的是，社會上還有一部分人對開發(fā)商的看法有些偏激，特別是那些不在房地產(chǎn)行業(yè)工作的人。 

　　第二種是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的60%~70%。這部分企業(yè)的負(fù)債率比較高，大概達(dá)到70%~80%。專業(yè)人士預(yù)測，開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率可能還會持續(xù)升高。因為企業(yè)的短期負(fù)債融資結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致其有可能無法償還債務(wù)。在銷售狀況不佳的情況下，債務(wù)利息只會越滾越多，即使銀根放松，負(fù)債率仍有增長的趨勢，一天欠幾十萬利息的公司不在少數(shù)。而在目前的市場形勢下，這類公司也能支撐下去。這些房地產(chǎn)企業(yè)在前些年積累了大量財富，這些財富很大一部分都到了企業(yè)家的腰包里，或者被存入了海外賬戶。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使沒有樓盤銷售額，其生存也沒有問題。 

　　第三種是少部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的10%~20%。這些企業(yè)在當(dāng)前的市場狀況下，可能會支撐不下去，繼而被淘汰出局。這類公司大多數(shù)都有一些存續(xù)的房地產(chǎn)項目，一旦出了問題，消化這些存續(xù)項目可能要花費(fèi)相當(dāng)長的一段時間。因此，對這類企業(yè)，國家有關(guān)部門可以考慮適當(dāng)采取應(yīng)急措施，比如用國家應(yīng)急資金收購這些企業(yè)的存續(xù)項目，在不增加土地供應(yīng)的情況下，將存續(xù)項目轉(zhuǎn)化為保障性住房。 

　　處于第二種生存狀態(tài)的開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量較多，而且負(fù)債率較高。針對這類企業(yè)，宋延慶給出了兩條建議。第一條是，企業(yè)應(yīng)調(diào)整原有的開發(fā)理念與發(fā)展規(guī)劃。就開發(fā)理念而言，企業(yè)一定要拋棄追逐暴利的想法，心態(tài)要放得平和一點(diǎn)。從發(fā)展規(guī)劃來說，企業(yè)應(yīng)把建設(shè)速度放慢一點(diǎn)，先做“減法”再做“加法”。做“減法”即把前期投入比較大、吃不消的地塊，用轉(zhuǎn)讓、合作、退地等辦法加以處置；“減法”變現(xiàn)之后再做“加法”，即拿下一個有能力開發(fā)的項目，或者受讓有能力開發(fā)的項目。第二條是，企業(yè)要內(nèi)外兼修，提高內(nèi)部管理水平、成本控制能力、持續(xù)創(chuàng)新能力和快速開發(fā)能力。其中，快速開發(fā)能力包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化。 

　　“在現(xiàn)在的市場狀況下，最重要的是行業(yè)內(nèi)外都要有包容心和平常心?！彼窝討c說。他的理解是，社會各界要有包容之心，不要再過分責(zé)難房地產(chǎn)企業(yè)，因為這些企業(yè)畢竟為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。另外，還要創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員（包括開發(fā)、中介、咨詢等領(lǐng)域），都應(yīng)保持一顆平常心，因為平常心最容易辨識方向、渡過難關(guān)。
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